ECLI:NL:RBLIM:2022:1742 - Rechtbank Limburg - Beoordeling vochtproblemen en aansprakelijkheid bij koop ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/278682 / HA ZA 20-291

Vonnis van 2 maart 2022

in de zaak van

1.[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,

2.
[eiseres],

wonende te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,

eisers,

advocaat: mr. F.R. Hage,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 3] , gemeente [gemeente 3] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 4] , gemeente [gemeente 4] ,

gedaagden,

advocaat: mr. M.A. Wintgens en mr. W.I. de Vries.

Partijen zullen hierna “ [eisers] ” en “ [gedaagden] ” genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 mei 2021,
het deskundigenbericht,
de conclusie na deskundigenbericht van [eisers] ,
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere feiten

2.1.

De rechtbank heeft bij vonnis van 24 maart 2021 de feiten vastgesteld in deze zaak. Aanvullend stelt de rechtbank de volgende feiten vast.

2.2.

[naam deskundige] , verbonden aan [naam bedrijf] (hierna: “de deskundige”), heeft een deskundigenbericht opgesteld. In het definitieve deskundigenbericht van 5 augustus 2021 (hierna: “het deskundigenbericht”) heeft de deskundige, voor zover relevant, de volgende bevindingen en conclusies opgenomen:

‘(…).
Vochtwerendheid kelders bestaand bouw

(…). In het souterrain is duidelijk de aanwezigheid van schimmelvorming zichtbaar. Schimmels kunnen algemeen aangemerkt worden als gezondheidsschadelijk. Vochtaandrang door een uitwendige scheidingsconstructie leidt in de ruimte tot een hogere relatieve luchtvochtigheid waardoor er een verhoogde kans op schimmelvorming optreedt zodra de dauwpunttemperatuur wordt bereikt. Daarnaast zorgt vochtaandrang door de uitwendige scheidingsconstructie ervoor dat met het vocht de in het vocht opgeloste zouten (sulfaten, nitraten, chloriden) in de constructie terecht komen die niet alleen zichtbare schade aan een wandafwerking kunnen veroorzaken bij het uitkristalliseren van de zouten (drogingsproces), maar dat deze zouten ook als gevolg van hun hygroscopisch gedrag verantwoordelijk zijn voor bekende muffe geur zodra de relatieve luchtvochtigheid stijgt (boven ca. 65 %).

(…).

Constructie

Volgens het uitgevoerde destructieve onderzoek blijkt dat de buitenmuren van het souterrain opgebouwd zijn als massieve muren (betonblokken), die aan de buitenzijde als afdichting zijn voorzien van 2 lagen Inertol (zwarte coating, die gezien de zeer geringe laagdikte maar zeer beperkt scheuroverbruggend is). Dit is een zeer veel voorkomende bouwwijze van een souterrain.

Echter een dergelijke opbouw maakt dat een dergelijke vorm van afdichting zeer kwetsbaar is voor (constructieve) zettingen van de constructie. Dit verklaart mede waarom een dergelijke vorm van afdichting op den duur (na gebouwzettingen) tot lekkages lijdt. Met andere woorden, een dergelijk systeem kan de eventuele zettingen van de constructie onvoldoende volgen.

Geformuleerde vragen:

1.
Kan ten tijde van het onderzoek vochtoverlast worden vastgesteld in de kelderruimte(n) van de woning? Zo ja, geef een zo uitgebreid mogelijke toelichting op hetgeen wordt vastgesteld per kelderruimte.

Ten tijde van mijn onderzoek de dato 6 juli 2021 wordt in alle ruimten van het souterrain in meer of mindere mate vochtoverlast geconstateerd. Uit de uitgevoerde metingen blijkt op het moment van onderzoek dat bij een aantal muren duidelijk sprake is van een verhoogde vochtbelasting. Daar waar geen verhoogde vochtbelasting wordt gemeten, is er wel sprake van een verhoogde zoutbelasting, die het gevolg is van vochttoetreding in het verleden (voor het onderzoek op locatie).

