ECLI:NL:RBLIM:2023:3702 - Rechtbank Limburg - Aansprakelijkheid projectontwikkelaar voor waardedaling d...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/305431 / HA ZA 22-235

Vonnis bij vervroeging van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. W.E. Widdershoven te Maastricht,

tegen

VAN WIJNEN PROJECTONTWIKKELING ZUID B.V.,

te 's-Hertogenbosch,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Van Wijnen,

advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig te Venlo.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 25 januari 2023

- de akte aanvullende producties van 17 maart 2023 met producties 34-35 van [eiser]

- de akte vermeerdering van eis van 24 maart 2023
- het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 27 maart 2023

- de akte van beide partijen ter rolle van 5 april 2023, waarbij vonnis is gevraagd

- de opmerkingen van mrs. Widdershoven en Einig op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Op de opmerkingen op het proces-verbaal zal, indien nodig, bij de beoordeling worden teruggekomen.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] heeft een nieuwbouwappartement gekocht van Van Wijnen. [eiser] heeft een van de standaard afwijkende indeling laten realiseren. Nadat de koopovereenkomst tussen partijen was gesloten, is Van Wijnen het naastgelegen appartementencomplex (verder) gaan ontwikkelen. Nadat de woning aan [eiser] was opgeleverd, is Van Wijnen gestart met de bouw van het naastgelegen appartementencomplex. Het uitzicht vanuit de woning van [eiser] is daardoor anders dan hij verwachtte. Daarom wil [eiser] een vergoeding van Van Wijnen ontvangen.

3.De feiten

3.1.

Van Wijnen is de projectontwikkelaar die het zogenoemde [naam terrein] terrein in [woonplaats] herontwikkelt tot het [naam project] . Tussen [eiser] en Van Wijnen is op 22 oktober 2018 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een nog te realiseren woning, genummerd [X] , in het [naam project] (hierna: de woning of woning [X] ) voor een bedrag van € 310.245,00 (productie 18 bij dagvaarding, pagina 8 en productie 21 bij dagvaarding).

3.2.

In het [naam project] waren drie naast elkaar gelegen woonblokken voorzien: [naam woonblok 1] , [naam woonblok 2] en [naam woonblok 3] . Het [naam project] is gebouwd in 2 fases: [naam woonblok 1] en [naam woonblok 2] in fase 1; [naam woonblok 3] in fase 2. Woning [X] is gelegen op de bovenste verdieping van [naam woonblok 2] .

3.3.

Van Wijnen heeft ten behoeve van de verkoop van het [naam project] brochures laten maken. [eiser] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst kennis genomen van die brochures en van de brochure over het toe te passen energiesysteem, een poster en maquette van het [naam project] .

3.4.

De brochure van [naam woonblok 2] (productie 7 bij dagvaarding, hierna: de brochure) liet de volgende situatieschets, het aanzicht en de plattegrond zien:

3.4.1.

pagina 10:

3.4.2.

pagina 12:

3.4.3.

pagina 16:

3.4.4.

pagina 14:

3.5.

De plattegrond van de bovenste verdieping werd in de brochure (op pagina 19) als volgt weergegeven:

3.6.

De brochure vermeldde verder, op pagina 15:

3.7.

Woning [X] werd standaard opgeleverd met binnenmuren die de woning onderverdeelden in verschillende afsluitbare ruimtes, zoals te zien op pagina 52-53 van de brochure (en waarvan de zwart-witte plattegrond als productie 11 bij dagvaarding was gevoegd):

3.8.

Op 20 juni 2018 heeft [eiser] een bod uitgebracht op woning [X] . Op 29 juni 2019 is aan [eiser] medegedeeld dat Van Wijnen de woning aan hem had gegund.

3.9.

Van Wijnen heeft op verzoek van [eiser] een detailtekening gemaakt van woning [X] zonder binnenmuren. Deze tekening is op 7 september 2018 aan [eiser] verstrekt (productie 12 bij dagvaarding). [eiser] heeft architectenbureau [naam architectenbureau] (hierna: de architect) verzocht om op basis van de informatie en tekeningen van Van Wijnen een ontwerp te maken met open ruimtes en vrij uitzicht naar buiten vanaf de zijgevel (dat is de schuine gevel met 10 ramen zoals hierboven (onder 3.7) weergegeven, hierna ook te noemen: de (lange) (zij)gevel).

