Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 215
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. D.J.M. Konings),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenburg aan de Geul, verweerder
(gemachtigden: mr. T. Goossens en R.W.H. Brouns).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[naam vergunninghouder], uit [vestigingsplaats] (vergunninghouder)
[naam vergunninghouder], uit [vestigingsplaats] (vergunninghouder)
(gemachtigden: R.H.M.J. Smeets en J.G.H. Geelen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen het besluit van verweerder van 22 december 2021 (het bestreden besluit), waarbij een omgevingsvergunning is verleend aan vergunninghouder voor het realiseren van negentien appartementen en drie grondgebonden woningen op de locatie ‘ [naam locatie] ’ aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna ook: bouwplan).
1.1.
De rechtbank heeft het beroep op 16 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers, de gemachtigden van verweerder, en de gemachtigden van vergunninghouder.
1.2.
Ter zitting is met verweerder afgesproken dat hij binnen één week na de zitting een tekening naar de rechtbank zal sturen met daarop de afstanden van het bouwplan tot het perceel van eisers en afgezet tegen het bouwvlak in het desbetreffende bestemmingsplan.
1.3.
Verweerder heeft deze tekening toegestuurd en eisers hebben hierop schriftelijk gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten op 21 maart 2023 en de uitspraakdatum bepaald op heden.
Besluitvorming
2. Op 18 december 2020 heeft vergunninghouder een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van negentien appartementen en drie grondgebonden woningen op de locatie ‘ [naam locatie] ’ aan de [adres 1] te [woonplaats] . De aanvraag ziet op de activiteiten ‘bouwen’, ‘handelen in strijd met de regels van de ruimtelijke ordening’ en ‘het aanleggen van een uitrit’. [1] Verweerder heeft bij de totstandkoming van het bestreden besluit de uniforme openbare voorbereidingsprocedure gevolgd. [2] Tegen het ontwerpbesluit hebben (onder andere) eisers zienswijzen naar voren gebracht. Verweerder heeft die beantwoord in de ‘nota beantwoording van zienswijzen omgevingsvergunning [naam locatie] ’.
2.1.
Bij het bestreden besluit is de aangevraagde omgevingsvergunning verleend.
2.2.
Vaststaat dat de locatie van het bouwplan is gelegen in het bestemmingsplan ‘Initieel omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2020’(hierna: het bestemmingsplan). De locatie heeft de enkelbestemming ‘wonen’ en de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 5’. Het bouwplan is in strijd met artikel 40.2.2, aanhef en onder f, van het bestemmingsplan omdat dit artikel bepaalt dat het hoofdgebouw uit slechts twee bouwlagen mag bestaan en het bouwplan deels (de meeste appartementen) bestaat uit drie bouwlagen. Tevens is het bouwplan in strijd met artikel 40.2.2, aanhef en onder i en j, van het bestemmingsplan omdat de maximale diepte van de hoofdgebouwen voor de begane grond en de verdiepingen overschreden wordt. Tenslotte is het bouwplan in strijd met artikel 40.2.2, aanhef en onder a, van het bestemmingsplan omdat dit artikel bepaalt dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mag worden en het bouwplan deels buiten het bouwvlak gebouwd wordt.
2.3
Eisers wonen aan de [adres 2] in [woonplaats] . Dit perceel is gelegen naast het perceel waarvoor de omgevingsvergunning is verleend. Zij zijn het niet eens met de verleende omgevingsvergunning. Op hetgeen eisers in beroep hebben aangevoerd, zal de rechtbank hierna ingaan.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de verlening van de omgevingsvergunning. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eisers daartegen hebben aangevoerd, de zogenaamde beroepsgronden.
4. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De beroepsgronden van eisers zijn beperkt tot de activiteit ‘handelen in strijd met de regels van de ruimtelijke ordening’. Niet in geschil is de strijd met het bestemmingsplan (zie onder 2.2).
