Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 109
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 02 januari 2023 in de zaak tussen
M.P.G. Houben, wonend te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: P.J.C.C. Jonkers).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 577.000,- voor het belastingjaar 2021.
Bij besluit van 1 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
Procedurele gronden
1. Eiser heeft op zitting zijn beroepsgrond dat verweerders taxatieverslag niet voldoet aan het bepaalde in de artikelen 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en 40, tweede lid, van de Wet woz laten vallen.
2. Op zitting heeft eiser het standpunt ingenomen dat op grond van het (op één na) vervangen van de vergelijkingsobjecten in de beroepsfase en het daarmee wegvallen van de onderbouwing van het primaire besluit moet worden geconcludeerd dat sprake is van een motiveringsgebrek. Eiser vindt onder verwijzing naar een (niet-gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 juni 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:3101) dat hij alleen al op grond hiervan recht heeft op een proceskostenvergoeding voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen op een zitting. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Het staat verweerder vrij om in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten te gebruiken en bovendien betekent het (grotendeels) vervangen van de vergelijkingsobjecten nog niet dat, zoals dat in de door eiser aangehaalde uitspraak vast is komen te staan, geen sprake was van een voldoende onderbouwing in die fase. Verweerder heeft in het bestreden besluit gemotiveerd uiteengezet dat hij in weerwil van datgene wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat het primaire besluit terecht is opgelegd. Het procedureverloop in belastingzaken brengt ook mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van het bestreden besluit in beginsel op zichzelf niet tot vernietiging van dat besluit kunnen leiden. Voor zover er al sprake is geweest van een motiveringsgebrek in het bestreden besluit, is dat in de beroepsfase hersteld. Eiser heeft ruimschoots de gelegenheid gehad om daarop te reageren en is daarmee niet in zijn processuele belangen geschaad. Voor de beoordeling van het onderhavige beroep worden aan een eventuele schending van het motiveringsbeginsel daarom geen gevolgen verbonden.
De waarde van de onroerende zaak
3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is volgens verweerder een omstreeks 2016 gebouwde vrijstaande woning van 800 m³. Tot de onroerende zaak behoren een inpandige garage, een carport, een tuinhuis en een overkapping. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 975 m².
4. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de geluid- en parkeeroverlast die eiser ondervindt vanwege de ligging van de onroerende zaak nabij de A73, sportvelden, een spoorlijn en parkeerplaatsen. Eiser vindt dat de waarde niet meer kan bedragen dan € 525.000,-.
5. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 27 januari 2022 door [naam woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. Daarin heeft de taxateur de ligging van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten als gemiddeld (factor 3) ingeschat. De onroerende zaak is op (zeer) ruime afstand van de A73 (met geluidschermen) en de spoorlijn gelegen. Ook is van belang dat de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten vrijer is gelegen en de vergelijkingsobjecten ook te maken hebben met negatieve liggingsaspecten. Zo ligt [adres 2] in een woonwijk (met inkijk in de achtertuin), [adres 3] dichter bij de spoorlijn en aan een rotonde en [adres 4] aan dezelfde sportvelden en parkeerplaatsen. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 579.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 van € 577.000,- niet te hoog is.
6. De rechtbank heeft verweerder voorafgaande aan de zitting verzocht om op zitting toe te lichten waarom de grondstaffel in beroep is gewijzigd.
Op zitting heeft verweerder toegelicht dat in de bezwaarfase gebruik wordt gemaakt van het taxatiemodel Ortax dat is gebaseerd op een marktanalyse van de verkopen in de betreffende gemeente rond de waardepeildatum. Dit is een grofmazig systeem dat, ongeacht het woningtype, uitgaat van een eerste staffel van rond de 400 m² (in dit geval 450 m²). Volgens verweerders taxateur is dit systeem bij grotere woningen met grotere percelen, zoals de onderhavige onroerende zaak, niet geschikt om de grondwaarde vast te stellen. Daarom is in beroep de berekening van de grondwaarde toegespitst op vrijstaande woningen met een vergelijkbare grootte en volgt hieruit een voor dit type woningen meer reële grondstaffel met een eerste staffeling bij 800 m².
7. Eiser heeft op zitting gesteld verweerders verklaring voor de in beroep gewijzigde grondstaffel niet afdoende te vinden. Eiser heeft verder voor het eerst op zitting gesteld dat de door verweerder gebruikte indexering in de matrix niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft weliswaar aan zijn kantoor de gebruikte indexcijfers overgelegd, maar een onderbouwing daarvan is achterwege gebleven. Verweerder heeft op dit punt, zoals uit het hierna overwogene blijkt, gereageerd zodat de rechtbank geen reden ziet om die grond wegens strijd met de goede procesorde buitenbeschouwing te laten.
8. De rechtbank overweegt als volgt.
9. De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
11. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
12. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkings-objecten identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
13. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Verder zijn zowel de vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak van eiser grotere vrijstaande woningen met grote percelen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
14. De rechtbank stelt vervolgens vast dat, behoudens de ligging, niet in geschil is dat de verschillen voldoende in de waardering tot uitdrukking zijn gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de ligging van de onroerende zaak niet zodanig van die van de vergelijkingsobjecten afwijkt dat hiervoor met een waardedrukkende factor rekening moet worden gehouden. Niet alleen hebben de vergelijkingsobjecten ook te maken met vormen van overlast, tegenover de aangedragen negatieve liggingsaspecten staan ook gunstige omstandigheden. Zo is de onroerende zaak, anders dan bijvoorbeeld het in een woonwijk gelegen vergelijkingsobject [adres 2] , hoewel dicht bij de voorzieningen van [woonplaats] , in het buitengebied gelegen en heeft de onroerende zaak aan de achterzijde een vrije ligging.
