Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/305431 / HA ZA 22-235
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. W.E. Widdershoven,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024
- het deskundigenbericht van 25 juni 2024
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser]
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Bij tussenvonnis van 8 november 2023 is een deskundigenonderzoek bevolen door de taxateur dhr. Scholten voor de beantwoording van de volgende vragen:
Welke waarde had woning B.40 op 15 juni 2021 in de situatie dat [naam 1] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [naam 2] ?
Welke waarde had woning B.40 op 15 juni 2021 in de gerealiseerde situatie?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
2.2.
De deskundige heeft in zijn rapport naar aanleiding van de eerste vraag aangegeven dat hij de betreffende marktwaarde van woning B.40 heeft geschat op € 1.220.000,- en de waardevermindering van die woning ten gevolge van de vermindering van het uitzicht heeft bepaald op € 55.000,-, waardoor de marktwaarde in de situatie zoals bedoeld bij de tweede vraag € 1.165.000,- bedraagt.
2.3.
Het bedrag van € 1.220.000,-, waarop de deskundige de marktwaarde op 15 juni 2021 heeft geschat in de situatie dat [naam 1] zou zijn gebouwd zoals weergegeven in de brochure van [naam 2] , is door de deskundige bepaald door de woning van [eiser] te vergelijken met vergelijkbare woningen in de omgeving. De woningen waarmee de vergelijking is gemaakt zijn allemaal appartementen en penthouses in het [naam 2] en [naam 1] . De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd, zodat deze een goede indicatie geven van hun waarde op de peildatum 15 juni 2021. Om het verschil te kunnen bepalen is door de deskundige onderzoek gedaan naar de gerealiseerde prijzen vrij op naam en in casco staat. Gebleken is dat er aan de buitenzijde richting ‘ [naam 3] ’ hogere prijzen zijn gerealiseerd dan aan de binnenzijde waarbij men tegen het appartementenblok aankijkt. Het verschil is gemiddeld € 298,- per vierkante meter. De situatie zoals deze voor woning B. 40 in het bestemmingsplan was omschreven ten tijde van de aankoop en visueel was weergegeven in de brochure was dat er beter zicht zou zijn aan de kant van [naam 3] . De wijziging in de bouw van [naam 1] heeft gevolgen gehad voor het uitzicht aan de zijkant van woning B.40, waarbij de situatie meer lijkt op zicht naar appartementen dan vrij zicht. Privacy is hierdoor met name in de slaapkamer minder. Naar de mening van de deskundige is hierdoor de waarde per vierkante meter € 298,- minder geworden. De metrage van het penthouse van [eiser] bedraagt 184 m². 184 m² x € 298,- = afgerond € 55.000,- waardevermindering.
2.4.
Door [eiser] is aangevoerd dat de waardevermindering van € 298,- per m² ziet op een penthouse in casco staat en daarbij door de deskundige geen rekening is gehouden met de kostprijs van de door [eiser] gedane investeringen aan afwerking en modificaties die ná datum aankoop in casco staat zijn gedaan. Ook is volgens [eiser] geen rekening gehouden met de invloed die het verlies van uitzicht heeft op de waarde van die investeringen. [gedaagde] heeft geen bezwaren geuit tegen de conclusie van de deskundige.
2.5.
De rechtbank stelt echter vast dat uit het rapport blijkt dat de deskundige wel rekening heeft gehouden met deze factoren. Beide partijen hebben hierover een vraag gesteld aan de deskundige. In zijn antwoorden, die zijn verwerkt in het rapport, heeft de deskundige verklaard dat deze investeringen tot uitdrukking zijn gekomen door de correctie van € 298,- door te voeren voor het hele appartement en niet enkel voor de kamers die het uitzicht hebben verloren. De afwerkingen en modificaties zijn aangebracht met het doel het uitzicht te complementeren; omdat het uitzicht is verminderd heeft dit effect op de hele woning, aldus de deskundige. Naar het oordeel van de rechtbank is met het toepassen van één en dezelfde correctiefactor voor de volledige oppervlakte van het appartement, ongeacht de mate van vermindering van uitzicht per ruimte, voldoende rekening gehouden met de vermindering van de waarde van deze investeringen ten gevolge van de afbreuk die is gedaan op dat uitzicht. Taxatie is nou eenmaal geen exacte wetenschap. Daarbij overweegt de rechtbank dat niet kan worden gezegd dat het volledige bedrag van de investering betrekking heeft gehad op afwerking ten behoeve van het verbeteren van het uitzicht en dat ook niet kan worden gezegd dat deze investering zijn volledige waarde heeft verloren. Bovendien is het een eenstemmige keuze van partijen geweest om de deskundige de taxatie niet te laten uitsplitsen naar de casco staat met standaardindeling, de casco staat met de gerealiseerde indeling inclusief meerwerk en de waarde na afwerking (zie r.o. 2.7 in het tussenvonnis van 8 november 2023), hetgeen [eiser] thans wel wenst zonder daarbij te noemen welk bedrag hij wel juist acht. In dit stadium van de procedure zal de rechtbank daar geen nader onderzoek meer naar laten doen.
2.6.
De deskundige heeft naar het oordeel van de rechtbank goed uitgelegd hoe hij tot de taxatie is gekomen en de rechtbank ziet geen aanleiding om hem daarin niet te volgen.
De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de schade die [eiser] heeft geleden, door de waardevermindering ten gevolge van de gerealiseerde situatie, op grond van het onderzoek van de deskundige kan worden vastgesteld op € 55.000,-. Dit bedrag zal worden toegewezen.
2.7.
Omdat de schadevergoeding die op grond van het onderzoek van de deskundige wordt toegewezen aanzienlijk lager uitvalt dan het door [eiser] op basis van zijn eigen onderzoek gevorderde bedrag van € 180.000,-, ziet de rechtbank aanleiding om partijen ieder de helft van de kosten van het onderzoek van de deskundige te laten dragen. Nu partijen ieder al de helft van het voorschot hebben betaald, worden zij in hun eigen kosten veroordeeld.
2.8.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld door het oordeel dat zij wel degelijk tekort geschoten is in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en gehouden is tot vergoeding van de schade die [eiser] daardoor lijdt. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,03
- griffierecht
€
2.277,00
- kosten getuige
€
100,00
- salaris advocaat
€
3.642,00
(3 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.322,03
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen [gedaagde] en [eiser] gesloten koopovereenkomst,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 55.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 mei 2022 tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt [eiser] en [gedaagde] ieder in de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek, in die zin dat zij het door hen betaalde voorschot voor de kosten van de deskundige zelf dragen,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 6.322,03, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 tot en met 3.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
EvdS