Onderstaand zal ik beknopt de situatie de dato 6 juli 2021 per ruimte weergeven:

- Werkruimte: muren verhoogd vocht- en zoutbelast (over gehele wandhoogten);

- Sauna/welness: muren uitwendige scheidingsconstructie zijn voorzien van beplating/betimmering, waardoor er geen metingen aan de muurconstructie hebben kunnen plaatsvinden. Vochttoetreding vanuit kimnaad via vloer is wel zichtbaar;

- Was/wijnkelder: verhoogd vocht-en zoutbelast (over gehele wandhoogten);

- Hal: geen verhoogde vochtbelasting, licht verhoogde zoutbelasting ter plaatse van kimnaad, schimmelvorming aanwezig;

- Sportruimte:

o voorgevel en linkerzijgevel: licht verhoogde vocht- en zoutbelasting ter hoogte van de kim;

o achtergevel: geen verhoogde vochtbelasting, wel zeer gering verhoogde zoutbelasting op ca. 1,5 meter hoogte.

- Technische ruimte/pomp: duidelijk verhoogde vocht- en zoutbelasting ter plaatse van constructieve scheur en binnenmuur met de werkruimte

2.
Zo ja, op welke wijze manifesteert deze vochtschade zich of heeft deze zich gemanifesteerd?

De overlast manifesteert zich in de vorm van actieve lekkages (zichtbaar water ter plaatse van de twee constructieve scheuren en de kimnaad in de werkruimte), het door uitkristalliserende zouten aangetaste pleisterwerk en door schimmelvorming op de pleister.

3.
Is het ondanks de door [eisers] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden mogelijk om de oorzaak van de geconstateerde vochtoverlast te achterhalen?

Ja.

Zo ja, wat is de oorzaak van de geconstateerde vochtoverlast?

o Lekkage van de buitenafdichting;

o Defect aan de spouwindekking;

o Niet deugdelijk afgedichte leidingdoorvoeringen;

o Achterstallig onderhoud binnenzijden van de lensputjes

Kan het zijn dat de vochtoverlast wordt veroorzaakt door grondwater dat naar binnen treedt omdat het lensputje in de wijnkelder / wasruimte niet goed functioneert?

Nee. Het grondwaterniveau in deze omgeving ligt op vele tientallen meters diepte. Wel kan er sprake zijn van zogenaamd spanningswater. Neerslag die valt kan vaak als gevolg van de dichte laagstructuur van de bodemopbouw onvoldoende snel infiltreren naar het feitelijke grondwater niveau, waardoor erop de constructie in het kelderbereik echter druk (spanning) optreedt. Gezien de slechte staat van de binnenzijden van de lensputjes kan water dat in de putjes terecht komt, zich eenvoudig tot in de vloerconstructie verplaatsen.

Kan het zijn dat de vochtoverlast is veroorzaakt door de eerder door K+ Adviesgroep uitgevoerde waterbelasting?

Nee. Dat is niet de verwachting, gezien de door K+ Adviesgroep op foto’s vast gelegde situatie vóór aanvang van de beregeningsproef.

Kan het zijn dat de verbouwingswerkzaamheden die door [eisers] zijn uitgevoerd aan de buitengevel hier invloed op hebben gehad?

Nee. (…).

4.
Zo ja, kunt u vaststellen dat ook ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (15 mei 2019) en daarvoor, gelet op de aard van de geconstateerde vochtoverlast, de omvang en de uiterlijke kenmerken daarvan, sprake was van vochtoverlast in de kelderruimten?

Zoals door mij op pagina 3 onder ‘inleiding algemeen’ is beschreven, bestaat er geen objectieve meetmethode die de feitelijke situatie op enig moment in het verleden kan bepalen.

Op basis van alle beschikbare informatie (zie opsomming pagina 2) en de door mij ten tijde van mijn onderzoek geconstateerde gebreken, kan ik concluderen dat zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een aantal gebreken moeten hebben voorgedaan.

Dit zijn naar mijn inschatting:

a. De gebreken aan de lensputjes in de vorm van een onvoldoende deugdelijke afdichting van de bodem en wanden van de putjes: gebrek vast te stellen door verwijderen afdekplaat (…);

b. De lekkages ter plaatse van de constructieve scheuren (in werkruimte en in technische ruimte): constructieve scheuren duidelijk herkenbaar, waarbij zelfs in de vloer van de werkruimte een gootconstructie zichtbaar is om het lekkage water af te voeren naar een van de lensputjes (…);

Daarbij blijkt uit de hiernaast afgebeelde foto gemaakt door K+ Adviesgroep d.d. 6 augustus 2019, dat onderlangs de muren een duidelijke aftekening van zouten (witte uitbloei) zichtbaar is. Dit duidt op lekkages van de constructie.

c. De lekkages van de leidingdoorvoeringen in de was/wijn kelder: lekkage sporen op betonblokken zijn duidelijk zichtbaar. De foto is gemaakt door K+ Adviesgroep de dato 6 augustus 2019.

