Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9797716 \ CV EXPL 22-1623
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 18 mei 2022
in de zaak van:
de stichting STICHTING LEGER DES HEILS WELZIJNS- EN GEZONDHEIDSZORG,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde mr. J.R.M. Nelen,
tegen:
[bewindvoerder] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde],
wonend [adres] ,
[postcode] [plaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. P.A. van Enckevort.
Partijen worden verder in dit vonnis aangeduid als LdH en [bewindvoerder] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het navolgende:
- de dagvaarding met 16 producties
- de conclusie van antwoord
- de nadere producties 17 tot en met 20 van LdH
- de mondelinge behandeling van het kort geding op 9 mei 2022
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
LdH heeft in het kader van een met mevrouw [onderbewindgestelde] (hierna: [onderbewindgestelde] ) gesloten zorg- en dienstverleningsovereenkomst de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats] , ter beschikking gesteld. De zorg- en dienstverlening is als productie 2a bij de dagvaarding gevoegd.
2.2.
LdH heeft in dat verband met woningstichting Woonwenz, gevestigd te Venlo, een huurovereenkomst ten aanzien van de betreffende woning gesloten (productie 1 bij dagvaarding). LdH heeft vervolgens de woning aan [onderbewindgestelde] ter beschikking gesteld en in dat kader met [onderbewindgestelde] een huurovereenkomst gesloten (productie 2b bij dagvaarding).
2.3.
[onderbewindgestelde] heeft zich eerder bij LdH aangemeld en zij neemt deel aan het project “Levenskracht”. Dit project is een zogenoemd ‘uitstapprogramma’ uit de prostitutie. LdH verleent in het kader van het project tevens verslavingszorg.
2.4.
De goederen van [onderbewindgestelde] zijn eind 2021 onder bewind gesteld waarbij [bewindvoerder] is benoemd tot bewindvoerder.
2.5.
[onderbewindgestelde] heeft voorts een huurachterstand laten ontstaan van € 1.843,10. Bovendien zou zij overlast veroorzaken vanuit de gehuurde woonruimte.
2.6.
[bewindvoerder] heeft bij brief van 11 maart 2022 aan LdH verzocht de huurovereenkomst per 1 april 2022 te beëindigen (productie 14 bij dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
LdH vordert in kort geding – samengevat – het navolgende:
[bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] te veroordelen de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] , binnen twee dagen na dagtekening vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan LdH, in de staat waarin [onderbewindgestelde] de woning heeft ontvangen bij aanvang van de huurovereenkomst,
[bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand ad € 1.843,10,
[bewindvoerder] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsook in de nakosten.
4.De beoordeling
4.1.
Afdoende is gebleken van de spoedeisendheid van de vordering. LdH kan dan ook worden ontvangen in kort geding. De vordering van LdH is in dit kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als die over het geschil zal moeten oordelen, de vordering van LdH zal toewijzen. De kantonrechter overweegt het navolgende.
4.2.
[bewindvoerder] heeft ter zitting van 9 mei 2022 de gedane huuropzegging niet betwist. Zij heeft daarbij echter aangegeven dat zij de huur heeft opgezegd op instigatie van LdH en zij aannam dat [onderbewindgestelde] daarmee zou hebben ingestemd. Met de wetenschap van nu zou [bewindvoerder] de huur niet hebben opgezegd. [bewindvoerder] heeft ter zitting verklaard dat [onderbewindgestelde] groot belang heeft bij behoud van de woning.
4.3.
In het onderhavige geval is er sprake van twee bijzondere overeenkomsten; enerzijds is er de met [onderbewindgestelde] gesloten zorg- en dienstverleningsovereenkomst en anderzijds de tussen LdH en [onderbewindgestelde] gesloten (onder)huurovereenkomst. In een dergelijke situatie moeten de bepalingen uit beide overeenkomsten naast elkaar worden toegepast. Dat geldt ook voor de dwingend rechtelijke wettelijke bepalingen. Indien bepalingen in strijd met elkaar zijn – en dus niet gelijktijdig kunnen worden toegepast – moet beoordeeld worden welke overeenkomst in de betreffende situatie de overheersende overeenkomst is. De bepalingen van die overeenkomst gaan dan voor.
In dit geval is van zo een situatie sprake. De bepaling dat de huurovereenkomst eindigt indien de zorgovereenkomst wordt ontbonden is immers niet verenigbaar met de bepalingen van huurbescherming.
4.4.
De vraag in deze is dus aan welke overeenkomst een overheersend karakter moet worden toegekend. Vast staat dat de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] alles te maken had met de te verlenen zorg. In artikel 4 van de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] is een koppeling gemaakt tussen de huur en hulp- en zorgverlening. In dit artikel is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
“De hulp- en zorgverlening door verhuurder en het in huur geven van de woonruimte zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden en zolang deze huurovereenkomst van kracht is, verplicht huurder zich om alle hulp en zorg exclusief af te nemen van verhuurder op basis van de aangehechte zorg- en dienstverleningsovereenkomst. In de relatie tussen huurder en verhuurder zal het zorg- en begeleidingselement overheersend zijn en huurder kan daarom geen succesvol beroep doen op huur(prijs)bescherming. De huurovereenkomst zal derhalve worden beëindigd en huurder zal de woonruimte moeten verlaten, wanneer de zorg- en dienstverleningsovereenkomst eindigt.
(…)
4.5.
