ECLI:NL:RBLIM:2023:3965 - Rechtbank Limburg - Afwijzing vorderingen over recht van overpad en gebruik o...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Civiel Recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/296040 / HA ZA 21-453

Vonnis van 28 juni 2023

in de zaak van

1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. W.J.F. Geertsen te Maastricht,

tegen

1.[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. B.M.M. Hepkema te Maastricht.

Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 13 juli 2022;
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 18 januari 2023;
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 24 januari 2023;
de conclusie na enquête aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ;
de conclusie na gecombineerde enquête aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

In conventie en reconventie

2.1.

De rechtbank verwijst naar en neemt over hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 13 juli 2022. In dat vonnis heeft de rechtbank [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in conventie opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal vestigen voor het recht van overpad en recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 1] te bereiken. In datzelfde vonnis heeft de rechtbank [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in reconventie opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het recht van overpad en het recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 1] te bereiken als een persoonlijk recht aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zou verstrekken.

Getuigenverklaringen in conventie en reconventie

2.2.

Omdat de vorderingen in conventie en reconventie deels, in zekere zin, spiegelbeeldig aan elkaar zijn, zijn de getuigen op beide bewijsopdrachten gehoord. Eisers in conventie hebben naast zichzelf [getuige 1] (hierna: “ [getuige 1] ”), [getuige 2] (hierna: “ [getuige 2] ”) en [getuige 3] (hierna: “ [getuige 3] ”) als getuigen laten horen. Gedaagden in conventie hebben naast zichzelf [getuige 4] (hierna: “ [getuige 4] ”) als getuige laten horen.

Maatstaf waardering van het bewijs

2.3.

Voor bewezenverklaring van beide bewijsopdrachten is niet vereist dat daarover absolute zekerheid bestaat. Het gaat er om dat de gestelde feiten en omstandigheden waarvan bewijs is opgedragen in voldoende mate aannemelijk zijn geworden op grond van de voorhanden bewijsmiddelen (zie ook HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:182). De waardering van het bewijs is aan het oordeel van de rechter overgelaten, tenzij de wet anders bepaalt (artikel 152 lid 2 Rv Pro). Dat betekent dat aan een getuigenverklaring in beginsel vrije bewijskracht toekomt. Van vrije bewijskracht is geen sprake bij een partijgetuigenverklaring zoals de verklaringen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] (hierna: “ [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ”), [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] (hierna: “ [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ”) en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] (hierna: “ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ”) moeten worden gekwalificeerd. Hun verklaringen kunnen op grond van artikel 164 lid 2 Rv Pro omtrent de door hun te bewijzen feiten en omstandigheden geen bewijs in hun voordeel opleveren, tenzij die verklaringen strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs. Van onvolledig bewijs is sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 31 maart 1995, NJ 1997/592 (Taams/Boudeling). Of er toch bewijskracht toekomt aan de getuigenverklaringen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] , [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] is dus afhankelijk van de mate van waardering door de rechtbank van de overige getuigenverklaringen.

Wat hebben de getuigen verklaard?

2.4.

[getuige 1] heeft het volgende verklaard:

(….) Er is niet specifiek gesproken over wie de oprit [adres 1] mocht gebruiken. Ik en mijn ouders natuurlijk, maar er is niet gezegd wie het niet mocht gebruiken. (…)

Met betrekking tot de garage en de toegang daartoe verliep het tweede gesprek min of meer hetzelfde als het eerste gesprek. Ook toen is er weer gezegd, als iets in de weg zou staan op de oprit dan hoefde ik het maar te zeggen. Er is toen niet iets afgesproken, met uitzondering daarvan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] de garage nog een tijdje nodig had voor het opslaan van zijn spullen. (…) Ik weet wat afgesproken is tijdens de tweede bezichtiging, maar ik ben niet betrokken geweest bij het opstellen van de koopovereenkomst van 7 juni 2021. Ik weet dat de enige optie om de garage te bereiken via de oprit van [adres 1] was. (…) Ik heb geen rol gehad in de voorbereiding van de koopovereenkomst van 7 juni 2021. Ik heb zojuist verklaard dat ik bij twee gesprekken in de woning van [adres 2] ben geweest. Dat waren gesprekken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Daarnaast ben ik bij een gesprek geweest dat plaatsvond bij mijn ouders thuis. Dat gesprek werd gehouden naar aanleiding van de mededeling van de notaris dat de bepaling over het gebruik van de oprit specifieker moest. Ik was ook bij het gesprek dat bij de notaris plaatsvond. De verkopers hebben niet aangegeven, tijdens de bezichtigingen, dat zij niet volledig eigenaar zijn van de oprit die loopt vanaf de weg naar de garage. (…)