5.
Kunt u aangeven op welke wijze de in vraag 4. bedoelde gebreken kunnen worden hersteld? Zijn er ook andere blijvende oplossingen mogelijk, en zo ja, wat zijn de kosten hiervan?

a. Afdichten van lensputjes: zoals K+ adviesgroep ook is aangegeven is het geheel laten vervallen van de lensputjes de meest duurzame oplossing. Hierdoor zullen de bestaande leidingen die nu uitmonden in de lensputjes rechtstreeks op het riool moeten worden aangesloten. Op welke wijze dat dient te worden uitgevoerd is niet door mij nader bekeken. Indien alleen de lensputjes moeten worden afgedicht bedragen deze kosten € 441,65 inclusief 21 % btw.

b. De constructieve scheur in de technische ruimte kan worden gedicht door de scheur te injecteren met een gelsluier-injectie. De overige uitwendige scheidingsconstructies van deze ruimte vertonen geen gebreken. De kosten voor deze gelsluier-injectie bedragen € 665,50 inclusief btw

In de werkruimte waar de andere constructieve scheur aanwezig is, zal ook de gehele wand moeten worden afgedicht, aangezien hier niet alleen lekkages via de constructieve scheur optreden maar ook elders in de buitenmuur vochttoetreding optreedt.

Het afdichten van een gehele kelderwand kan worden uitgevoerd door middel van het aanbrengen van een binnenafdichtingssysteem (…).

Zoals u uit bijlage 5 kunt aflezen bedragen de kosten voor het aanbrengen van een binnenafdichting voor de twee buitenmuren van de werkruimte € 5.060,00 exclusief btw (€ 6.122,60 inclusief 21 % btw)

c. Leidingdoorvoeringen moeten worden afgedicht middels een aan te brengen waterreactieve zwelkit. De kosten hiervoor bedragen € 441,65 inclusief

21 % btw.

6.
Door [eisers] is een rapport overgelegd van K+ Adviesgroep waarin staat vermeld dat het noodzakelijk is om de buitenzijde van de kelder af te graven en een fysieke waterdichting aan te brengen tegen de kelderconstructies. Wat is uw mening hieromtrent?

In de praktijk wordt voor de bestaande bebouwing vrijwel altijd gekozen voor een binnenafdichtingssysteem en niet door het afdichten van de buitenzijde Hiervoor zijn een aantal redenen te noemen, die ook in deze situatie van toepassing zijn:

o Voor het vrij leggen van de kelderwanden tot onderzijde fundatie moet enorm veel grondverzet plaatsvinden, waarbij een veilige ontgraving tot ca. 3 meter breedte van de af te dichten gevel alle grond (inclusie beplanting, bestrating ed) moet worden verwijderd. Naast het feit dat hiermee veel overlasten kosten gemoeid zijn, is dit vaak vanwege onvoldoende ruimte tot belendende percelen niet uitvoerbaar;

o Met aanbrengen van een buitenafdichting kan er nog steeds water van onderop via de fundaties inde kelder terecht komen. Door te kiezen voor een binnenafdichting wordt dit met het aanbrengen van een nieuwe kim-afdichting ook aangepakt;

o Doordat als gevolg van de vochttoetreding inde constructie zouten(sulfaten, nitraten) terecht gekomen zijn, kan de wandafwerking niet meer plaatsvinden met een reguliere gipspleister of verfsysteem, maar zal er altijd een speciale zoutbestendige pleister nodig zijn. Deze speciale pleister maakt ook onderdeel uit van het binnenafdichtingssysteem.

(…).

10.
Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn me het herstel van de door u geconstateerde gebreken? Brengen deze herstelwerkzaamheden bijkomende kosten met zich, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van herstel van schilderwerk, beschadiging van andere onderdelen en dergelijke? Zo ja, hoe hoog zijn die kosten, inclusief btw? Kunt u daarbij een onderscheid maken tussen de kosten van materialen en arbeid? Zijn er eventueel ook goedkopere opties voor herstel die een goed en blijvend alternatief vormen.

De kosten voor het herstel van de geconstateerde gebreken zijn in bijlage 5 gespecificeerd. (…).

Naar mijn mening is de beschreven aanpak de enige juiste. Er zijn geen goedkopere opties voor herstel die een goed en blijvend alternatief vormen.

(…).