3.10.

De architect heeft een ontwerp gemaakt (hierna: eerste ontwerp). [eiser] heeft aan Van Wijnen gevraagd of dit eerste ontwerp technisch uitvoerbaar was. Van Wijnen heeft daar positief op geantwoord. Het eerste ontwerp is daarna nader uitgewerkt tot voorontwerp.

3.11.

Het voorontwerp met de mogelijke indelingen van de woning (productie 17 bij dagvaarding) en de technische uitvoerbaarheid daarvan, hebben [eiser] en de architect op 22 oktober 2018 besproken met Van Wijnen. Van Wijnen heeft tijdens deze bespreking bevestigd dat het voorontwerp technisch uitvoerbaar was. [eiser] heeft dezelfde middag met Van Wijnen de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot (het appartementsrecht van) de woning (productie 18 bij dagvaarding).

3.12.

Toen [eiser] de woning van Van Wijnen kocht, was het [naam terrein] -terrein braakliggend.

3.13.

Bij notariële akte van 13 december 2018 (productie 20 bij dagvaarding) heeft Van Wijnen het appartementsrecht van de woning aan [eiser] geleverd. Eind 2019 is een zustervennootschap van Van Wijnen, Van Wijnen Sittard BV (hierna: de aannemer), gestart met de bouw van de woning.

3.14.

[eiser] heeft met de aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 485.255,00 (productie 19 bij dagvaarding, pagina 2) en meerwerk voor een bedrag van € 109.010,54 opgedragen (productie 24 bij dagvaarding).

3.15.

De woning is op 4 december 2020 opgeleverd. Na oplevering heeft [eiser] de woning laten afwerken en inrichten.

3.16.

Op 28 mei 2021 is fase 2 van de realisatie van het [naam project] aangevangen middels de start van de verkoop van de woningen en appartementen van [naam woonblok 3] . Het deel van het [naam terrein] -terrein waarop [naam woonblok 3] gerealiseerd zou gaan worden, was op dat moment braakliggend.

3.17.

In de brochure van [naam woonblok 3] (productie 25 bij dagvaarding) zijn de volgende aanzichten afgebeeld:

3.17.1.

pagina 5 en 17:

3.17.2.

Pagina 14-15:

3.17.3.

Pagina 16:

3.17.4.

Pagina 18:

3.18.

Op 21 juni 2021 heeft de advocaat van [eiser] aan de advocaat van Van Wijnen - voor zover in deze zaak van belang - het volgende geschreven (productie 29 bij dagvaarding):

“U heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan cliënt onder andere een verkoopbrochure verstrekt van het [naam project] .

In deze brochure staan tekeningen van het [naam woonblok 2] en het [naam woonblok 3] . Uit deze tekeningen volgt dat het [naam woonblok 3] vier bouwlagen zou krijgen (…). De appartementen en penthouses zouden worden gebouwd tot de noordwestgevel van [naam woonblok 2] .

Cliënt mag op basis de brochure verwachten dat het naastgelegen [naam woonblok 3] niet meer bouwlagen zou krijgen dan [naam woonblok 2] . Cliënt mag verwachten dat de appartementen en penthouses van [naam woonblok 2] niet hoger zijn dat het appartement van cliënt en dat deze slechts tot de noordwestgevel worden gebouwd, zodat de bewoners van deze woningen geen – althans beperkt – kunnen binnenkijken in het penthouse van cliënt. Ook mag cliënt verwachten dat hij vanuit zijn penthouse (op de vierde bouwlaag over de stadswoningen van [naam woonblok 3] (met drie bouwlagen) heen kan kijken en er sprake zou zijn van veel natuurlijk lichtinval.

Uit de verkoopbrochuren van [naam woonblok 3] begrijpt cliënt dat dit complex vijf bouwlagen krijgt in plaats van de door u in de verkoopbrochure van [naam woonblok 2] geschetste vier bouwlagen. Daarnaast blijkt dat de appartementen en penthouses op de vierde en vijfde bouwlaag verder reiken dan de noordwestgevel van [naam woonblok 2] . Dit betekent dat cliënt zijn onbelemmerd uitzicht zal verliezen, in zijn privacy zal worden gestoord alsmede de lichtinval in het penthouse zal worden beperkt. De waarde van het penthouse van cliënt keldert als gevolg daarvan.

Dat cliënt onbelemmerd uitzicht, veel lichtinval en privacy zou hebben, waren voor hem van doorslaggevend belang. U heeft aan cliënt gegarandeerd dat het penthouse deze eigenschappen zou bezitten. Dit was bij u bekend. (…)

3.19.

Op 26 juli 2021 heeft de advocaat van Van Wijnen aan de advocaat van [eiser] - voor zover in deze zaak van belang - het volgende geantwoord (productie 30 bij dagvaarding):

“Springend punt in deze is dat het vigerende bestemmingsplan ten tijde van koop van het penthouse door uw cliënt de thans beoogde bouwhoogte en layout van [naam woonblok 3] reeds toestond. (…)

1. In uw brief baseert u de non-conformiteit (uitsluitend) op illustraties uit de verkoopbrochure. Deze verkoopbrochure is geen contractdocument.

2. De verkoopbrochure bevat een exoneratieclausule, inhoudende dat daaraan, alsmede aan de daarin opgenomen tekeningen, maatvoeringen, impressies e.d. geen rechten kunnen worden ontleend.

3. Uit de verkoopbrochure volgt aangaande de geïllustreerde ontwikkeling van [naam woonblok 3] duidelijk dat die voorlopig is c.q. dat die nog aan verandering onderhavig kan zijn.

Met andere woorden: het bouwprogramma en de illustraties waren voorlopig (en konden derhalve nog aan wijzigingen onderhevig zijn).

Dit gegeven in combinatie met de bebouwingsmogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan maakt dat uw cliënt op basis van de verkoopbrochure niet zonder meer de verwachtingen mocht hebben zoals die in uw brief worden geschetst. (…)

De gevolgen voor het penthouse van uw cliënt qua lichtinval, privacy en uitzicht van de in uw brief geschetste wijzigingen behoeven, voor zover al relevant indachtig het voorgaande, de nodige nuancering, te weten:

1. De hogere bouwhoogte (5 i.p.v. 4 bouwlagen) van appartementencomplex [naam woonblok 3] rijkt tot net voorbij slaapkamer 1 van het penthouse van uw cliënt (…)
Daargelaten dat ter plaatse geen balkons gesitueerd zijn, is er voor wat betreft de privacy geen noemenswaardig verschil tussen de oorspronkelijke en nieuwe opzet. Immers, in de oorspronkelijke opzet waren op de vierde etage – derhalve op hetzelfde niveau als het penthouse van uw cliënt is gesitueerd – ook appartementen voorzien. Van uit deze ramen zou er ook zicht zijn op de ramen aan de korte zijde van slaapkamer 1 van het penthouse van uw cliënt.
Belangrijker is echter dat de bouwhoogte van [naam woonblok 3] ter hoogte van de balkons en de woonkamer van het penthouse van uw cliënt ongewijzigd is. Met andere woorden: voor wat betreft het verblijfsgedeelte van het penthouse van uw cliënt dat (wél) naar buiten toe geprojecteerd is, bestaat geen enkel verschil qua privacy, lichtinval en uitzicht tussen de oorspronkelijke en beperkt gewijzigde opzet van [naam woonblok 3] . (…)

2. Daar waar een vijfde bouwlaag is toegevoegd aan de opzet van [naam woonblok 3] , was in de oorspronkelijke opzet evenmin sprake van een onbeperkt uitzicht vanwege de aanwezigheid van het op onderstaande illustratie in geel gemarkeerde appartementencomplex. Dit complex is beduidend hoger dan [naam woonblok 2] . (…)”

3.20.

De appartementen in [naam woonblok 3] zijn voorbij de (lange) (zij)gevel van woning [X] gebouwd. Het uitzicht uit de woning is als volgt:

3.20.1.

uit de slaapkamer aan de (lange) (zij)gevel:
3.20.2. uit de woonkamer aan de (lange) (zij)gevel:

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert - na vermeerdering van eis - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

voor recht verklaart dat de tussen [eiser] en Van Wijnen gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling;

voor recht verklaart dat Van Wijnen door zijn (de rechtbank begrijpt: haar) mededelingsplicht te schenden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] ;

in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt;

subsidiair:

i. voor recht verklaart dat Van Wijnen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen Van Wijnen en [eiser] gesloten koopovereenkomst;

primair en subsidiair:

Van Wijnen veroordeelt om aan [eiser] € 180.000,- te betalen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, althans de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, zijnde 13 mei 2022;

Van Wijnen veroordeelt in de proceskosten alsmede de nakosten, met bepaling dat Van Wijnen de wettelijke rente hierover verschuldigd is indien deze kosten niet binnen 14 dagen na de vonnisdatum, althans de betekening van het vonnis, aan [eiser] zijn betaald.