2.5.

[getuige 2] heeft het volgende verklaard:

(…) Ik heb geen rol gehad in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Ik ken de handgeschreven overeenkomst van 17 mei 2021. (…) Ik kan niet verklaren over of er over een beperking in het gebruik van de oprit van het perceel [adres 1] is gesproken. Ik kan mij niets herinneren over een beperking in het gebruik. Bij mijn weten is er niet specifiek gesproken over het gebruik van voertuigen over de oprit van het perceel [adres 1] . Ik weet niet of er tijdens de bezichtiging door de verkopers is aangegeven dat zij niet volledig eigenaar van de oprit zijn.

2.6.

[getuige 4] heeft het volgende verklaard:

(…) Op uw vraag wat er dan is afgesproken, antwoord ik dat bij de bezichtiging door de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de vraag is gesteld hoe komen wij achterom bij de nieuwe woning? Ik bedoel daarmee de achterkant van de woning [adres 2] . Wij hebben daarop geantwoord dat de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , ik bedoel daarmee ouders en met name de dochter, omdat zij de woning zou gaan bewonen, achterom mocht komen. Wij hebben duidelijk gezegd alleen zij en in het begin ook klussers, zodat de woning opgeknapt kon worden omdat deze wat gedateerd was. Volgens mij hebben er twee bezichtigingen plaats gevonden, de eerste op Hemelvaartsdag 2021 en de tweede op de maandag daarop volgend. Ik denk dat het 13 en 17 mei 2021 was. (…) Toen is de vraag door de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gesteld hoe komen we achterom? Daarna zijn we bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] koffie gaan drinken en hebben we nog even verder gesproken over de woning. De tweede bezichtiging was op maandagavond. Dezelfde personen als tijdens de eerste bezichtiging waren aanwezig en er was ook nog iemand anders van de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij, die bouwtechnisch onderlegd was of uit interesse. Wij hebben toen gesproken over de prijs en ook weer over achterom. Er is toen ook het een en ander op papier gezet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] heeft dat ondertekend. Ook moeder en dochter [getuige 1] hebben dat stuk ondertekend. In dat stuk is opgenomen dat de woning en garage voor 207.000 euro zou worden verkocht. Er is ook opgenomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] nog één jaar gebruik mocht maken van de garage, ik meen tot 1 juni of 1 juli, zodat hij de tijd had om een nieuwe garage te bouwen voor de opslag van zijn spullen. U toont mij productie 5 bij de dagvaarding. Ik heb dat stuk opgesteld, het is mijn handschrift. De tekst hebben we ter plekke verzonnen/opgesteld. Het initiatief voor de bewoordingen van de overeenkomst lag bij mij. Het doel was om alvast wat op papier te zetten zodat het duidelijk was. (…) Op uw vraag waarom niet specifiek een bepaling is opgenomen over de toegang tot de garage, antwoord ik dat we het daar mondeling over hebben gehad. Dat impliceert wat mij betreft ook dat zij toegang tot de garage had. Op 17 mei heeft mw. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] gezegd dat zij de koopovereenkomst zou opstellen, omdat ze die ook nodig had voor de financiering. Zij heeft artikel 20 zo Pro opgenomen. Dat kwam volgens ons overeen met wat we hadden afgesproken, namelijk dat de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] toegang had om over de oprit van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] naar de garage te gaan. Wij hebben op die tekst geen opmerking gemaakt, want het dekte volgens ons de lading. Wij hebben niet gesproken over wat er zou gebeuren als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] [adres 1] zou verkopen. Dat was ook helemaal niet aan de orde. Later is er wel tussen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en mij gesproken over wat er zou gebeuren als de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [adres 2] zou verkopen. Dat is niet in het bijzijn van de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geweest. Die vraag kwam van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] . Wij hebben die vraag voorgelegd aan notaris [getuige 3] . We hebben haar iets in de trant van ‘Blijft de afspraak dan geldig of moeten er opnieuw afspraken worden gemaakt’ gevraagd. Daar kwam geen direct antwoord op van haar. Het balletje is toen gaan rollen in het kader van de akte van levering. Wel gaf zij aan dat er met de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] duidelijkheid moest komen want dan kon zij dat beter verwoorden in de akte van levering. Mijn beleving over de afspraak was dat die bij verkoop in principe zou vervallen, omdat de overeenkomst met de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is gesloten. Bij nieuwe bewoners moesten we er opnieuw naar kijken. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gunde de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] die toegang over zijn perceel, maar ook alleen aan hen omdat hij hen kende en omdat ze uit [woonplaats 1] kwamen, maar hij wilde wel zeggenschap over zijn eigen perceel behouden. (…) Er is steeds mondeling aangegeven, zowel tijdens de gesprekken op 13 en 17 mei 2021, maar ook later in het gesprek bij de notaris, dat alleen de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gebruik van de oprit mocht maken. Later is dat ook op schrift gesteld, onder andere in de mail van 9 juli 2021, dat de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de oprit mocht gebruiken. Achteraf bezien was het inderdaad beter om dat direct, in de overeenkomst van 17 mei 2021, op te nemen, maar op dat moment was het voor iedereen klip en klaar. Alleen de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] mocht gebruik maken van de oprit [adres 1] . (…)