11.
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Partijen zijn mijn inziens over en weer te kort geschoten bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Partij [gedaagden] is niet volledig geweest in het vermelden van de vochtproblemen zoals men die ervaren moet hebben. In de vragenlijst voor de verkoop van de woning (productie 2 van de dagvaarding) is vraag 6d “Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?” met ‘NEE’ beantwoord.

Partij [eisers] had mijn inziens enkele gebreken (zie beantwoording vraag 4) visueel kunnen constateren en had hierop een bouwkundige keuring moeten laten uitvoeren, hetgeen achterwege is gebleven. Een bouwkundige keuring begeleid met een vochtmeting had onderhavige problemen inzichtelijk kunnen maken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.’

3.De beoordeling

Conclusies na deskundigenbericht

3.1.

[eisers] hebben zich vervolgens bij conclusie na deskundigenbericht van

20 oktober 2021 op het standpunt gesteld dat:

 uit het deskundigenbericht blijkt dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor eigen bewoning. De door de deskundige geconstateerde oorzaken van de vochtoverlast zijn stuk voor stuk structurele gebreken, die ook al bestonden ten tijde van de verkoop van de woning en zelfs daarvoor, waarschijnlijk vanaf de bouw van de woning. De aard, de ernst en de frequentie van de geconstateerde gebreken en de daardoor veroorzaakte problemen maken dat de kelderverdieping, die als verblijfsruimte is aangeprezen, niet geschikt is voor normaal gebruik.

 uit het deskundigenbericht blijkt dat [gedaagden] van de vochtproblemen hebben geweten. Hieruit blijkt immers dat er sprake is van constructieproblemen bij de bouw van de woning die vochtoverlast tot gevolg hebben.

 uit het deskundigenbericht blijkt dat de beweringen van [gedaagden] , dat de staat van onderhoud ‘zeer goed’ was en er geen sprake was van vochtproblemen in de kelderruimten, aantoonbaar onwaar zijn.

 uit het deskundigenbericht blijkt dat [gedaagden] , gelet op de gegeven omstandigheden, hun mededelingsplicht hebben geschonden.

 uit het deskundigenbericht blijkt voorts dat in de woning sprake was van actuele en langdurige vochtoverlast. Dit was echter niet kenbaar voor [eisers] hebben expliciet aan [gedaagden] gevraagd of er een probleem is geweest in de kelder. Daarbij zijn ook de putten en de naad in de hobbyruimte aan de orde gesteld. [gedaagden] hebben daarop medegedeeld dat er een oude lekkage is geweest, maar dat deze al in 2011 zou zijn verholpen. Verder hebben zij uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk ontkend dat er verder nog problemen zou zijn. Indien [gedaagden] hadden verteld dat er aanhoudende en niet opgeloste problemen waren, hadden [eisers] zeker nader onderzoek laten doen. De vochtproblemen waren tijdens de bezichtigingen namelijk niet zichtbaar. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de verkoper die inlichtingen had behoren te geven, zich in beginsel niet met succes kan beroepen op het gegeven dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. [eisers] verwijzen hiervoor naar een arrest van de Hoge Raad van

10 april 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2629) en naar een arrest van de Hoge Raad van 16 juni 2020 (ECLI:NL:HR:2000:AA6237).

 uit het deskundigenbericht blijkt dat de schade in totaal een bedrag van € 60.137,59 inclusief BTW bedraagt. Omdat de schade aan de deuren en de kozijnen nog niet valt te begroten, verzoeken [eisers] de rechtbank deze schade te begroten of te schatten.

3.2.

[gedaagden] hebben bij antwoordconclusie na deskundigenbericht het volgende naar voren gebracht:

 [gedaagden] kunnen uitsluitend aansprakelijk zijn voor gebreken aan de woning die ten tijde van de eigendomsoverdracht reeds aanwezig waren. Voor gebreken die nadien zijn ontstaan of niet kenbaar waren, zijn [gedaagden] niet aansprakelijk. Dit is van belang, nu uit het deskundigenbericht blijkt dat dat de herstelkosten verbonden aan het herstel van de vochtproblemen vele malen hoger zijn dan de herstelkosten die verband houden met het herstel van de gebreken die volgens de deskundige ten tijde van de verkoop en de levering van de woning aanwezig waren. De herstelkosten van de volgens de deskundige reeds aanwezige gebreken worden beraamd op een bedrag van € 7.671,40 inclusief 21% BTW.