4.2.

Aan die vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat hij bij de koop van het appartementsrecht heeft gedwaald over de omvang/hoogte van het nog te realiseren [naam woonblok 3] , althans dat Van Wijnen niet heeft geleverd wat [eiser] heeft gekocht c.q. mocht verwachten wat hij had gekocht. [eiser] ging ervan uit dat [naam woonblok 3] niet voorbij de lange zijgevel van zijn woning gebouwd zou worden, zoals afgebeeld op de impressie in de brochure van [naam woonblok 2] . Van Wijnen wist, althans had moeten weten dat die verwachting doorslaggevend voor de aankoopbeslissing was. Van Wijnen heeft [eiser] verkeerd/onvolledig ingelicht. [eiser] lijdt daardoor schade.

4.3.

Van Wijnen voert verweer. Van Wijnen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Daaraan legt Van Wijnen het volgende ten grondslag. [eiser] heeft Van Wijnen nooit geïnformeerd over zijn beweegredenen voor de aankoop van de woning. Van Wijnen wist dus ook niet dat lichtinval, privacy en uitzicht zo belangrijk voor hem waren en kon daar geen rekening mee houden. Het lag op de weg van [eiser] om Van Wijnen daarover te informeren. Het plan voor [naam woonblok 3] was nog niet definitief toen [eiser] de woning kocht. [eiser] heeft geen vragen gesteld, Van Wijnen heeft geen beloftes gedaan dat de lange zijgevel vrij zou blijven. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst zijn de aanvankelijke plannen voor [naam woonblok 3] beperkt gewijzigd. De invloed daarvan is voor [eiser] minimaal. Ook zonder wijzigingen zou [eiser] geen onbelemmerd uitzicht hebben gehad. De impressies waar [eiser] zijn (onuitgesproken) verwachting op baseert, zijn geen contractdocumenten en bovendien is een disclaimer opgenomen. Van Wijnen heeft geleverd wat [eiser] heeft gekocht. De minimale wijzigingen zijn te beperkt om aansprakelijkheid van Van Wijnen op te gronden en leiden niet tot schade. Als er al schade is, is de omvang daarvan onvoldoende onderbouwd. Er is sprake van eigen schuld en schending van de schadebeperkingsplicht, want [eiser] heeft niets ondernomen tegen de aangevraagde wijziging van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor [naam woonblok 3] . [eiser] heeft ook te laat geklaagd.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Primaire grondslag sub i: dwaling

5.1.

[eiser] heeft primair een beroep op dwaling gedaan. Dat beroep faalt vanwege het volgende. De rechtbank wil wel aannemen, zoals [eiser] stelt, dat hij bijzondere belangstelling in woning [X] had omdat dit de enige woning met (tot op zekere hoogte, of beter: tot een zekere afstand) vrij uitzicht was, waardoor de woning veel lichtinval en privacy zou bieden. Dat is echter niet waar het op aankomt bij de beoordeling van dwaling, omdat daarvoor naast causaal verband tussen een dwalingsgeval (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub Pro a, b en/of c BW) en het aangaan van de overeenkomst ook nodig is dat Van Wijnen moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor [eiser] van beslissende betekenis was (HR 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046,
NJ2020/257 (Renteswaps III). Daar schort het in deze zaak aan.

5.2.

Uit de stellingen en de toelichting ter zitting van [eiser] volgt dat [eiser] nooit expliciet benoemd heeft waarom hij (alleen) geïnteresseerd was in de woning die hij kocht. Uit het feit dat hij op geen andere woning een bod heeft uitgebracht volgt niet welke eigenschappen van woning [X] voor [eiser] doorslaggevend waren. De uitgangspunten openheid en transparantie stonden weliswaar op het moodboard van de architect van [eiser] , maar de bespreking(en) waarbij dat moodboard werd getoond c.q. gebruikt, gingen om de technische uitvoerbaarheid van de plannen van de architect. Bovendien was het uitzicht op de gepresenteerde impressies niet zichtbaar. Zonder toelichting op de noodzaak voor de gewenste doorbraken had Van Wijnen uit de wens tot grote doorbraken voor openheid en transparantie niet hoeven afleiden dat voor [eiser] vrij uitzicht uit de lange zijgevel van doorslaggevend belang was. Die wens kan immers net zo goed bestaan in de situatie dat een koper een grotere open en transparante binnenruimte wil hebben. Op het kenbaarheidsvereiste strandt dus het beroep op dwaling. De vorderingen onder primair i en iii zullen daarom bij eindvonnis worden afgewezen.

