ECLI:NL:RBLIM:2023:5875

• Datum uitspraak: 2 oktober 2023
• Publicatiedatum: 2 oktober 2023
• Zaaknummer: 10680498 CV EXPL 23-3757
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van gehuurde woning wegens muizenoverlast en hinderlijk gedrag van de huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 2 oktober 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woningstichting Maasvallei Maastricht en een huurder. De huurder, die sinds 15 juli 2009 een woning huurt van Maasvallei, heeft zich niet als een goed huurder gedragen. Er was sprake van muizenoverlast en ander ongedierte in de woning, wat leidde tot stankoverlast en hinderlijk gedrag. Maasvallei heeft herhaaldelijk geprobeerd de huurder te bewegen tot het opschonen van de woning en het verhelpen van de overlast, maar zonder succes. In 2021 was er al een eerdere procedure waarin de huurder was opgedragen medewerking te verlenen aan het onderzoek naar de muizenoverlast.

In 2023 ontving Maasvallei opnieuw klachten van andere bewoners over de geur en de muizenoverlast. Na inspecties door de GGD en een ongediertebestrijdingsbedrijf werd vastgesteld dat de woning ernstig vervuild was en dat er muizen aanwezig waren. Maasvallei heeft daarop een kort geding aangespannen om de huurder te dwingen de woning te ontruimen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden, en dat de vorderingen van Maasvallei toewijsbaar zijn. De huurder werd veroordeeld om binnen twee weken de woning te ontruimen en de huurachterstand te betalen, evenals de proceskosten.

De kantonrechter benadrukte dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is en dat er grote terughoudendheid moet worden betracht bij het toewijzen van dergelijke vorderingen. Desondanks was de huurder in deze zaak in gebreke gebleven en was er sprake van een spoedeisend belang voor Maasvallei.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10680498 \ CV EXPL 23-3757

Vonnis in kort geding van 2 oktober 2023

in de zaak van

WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT ,

gevestigd te Maastricht,

eisende partij,

hierna te noemen: Maasvallei,

gemachtigde: mr. L.H.W. Golsteijn,

tegen

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 21
- de mondelinge behandeling van 18 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

Maasvallei verhuurt sinds 15 juli 2009 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van thans € 486,15 per maand bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’ van toepassing (verder: de Algemene Huurvoorwaarden).

2.2.

Het gehuurde maakt deel uit van een monumentaal complex en alle woningen in het complex worden door Maasvallei verhuurd. In 2021 was in het complex sprake van muizenoverlast die tot stankoverlast en tot overlast van ander ongedierte leidde. Om de bron van de muizenoverlast te kunnen aanpakken heeft Maasvallei firma Italiaander opdracht verstrekt om alle woningen van het complex te onderzoeken. Aangezien [gedaagde] geen medewerking verleende aan dat onderzoek heeft Maasvallei een kortgedingprocedure jegens [gedaagde] aanhangig gemaakt. Die procedure heeft op 7 juli 2021 tot een vonnis geleid waarbij [gedaagde] onder meer is geboden om medewerking te verlenen en toegang te verschaffen aan Maasvallei c.q. aan de door Maasvallei met de uitvoering van de werkzaamheden te belasten personen.

2.3.

In 2023 ontving Maasvallei diverse signalen van bewoners van het complex dat uit het gehuurde een onprettige geur komt en dat wederom sprake is van muizenoverlast. Op

26 juni 2023 heeft Maasvallei samen met GGD Vangnet en de firma Italiaander het gehuurde bezocht. Op 6 juli 2023 heeft Maasvallei en Italiaander het gehuurde wederom bezocht en geconstateerd dat het gehuurde ernstig vervuild was en dat er zich vogels en muizen in het gehuurde bevonden.

2.4.

De overlastklachten over muizen en ander ongedierte, over stank en over hinderlijk en ongepast gedrag door [gedaagde] , het tevergeefs trachten om [gedaagde] te bewegen tot het opschonen van het gehuurde en om verdere schade aan het gehuurde te beperken, hebben er toe geleid dat Maasvallei [gedaagde] in rechte heeft betrokken.

3. Het geschil

3.1.

Maasvallei vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde tot ontruimen desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, tot betaling van de huur en servicekosten tot en met de dag van de daadwerkelijke ontruiming, de huurachterstand tot en met augustus 2023, beide te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende huurtermijnen en de proces- en nakosten.

3.2.

Maasvallei legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] niet zich niet als een goed huurder gedraagt en tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, uit de Algemene Huurvoorwaarden en uit de wet door het gehuurde niet schoon te houden en het ongedierte te bestrijden (art. 7:213 jo. 7:217 en 7:240 BW jo. het Besluit kleine herstellingen onder p en r en art. 6.3. van de Algemene Huurvoorwaarden), door het niet toelaten tot het gehuurde van Maasvallei, althans de door Maasvallei aangewezen personen (art. 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden) en door het veroorzaken van schade overlast bestaande uit hinderlijk en ongepast gedrag (art. 6.6. en 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden, waardoor zij het rustig woongenot van de medebewoners van het complex niet kan waarborgen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, voor zover nodig, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1.

De door [gedaagde] onweersproken gelaten spoedeisendheid van de vordering van Maasvallei vloeit bovendien voort uit de aard van de vordering.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet

- volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.3.

[gedaagde] erkent dat in het gehuurde veel muizen aanwezig zijn maar betwist dat hij geen medewerking heeft verleend aan Italiaander tot het bestrijden van het ongedierte en tot het opschonen van het gehuurde. Op 13 juli 2023 om 09:00 uur stond een medewerker van Italiaander al aan de deur in plaats van, zoals afgesproken, om 12:00 uur. Die medewerker was er dus veel te vroeg en nadat hij die medewerker had verteld dat de vogels voor 12:00 uur uit de woning verwijderd zouden zijn, vertrok die medewerker met de mededeling “ik weet genoeg”. Verder heeft hij de vogelkooien deels van platen voorzien zodat er geen voer meer uit kan vallen en is hij bezig met het opschonen van het gehuurde waarvoor hij nog tien dagen tot twee weken tijd nodig heeft, aldus [gedaagde] .

4.4.

Het is een feit van algemene bekendheid dat muizenoverlast - bestaande uit onder meer de aanwezigheid van muizen(kadavers) en uitwerpselen - een gevaar voor de gezondheid oplevert en schade aan het gehuurde toebrengt.

4.5.

Uit zowel de erkenning door [gedaagde] als uit de onweersproken gelaten stellingen en foto’s van Maasvallei staat vast dat zich een grote hoeveelheid muizen in het gehuurde bevindt. Verder staat vast dat [gedaagde] ondanks sommaties daartoe het gehuurde niet, althans niet deugdelijk, heeft opgeschoond, hinderlijk en ongepast gedrag vertoont, schade veroorzaakt en een huurachterstand heeft laten ontstaan. Kortom, [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet. Waarom [gedaagde] niet al in mei 2023, toen hij door Maasvallei daartoe is aangeschreven, met het opschonen van het gehuurde is aangevangen laat [gedaagde] in het midden. Het voorgaande betekent dat de vorderingen van Maasvallei zullen worden toegewezen met dien verstande, dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is, en dat de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van het vonnis zal worden gesteld.

4.6.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Maasvallei als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,85

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

793,00

- overige kosten

€

0,00

Totaal

€

1.050,85

4.7.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde, staande en gelegen aan de aan [adres] te [woonplaats] , met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Maasvallei te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:

• de huur en servicekosten van € 486,15 per maand tot en met de dag van de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot aan de dag van de algehele voldoening,
• de huurachterstand tot en met augustus 2023 van € 499,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot aan de dag van de algehele voldoening,
• de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot dit vonnis vastgesteld op € 1.050,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag van de dagtekening van dit vonnis,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken

op 2 oktober 2023.

YT