 van de gebreken die zich ten tijde van de overdracht van de woning reeds voordeden, kan niet gezegd worden dat deze zodanig ernstig zijn dat de woning daardoor niet meer geschikt is voor normaal gebruik als woning. Daarbij dient te worden opgemerkt dat [eisers] de woning nu ook normaal als woning gebruiken. Daarenboven kan uit de omstandigheid dat de keldermuren tijdens het deskundigenbericht vochtig waren, niet de conclusie worden verbonden dat sprake is van een gebrek dat zich vaker dan incidenteel – bij zware regenval – voordoet. Het onderzoek vond immers plaats na een periode van exceptionele regenval in [plaats] .

 uit het deskundigenbericht blijkt dat alle volgens de deskundige op de koopdatum aanwezige gebreken visueel hadden kunnen worden vastgesteld middels een bouwkundige keuring. Zo wisten [eisers] dat er dompelputten waren, dat er constructieve scheuren in de werkruimte en de technische ruimte waren en dat er een eerdere lekkage was geweest in de wijn/waskelder.

 dat, indien [gedaagden] aansprakelijk zouden zijn voor een of meer gebreken aan de woning, deze aansprakelijkheid is beperkt tot de herstelkosten die [eisers] moeten maken, teneinde de op de overdrachtsdatum aanwezige gebreken en die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, en aan [eisers] niet bekend of kenbaar waren, te herstellen.

3.3.

Voor de rechter geldt een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij in zijn beslissing de conclusies waartoe deze deskundige in zijn rapport is gekomen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige (HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2921, later herhaald in HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:279.

3.4.

Hetgeen [gedaagden] naar voren hebben gebracht met betrekking tot de exceptionele regenval voorafgaand aan het onderzoek ter plaatse door de deskundige is ontoereikend om te kunnen oordelen dat de deskundige onzorgvuldig te werk zou zijn gegaan. Het onderzoek is uitgevoerd door een onafhankelijke, door de rechtbank benoemde, deskundige. Bij de totstandkoming van het deskundigenbericht heeft de deskundige partijen naar behoren in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken en hij heeft van zijn zienswijze naar aanleiding van die opmerkingen in zijn rapport doen blijken. Zo heeft de deskundige in de opmerkingen die [gedaagden] naar voren hebben gebracht bij de ‘Beantwoording opmerkingen/verzoeken partij [gedaagden] (d.d. 3 augustus 2021, kenmerk 29182/WV) n.a.v. deskundigenbericht de dato 14 juli 2021 met kenmerk D-2.021.339’, los van het gegeven dat deze stelling door [gedaagden] niet nader is onderbouwd, laten weten dat deze wateroverlast niet relevant is voor de aangetroffen (middels metingen onderbouwde) situatie. Het deskundigenbericht is dan ook op procedureel juiste wijze tot stand gekomen. Een nadere vraagstelling aan de deskundige acht de rechtbank gelet op het vorenstaande niet nodig.

Algemeen

3.5.

De rechtbank stelt voorop dat over de (al dan niet) toewijsbaarheid van de vorderingen van [eisers] dient te worden beslist op basis van de inhoud van de tussen hen gesloten koopovereenkomst, door deze overeenkomst uit te leggen conform de toepasselijke (Haviltex-)maatstaf en rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval komt speciaal belang toe aan de tussen partijen opgemaakte en ondertekende NVM-koopovereenkomst (zie productie 3 bij dagvaarding) en ook aan de NVM-toelichting daarop, die in het onderhavige geval onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en die daartoe door beide partijen is geparafeerd. Dienaangaande geldt het volgende.

3.6.

Op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst geldt als hoofdregel dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin zij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en dat de koper de woning in deze staat aanvaardt. De bepaling komt (in elk geval in de onderhavige situatie; zie hiervoor) neer op een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper. De koper kan zich hiertegen beschermen, met name door de woning voorafgaand aan de koop te (laten) onderzoeken op de al dan niet aanwezigheid van voor hem van belang zijnde gebreken.

3.7.

Op de hoofdregel van artikel 6.1. wordt in artikel 6.3., eerste volzin, van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt: de verkoper staat ervoor in dat dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (in het onderhavige geval:) als woning nodig zijn. In deze bepaling ligt (in elk geval in de onderhavige geval; zie hiervoor) een niet-onbelangrijke garantie ten gunste van de koper besloten, die met name van belang kan zijn als het verkochte een meer ingrijpend gebrek vertoont dat ten tijde van de koop voor zowel de verkoper als de koper bekend noch kenbaar was.

3.8.