6. Indien er sprake is van strijd met het bestemmingsplan kan op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo slechts een omgevingsvergunning worden verleend, indien het te vergunnen project niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het is mogelijk om van het bestemmingsplan af te wijken als het bestemmingsplan daarvoor regels biedt (de eventuele binnenplanse afwijkingsmogelijkheid), maar ook als dit niet het geval is (de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid). Verweerder is in dit geval buitenplans afgeweken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo.
6.1.
De rechtbank benadrukt dat verweerder bij de beslissing, om al dan niet toepassing te geven aan zijn bevoegdheid om in afwijking van een bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte heeft en de betrokken belangen moet afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Hij beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.
Deugdelijke belangenafweging (erfdienstbaarheid, lichtinval, uitzicht en privacy)
7. Eisers hebben in beroep aangevoerd dat in 1981 ten aanzien van hun perceel en het naastgelegen perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd van uitzicht en licht. Eisers geven aan dat zij een venster hebben in de zijgevel van hun perceel, waarvoor op grond van de erfdienstbaarheid als uitgangspunt geldt dat uitzicht en licht moeten zijn gewaarborgd. Daarnaast wijzen eisers erop dat in de reactie op de desbetreffende zienswijze onjuiste uitgangspunten staan die door verweerder worden gehanteerd. Zo stelt verweerder dat er normaal gesproken een minimale afstand van drie meter wordt aangehouden voor het waarborgen van privacy, terwijl er volgens eisers in hun situatie op grond van het bestemmingsplan een afstand van acht en een halve meter moet worden gehanteerd in verband met het bouwvlak. Volgens eisers ontbreekt in de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning een deugdelijke belangenafweging, met name ten aanzien van de gevestigde erfdienstbaarheid en ten aanzien van hun privacy. Door het bouwplan gaan zij nu tegen een stenen muur aan kijken op een kortere afstand dan die wat het bestemmingsplan toestaat. Een evident privaatrechtelijke belemmering kan vergunningverlening in dit geval in de weg staan. Daarnaast komen er negentien appartementen dichter op het perceel van eisers dan wat er op grond van het bestemmingsplan mag. Nu dit een aanzienlijk aantal betreft, vinden eisers het juist belangrijk dat het oorspronkelijke bouwvlak wordt aangehouden zodat de vermindering van hun privacy zoveel mogelijk beperkt blijft.
8. De rechtbank overweegt ten aanzien van de door eisers aangehaalde erfdienstbaarheid als volgt. Eisers hebben de desbetreffende akte overgelegd waarbij is gevestigd ‘de erfdienstbaarheid van uitzicht en licht, krachtens welke de eigenaren van het heersend erf bevoegd zullen zijn om in de oostelijke gevel van het nabij de grens van dat erf en het dienstbaar erf gebouwde woonhuis vensters te hebben, houden, en onderhouden’.
8.1.
Volgens de rechtbank staat een privaatrechtelijke belemmering slechts aan de omgevingsvergunning in de weg, als deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers als eerste aangewezen om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. [3]
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de door eisers aangehaalde erfdienstbaarheid geen evident privaatrechtelijke belemmering oplevert die aan de verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat. Uit deze erfdienstbaarheid (overeenkomst uit 1981 met de gemeente) blijkt namelijk zonder meer (en dus zonder nader onderzoek) dat eisers in de oostelijke gevel van hun woning vensters mogen hebben, houden en onderhouden. De verleende omgevingsvergunning doet hieraan niet af, nu eisers na de verlening van de omgevingsvergunning in ieder geval nog steeds het raam dat zij op de begane grond hebben gerealiseerd mogen (blijven) houden. Vergunninghouder heeft dat bevestigd. Het bouwplan kan (zonder toestemming) gerealiseerd worden: er blijft overigens voldoende lichtinval en uitzicht over (zie ook onder 9 t/m 9.3). Deze beroepsgrond van eisers slaagt daarom niet.
9. De rechtbank overweegt ten aanzien van de door eisers gestelde vermindering van hun uitzicht (en lichtinval) en privacy als volgt.
9.1.
Op basis van de behandeling ter zitting en de door verweerder toegestuurde tekening met daarop de afstanden van het bouwplan tot het perceel van eisers en (met name) afgezet tegen het bouwvlak in het desbetreffende bestemmingsplan, waarvan is afgeweken bij de verlening van de omgevingsvergunning, is volgens de rechtbank het volgende komen vast komen te staan. Een uitsnede van deze tekening is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
9.1.1.
Ten opzichte van het bouwvlak in het bestemmingsplan (aangegeven met de donker gekleurde stippellijn op de tekening in de bijlage bij deze uitspraak) komt het bouwplan ruim anderhalve meter dichter bij de woning van eisers te liggen (richting de zijgevel met het desbetreffende raam). Dat is over een lengte van ruim zes meter aan de voorkant van het perceel van eisers. De afstand van het bouwplan tot de perceelsgrens / woning is daar ruim zes meter. [4] In het bestemmingsplan bevindt het bouwvak zich op ongeveer acht meter hiervan.
9.1.2.
Richting de achterkant van het perceel van eisers ligt een gedeelte van het bouwplan over een lengte van ongeveer vijftien meter zo’n vijf meter verder weg van het perceel van eisers dan in het bestemmingsplan.
9.1.3.
Het bouwplan schuift behalve opzij - zie onder 9.1.1. - aan de voorkant ongeveer anderhalve meter richting de weg en komt daarmee nagenoeg op dezelfde lijn te liggen als de voorgevel van de woning van eisers. Het gaat hier om twee appartementen (twee bouwlagen en geen drie, zie onder 2.2.) met twee aanwezige balkons: een op de begane grond en een op de eerste verdieping. Ter plaatse van de balkons komt er ten opzichte van het bouwvlak nog ongeveer twee meter richting / langs de weg bij (totaal drie en een halve meter).
9.1.4.
Eisers geven aan dat door het naar voren schuiven hun vrije uitzicht uit het raam aan de oostzijde verloren gaat en dat het realiseren van het (dichtstbijzijnde) balkon - er komen twee appartementen aan die kant met allebei een balkon, zie onder 9.1.3 - ervoor zorgt dat het uitzicht, de lichtinval en de privacy nog meer worden beperkt. Deze aantasting vinden zij onevenredig.
9.2.
De rechtbank volgt het standpunt van eisers dat er door het bouwplan in vergelijking met het bouwvlak in het bestemmingsplan enig uitzicht door het raam in de zijgevel verloren gaat. Daar staat tegenover dat er aan de voorkant nog steeds een afstand van ruim zes meter tot de perceelsgrens / woning wordt aangehouden. Naar achteren zorgt het bouwplan juist voor een grotere afstand dan het bestemmingsplan. In dit verband en omdat er behalve aan de zijkant van de woning van eisers ook aan de voorkant een (groot) raam aanwezig is en het uitzicht daar blijft is er volgens de rechtbank geen sprake van een onevenredig verlies aan uitzicht en lichtinval (zie hierna ook onder 9.3). Ten aanzien van hetgeen ter zitting door eisers is opgemerkt over verlies aan zonlicht is dat volgens de rechtbank niet echt anders in vergelijking met de hoogte en situering van de gebouwen op grond van het bestemmingsplan, de eerder aanwezige school en ook een in 2016 verleende (nog niet ingetrokken) omgevingsvergunning.
9.3.
Ten aanzien van het verlies aan privacy overweegt de rechtbank dat, behalve de reeds genoemde afstand tot de perceelsgrens, gebleken is dat (na overleg) de raamopeningen in de gevel van de aangrenzende appartementen van het bouwplan verkleind zijn en er geen dakterrassen gerealiseerd worden. Het betreft daar twee bouwlagen en geen drie. Door de situering van de balkons verder naar voren (richting / langs de weg) is het verlies aan privacy minder groot: het vanuit de woning van eisers dichtstbijzijnde balkon ligt niet lijnrecht tegenover het raam van eisers in de zijgevel maar juist schuin naar voren. Voorts is er van daaruit geen of nauwelijks inkijk in de woning van eisers door het raam in de voorgevel. Daarbij komt dat vergunninghouder heeft aangeboden ter plaatse een gaaswerk met klimop en bomen te plaatsen. Er blijft in dat geval volgens de rechtbank voldoende lichtinval in hun woning (door het raam in de voorgevel) en / of eisers kunnen zelf (bij voorbeeld met licht doorlatende folie of anderszins) ervoor kiezen de inkijk door het raam in de zijgevel te beperken. Dat er sprake is van enig verlies aan privacy volgt de rechtbank maar niet dat dit onevenredig is gezien alle feiten en omstandigheden.
9.4.
In het licht van het voorgaande en afgezet tegen het belang van de realisatie van negentien appartementen en drie grondgebonden woningen heeft verweerder de omgevingsvergunning mogen verlenen. Van een onevenredige aantasting van de belangen van eisers in verband met verlies aan lichtinval, uitzicht en privacy is geen sprake.
Deze beroepsgrond van eisers slaagt daarom niet.
Hemelwaterafvoer
10. Eisers stellen zich op het standpunt dat zij in de desbetreffende zienswijze reeds hebben aangegeven dat de riolering op dit moment al moeite heeft met het verwerken van regenwater en dat zij zich zorgen maken over de gevolgen van de onderhavige ontwikkeling hiervoor. Volgens eisers stelt verweerder dat er voorzieningen zijn getroffen en geeft verweerder aan dat het rioolstelsel voldoende capaciteit zou moeten hebben, omdat er voorheen ook al een gebouw aanwezig was op deze plek. Eisers vinden dit een foutieve aanname nu zij ervaren dat er wel degelijk problemen zijn met de riolering. Daarnaast is de woordkeuze “zou moeten hebben” voor eisers niet geruststellend. Hieruit kan namelijk volgens eisers worden afgeleid dat verweerder dit niet heeft beoordeeld.
11. De rechtbank volgt verweerder en vergunninghouder in hun mede ter zitting nader toegelichte standpunten dat voldoende aannemelijk is dat er geen sprake zal zijn van overlast (bij eisers) ten gevolge van de afvoer van hemelwater, omdat het hemelwater afgekoppeld zal (moeten) worden. Daarnaast wordt het gebouw afgedekt met sedum-begroeiing om het rioolstelsel zo min mogelijk te belasten met piekafvoeren. Deze begroeiing houdt veel hemelwater vast en voert overtollig water zo geleidelijk mogelijk af. Daarnaast worden grasbetontegels gebruikt als half-verharding. Tevens is erop gewezen dat het rioolstelsel voldoende capaciteit zou moeten hebben nu op de plek waar het bouwplan wordt gerealiseerd voorheen ook al een gebouw (school) heeft gestaan dat op hetzelfde riool zowel hemelwater als afvalwater loosde. Gezien het voorgaande slaagt deze beroepsgrond van eisers niet.
Waardevermindering woning
12. Tenslotte hebben eisers aangevoerd dat zij vrezen voor een aanzienlijke waardevermindering van hun woning door de verleende omgevingsvergunning. Eisers zijn zich ervan bewust dat dit thuishoort in een planschadeprocedure, maar zij vinden het belangrijk om dit ook in deze procedure alvast te benoemen. Eisers zijn niet tegen de bouw van de appartementen, maar wel tegen de wijze waarop dit plan is vormgegeven en de wijze van afwijken van het bestemmingsplan.
13. Voor zover eisers betogen dat hun woning in waarde zal dalen door het bouwplan, staat het hen vrij om een verzoek tot planschade te doen. Een dergelijk verzoek staat los van de vergunningverlening en dus gaat de rechtbank hieraan voorbij. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond.
14.1.
Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug en ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.E.M. Genders, griffier, en openbaar gemaakt op 22 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 22 juni 2023.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage (uitsnede tekening)