Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10488611 \ CV EXPL 23-1841
Vonnis in kort geding van 5 juni 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.E. Widdershoven,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.H.J.G. Borger.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding met 3 producties,
- de akte overleggen producties van [gedaagde] ,
- de brief van [eiser] houdende producties 4 t/m 6,
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 25 mei 2023, waar beide partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en spreekaantekeningen hebben overgelegd.
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 25 mei 2023, waar beide partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en spreekaantekeningen hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 1 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] . Van deze huurovereenkomst maken de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de ROZ uit 2003 deel uit (productie 1 bij dagvaarding).
2.2.
De maandelijks verschuldigde huurprijs bedraagt laatstelijk € 972,50 inclusief voorschot g/w/e en dient bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van iedere maand te zijn voldaan.
2.3.
Op grond van artikel 5.3 van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht om op datum ondertekening van de huurovereenkomst aan [eiser] een waarborgsom van € 2.000,- te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het pand aan de [adres] te [woonplaats 2] en verder een veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de waarborgsom van € 2.000,-, € 5.380,- aan achterstallige huurpenningen, € 46.125,- aan contractuele boete alsmede € 25.- boete per kalenderdag voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] de huur over januari tot en met mei 2023 niet tijdig heeft voldaan, € 841,40 aan incassokosten, € 972,50 aan lopende huurtermijnen vanaf 1 juni 2023 tot aan de dag van feitelijke ontruiming en de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft nagelaten de huurpenningen tijdig en/of volledig te voldoen zodat op datum dagvaarden sprake is van een huurachterstand van € 5.380,-, zijnde meer dan vijf maanden. Daarnaast heeft [gedaagde] nimmer de waarborgsom betaald. [gedaagde] is ondanks ingebrekestelling (van 18 april 2023) niet tot betaling van de openstaande huurpenningen overgegaan (productie 2 bij dagvaarding).
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij stelt, onder verwijzing naar Whatsappcorrespondentie tussen partijen (productie 3 van [gedaagde] en productie 4 van [eiser] ), dat partijen de mondelinge afspraak hebben gemaakt dat [gedaagde] werkzaamheden zou verrichten aan het appartement (het appartement zou opknappen) in ruil voor de borg en de eerste drie maanden huur, welke hij dan niet hoefde te betalen. [eiser] zou zorgdragen voor de materialen. Nu [eiser] deze afspraak ontkent, maakt [gedaagde] (alsnog) aanspraak op een redelijke vergoeding voor zijn werkzaamheden van € 6.534,- (productie 5 van [gedaagde] ) en beroept zich te dier zake op verrekening.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uit de aard van de vorderingen en hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht, is voldoende gebleken dat hij een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.
4.2.
In dit kort geding moet – op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht – worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het hierna volgende betreft dan ook slechts een voorlopig oordeel over het voorgelegde geschil.
4.3.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.4.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij [gedaagde] toestemming heeft gegeven om bij aanvang van de huurovereenkomst (bepaalde) werkzaamheden aan het gehuurde te verrichten, maar betwist dat [gedaagde] in ruil daarvoor de borg en de eerste drie maanden huur niet hoefde te betalen. De kantonrechter acht het bestaan van die afspraak evenwel voorshands aannemelijk. Zulks blijkt immers niet alleen uit het door [eiser] overgelegde betaaloverzicht waarop te zien is dat [eiser] drie maanden na aanvang van de huurovereenkomst een eerste betaling doet, maar ook uit de tussen partijen gevoerde Whatsapp-correspondentie. Eerst op 18 oktober 2022 wordt immers gesproken over huurbetalingen, waarbij het lijkt te gaan over het niet tijdig betalen van de huurpenningen, maar niet specifiek over de borg en/of de eerste drie huurtermijnen.
4.5.
In het licht van het voorgaande heeft [eiser] het bestaan van de gestelde afspraken tussen partijen onvoldoende (gemotiveerd) weersproken. Derhalve is ook allerminst zeker dat op datum van dagvaarden sprake was van een huurachterstand van meer dan drie maanden. De vordering tot betaling van de waarborgsom en achterstallige huur zal daarom worden afgewezen. In de gegeven omstandigheden is onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure op grond van een huurachterstand de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarop vooruitlopen door middel van toewijzing van de vordering tot ontruiming is dan ook niet gerechtvaardigd. Ook de gevorderde voorziening tot ontruiming zal derhalve worden afgewezen, waardoor de nevenvorderingen hetzelfde lot treft.
4.6.
Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding om de boete ter zake het niet tijdig betalen van de huur aanzienlijk te matigen en wel tot nihil. Naar het voorshands oordeel van de kantonrechter is het gevorderde bedrag aan boetes in de gegeven omstandigheden buitensporig en onaanvaardbaar.
4.7.
Nu de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, komt de kantonrechter aan het beroep van [gedaagde] op verrekening ook niet meer toe.
4.8.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 793,-. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
4.9.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2023.
RJ