Niet elk gebrek belemmert echter het normale gebruik van de woning ‘als woning’. Het gebrek zal naar aard en omvang een zekere ernst moeten hebben en, als zodanig, afbreuk moeten doen aan de mogelijkheid om op bestendige en veilige wijze in de woning te wonen. De koper van een bestaande woning zal daarbij ook, mede afhankelijk van de ouderdom van de woning en de koopprijs, rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en met de noodzaak van aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al waren dat achterstallige onderhoud en de noodzaak van de aanpassingen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet meteen zichtbaar.

3.9.

Belangrijk is verder dat in artikel 6.3., vierde volzin, van de koopovereenkomst, wordt bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend zijn of kenbaar zijn, voor diens rekening en risico komen. Gebreken die koper onbekend zijn, maar die hij had moeten ontdekken als hij - met name ook bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan de koop - voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’. Deze bepaling vormt een betrekkelijk vergaande uitzondering op de in artikel 6.3. - eerste volzin - opgenomen garantie ten gunste van de koper, en verwijst - opnieuw - naar (het belang van) kopers onderzoeksplicht.

3.10.

Anderzijds mag de koper ervan uitgaan dat de verkoper hem op de hoogte zal stellen van de gebreken die de verkoper kent (of die voor hem kenbaar zijn), als hij weet dat deze gebreken voor de koper van belang zijn en hij tevens weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Dit geldt zeker ook voor gebreken die afbreuk doen aan de mogelijkheid tot ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3.,eerste volzin, van de koopovereenkomst.

3.11.

In het geval de verkoper de koper onvoldoende heeft geïnformeerd (en daardoor tekortgeschoten is in zijn mededelingsplicht) én de koper vóór de koop onvoldoende onderzoek heeft verricht of heeft laten verrichten (en daardoor tekortgeschoten is in zijn onderzoeksplicht) geldt als hoofdregel dat de verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zich niet met succes tegen een beroep op de non-conformiteit van de woning of op dwaling zal kunnen verweren met de stelling dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

3.12.

[eisers] hebben gesteld dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning ten gevolge van vochtoverlast in het souterrain (hierna: “de kelderruimten”). [gedaagden] hebben dit betwist en aangevoerd dat er geen sprake is van vochtoverlast in de woning. Er is weliswaar een lekkage geweest door een gesprongen waterleiding, maar deze is al in 2011 verholpen.

3.13.

Teneinde, onder meer, te kunnen beoordelen of sprake is van vochtoverlast, heeft de rechtbank een deskundige benoemd. In het deskundigenbericht staat - voor zover van belang - hetgeen onder rov. 2.2. is vermeld.

3.14.

De rechtbank zal mede op basis van het voorgaande beoordelen of de vorderingen van [eisers] voor toewijzing in aanmerking komen. De rechtbank zal daarbij onderscheid maken tussen de volgende (door [eisers] gestelde) gebreken aan de woning:

(1) lekkage van de buitenafdichting;

(2) defect aan de spouwindekking;

(3) niet deugdelijk afgedichte leidingdoorvoeringen;

(4) slechte staat van de binnenzijden van de lensputjes; de afdichting van de bodem en wanden is ondeugdelijk.

Ad (1) lekkage van de buitenafdichting, ad (3) niet deugdelijk afgedichte leidingdoorvoeringen, ad (4) slechte staat van de binnenzijden van de lensputjes

3.15.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] de aanwezigheid van gebreken, waardoor vochtproblemen in het souterrain zijn ontstaan, voldoende hebben onderbouwd. Die onderbouwing volgt zowel uit het rapport van K+ Adviesgroep (productie 6 bij dagvaarding) als uit de door hen in het geding gebrachte foto’s. Voorts blijkt ook uit het deskundigenbericht dat sprake is van vochtproblematiek ten gevolge van de hier bedoelde gebreken (zie rov. 2.2.). Voor zover [gedaagden] de aanwezigheid van de genoemde gebreken ten tijde van de aanvang van de verbouwing hebben willen betwisten, verwerpt de rechtbank deze betwisting als zijnde onvoldoende gemotiveerd. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige de vraag of het mogelijk is dat de verbouwingswerkzaamheden die door [eisers] zijn uitgevoerd aan de buitengevel, invloed op de aanwezige vochtproblematiek kunnen hebben gehad, negatief beantwoordt. De deskundige heeft aan zijn conclusie ten grondslag gelegd dat de verbouwingswerkzaamheden ter plaatse van de tot slaapkamer omgebouwde garage vanaf aanzet vloer begane grond omhoog zijn uitgevoerd. Daarenboven wijst de deskundige er op dat de beregeningsproef door K+ Adviesgroep ruimschoots voordat deze verbouwingswerkzaamheden zijn uitgevoerd, is uitgevoerd, terwijl hierbij de watertoetreding via de bestaande constructie reeds was aangetoond (pagina 6 van het deskundigenbericht).

