Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/272448 / HA ZA 19-649
Vonnis van 2 maart 2022
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.A.J. Brouwers,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FINOCOT B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. E.H.W. van Nijnatten.
Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde 1] en Finocot genoemd worden.
Samenvatting van de beslissing
In dit vonnis beslist de rechtbank dat niet kan worden aangenomen dat [eiseres] een erfdienstbaarheid van overpad op het (voormalige) perceel van [gedaagde 1] heeft verkregen door bevrijdende verjaring
De reden daarvoor is dat niet is voldaan aan de (voor bevrijdende verjaring noodzakelijke) eis van twintig jaren voortduren van de toestand dat een ander dan de rechthebbende (van het dienend erf) bezitter (althans onrechtmatig houder) is.
Hierna volgt meer uitgebreid hoe de rechtbank tot deze beslissing is gekomen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 3 maart 2021, waarbij [eiseres] in de gelegenheid is gesteld om Finocot
in het geding op te roepen,
- de akte overlegging exploot Finocot van [eiseres] ,
- de akte overlegging nieuw exploot Finocot van [eiseres] ,
- de conclusie van antwoord na oproeping ex artikel 118 Rv van Finocot,
- de akte wijziging van eis tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] ,
- de akte overlegging productie van [gedaagde 1] ,
- de brief en B16-formulier van 15 december 2021 van [eiseres] ,
- de brief van 15 december 2021 van Finocot,
- de mondelinge behandeling van 15 december 2021 en de op de mondelinge behandeling
overgelegde spreekaantekeningen van [gedaagde 1] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds januari 2019 is [eiseres] de eigenaresse van een perceel grond met daarop een bedrijfshal, gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: [adres 1] ).
2.2.
Tot 27 januari 2020 was [gedaagde 1] eigenaresse van een perceel grond met daarop een bedrijfshal aan de [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: [adres 2] ).
2.3.
De percelen aan de [adres 1] en [adres 2] grenzen aan elkaar.
2.4.
In de zuidelijke gevel van het pand gelegen aan de [adres 1] bevindt zich een deur die uitkomt op het terrein behorend bij [adres 2] (hierna: de deur). Via dat deel van het terrein behorend bij [adres 2] kan, na het passeren van een zich eveneens op [adres 2] bevindend afgesloten toegangshek, de openbare weg worden bereikt.
2.5.
Beide percelen waren in het verleden eigendom van de vader van [gedaagde 1] . De vader van [gedaagde 1] heeft op die percelen voornoemde twee bedrijfshallen gebouwd. In de jaren ’50 bouwde hij de bedrijfshal gelegen op het perceel aan de [adres 2] . Ergens tegen de jaren ’80 heeft hij het naastliggende terrein ( [adres 1] ) gekocht en ook daarop een bedrijfshal gebouwd.
2.6.
De vader van [gedaagde 1] heeft het perceel aan de [adres 1] vervolgens - in de jaren ’80 - verkocht aan [koper 1] (hierna: [koper 1] ). Korte tijd later is [koper 1] [adres 2] gaan huren.
2.7.
In 1998 heeft [koper 1] het perceel [adres 1] verkocht aan de familie [koper 2] . Ergens eind jaren ’90 is de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 2] van [koper 1] geëindigd. Daarna is [huurder 1] , de partner van [eiseres] (hierna: [huurder 1] ), deze loods met het aanliggende terrein gaan huren van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] had toen inmiddels het perceel aan de [adres 2] geërfd van haar vader. De huurovereenkomst met [huurder 1] is geëindigd in 2011, waarna de [adres 2] enige tijd heeft leeggestaan nadat het door een brand grotendeels was verwoest.
2.8.
Met ingang van 1 september 2013 heeft [huurder 2] (hierna: [huurder 2] ) de [adres 2] gehuurd. Deze huurovereenkomst is per 1 maart 2019 geëindigd.
2.9.
Partijen zijn reeds verwikkeld geweest in een kort gedingprocedure bij de rechtbank Oost-Brabant. In die procedure heeft de voorzieningenrechter [eiseres] bij vonnis van 1 augustus 2019 onder meer (op straffe van een dwangsom) veroordeeld om - met ingang van 7 dagen na betekening van het vonnis - het gebruik van de deur in de zuidelijke gevel van het pand aan de [adres 1] , die uitkomt op het terrein van [gedaagde 1] aan de [adres 2] alsmede het gebruik van het terrein van [gedaagde 1] aan de [adres 2] te staken en gestaakt te houden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verklaart voor recht dat er sprake is van een erfdienstbaarheid te weten recht van overpad op het perceel aan de [adres 2] inhoudende dat er sprake is van een recht van overpad om vanaf de deur in de zuidgevel van de onroerende goedzaak van [eiseres] aan de [adres 1] over het terrein van [gedaagde 1] aan de [adres 2] te [plaatsnaam] te gaan en komen naar de openbare weg en te bepalen dat [eiseres] van voormeld recht van overpad gebruik mag maken en voorts [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiseres] – kort gezegd – het volgende ten grondslag. De deur was er al in de jaren ’80. De vader van [gedaagde 1] maakte gebruik van de deur, evenals de opvolger [koper 1] en nadien huurder [koper 2] . Uit door [eiseres] verricht onderzoek is gebleken dat al meer dan 20 jaar veelvuldig of althans regelmatig van de betreffende deur gebruik is gemaakt. Gelet daarop is door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad verkregen. Het recht van overpad hield en houdt in dat er via de toegangsdeur in de zuidelijk gevel van de loods aan de [adres 1] het terrein gelegen aan de [adres 2] mocht en kon worden betreden zodat vervolgens de openbare weg kon worden bereikt.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 1] vordert dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[eiseres] veroordeelt om binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis de deur in de zuidelijke gevel van het pand, die uitkomt op het terrein aan de [adres 2] , te verwijderen en de deur dicht te metselen en dichtgemetseld te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiseres] in gebreke is, dan wel de overtreding voortduurt;
[eiseres] te gelasten om met onmiddellijke ingang het gebruik van de deur in de zuidelijke gevel van het pand aan de [adres 1] , die uitkomt op het terrein aan de [adres 2] , alsmede het terrein aan de [adres 2] te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiseres] in gebreke is, dan wel de overtreding voortduurt;
[eiseres] te gelasten ervoor zorg te dragen, dat met onmiddellijke ingang niemand het terrein aan de [adres 2] betreedt door gebruikmaking van de deur in de zuidelijke gevel van het pand aan de [adres 1] , die uitkomt op het terrein aan de [adres 2] , althans [eiseres] met onmiddellijke ingang te verbieden het terrein aan de [adres 2] te betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [eiseres] in gebreke is, dan wel de overtreding voortduurt.
3.6.
[gedaagde 1] vordert verder om [eiseres] (zowel in conventie als in reconventie) te veroordelen in de kosten van de procedure, het nasalaris van de advocaat van [gedaagde 1] en betekeningskosten daaronder begrepen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van onderhavig vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.7.
Aan die vorderingen legt [gedaagde 1] samengevat het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] betwist dat [eiseres] of haar rechtsvoorgangers door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad heeft althans hebben verkregen. [eiseres] komt dan ook niet het recht toe om van de deur gebruik te maken. De deur bevindt zich op de erfgrens, en daarmee binnen twee meter van de grenslijn. De aanwezigheid van de deur in de gevel van het pand van [eiseres] levert daarom op grond van artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een onrechtmatige toestand op. [eiseres] is daarom gehouden om de deur dicht te metselen en dichtgemetseld te houden.
3.8.
[eiseres] voert verweer.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
In de procedure tegen Finocot
4.1.
Bij brieven van 15 december 2021 hebben [eiseres] en Finocot de rechtbank beiden bericht dat de procedure tussen hen kan worden geroyeerd onder compensatie van kosten.
4.2.
De rechtbank zal daarom bepalen dat de zaak (ingevolge het bepaalde in artikel 246 lid 1 Rv) op de rol wordt doorgehaald.
4.3.
De proceskosten tussen partijen zullen - zoals door beide partijen verzocht - worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.
In de procedure tegen [gedaagde 1]
Heeft [eiseres] voldoende belang bij haar vordering?
4.4.
Lopende deze procedure heeft [gedaagde 1] [adres 2] verkocht en op 27 januari 2020 geleverd aan Finocot. Finocot heeft [adres 2] vervolgens in september 2021 verkocht aan een derde.
