ECLI:NL:RBLIM:2022:262

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9410490 CV EXPL 21-4161

Vonnis (bij vervroeging) van de kantonrechter van 12 januari 2022

in de zaak van:

1.[eisende partij sub 1] ,

2.
[eisende partij sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. J.J. Baltus,

tegen:

de stichting

WONINGSTICHTING HEEMWONEN,

gevestigd te Kerkrade,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens.

Partijen worden hierna [eisende partij sub 1] , [eisende partij sub 2] en Heemwonen genoemd. [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] worden gezamenlijk [eisende partij] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 13 augustus 2021 met producties 1 tot en met 5,
de conclusie van antwoord,
de brief van de griffier van 6 oktober 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
de door [eisende partij] overgelegde verklaring, ter griffie ontvangen op 12 november 2021,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 november 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisende partij sub 2] heeft met Heemwonen met ingang van 22 mei 2018 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) huurt voor € 822,52 per maand (productie 1 bij dagvaarding).

2.2.

[eisende partij sub 1] , geboren in 1980, is de zoon van [eisende partij sub 2] . [eisende partij sub 1] woont zijn gehele leven onafgebroken bij [eisende partij sub 2] .

2.3.

Op 30 januari 2020 heeft [eisende partij sub 1] een aanvraagformulier bij Heemwonen ingediend ter verkrijging van de status van medehuurder (productie 2 bij dagvaarding). Heemwonen heeft bij brief van 31 januari 2020 de aanvraag afgewezen. In de brief staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij dagvaarding):

“(…)

Voorwaarden medehuurderschap

Om in aanmerking te komen voor medehuurderschap gelden de volgende voorwaarden:


U staat tenminste twee jaar op het betreffende adres ingeschreven bij de gemeente Landgraaf of Kerkrade;


De huurder en u voeren een duurzame gemeenschappelijke huishouding

(het samenwonen van ouder en kind valt hier niet onder)


U vraagt het medehuurderschap niet aan met als doel op korte termijn huurder te worden van de woning.

Uw aanvraag voldoet niet aan de voorwaarden en wordt dus afgewezen. (…)”

2.4.

Bij brief van 2 april 2020 hebben [eisende partij] bezwaar gemaakt tegen de afwijzing en hebben zij Heemwonen verzocht haar standpunt te herzien (productie 4 bij dagvaarding). Heemwonen heeft bij brief van 29 april 2020 laten weten haar standpunt te handhaven (productie 5 bij dagvaarding).

2.5.

In de door [eisende partij] overgelegde verklaring, als ter griffie ontvangen op

12 november 2021, staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

Hiermee bevestigen wij, zoon [naam 1] , dochter [naam 2] en zoon [naam 3] dat onze moeder [eisende partij sub 2] niet alleen was bij het ondertekenen van het huurcontract, maar dat al haar 3 kinderen aanwezig waren !!

We hebben uitdrukkelijk nog aan Mevrouw werkzaam bij Heemwonen die mijn moeder het huurcontract liet ondertekenen gevraagd of [naam 3][de rechtbank begrijpt dat daarmee [eisende partij sub 1] wordt bedoeld]
ook het contract mee moest ondertekenen, en toen zei Mevrouw werkzaam bij Heemwonen dat dat niet nodig was !! (…)”.

2.6.

[eisende partij sub 1] heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde (proces-verbaal van 24 november 2021, p. 3).

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. bepaalt dat [eisende partij sub 1] met ingang van de datum van het vonnis medehuurder zal zijn van de huurwoning staande en gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] ,

b. Heemwonen veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.1.

[eisende partij] leggen primair aan hun vordering ten grondslag dat Heemwonen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met [eisende partij sub 2] een toezegging heeft gedaan, inhoudende dat [eisende partij sub 1] op een later tijdstip medehuurder zou worden. Ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst is door [eisende partij sub 2] kenbaar gemaakt dat het de bedoeling was dat [eisende partij sub 1] medehuurder zou worden. Daarop heeft medewerker van Heemwonen gereageerd met de woorden
“dat komt later wel”. In die woorden is een toezegging op het verzoek gelegen. Voorts waren [eisende partij] in de veronderstelling dat [eisende partij sub 1] op een later tijdstip medehuurder zou worden, daar Heemwonen niet afwijzend heeft gereageerd op het verzoek met de woorden
“dat komt later wel”.

3.2.2.