3.16.

Voor zover [gedaagden] hebben willen betogen dat de genoemde gebreken (nog) niet aanwezig waren op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten (op 15 mei 2019), gaat de rechtbank ook aan die betwisting, als zijnde onvoldoende gemotiveerd, voorbij. De rechtbank verwijst in dit verband naar de inhoud van het deskundigenbericht en vooral naar de beschrijving en analyse van de oorzaken van de genoemde gebreken (zie rov. 2.2.). De bevindingen van de deskundige komen, samengevat, daarop neer dat, op basis van alle beschikbare informatie en de door hem ten tijde van het onderzoek geconstateerde gebreken, zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de hier bedoelde gebreken, te weten de gebreken aan de lensputjes, de lekkages ter plaatse van de constructieve scheuren in de werkruimte en in de technische ruimte en de lekkages van de leidingdoorvoeringen in de was/wijnkelder, moeten hebben voorgedaan.

3.17.

Op grond van de bevindingen van de deskundige kan worden vastgesteld dat [gedaagden] wisten of in ieder geval hadden moeten weten dat sprake was van de in ad (1), ad (3) en ad (4) hiervoor genoemde gebreken. Zij wisten ook, of hadden minstgenomen moeten beseffen, dat deze informatie voor [eisers] relevant was, en derhalve hadden zij [eisers] daar over behoren te informeren. Nu zij dat niet hebben gedaan, kunnen [gedaagden] zich er niet met succes op beroepen dat [eisers] onvoldoende onderzoek zouden hebben gedaan.

3.18.

Hoewel [gedaagden] op zichzelf terecht betogen dat niet elk vochtprobleem in een woning het normaal gebruik van een woning als woonhuis belemmert, is de rechtbank in dit geval van oordeel dat de gebreken, zoals genoemd in ad (1), ad (3) en ad (4) wel kwalificeren als gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. De deskundige heeft vastgesteld dat als gevolg van deze gebreken het souterrain verhoogd vocht- en zoutbelast is (pagina 5 van het deskundigenbericht) en dat de aanwezigheid van schimmelvorming, die in het algemeen als gezondheidsschadelijk kunnen worden aangemerkt, zichtbaar is (pagina 4 van het deskundigenbericht). Daar komt bij dat het souterrain niet als een kelder, die bijvoorbeeld enkel voor de opslag van goederen gebruikt kan worden, door of namens [gedaagden] is aangeprezen, maar als een verblijfsruimte, waaronder als een hobby-/fitnessruimte en een welnessruimte. Het gevolg van het voorgaande is dat de gebreken, zoals genoemd in ad (1), ad (3) en ad (4), in de verhouding tussen partijen voor risico van [gedaagden] komen.

Ad (2) defect aan de spouwindekking

3.19.

Dit ligt anders voor wat betreft het defect aan de spouwindekking. Zoals [gedaagden] terecht hebben aangevoerd, kan op basis van de bevindingen van de deskundige, ondanks dat hij expliciet op dit punt is bevraagd, niet worden aangenomen dat dit gebrek reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de woning aanwezig was (rov. 2.2). Dat betekent dat de herstelkosten daarvan ook niet voor rekening van [gedaagden] kunnen komen. Op basis van de tussen partijen overeengekomen risicoverdeling, zoals neergelegd in artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, kunnen [gedaagden] immers uitsluitend aansprakelijk gehouden worden voor gebreken aan de woning die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds aanwezig waren.

3.20.

Dit heeft tot gevolg dat de vorderingen van Könings niet kunnen worden toegewezen voor zover zij betrekking hebben op het defect aan de spouwindekking.

Omvang schade

3.21.

De deskundige heeft de herstelkosten van de gebreken, voor zover deze zien op de gebreken ad (1), ad (3) en ad (4) berekend op een bedrag van € 7.671,40 inclusief BTW. De deskundige heeft daarbij aangegeven elke post op basis van de thans beschikbare informatie te hebben berekend. Deze berekening is tot stand gekomen na (de mogelijkheid tot) commentaar van [eisers] en [gedaagden] op de diverse posten. Gelet hierop zal bij de begroting van de schade dan ook worden aangesloten bij de berekening die de - door de rechtbank aangewezen, onafhankelijke - deskundige heeft gemaakt.