Primair is naar het oordeel van de kantonrechter echter van belang hoe feitelijk invulling werd gegeven aan de zorg die LdH aan [onderbewindgestelde] verleende en de plek van de woning daarin. Vast staat dat [onderbewindgestelde] intensief werd begeleid. Daarbij was de woning een spilpunt. Zo waren er structureel 3 vaste contactmomenten per week waarbij [onderbewindgestelde] thuis werd bezocht en zaken met haar werden doorgesproken. Daarbij ging het ook om de waarneming in hoeverre het [onderbewindgestelde] (inmiddels) feitelijk lukt om “haar eigen boontjes te doppen”. Verder werd zij ambulant begeleid naar onder meer de methadonverstrekking, werden afspraken voor haar gemaakt met onder meer de huisarts en werd een verwijzing geregeld voor verslavingszorg. Verder werd gezocht naar een passende dagbesteding.
4.6.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het verlenen van zorg als overheersende component moet worden gekwalificeerd. Daarbij komt dat LdH geen professionele verhuurder is en dat het verhuren van woonruimte niet haar core business is maar een noodzaak (dak boven het hoofd voor de cliënt) om de hulpverlening enige kans op succes te geven. De bepalingen van huurbescherming missen dus toepassing.
4.7.
LdH heeft zich op enig moment genoodzaakt gezien de zorg- en dienstverleningsovereenkomst met [onderbewindgestelde] te ontbinden. Vanaf aanvang 2022 verliep de zorg en begeleiding steeds moeizamer en werd LdH niet langer in staat gesteld de begeleiding en zorg uit te voeren. Daarnaast bereikte LdH meldingen van omwonenden van ernstige overlast. Ondanks inspanningen van LdH van haar kant, is zij er niet in geslaagd het tij te keren. Ook officiële waarschuwingen van LdH hebben niet het gewenste effect gesorteerd. [onderbewindgestelde] stelt zich niet langer begeleidbaar op en LdH restte niets anders dan de zorg- en dienstverleningsovereenkomst met [onderbewindgestelde] op te zeggen.
4.8.
Gelet op de letterlijke inhoud van de huurovereenkomst moet het [onderbewindgestelde] steeds duidelijk zijn geweest dat de zorg- en dienstverleningsovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. LdH is de huurovereenkomst met Woonwenz enkel en alleen aangegaan ten behoeve van de zorgverlening aan haar clientèle, in dit geval dus ten behoeve van [onderbewindgestelde] . Opzegging van de zorg- en dienstverleningsovereenkomst betekent automatisch ook einde van de huurrelatie tussen LdH en [onderbewindgestelde] . Dat betekent dat [onderbewindgestelde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.9.
De gemachtigde van [bewindvoerder] heeft ter zitting van 9 mei 2022 benadrukt dat [onderbewindgestelde] vergaand belang heeft bij behoud van de woning. De gemachtigde heeft dan ook voortzetting van de huurovereenkomst bepleit. Een eventuele ontruiming van het gehuurde zou zeer nadelig voor [onderbewindgestelde] zijn. LdH daarentegen houdt vast aan de gevorderde ontruiming van de woning.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft LdH een alleszins te respecteren belang bij beëindiging van de huurrelatie met [onderbewindgestelde] , nu zij op haar beurt de woning huurt van stichting Woonwenz en Woonwenz gehouden is woongenot te verschaffen aan haar huurders. Dit woongenot wordt thans door toedoen van [onderbewindgestelde] ernstig verstoord. Bovendien onderkent de kantonrechter ook het belang voor LdH om voor Woonwenz een “betrouwbare huurder” te zijn. Immers, LdH is afhankelijk van Woonwenz voor het verkrijgen van woonruimte ten behoeve van de zorgverlening aan haar cliënten. Indien de overlastsituatie als maar blijft voortduren kan dat tot gevolg hebben dat Woonwenz geen woningen meer ter beschikking zal stellen aan LdH, waarvan dan de doelgroep van LdH het slachtoffer zal zijn.
4.10.
Uiteraard zijn ook de belangen voor [onderbewindgestelde] bij behoud van de woning groot. Maar op dit moment zijn er geen of nauwelijks aanwijzingen dat er op korte termijn een kentering in de situatie zal ontstaan. LdH en de bewindvoerder hebben ter zitting verklaard dat zij [onderbewindgestelde] “kwijt” zijn. Er is nauwelijks contact met [onderbewindgestelde] mogelijk, laat staan dat zij zich laat corrigeren. Zeer recentelijk - in het weekend van 29 april 2022 – is de situatie zelfs zodanig geëscaleerd dat interventie van de politie noodzakelijk was. Kortom, zelfs het vooruitzicht van de zitting in deze zaak was voor [onderbewindgestelde] onvoldoende prikkel om geen overlast te veroorzaken. Onder deze omstandigheden niets doen en de situatie laten voortduren is daarom een verkeerd signaal, ook naar [onderbewindgestelde] .
4.11.
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de slotsom dat in een eventueel te entameren bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden en dat [onderbewindgestelde] het gehuurde dient te ontruimen. De thans gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter zal daarbij de ontruimingstermijn vast stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.12.
[onderbewindgestelde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak als volgt worden begroot:
- kosten exploot € 108,41
- griffierecht 365,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 1.220,41
4.13.
De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in het dictum te vermelden wijze.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] , de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan LdH, in de staat waarin [onderbewindgestelde] de woning heeft ontvangen bij aanvang van de huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] tot betaling van de huurachterstand ad € 1.843,10,
5.3.
veroordeelt [bewindvoerder] in de kosten van deze procedure aan de kant van LdH gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 1.220,41.
5.4.
veroordeelt [bewindvoerder] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door eisende partij volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst – voor zoveel nodig – het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: ph
coll: