ECLI:NL:RBLIM:2023:6563

• Datum uitspraak: 8 november 2023
• Publicatiedatum: 10 november 2023
• Zaaknummer: 10585585 \ CV EXPL 23-2767
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van woonruimte door huurachterstand en mutatiekosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 8 november 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Woningstichting Heemwonen en de bewindvoerder van twee onderbewindgestelde huurders. De eisende partij, Heemwonen, vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand van € 1.897,97 en mutatiekosten van € 1.615,48. De huurders, [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2], stonden sinds 1 maart 2023 onder bewind en hadden een totale schuld van meer dan € 93.000,00. De bewindvoerder betwistte de verschuldigdheid van de bedragen niet, maar stelde dat de huurpenningen inmiddels tijdig werden betaald.

De kantonrechter overwoog dat op grond van artikel 6:265 BW iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming van geringe betekenis is. In dit geval was de huurachterstand net geen drie maanden, maar de rechter oordeelde dat ook andere tekortkomingen, zoals de onbetaalde mutatiekosten, de ontbinding konden rechtvaardigen. De kantonrechter oordeelde dat de tekortkomingen in deze zaak de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigden en veroordeelde de bewindvoerder tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en mutatiekosten, inclusief wettelijke rente.

De bewindvoerder werd ook veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding voor elke maand dat het gehuurde niet was ontruimd, en in de proceskosten. De kantonrechter verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wees het meer of anders gevorderde af.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10585585 \ CV EXPL 23-2767

Vonnis van 8 november 2023 - bij vervroeging

in de zaak van

WONINGSTICHTING HEEMWONEN ,

te Kerkrade,

eisende partij,

hierna te noemen: Heemwonen,

gemachtigde: C.F.G.J. Lutgens,

tegen

1.
[gedaagde ] , H.O.D.N. [handelsnaam] , ALS ZIJNDE BEWINDVOERDER VAN [naam onderbewindgestelde 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde ] , H.O.D.N. [handelsnaam] , ALS ZIJNDE BEWINDVOERDER VAN [naam onderbewindgestelde 2] ,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder dan wel [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] ,

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 juni 2023
- de conclusie van antwoord

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 oktober 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Sinds 26 augustus 2022 huren [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] van Heemwonen de woning aan de [adres] te [woonplaats] , hierna ook: het gehuurde. Voordien huurden [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] ook al lange tijd een woning van Heemwonen. De huurprijs bedroeg ten tijde van de dagvaarding € 686,57 per maand en per 1 juli 2023 € 595,45. De huur moet bij vooruitbetaling worden voldaan voor de eerste van de maand.

2.2.

Sinds 1 maart 2023 staan [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] onder bewind bij de bewindvoerder.

2.3.

[naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van de dagvaarding € 1.897,97. Daarnaast heeft Heemwonen mutatiekosten in rekening gebracht van € 1.615,48. Dit zijn kosten die Heemwonen heeft moeten maken om de vorige woning die zij aan [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] verhuurde, aan de Julianalaan 5 in Landgraaf, weer in orde te maken toen zij daaruit waren vertrokken.

3. Het geschil

3.1.

Heemwonen vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de bewindvoerder om de huurachterstand en de mutatiekosten, in totaal 3.513,45, te betalen, met rente, en een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde niet is ontruimd, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten.

3.2.

Heemwonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de bewindvoerder de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen en dat zij in verzuim is. Van Heemwonen kan niet worden gevraagd [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] nog langer in het genot van het gehuurde te laten.

3.3.

De bewindvoerder betwist de verschuldigdheid van de gevorderde bedragen niet. Zij heeft een overzicht van de schulden van [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] overgelegd waaruit blijkt dat hun totale schulden ruim € 93.000,00 bedragen. Volgens de bewindvoerder is er geen ruimte om een afbetalingsregeling te treffen. Zij stelt dat zij Heemwonen steeds op de hoogte heeft gehouden en dat de kosten van de procedure bespaard hadden kunnen worden. De bewindvoerder stelt dat de huurpenningen thans wel tijdig worden betaald.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld zij dat op grond van art. 6:265 BW iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is het aan de schuldenaar (in situaties als de onderhavige: de huurder) om zich op de tenzijbepaling te beroepen. In het kader van huur van woonruimte is het jarenlange bestendige rechtspraak dat enkel een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel van te geringe betekenis is om de huurovereenkomst te ontbinden.

In deze zaak staat als onweersproken vast dat de huurachterstand op het moment van dagvaarden € 1.897,97 bedroeg en dat was een achterstand van net geen drie maanden.

4.2.

Dat wil echter niet zeggen dat zolang de huurachterstand maar minder dan drie maanden huur bedraagt, ontbinding nimmer gerechtvaardigd is: ook andere tekortkomingen kunnen eraan bijdragen dat een huurovereenkomst dient te worden ontbonden. Of ontbinding gerechtvaardigd is, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle (kenbare) omstandigheden van het geval.

4.3.

In deze zaak staat eveneens als onweersproken vast dat de mutatiekosten die nog uit de huurovereenkomst betreffende de vorige woning van [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] stammen, evenmin betaald zijn. Ook dat is een aanzienlijk bedrag. Heemwonen heeft ter zitting uitgelegd dat zij al een lange geschiedenis heeft met [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] en dat nu een grens bereikt is en zij een
statement wil maken. Heemwonen wil met het vonnis als stok achter de deur tot afspraken met hen komen.

4.4.

De kantonrechter vindt dat de tekortkomingen in de omstandigheden van deze zaak de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en zal daarom daartoe overgaan. De bewindvoerder zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen.

4.5.

De kantonrechter zal de bewindvoerder tevens veroordelen tot betaling van de huurachterstand en de mutatiekosten, de wettelijke rente daarover en een gebruiksvergoeding tot het bedrag van de maandelijkse huur. Nu is gebleken dat de huurprijs thans lager is dan Heemwonen heeft gevorderd, zal de kantonrechter de gebruiksvergoeding tot dat lagere bedrag toewijzen.

4.6.

De bewindvoerder is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Heemwonen als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

144,27

- griffierecht

€

487,00

- salaris gemachtigde

€

398,00

(2,00 punten × € 199,00)

Totaal

€

1.029,27

4.7.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] ,

5.2.

veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heemwonen te stellen en te laten,

5.3.

veroordeelt de bewindvoerder voorts om aan Heemwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 3.513,45 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 juni 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt de bewindvoerder voorts om aan Heemwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 595,45 per maand als gebruikersvergoeding voor iedere maand die vanaf 1 juli 2023 zolang de bewindvoerder het gehuurde niet heeft ontruimd en ter vrije beschikking van Heemwonen heeft gesteld,

5.5.

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot dit vonnis vastgesteld op € 1.029,27,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.