2.7.

[getuige 3] heeft het volgende verklaard:

(…) Mijn oog viel op artikel 20 van Pro de koopovereenkomst, getiteld nadere afspraken. In die bepaling staat woordelijk: ‘Verkoper geeft koper het recht van overpad en recht van weg om de garage en de tuin via de oprit van [adres 1] te bereiken.’. Voor mij was dat een onduidelijke bepaling. Ik wist niet of een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd of een persoonlijk recht. Er is vervolgens contact geweest met partijen. Er heeft een bespreking plaats gevonden op zaterdag 26 juni 2021 om 12 uur. Ik weet niet exact wie bij die bespreking aanwezig waren, want ik voer geen presentielijst. Ik weet wel dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aanwezig waren. Ik weet niet of hun dochter ook aanwezig was. Ik heb in mijn dossier ook gezien dat dhr. [getuige 4] tijdens die bespreking iets gezegd heeft. Partijen verschilden van mening over de uitleg van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst. De verkopende partij was van mening dat een persoonlijk recht overeengekomen was, terwijl de kopende partij van mening was dat een erfdienstbaarheid overeengekomen was. Er was dus discussie op dat moment. Daags daarna, op 27 juni 9:30 uur om precies te zijn, heb ik een gewijzigd concept van de akte van levering aan partijen gezonden met daarin een tekst met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid en hoe die er uit zou kunnen zien. Ik kreeg in reactie daarop een bericht van [getuige 4] , namens de erven [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , waarin hij aangaf dat hij door hetgeen ik op papier had gezet, hij zich niet gehoord voelde tijdens die bespreking van 26 juni 2021. Ik weet niet wat partijen overeengekomen zijn omdat ik niet bij de onderhandelingen van de koopovereenkomst aanwezig ben geweest. (…)

Op uw vraag waarom ik na de bespreking van 26 juni 2021 een akte van levering met een voorbeeldtekst voor de vestiging van erfdienstbaarheid heb opgesteld en toegezonden antwoord ik als volgt. Ik heb dat gedaan om de zaak vlot te trekken. Ik achtte het verstandig om te laten zien hoe een erfdienstbaarheid er uit zou kunnen zien. Dat was puur voor de beeldvorming. Ik zie dat ik heb opgeschreven dat dhr. [getuige 4] bang was voor de toekomst. Wat als er in de woning aan de [straatnaam] iemand zou komen wonen waar hij een mindere band mee zou hebben. Ik denk dan, in z’n algemeenheid, dat het goed is om dat dan uit te kaderen door het toezenden van een voorbeeldtekst. Ik heb daarmee niemand woorden in de mond willen leggen

2.8.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] (partijgetuige) heeft het volgende verklaard:

(…) Er werd door met name [getuige 4] , maar ook door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , gezegd je kunt altijd achter om de tuin en garage bereiken. Daarover was geen discussie. Ze zeiden je kunt altijd heen en weer, er bestonden geen belemmeringen. Dit werd tijdens het eerste gesprek gezegd, maar zeker ook tijdens het tweede gesprek. Data en tijdstippen van die gesprekken weet ik niet meer. Ik weet wel dat het tweede gesprek een paar dagen later dan het eerste gesprek was. Ik weet niet meer precies hoeveel dagen later. Ik weet wel dat het tweede gesprek vrij snel daarna aangevraagd was. (…) Op 17 mei 2021 is voor het eerst iets op papier gezet. U vraagt mij naar de overeenkomst van 17 mei 2021 (productie 5 bij dagvaarding). Ik kan daarover verklaren dat [getuige 4] deze overeenkomst heeft opgesteld. (…) U vraagt mij wat er gebeurd is in de periode tussen 17 mei en 7 juni 2021. Er zijn toen voornamelijk contacten geweest tussen mijn vrouw en [getuige 4] . Die gingen voornamelijk over het financiële, of de hypotheek rond was en dergelijke. Op uw vraag wie de tekst van artikel 20 heeft Pro geformuleerd, antwoord ik als volgt. Ik durf dat niet met zekerheid te zeggen. Volgens mij komt de tekst van internet af. Het idee was om de tekst zo simpel mogelijk te houden, zodat het geregeld was. Mijn vrouw heeft de tekst van internet gehaald. Achteraf bleek bij de notaris dat die tekst niet specifiek genoeg is. Toen mijn vrouw het tekst voorstel aan [getuige 4] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] voorlegde, hebben zij daar niet specifiek op gereageerd. De discussie begon pas toen het concept naar de notaris was gestuurd.

(….) Volgens mij werd zowel bij het eerste als tweede gesprek gesproken over de doorgang naar achteren. Ik denk dat, omdat de garage werd aangeboden en dan wil je wel weten hoe je daar kan komen. (…)

2.9.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] (partijgetuige) heeft het volgende verklaard:

“Over de tekst van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst van 7 juni 2021 kan ik verklaren dat de afspraak met de verkopers was dat de garage zonder belemmeringen kon worden bereikt. Ik heb geprobeerd om dat in lekentaal op te schrijven. Ik heb niet geprobeerd om dat op een juridische manier te doen, want dan had ik wel een jurist ingeschakeld. Ik heb de tekst via Google op internet gevonden. De afspraak was, zoals ik al verklaarde, dat de garage zonder belemmering gebruikt moest kunnen worden. Ik bedoel daarmee dat de garage altijd als garage gebruikt kon worden. Er werd gesproken over voorbeelden van wie over de oprit van [adres 1] kon gaan. Dat konden wij, onze dochter, de hele familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en ook als er bijvoorbeeld verbouwing werkzaamheden zouden zijn, was het geen probleem om die oprit te gebruiken. Er is door verkopers nooit enige restrictie genoemd. De verkopers, ik dacht met name [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] maar dat weet niet zeker kwamen met die voorbeelden. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben er twee gesprekken plaatsgevonden. Het eerste was de bezichtiging met een kort gesprek aansluitend, waarbij [getuige 4] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , mijn man, mijn dochter en ik aanwezig waren. Bij het vervolggesprek waren dezelfde personen aanwezig en daarnaast de broer van mijn man [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] . Deze twee gesprekken hebben geleid tot de overeenkomst van 17 mei 2021 (productie 5 bij dagvaarding). U vraagt mij naar de overeenkomst van 17 mei 2021 en de verkoop en het gebruik van de garage. (…) Wij hebben voor 17 mei 2021 uiteraard gesproken over hoe de garage bereikt kon worden en we hebben plannen gemaakt om de auto van onze dochter daarin kwijt te kunnen. Het was heel helder dat de oprit van [adres 1] gebruikt moest worden om toegang tot de garage te hebben. Wij waren ons daar zeer van bewust. Wij hebben de situatie ter plaatse bekeken. De verkopers hebben aangegeven dat er geen beletsel bestond om die oprit te gebruiken. Daarna heb ik contact gezocht met de Rabobank voor de financiering. Rabobank liet weten dat een koopovereenkomst nodig was. Ik heb toen geprobeerd om een format op te vragen bij de notaris, maar die had geen format beschikbaar. Ik heb toen een format van internet gehaald. Om überhaupt een format te gebruiken als basis van de koopovereenkomst, dat heb ik afgestemd met [getuige 4] . Ik heb dat grotendeels ingevuld. Ik heb dat aan [getuige 4] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] toegezonden. Ik heb hen gevraagd om er goed naar te kijken en te laten weten of zij wellicht vragen of opmerkingen hadden. Ik kan verklaren dat in dat eerste concept artikel 20 al Pro stond. Van de zijde van [getuige 4] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zijn geen reacties op die tekst gekomen. Zij hebben het concept met hun persoonsgegevens verder ingevuld en de koopovereenkomst ondertekend. Het is dus niet zo dat er meerdere concepten over en weer uitgewisseld zijn. U vraagt mij naar mijn e-mail bericht van 16 juni 2021 om 14:57 uur en dan specifiek de passage blijkbaar hebben wij het daar niet voldoende over gehad. Ik bedoel daarmee dat we het er niet over gehad hebben hoe het gebruik van de oprit in juridische termen verwoord moest worden. De notaris heeft ons daarop opmerkzaam gemaakt. Wij wisten heel goed wat we hadden afgesproken, maar hoe het moest worden verwoord, daar hebben we achteraf niet voldoende bij stil gestaan. Ik voeg nog toe dat wij tijdens onze gesprekken met de verkopers niet hebben gesproken over wat er zou gebeuren met het gebruik van de oprit op het moment dat een van de eigenaars ( [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] of wij) een van de percelen zouden verkopen. Meer in zijn algemeenheid hebben wij wel aangegeven dat onze dochter nog jong is en dat als zij toch elders wil wonen, dat dan de mogelijkheid bestond dat wij het pand zouden verhuren of verkopen, maar we hebben het niet specifiek gehad over de consequenties daarvan voor het gebruik van de oprit.(…) Er is voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niets besproken over de bewoordingen van artikel 20. Er is bewust gekozen om de begrippen (recht van overpad en recht van weg) te gebruiken, om ook met de kliko en een fiets over de oprit te gaan en niet alleen met de auto. Anders zou je met de kliko door het huis moeten. (…)

2.10.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] (partijgetuige) heeft het volgende verklaard:

(…) Het gaat over wat we afgesproken hadden en dat we daar niet meer uit kwamen. Afgesproken is dat de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] achterom mocht komen, ook als ze bijvoorbeeld gingen klussen. Tijdens de bezichtiging hebben we samen gezeten en toen is dat zo goed als besproken. Er hebben twee bezichtigingen plaats gevonden, ik denk twee of drie, ik weet het niet helemaal zeker.. (…) Over de toegang tot de garage is besproken dat de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] achterom mocht met auto, fiets en groene bak. Met achterom bedoel ik over het terrein van [adres 1] . U vraagt mij naar productie 5 bij dagvaarding. Ik ken die overeenkomst, die gedateerd is op 17 mei 2021. Mijn zwager [getuige 4] en mw. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben deze overeenkomst opgesteld. Op uw vraag waarom er in die overeenkomst niets afgesproken is over de toegang tot de garage, antwoord ik dat ik dat niet weet. U vraagt mij naar artikel 20 van Pro de koopovereenkomst en wat dit betekent. In dat artikel staat dat het alleen voor de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] was en dat anderen daar geen gebruik van mochten maken. Er is niet gesproken over wat er met de toegang zou gebeuren als ik [adres 1] zou verkopen of als de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] [adres 2] zou verkopen. Volgens mij heeft mw. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] artikel 20 van Pro de koopovereenkomst opgesteld. Naderhand is dat besproken. Ik weet niet meer hoe dat gegaan is. Naderhand heb ik de vraag gesteld aan [getuige 4] hoe het zal zijn als de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de woning zou gaan verkopen. Ik weet niet meer wanneer dat was en ik weet ook niet of de koopovereenkomst toen al gesloten was. [getuige 4] antwoordde daarop dat we dit bij de notaris konden navragen. Er is een gesprek geweest bij de notaris, waarbij [getuige 4] en ik aanwezig waren en de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Ik voelde me min of meer gedwongen om een zodanig stuk te tekenen dat er nog toegang zou zijn als de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had verkocht. Ik wil niet zeggen dat ik er niet onderuit kon maar ik voelde wel een zekere dwang van de notaris. De notaris zei dat we dat moesten doen en dat het niet anders ging. De notaris stelde ook de vraag: ‘Stel nu dat ik uw huis koop, ga je dan zeggen dat je de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moet doorlaten?’. Ik heb daarop bevestigend geantwoord. De notaris zei daarop: ‘Dat doe je niet, want dan wordt je huis goedkoper.’. Toen was ik wel klaar met het gesprek, want daarmee ging de notaris eigenlijk bepalen wat ik met mijn eigendom zou moeten doen. In mijn beleving is het zo dat als de notaris de woning bijvoorbeeld had gekocht, dat zij dan de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ook toegang had moeten verlenen tot de garage.

(…)Tijdens de eerste bezichtiging is besproken dat de toegang over het perceel [adres 1] alleen voor de familie [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en voor klussers bedoeld was. De toegang was er niet voor iedereen, maar we hebben niet concreet besproken voor wie niet.

Waardering van het bewijs met betrekking tot de vordering zowel in conventie als reconventie

2.11.

Beide partijen blijven bij hun lezing die zij eerder in de processtukken hebben gepresenteerd. De niet-partijgetuigen hebben naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende verklaard om de weegschaal in het voordeel van één van de partijen te laten doorslaan. Getuigen [getuige 2] en [getuige 3] kunnen niets verklaren ten aanzien van de onderhandelingen en de totstandkoming van de overeenkomst, omdat zij daarbij niet aanwezig waren. Ook [getuige 1] kan ook niets verklaren over de totstandkoming van de overeenkomst.

Afwijzing gevorderde

2.12.

Dat betekent dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet geslaagd zijn in de bewijsopdracht in conventie en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet geslaagd zijn in de bewijsopdracht in reconventie. De door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] subsidiaire vordering op grond van dwaling hoeft niet te worden behandeld. Deze vordering is door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingesteld voor het geval de rechtbank zou oordelen dat sprake is van een persoonlijk recht, maar dat is evenmin het geval. Ook niet is gebleken dat sprake is geweest van een onjuiste inlichting verstrekt door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Naar het oordeel van de rechtbank is bij het tot stand komen van de koopovereenkomst sprake geweest van een misverband. Het door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gevorderde zal dus worden afgewezen. De overige door partijen aangevoerde stellingen en verweren behoeven geen bespreking meer.

De proceskosten

2.13.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op:

griffierecht € 952,--
salaris advocaat

totaal € 4.016,--.

2.14.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. Nu het verweer in reconventie in het verlengde ligt van de stellingen in conventie zal de rechtbank het aantal punten waarderen op de helft. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden begroot op:

- salaris advocaat € 1.532,-- (4 punten x 0,5 x tarief III, € 766).

2.15.

Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over de nakosten.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst het gevorderde af;

3.2.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 4.016,--;

in reconventie

3.3.

wijst het gevorderde af;

3.4.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.532,--.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2023.