Subsidiair stellen [eisende partij] dat aan de vereisten van artikel 7:267 lid 1 BW voor het verlenen van medehuurderschap is voldaan en zich geen van de in artikel 7:267 lid 3 BW genoemde afwijzingsgronden voordoen. Daartoe voeren [eisende partij] aan dat:

- [eisende partij sub 1] al zijn hele leven bij [eisende partij sub 2] woont, en sinds 22 mei 2018 ook met haar in het gehuurde is getrokken,

- [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] een gemeenschappelijke huishouding voeren,

- [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] in gelijke mate meebetalen aan de woonlasten en sprake is van financiële vervlechting,

- [eisende partij sub 1] niet van plan is om op zichzelf te gaan wonen,

- [eisende partij sub 1] [eisende partij sub 2] verzorgt vanwege gezondheidsproblemen,

- [eisende partij sub 1] moeilijk alleen kan wonen, omdat hij psychisch beperkt is. [eisende partij sub 1] werkt bij WOZL (zijnde een sociale werkvoorziening) voor vier uur per dag,

- [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] lief en leed met elkaar delen,

- het inkomen van [eisende partij sub 1] voldoende financiële waarborg biedt voor de betaling van de maandelijkse huurpenningen,

3.3.1.

Er is tijdens het tekenen van de huurovereenkomst niet kenbaar gemaakt dat [eisende partij sub 1] medehuurder wilde worden. Een dergelijk verzoek is niet gedaan, en er is dan ook niet op dit verzoek gereageerd met de woorden
“dat komt later wel”. [naam 4] die namens Heemwonen aanwezig was bij het tekenen van de huurovereenkomst met [eisende partij sub 2] , heeft - in navolging van het in de conclusie van antwoord ingenomen standpunt - tijdens de mondelinge behandeling (nogmaals) betwist dat er een toezegging zou zijn gedaan dat [eisende partij sub 1] op een later tijdstip medehuurder zou worden. Kinderen die meeverhuizen worden aangemerkt als mee verhuizers. Kinderen worden, dat is het beleid van Heemwonen, nooit als medehuurders aangemerkt. Dat [eisende partij sub 1] met [eisende partij sub 2] mee verhuisde naar het gehuurde was bekend, daarvoor hoefde ook geen aanvraag te worden ingediend. In aanloop naar de verhuur van het gehuurde aan [eisende partij sub 2] en ook ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst is [eisende partij sub 1] niet opgevoerd als medeverhuurder. Dit verzoek zou alleen al zijn afgewezen omdat het gehuurde een aangepaste woning betreft, bestemd voor een huurder met een WMO indicatie dan wel een 55 plusser.

3.3.2.

Voorts betwist Heemwonen dat voldaan is aan de voorwaarde voor medehuurderschap, als opgenomen in artikel 7:267 lid 1 BW. Er is ter zitting een begin gemaakt met de onderbouwing van een gemeenschappelijke huishouding, maar de duurzaamheid hiervan is niet aangetoond. Het enkele feit dat moeder en zoon onder één dak wonen is daarvoor onvoldoende. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de relatie tussen een ouder en kind naar zijn aard niet duurzaam is. Daarbij is voorts van belang dat [eisende partij sub 1] reeds zes jaren bij ‘Thuis in Limburg’ staat ingeschreven, hetgeen een sterke indicatie is dat [eisende partij sub 1] wellicht toch zal uitvliegen.

Verder betwist Heemwonen bij gebrek aan onderbouwing aan de zijde van [eisende partij sub 1] dat hij voldoende financiële waarborgen biedt tot het betalen van de huurpenningen voor het geval [eisende partij sub 2] kom te overlijden.

3.3.3.

Uiterst subsidiair is medehuurderschap naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het gehuurde betreft een levensloopbestendige woning, waarvan Heemwonen niet veel bezit. Na het overlijden van [eisende partij sub 2] dient de woning in eerste instantie te worden aangeboden aan kandidaten met een WMO-indicatie, dan wel bij gebrek daaraan aan een persoon die de leeftijd van minimaal 55 jaar heeft bereikt. [eisende partij sub 1] voldoet aan geen van beide criteria.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.

4.De beoordeling

Toezegging medehuurderschap?

4.1.

Tussen partijen is in geding of er tijdens het tekenen van de huurovereenkomst een verzoek is gedaan om [eisende partij sub 1] aan te merken als medehuurder. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [eisende partij] een verklaring overgelegd van de broer en zus van [eisende partij sub 1] (overweging 2.5.). Uit die verklaring kan niet worden afgeleid dat er een verzoek tot medehuurderschap is gedaan en ook niet dat er door Heemwonen daarop is gereageerd met de woorden
“dat komt later wel”. Zijdens [eisende partij] blijft het dan ook bij een blote stellingname die door Heemwonen wordt betwist.

4.2.

Nog daargelaten of het verzoek is gedaan en Heemwonen heeft gereageerd met de woorden
“dat komt later wel”kan die uiting niet zo worden uitgelegd - waarbij uitleg mede plaats vindt met inachtneming van de omstandigheden van het geval - dat door Heemwonen is toegezegd dat [eisende partij sub 1] op een later moment medehuurder wordt. Ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst was het gehuurde reeds toegezegd aan [eisende partij sub 2] en niet aan [eisende partij sub 1] . Anders gezegd: zo [eisende partij sub 2] haar kinderen al heeft meegenomen bij de ondertekening van de huurovereenkomst, was niet met Heemwonen voor die dag van ondertekening gesproken over een andere huurder dan alleen [eisende partij sub 2] . Nergens blijkt uit dat vóór het tekenen van de huurovereenkomst door [eisende partij] aan Heemwonen kenbaar is gemaakt zij voor ogen hadden dat [eisende partij sub 1] medehuurder zou worden. Het aanmerken van [eisende partij sub 1] als medehuurder heeft vergaande consequenties: bij het overlijden van [eisende partij sub 2] wordt de huurovereenkomst voortgezet door [eisende partij sub 1] . Daarbij is van belang dat het gehuurde een aangepaste woning betreft, waarvan Heemwonen niet veel van bezit, en die - hetgeen bij [eisende partij sub 2] bekend is - door Heemwonen in eerste instantie wordt aangeboden aan potentiële huurders met een WMO indicatie. Wanneer zo’n potentiële huurder zich niet meldt, dan wordt de woning aangeboden aan potentiële huurders die vijfenvijftig jaar of ouder zijn. Van een WMO indicatie zijdens [eisende partij sub 1] is geen sprake, en ook is [eisende partij sub 1] nog lang niet 55 jaar. In het licht van die omstandigheden kan de uiting
“dat komt later wel”niet als een toezegging op het verzoek worden uitgelegd.

4.3.

Het recht kent, zeker in zaken als verhuur van woonruimte, niet de regel dat een overeenkomst tot stand komt indien de verhuurder ‘niet afwijzend’ heeft gereageerd. Dit standpunt kan dan ook niet tot toewijzing van de vordering leiden.

Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW?

4.4.

Op grond van artikel 7:267 lid 1 BW kunnen een huurder en een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, gezamenlijk verzoeken dat de rechter zal bepalen dat deze persoon medehuurder zal zijn, mits zij hieraan voorafgaand een dergelijk verzoek hebben ingediend bij de verhuurder en deze niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard met dit verzoek in te stemmen.

4.5.

Er moet sprake zijn van een zodanige leefgemeenschap dat die als ‘gemeenschappelijke huishouding’ kan worden aangeduid, en waarbij die leefgemeenschap ‘duurzaamheid’ vertoont. Beide eigenschappen van de beoogde samenwoning zijn vereist met het oog op een balans die de wet op het oog heeft: aan de ene kant maken de onderhavige wettelijke regels immers een als vrij vergaand te typeren inbreuk op het beginsel van de contractsvrijheid, in die zin dat de verhuurder wordt geconfronteerd met een (mede)huurder met wie hij geen overeenkomst is aangegaan (en blijkens het aan de rechter voorgelegde conflict ook geen overeenkomst wil aangaan); maar aan de andere kant zijn sommige personen voor hun legitieme aanspraken op woongenot dusdanig afhankelijk van een huurder, dat hun belangen een inbreuk op de contractsvrijheid vereisen en rechtvaardigen. Die belangen worden dan verbonden met de gegevens: gemeenschappelijke huishouding, en duurzaamheid daarvan. Dan is er een dusdanige afhankelijkheid als zo-even bedoeld, dat deze ‘inbreuk’ op het beginsel van de contractsvrijheid mag en moet worden aanvaard. (zie randnummer 8 van AG 16 januari 2009, ECLI:NL:PHR:2009:BH0393)

4.6.