15. Verweerder heeft op zitting uiteengezet dat de indexering is gebaseerd op het systeem Ortax, dat een marktanalyse maakt van de verkopen van vrijstaande woningen in de gemeente [woonplaats] rond de waardepeildatum. Verweerder heeft die ter zitting getoonde gegevens (een overzicht van gehanteerde indexeringscijfers per gemeente) aan het kantoor van eisers gemachtigde overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn uiteenzetting de gehanteerde indexering voldoende inzichtelijk maakt. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser zijn twijfel aan de gebruikte indexering niet heeft onderbouwd.
16. De rechtbank overweegt vervolgens dat verweerder in beginsel is gehouden om het loslaten van een eerdere gehanteerde grondstaffel te verklaren (zie de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:562), hetgeen verweerder naar het oordeel van de rechtbank met een verwijzing naar een andere berekeningswijze van de grond vanwege het soort woning en de grootte van het perceel in beroep niet toereikend heeft gedaan. De rechtbank vermag immers niet in te zien waarom dit kennelijk relevante verschil dan niet reeds in de fase van de permanente analyse van verkoopcijfers en uitgifteprijzen van grond in de betreffende gemeente is betrokken bij het bepalen van de (toepasselijke) grondstaffel. In deze zaak overstijgt de waardevermindering als gevolg van de gewijzigde waardering, rekening houdend met een daardoor hogere prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, tot een lagere waarde dan de beschikte waarde.
17. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 577.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is. Eiser heeft daartegenover de door hem bepleite waarde van € 525.000,- niet van een onderbouwing voorzien. Omdat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op
€ 552.000,-. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
18. Gelet op het vorenstaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 552.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
19. Nu het beroep gegrond is, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
20. Verweerder heeft op zitting, onder verwijzing naar een door hem overgelegde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE: 2022:5129), het standpunt ingenomen dat eiser geen recht heeft op een proceskosten-vergoeding wegens kosten van rechtsbijstand. In die zaak overwoog de rechtbank dat voor een proceskostenveroordeling is vereist dat er daadwerkelijk kosten van rechtsbijstand in rekening worden gebracht en concludeerde zij op grond van de algemene voorwaarden van de betreffende gemachtigde (van hetzelfde kantoor als de onderhavige gemachtigde) dat daarvan geen sprake was. In de algemene voorwaarden wordt de betalingsverplichting voor de betrokkene namelijk afhankelijk gesteld van een door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling en worden er bij de betrokkene dus geen kosten gemaakt zolang de rechtbank niet overgaat tot een proceskostenveroordeling. Volgens de rechtbank in die uitspraak moet de betalingsverplichting al bestaan op het moment dat zij over de proceskosten oordeelt en kan het niet zo zijn dat de betalingsverplichting exclusief in het leven wordt geroepen door het uitspreken van een proceskostenveroordeling zelf.
21. De rechtbank overweegt dat een betrokkene om voor vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht in aanmerking te kunnen komen, kosten moet zijn verschuldigd voor het inschakelen van een gemachtigde
(zie het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008: BD0464). De enkele omstandigheid dat een betrokkene met de rechtsbijstandverlener een overeenkomst op basis van “no cure no pay” heeft gesloten op grond waarvan de vergoeding die hij aan de gemachtigde moet betalen wordt gesteld op het bedrag dat ter zake wordt toegekend als kostenvergoeding, staat aan een vergoeding van de kosten van de rechtsbijstandverlener niet in de weg (zie de arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0904, 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en 18 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:915). Evenmin staat daaraan in de weg dat een cliënt ermee heeft ingestemd dat een eventuele proceskostenvergoeding aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald (zie het arrest van de Hoge Raad van 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770).
22. Gelet op voormelde vaste rechtspraak van de Hoge Raad en anders dan de rechtbank Midden-Nederland op 6 december 2022 heeft geoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat een belanghebbende met zijn gemachtigde een overeenkomst op basis van “no cure no pay” heeft gesloten op grond waarvan de kosten die de belanghebbende aan zijn gemachtigde moet betalen, worden gesteld op het bedrag dat rechtbank toekent als kostenvergoeding niet meebrengt dat er geen kosten zijn verschuldigd voor het inschakelen van een gemachtigde en daarom een veroordeling in de proceskosten moet uitblijven. Dat (het ontstaan van) de betalingsverplichting afhankelijk is gesteld van een voorwaarde, namelijk de toekenning van een proceskostenvergoeding door de rechtbank, acht de rechtbank hiervoor irrelevant en juist een algemeen kenmerk van een “no cure no pay” overeenkomst.
23. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank daarom termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiser is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden 2 punten (voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen ter hoorzitting met een wegingsfactor 1, gemiddeld) met een waarde van € 296,- per punt, toegekend. Verder worden er twee punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting, met een wegingsfactor 1 gemiddeld) met een waarde van € 837,- per punt, toegekend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de Hoge Raad in zijn arrest van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) heeft geoordeeld dat punt 1 van onderdeel B1 van de bijlage bij het Bpb wegens strijd met het discriminatieverbod van artikel 1 van Pro de Grondwet buiten toepassing moet blijven. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 2.266,-. Daarnaast komen de kadastrale kosten van € 7,- voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres 1] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 552.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 2.266,- en wegens kadastrale kosten tot een bedrag van € 7,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 02 januari 2023
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 02 januari 2023
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 02 januari 2023
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.