3.22.

[eisers] hebben betoogd dat de op bijlage 5 bij het deskundigenbericht gespecificeerde kosten volledig door [gedaagden] moeten worden vergoed. Dat is echter om twee redenen niet het geval.

In de eerste plaats zien [eisers] over het hoofd dat een deel van de in die bijlage gespecificeerde kosten betrekking heeft op herstel van het defect aan de spouwindekking en daarvan is reeds geoordeeld dat die kosten niet voor rekening van [gedaagden] kunnen komen.

In de tweede plaats heeft te gelden dat de in die bijlage gespecificeerde kosten voor een groot deel betrekking hebben of verband houden met het aanbrengen van een binnenafdichtingsysteem. De deskundige heeft echter niet geoordeeld dat de huidige waterwerende afdichting aan de buitenzijde gebrekkig is, met uitzondering van het hiervoor genoemde gebrek ad (1). De deskundige vermeldt in het deskundigenbericht immers op pagina 5:

“Volgens het uitgevoerde destructieve onderzoek blijkt dat de buitenmuren van het souterrain opgebouwd zijn als massieve muren (betonblokken), die aan de buitenzijde als afdichting zijn voorzien van 2 lagen Inertol (zwarte coating, die gezien de zeer geringe laagdikte maar zeer beperkt scheuroverbruggend is). Dit is een zeer veel voorkomende bouwwijze van een souterrain.

Volgens de deskundige is een waterwerende afdichting aan de buitenzijde van de woning aldus zeer kwetsbaar voor zettingen en kan dit op den duur tot lekkages leiden, maar niet dat daarvan al sprake is. Dat betekent dat op dit moment in zoverre geen sprake is van een gebrek, zodat aan de vraag voor wiens rekening en risico de herstelkosten daarvan komen, niet meer wordt toegekomen.

3.23.

[gedaagden] hebben op hun beurt nog naar voren gebracht dat een aftrek ‘nieuw-voor-oud’ van 50% zou moeten worden toegepast, maar enige onderbouwing van die stelling ontbreekt (randnummer 126 conclusie van antwoord). De rechtbank gaat daaraan dan ook als slechts bloot gesteld voorbij.

3.24.

De omvang van de herstelkosten zal, conform de beraming van de deskundige, worden vastgesteld op een bedrag van € 7.671,40 inclusief BTW. De rechtbank zal de wettelijke rente daarover toewijzen vanaf 5 augustus 2021, omdat – naar aangenomen mag worden – de deskundige deze kosten heeft begroot op basis van het dan geldende prijspeil en onbetwist is dat [gedaagden] op dat moment al in verzuim verkeerden.

Vergoeding overige kosten

3.25.

In artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro is bepaald dat redelijke kosten die zijn gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen ook vergoed moeten worden. [gedaagden] heeft de (redelijkheid van) de door [eisers] hiervoor gemaakte kosten van K+ Adviesgroep niet gemotiveerd weersproken. De hiervoor gevorderde kosten ter hoogte van € 1.185,80 zullen daarom worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. De rechtbank volgt [gedaagden] in hun stelling dat de wettelijke rente eerst verschuldigd is vanaf 25 februari 2020 (randnummer 131 conclusie van antwoord).

Proceskosten

3.26.

De kosten van de deskundige, die € 4.858,97 bedragen, zijn op grond van het vonnis van 26 mei 2021 door [eisers] voorgeschoten. Deze kosten komen voor rekening van [gedaagden] , gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder rov. 3.15. tot en met 3.18 en rov. 3.21. De rechtbank zal aldus hierna bepalen dat [gedaagden] deze kosten aan [eisers] dient te vergoeden.

3.27.

[gedaagden] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten en de nakosten, alsmede de wettelijke rente daarover worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 109,28

- griffierecht 937,00

- deskundige 4.859,97

- salaris advocaat
2.535,00(2,5 punten × tarief € 1.014,00)

Totaal € 8.441,25

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 7.671,40 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 5 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.185,80 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 25 februari 2020 tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 8.441,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op
2 maart 2022

Type: AP

Beoordeling vochtproblemen en aansprakelijkheid bij koop woning met kelder

Uitspraak

1.[eiser] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De verdere feiten

3.De beoordeling

Conclusies na deskundigenbericht