Bij de beoordeling of sprake is van een ‘gemeenschappelijke huishouding’ tussen de huurder van een woning en een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft, dienen alle omstandigheden van het geval in onderling verband te worden gewaardeerd. Daarbij kan mede van belang zijn dat de huurder en die andere persoon gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, alsmede dat die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen (ECLI:NL:HR:1993:ZC0838). Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan behoeft niet aan dit oordeel in de weg te staan (ECLI:NL:HR:2003:AI0865).

4.7.

Voor wat betreft de duurzaamheid van samenwoning tussen ouder en kind heeft te gelden dat deze in beginsel eindig is. Dit kan anders zijn wanneer er bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende kind-ouder-samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken (ECLI:NL:HR:1982:AG4340). Men heeft hier te maken met een glijdende schaal waarop het startpunt is de situatie waarin de verwachting bestaat dat het kind op enig moment zal uitvliegen en waarop men verder op de schaal komt bij gevallen waarin deze verwachting steeds minder of niet meer gerechtvaardigd is. Op deze glijdende schaal is de gevorderde leeftijd van het kind een indicatie dat de verwachting ten aanzien van het uitvliegen minder realistisch is en dat er dus eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’. (zie randnummers 3.4.4. en 3.4.6. van AG 29 november 2013, ECLI:NL:PHR:2013:1648).

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat ten aanzien van [eisende partij] sprake is van ‘een verknocht duo’. Onweersproken is aangevoerd dat zij iedere ochtend samen opstaan, [eisende partij sub 2] smeert voor [eisende partij sub 1] zijn brood en doet het huishouden wanneer [eisende partij sub 1] voor vier uur per dag naar de sociale werkvoorziening gaat. Ze koken om beurten en dragen samen de financiële lasten. [eisende partij sub 1] verzorgt op zijn beurt [eisende partij sub 2] , en [eisende partij sub 2] helpt [eisende partij sub 1] die zowel lichamelijk als psychisch beperkt is. Op grond van deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Het bestaan van deze gemeenschappelijke huishouding wordt door Heemwonen ter zitting ook niet langer betwist. (proces-verbaal 24 november 2021, p. 3)

4.9.

De vraag is of in die verknochtheid ook de duurzaamheid van hun gemeenschappelijk huishouding is gelegen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. [eisende partij sub 1] is ten tijde van het wijzen van dit vonnis 41 jaar oud. Daarmee is [eisende partij sub 1] (vooralsnog) niet dusdanig op leeftijd dat daarmee vaststaat dat reden is om aan te nemen dat er geen sprake is van het normaaltype van een aflopende samenlevingssituatie. Dat [eisende partij sub 1] moeilijk alleen kan wonen omdat hij psychisch beperkt is, maakt niet dat [eisende partij sub 1] niet alleen kàn wonen, en hij daarom aangewezen is om bij [eisende partij sub 2] te blijven wonen. Immers, wanneer [eisende partij sub 2] komt te overlijden, is het de bedoeling van [eisende partij sub 1] - daarom is de vordering ingesteld - dat hij alleen, zonder [eisende partij sub 2] , in het gehuurde kan blijven wonen. Gesteld noch gebleken is dat [eisende partij sub 1] dan niet alleen zou kunnen wonen. Daarbij neemt de kantonrechter ook mee dat [eisende partij sub 1] , als door Heemwonen is gesteld en door [eisende partij] niet betwist, al meer dan zes jaar als woningzoekende staat ingeschreven bij ‘Thuis in Limburg’. Dit is een omstandigheid die tot het oordeel noopt dat [eisende partij sub 1] op enig moment mogelijk toch op zichzelf zal gaan wonen.

Nu naar het oordeel van de kantonrechter van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake is, wordt niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:267 lid 1 BW en ligt de vordering voor afwijzing gereed.

4.10.

In een overweging ten overvloede merkt de kantonrechter het navolgende op. Het is aan [eisende partij sub 1] om vanuit financieel oogpunt voldoende financiële waarborg te bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur (artikel 7:267 BW, derde lid onder c). Hoewel [eisende partij sub 1] stelt financieel de woning te kunnen betalen (proces-verbaal van 24 november, p. 2.), blijft het bij een blote stelling. Het had op de weg van [eisende partij sub 1] gelegen aan de hand van (financiële) stukken te onderbouwen dat hij de huur van € 822,52 (overweging 2.1.) te kunnen voldoen.

4.11.

[eisende partij] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van Heemwonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 436,- (2 punten x € 218,-) aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, tot aan van Heemwonen vastgesteld op € 436,- aan salaris gemachtigde,

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.

type: LS