Mededelingsplicht (primair sub ii) en non-conformiteit (subsidiaire grondslag)

5.3.

[eiser] kocht een nieuwbouwappartement in een nieuwbouwplan, waarvan de contouren bij de aankoop nog niet zichtbaar waren in het terrein. Voor het vormen van een beeld hoe (het uitzicht uit en inkijk in) zijn toekomstige woning er zou komen uit te zien, moest hij het daarom doen met de informatie die hij van Van Wijnen heeft gekregen en de informatie die hij redelijkerwijs had kunnen krijgen.

5.3.1.

In dat verband mag [eiser] acht slaan op de informatie die Van Wijnen middels de brochure en de daarin gepresenteerde aanzichten en plattegronden heeft verstrekt. Dat de brochures geen contractdocument zijn, maakt dat niet anders. Dat de brochure een disclaimer bevat, evenmin. De brochure is een bron van informatie waar [eiser] zijn verwachtingen op heeft gebaseerd en mocht baseren. Het is Van Wijnen die de inhoud van de brochure bepaalde en die in de hand had welke verwachtingen zouden worden gewekt bij (potentiële) kopers.

5.3.2.

Van een koper van een woning in een gebied dat nog in ontwikkeling is, zoals [eiser] , mag verwacht worden dat hij kennis neemt van het toepasselijke bestemmingsplan. De omvang van het gerealiseerde [naam woonblok 3] past binnen het bestemmingsplan dat al vaststond op het moment dat [eiser] de woning kocht.

5.4.

[eiser] wist dat aan de lange zijgevel van zijn woning op een later moment [naam woonblok 3] gerealiseerd zou worden. Dat [eiser] dat wist, staat niet ter discussie. Niet ter discussie staat ook dat [naam woonblok 2] op het moment dat [eiser] de woning kocht, binnen het geldende bestemmingsplan hoger had kunnen worden dan later werd gerealiseerd. De gevorderde verklaring voor recht dat Van Wijnen haar mededelingsplicht op dit punt heeft geschonden (zoals ter onderbouwing aangevoerd bij vermeerdering van eis), stuit af op de kenbaarheid van het bestemmingsplan voor [eiser] en de op hem rustende onderzoeksplicht dienaangaande. De primair sub ii gevorderde verklaring voor recht zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen, nog daargelaten de vraag welk belang [eiser] bij die vordering heeft, gelet op de andere ingestelde vorderingen.

5.5.

Ter discussie staat verder wat [eiser] had mogen verwachten over de omvang, hoogte en andere specificaties van [naam woonblok 3] . In de brochure van [naam woonblok 2] was op de locatie van het later gerealiseerde [naam woonblok 3] grijze bebouwing ingetekend (zie hiervoor onder 3.4.1). Het betrof geen “plat” grijs vlak of een verder niet gedetailleerd grijs ruimtelijk object, maar een animatie met contouren van de voorgenomen bebouwing (hierna te noemen: de animatie). Daarnaast was in de brochure ook een bovenaanzicht/plattegrond van [naam woonblok 3] ten opzichte van [naam woonblok 2] weergegeven (zie hiervoor onder 3.4.4), met daarop zichtbare hoogteverschillen. Uit dit bovenaanzicht mocht [eiser] in samenhang met de animatie van [naam woonblok 3] afleiden dat de bovenste verdieping van [naam woonblok 3] in horizontaal opzicht niet voorbij de lange zijgevel van zijn woning zou komen en dat de bovenste verdieping van [naam woonblok 3] niet hoger zou zijn dan [naam woonblok 2] . Daar doet niet aan af dat in de brochure was vermeld dat er naar verwachting 13 appartementen en 12 stadswoningen gerealiseerd zouden worden (zie hiervoor onder 3.6). Inderdaad had [eiser] daaruit kunnen en moeten afleiden dat het aantal woningen nog niet vast stond. Het voorbehoud dat Van Wijnen in de brochure maakte heeft echter geen betrekking op de hoogte en vorm van de buitenkant van het te bouwen complex. Als de hoogte en vorm van het te bouwen complex nog zo onzeker was als Van Wijnen betoogt, had Van Wijnen niets of de maximale bij bestemmingsplan toegestane bebouwing moeten intekenen, zonder voornoemde details op grond waarvan [eiser] zijn verwachtingen heeft gebaseerd. Zodoende resteert de vraag wat de hoogte van de animatie was en hoe veel hoger [naam woonblok 3] uiteindelijk is geworden.