4.5.
Artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Nu [gedaagde 1] op dit moment geen eigenaresse meer is van [adres 2] doet zich de vraag voor of [eiseres] voldoende belang in de zin van artikel 3:303 BW heeft bij haar vordering tegen [gedaagde 1] .
4.6.
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling haar belang bij de vordering tegen [gedaagde 1] als volgt toegelicht. [gedaagde 1] heeft [eiseres] in de periode dat zij eigenaresse was van [adres 2] enige tijd, met een beroep op het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, het gebruik van de deur ontzegd. Als gevolg daarvan heeft [eiseres] kosten moeten maken en schade geleden. Die schade bestaat volgens [eiseres] in ieder geval uit misgelopen huurpenningen. De toenmalige huurder van [eiseres] van het pand aan de [adres 1] heeft namelijk een gedeelte van zijn huurpenningen onbetaald gelaten vanwege het niet kunnen gebruiken van de deur, aldus [eiseres] . Deze stellingen zijn door [gedaagde 1] niet weersproken.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] daarmee voldoende belang bij haar vordering. De rechtbank komt dan ook toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vordering van [eiseres] .
Erfdienstbaarheid
4.8.
In deze zaak draait het om de vraag sprake is van een erfdienstbaarheid van overpad, inhoudende dat via de deur het terrein gelegen aan de [adres 2] mocht en kon worden betreden zodat de openbare weg kon worden bereikt.
Vaststaat dat voor het bereiken van die openbare weg, naast de deur, ook gebruik moest worden gemaakt van een (afgesloten) toegangshek, gelegen op het perceel aan de [adres 2] (hierna: het toegangshek).
4.9.
De rechtbank stelt voorop dat erfdienstbaarheden op twee manieren kunnen ontstaan: ofwel door vestiging daarvan bij notariële akte ofwel door verjaring (artikel 5:72 BW). Een erfdienstbaarheid door verjaring kan ontstaan door verkrijgende en bevrijdende verjaring. [eiseres] pretendeert een erfdienstbaarheid van overpad op het (voormalige) perceel van [gedaagde 1] te hebben verkregen door bevrijdende verjaring.
Erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring?
4.10.
Art. 3:105 lid 1 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bedoelde verjaringstermijn bedraagt twintig jaar (artikel 3:306 BW). De termijn (van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende) begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt, aldus art. 3:314 lid 2 BW.
4.11.
Bij verkrijging op grond van bevrijdende verjaring is niet relevant hoe lang de actuele bezitter bij het verstrijken van de termijn het bezit van het goed al heeft. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende (van het dienend erf) bezitter (althans onrechtmatig houder) is, gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortgeduurd (HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW5324 en zie ook de conclusie van de procureur-generaal van de Hoge Raad van 10 januari 2020, ECLI:NL:PHR:2020:19).
4.12.
Nog daargelaten dat het in deze zaak nog maar de vraag is of is voldaan aan het vereiste van bezit van een erfdienstbaarheid, is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan aan de eis van twintig jaren voortduren van de toestand als hiervoor bedoeld. De rechtbank zal hierna uitleggen hoe zij tot dat oordeel is gekomen.
Aanvang verjaringstermijn
4.13.
Tussen partijen is niet in geschil dat tot 1998 [adres 1] en [adres 2] beide in gebruik waren bij één en dezelfde persoon: eerst bij de vader van [gedaagde 1] en later (tot 1998) door [koper 1] . De verjaringstermijn is daarom in dit geval op zijn vroegst pas aangevangen in 1998. Van een situatie waarbij een ander dan de rechthebbende bezitter (althans onrechtmatig houder) is, kan immers eerst pas sprake zijn vanaf het moment dat de bedrijfshallen in gebruik waren genomen door twee verschillende gebruikers.
Voltooiing bevrijdende verjaring?
4.14.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 2] tussen [gedaagde 1] en [huurder 1] in 2011 is geëindigd. Vaststaat verder dat [adres 2] vervolgens gedurende een periode van ca. twee jaar heeft leeggestaan, nadat het pand door brand grotendeels was verwoest. Pas vanaf 1 september 2013 is [adres 2] weer (op grond van een huurovereenkomst met [gedaagde 1] ) in gebruik genomen, namelijk door [huurder 2] .
4.15.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] gesteld dat zij in 2011, nadat [huurder 1] was vertrokken, de sloten van zowel de bedrijfshal (gelegen op [adres 2] ) als van het toegangshek, heeft vervangen, aangezien de sloten tijdens de brand door de brandweer waren opengebroken. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat zij vervolgens pas in 2013 weer aan iemand de nieuwe sleutels heeft verstrekt, te weten aan de eerste huurder van de [adres 2] na de brand ( [huurder 2] ). [gedaagde 1] heeft verder gesteld dat zij zelf nooit de sleutels behorend bij het pand [adres 2] heeft verstrekt aan (een) (voormalig) rechthebbende(n) van de [adres 1] . Deze stellingen zijn door [eiseres] niet weersproken.
[eiseres] heeft vervolgens ook niet aangevoerd dat (en van wie) haar rechtsvoorganger de sleutels behorend bij de in 2011 vervangen sloten heeft verkregen, nu zij die niet van [gedaagde 1] zelf heeft gekregen. Evenmin heeft [eiseres] aangevoerd dat (en op welke wijze) in de periode 2011 tot 2013 desondanks door de rechtsvoorganger(s) van [eiseres] wél gebruik is gemaakt van zowel de deur als de toegangspoort om de openbare weg te bereiken.
4.16.
Naar het oordeel van de rechtbank moet daarom als vaststaand worden aangenomen dat de rechtsvoorganger van [eiseres] in de periode gelegen tussen 2011 en 2013 geen sleutel heeft gehad van – in ieder geval – het (afgesloten) toegangshek dat onderdeel uitmaakte van de gestelde verkregen erfdienstbaarheid. Nu daarnaast niet is gesteld dat en op welke wijze in de periode 2011 tot 2013 toch gebruik is gemaakt van de gestelde verkregen erfdienstbaarheid, moet het ervoor gehouden worden dat daarvan in de periode gelegen tussen 2011 en 2013 geen gebruik is gemaakt.
4.17.
Dit brengt mee dat in dit geval niet is voldaan aan het vereiste dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaren onafgebroken moet hebben voortgeduurd. De periode gelegen tussen 1998 en 2011 behelst immers slechts 13 jaar. Ook ná 2013 zijn nog geen 20 jaren verstreken, zodat ook voor de periode daarna niet kan zijn voldaan aan het vereiste van twintig jaar voortduren van voornoemde toestand.
4.18.
De rechtbank concludeert dat [eiseres] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die tot het oordeel kunnen leiden dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortgeduurd. Aan een bewijsopdracht komt de rechtbank daarom niet toe. Dit betekent dat niet kan worden aangenomen dat ten gunste van het perceel van [eiseres] een erfdienstbaarheid van overpad bestaat waarbij het perceel dat voorheen in eigendom toebehoorde aan [gedaagde 1] als dienend erf heeft te gelden. De vordering in conventie moet dan ook worden afgewezen.
4.19.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
- griffierecht € 297,00
- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
totaal € 1.423,00.
4.20.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in reconventie
Heeft [gedaagde 1] voldoende belang bij haar vorderingen?
4.21.
Vaststaat dat [gedaagde 1] sinds 27 januari 2020 geen eigenaresse meer is van het perceel aan de [adres 2] . Desgevraagd kon (de raadsvrouwe van) [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling geen nadere toelichting dan wel onderbouwing geven op de vraag in hoeverre zij gelet daarop nog belang heeft bij haar vorderingen in reconventie. Nu [gedaagde 1] geen eigenaresse meer is van het perceel waarop de vorderingen betrekking hebben, valt niet in te zien welk belang zij nog heeft bij haar vorderingen in reconventie. Dit brengt mee dat de vorderingen in reconventie integraal moeten worden afgewezen.
4.22.
[gedaagde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 563,00 (salaris advocaat: 2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 563,00).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
in de zaak tegen Finocot
5.1.
haalt de zaak tussen [eiseres] en Finocot (zaaknummer/rolnummer: C/03/272448 / HA ZA 19-649) door op de rol,
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt,
in de zaak tegen [gedaagde 1]
5.3.
wijst de vorderingen af,
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 1.423,00,
5.5.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 563,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022. [1]