5.6.

Van Wijnen heeft betoogd dat [naam woonblok 3] een halve verdieping hoger is geworden dan op de animatie, omdat [naam woonblok 3] van een verhoogde plint (de rechtbank begrijpt: zo hoog als een halve verdieping) voorzien zou worden, zodat de begane grond in verticaal opzicht ter hoogte van een halve verdieping van [naam woonblok 2] zou zijn begonnen (en, naar de rechtbank begrijpt, als gevolg daarvan de maximale geanimeerde hoogte van [naam woonblok 3] een halve verdieping lager is dan [naam woonblok 2] ). Gerealiseerd is de begane grond van [naam woonblok 3] op gelijke hoogte als de begane grond van [naam woonblok 2] (dus een halve verdieping lager dan op de animatie) en met een verdieping meer dan op de animatie. De rechtbank volgt Van Wijnen niet in dat standpunt. Op de animatie is geen verhoogde plint te zien. Het hoogste punt van [naam woonblok 3] lijkt op de animatie niet hoger te zijn dan het hoogste punt van [naam woonblok 2] . Ook in de correspondentie tussen de advocaten van partijen (hiervoor geciteerd onder 3.19) rept Van Wijnen met geen woord over een verhoogde plint of toevoegen van feitelijk een halve bouwlaag in plaats van een hele ten opzichte van de oorspronkelijke en gedetailleerd weergegeven opzet. Integendeel. Van Wijnen heeft juist expliciet geantwoord dat de vierde etage van [naam woonblok 3] “op hetzelfde niveau als het penthouse van uw cliënt is gesitueerd”.

5.7.

[eiser] mocht dus verwachten dat hij vanuit zijn woning recht vooruit gekeken niet tegen een ander gebouw in het [naam project] zou aankijken. De realiteit is dat [eiser] in zijn woonkamer/keuken, gezien vanaf de gang en kijkend door de lange zijgevel naar buiten, vanaf het begin van het keukeneiland tot het dakterras op gelijke hoogte tegen twee blokken woningen van [naam woonblok 3] aan kijkt, die hij niet zou hebben gezien als [naam woonblok 3] zou zijn gerealiseerd zoals weergegeven op de animatie in de brochure van [naam woonblok 2] . Tijdens de descente is gebleken dat er in de woonkamer/keuken, het voornaamste verblijfsgebied van de woning, geen noemenswaardig gebied is van waaruit het uitzicht niet anders is dan [eiser] mocht verwachten. Een logisch gevolg daarvan is dat er veel minder lichtinval en privacy in de woning is. Het rapport dat Van Wijnen ter betwisting daarvan in het geding heeft gebracht en dat voor zich zou spreken, is ter zitting niet nader toegelicht. De betwisting is daarom onvoldoende gemotiveerd, zodat de rechtbank vaststelt dat [eiser] minder lichtinval en privacy geniet in zijn woning dan hij mocht verwachten. Dat vanuit bouwlaag 3 en 4 van [naam woonblok 3] zoals weergegeven in de brochure ook bij [eiser] naar binnen kan worden gekeken, maakt dat niet anders. Evident is dat de inkijk vanaf lagere verdiepingen of van een verdieping die niet langs de lange zijgevel komt, anders en beperkter is dan een even hoge verdieping die wel langs de zijgevel komt. [eiser] heeft ook niet betoogd dat hij in de geanimeerde situatie helemaal geen inkijk zou hebben gehad. Omdat in vrijwel de hele woonkamer/keuken sprake is van ander uitzicht, andere privacy en lichtinval en de woonkamer volgens Van Wijnen het voornaamste verblijfsgebied is, is van beperkte of minimale wijzigingen geen sprake. De subsidiair sub i gevorderde verklaring voor recht zal dan ook bij eindvonnis worden toegewezen.

Schade

5.8.

Het ligt voor de hand, zoals [eiser] onder verwijzing naar een niet gedetailleerde waardebepaling (productie 33 bij dagvaarding, hierna: het rapport) stelt, dat de woning van [eiser] door minder uitzicht, minder privacy en minder lichtinval minder waard is. In deze fase van de procedure heeft [eiser] in ieder geval voldoende gemotiveerd gesteld dat hij schade heeft geleden. Het bestaan van schade heeft Van Wijnen onvoldoende gemotiveerd betwist. Van Wijnen heeft immers niet aangevoerd dat een woning met veel minder uitzicht, privacy en lichtinval evenveel waard is als een woning met meer uitzicht, privacy en lichtinval. Dat de advocaat van Van Wijnen het rapport steevast als een “rapportje” aanduidt, is niet ter zake dienend. Wel ter zake dienend zijn de inhoudelijke bezwaren die Van Wijnen tegen het rapport heeft aangevoerd waar het de hoogte van de schade betreft. De gevolgen daarvan worden na de bespreking van het beroep op eigen schuld en schending van de klachtplicht hierna behandeld (zie onder 5.11 e.v.).

Eigen schuld en schending klachtplicht

5.9.

Anders dan Van Wijnen betoogt, is aan de zijde van [eiser] geen sprake van eigen schuld door geen bezwaar te maken tegen de door Van Wijnen gevraagde wijziging van het bestemmingsplan en aanvraag van de omgevingsvergunning voor de realisatie van [naam woonblok 3] . Niet weersproken is immers dat het bezwaar van [eiser] niet in behandeling zou zijn genomen vanwege gebrek aan belang. Sterker nog: tijdens de mondelinge behandeling is door Van Wijnen erkend dat bezwaar van [eiser] niet tot een ander plan zou hebben geleid. Van Wijnen stelt dat dan mogelijk wel aanpassingen gedaan hadden kunnen worden. De rechtbank volgt Van Wijnen op dit punt evenmin, want [eiser] heeft zijn bezwaren geuit bij Van Wijnen voordat de bouw van [naam woonblok 3] startte. In reactie daar op heeft Van Wijnen zich bereid verklaard om haar standpunt te bespreken en toe te lichten (zie productie 30 bij dagvaarding), maar niet meer dan dat. Van Wijnen heeft geen aanpassingen gedaan. Hoe [eiser] zijn schade dan nog had kunnen beperken, is niet aangevoerd. Daarom strandt het beroep op eigen schuld en schending van de schadebeperkingsplicht.

5.10.

Hetzelfde geldt voor het beroep op schending van de klachtplicht. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij de gewijzigde plannen begin juni 2021 heeft ontdekt en op 21 juni 2021 daarover heeft geklaagd (zie hiervoor onder 3.18). Omdat de bouw van [naam woonblok 3] toen nog niet was gestart, moet het mogelijk zijn geweest om nog wijzigingen aan te brengen. Zoals hiervoor onder 5.9 is overwogen, is Van Wijnen daartoe niet bereid gebleken. Dat komt voor haar rekening en maakt niet dat zij in haar belang(en) is geschaad. De vraag of [eiser] de wijzigingen eerder had moeten ontdekken kan daarom onbeantwoord blijven. Het beroep op schending van de klachtplicht wordt afgewezen.

Omvang schade

5.11.

Omdat is geoordeeld dat Van Wijnen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen [eiser] en Van Wijnen gesloten koopovereenkomst en geen van de gevoerde bevrijdende verweren slaagt, is Van Wijnen aansprakelijk voor de schade die [eiser] daardoor lijdt.

5.12.

De omvang van de schade is gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt om een onderzoek door een deskundige/deskundigen in te laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

5.13.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, namelijk een taxateur op het gebied van onroerend goed en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Welke waarde heeft woning [X] in de situatie dat [naam woonblok 3] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [naam woonblok 2] ?

Welke waarde heeft woning [X] in de gerealiseerde situatie?

Wilt u de getaxeerde waardes sub 1 en 2 splitsen in:

a. de casco staat met standaardindeling,

b. de casco staat met de gerealiseerde indeling inclusief meerwerk en

c. de waarde na afwerking (zonder inrichting).

4. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

5.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiser] worden betaald.

5.15.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

5.16.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

5.17.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

5.18.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 5 juli 2023om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

6.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken.