ECLI:NL:RBLIM:2023:6921

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10757599 \ CV EXPL 23-4507

Vonnis in kort geding van 27 november 2023

in de zaak van

WONINGSTICHTING SERVATIUS,

te Maastricht,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Vansant,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],

in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van

[gedaagde sub 1],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.

Eisende partij wordt hierna Servatius genoemd. Gedaagden sub 1 en 2 worden hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd of gezamenlijk [gedaagden]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 25 oktober 2023, met producties 1 tot en met 13;

- de producties 1 tot en met 12 van [gedaagden] ;

- de productie 13 van [gedaagden] ;

- de mondelinge behandeling van 13 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de conclusie van antwoord van [gedaagden] ;

- de pleitnota van Servatius.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 1 maart 1998 is tussen Servatius en [gedaagde sub 1] en zijn ex-echtgenote [naam] een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 30 november 1994 van toepassing.

2.3.

Met ingang van 1 april 2021 is bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde sub 1] , met benoeming van [gedaagde sub 2] tot bewindvoerder.

2.4.

Op 26 januari 2023 heeft de politie de volgende zaken aangetroffen in het gehuurde: 1.596 gram hennep, drie wapens (twee replica’s en een echt vuurwapen) en onderdelen voor het opzetten van een hennepplantage.

2.5.

Bij brief van 9 februari 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Maastricht (hierna: de burgemeester) aan [gedaagde sub 1] het voornemen kenbaar gemaakt om het gehuurde voor een periode van drie maanden te sluiten.

2.6.

Bij besluit van 31 maart 2023 heeft de burgemeester het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet voor een periode van drie maanden gesloten.

2.7.

Op 2 mei 2023 is een door [gedaagden] tegen dat besluit gevraagde voorlopige voorziening toegewezen. Het besluit van 31 maart 2023 is geschorst tot twee weken na bekendmaking van de beslissing op bezwaar.

2.8.

Op 17 juli 2023 heeft de burgemeester in haar beslissing op bezwaar beslist dat er geen aanleiding is om het besluit van 31 maart 2023 te herzien.

2.9.

Bij brief van 22 augustus 2023 heeft de gemeente Maastricht Servatius geïnformeerd over de sluiting van het gehuurde voor de duur van drie maanden met ingang van 5 september 2023.

2.10.

Op 17 augustus 2023 en 4 september 2023 zijn de door [gedaagden] de beslissing op bezwaar gevraagde voorlopige voorzieningen afgewezen.

2.11.

[gedaagden] heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar dat thans nog loopt.

2.12.

Bij brief van 23 augustus 2023 heeft Servatius de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) per de datum waarop de sluiting van het gehuurde plaatsvindt.

2.13.

Op 5 september 2023 is het gehuurde gesloten voor een periode van drie maanden, tot 5 december 2023.

2.14.

Bij e-mail van 29 september 2023 heeft Servatius [gedaagden] gesommeerd om contact op te nemen met de gemeente Maastricht zodat [gedaagden] toegang kon krijgen tot het gehuurde om deze te ontruimen.

2.15.

Bij e-mail van 3 oktober 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] Servatius bericht dat het gehuurde niet zal worden ontruimd.

2.16.

Op 10 november 2023 heeft [gedaagden] aan Servatius een bedrag betaald ter hoogte van drie maanden huur.

2.17.

[gedaagde sub 1] verblijft thans in een geestelijke gezondheidsinstelling. Tot op heden heeft [gedaagden] het gehuurde niet ontruimd.

3.Het geschil

3.1.

Servatius vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, zal veroordelen:

Primair

om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met [gedaagde sub 1] , al hetgeen van [gedaagde sub 1] is en ieder die bij [gedaagde sub 1] verblijft, volledig te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Servatius te stellen, met machtiging van Servatius om bij niet tijdige ontruiming, deze zelf, voor rekening van [gedaagde sub 2] , te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;

om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Servatius te betalen een vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 474,09 vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere maand tot de dag der algehele voldoening;

Subsidiair

3. om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met [gedaagde sub 1] , al hetgeen van [gedaagde sub 1] is en ieder die bij [gedaagde sub 1] verblijft, volledig te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Servatius te stellen, met machtiging van Servatius om bij niet tijdige ontruiming, deze zelf, voor rekening van [gedaagde sub 2] , te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;

4. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Servatius te betalen de maandelijkse huurprijs van € 474,09 vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn afzonderlijk tot aan de dag der algehele voldoening;

Zowel primair als subsidiair

5. in de kosten van de procedure, eventuele beslagkosten daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van deze uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente;

6. in de nakosten.

3.2.

Servatius legt aan haar primaire vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde sub 1] sinds 5 september 2023 zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde omdat per die datum de huurovereenkomst is geëindigd. Aan haar subsidiaire vorderingen legt Servatius de stelling ten grondslag dat [gedaagde sub 1] het gehuurde heeft gebruikt voor de opslag van een grote hoeveelheid softdrugs om de handel in die middelen te faciliteren en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet.

3.3.

[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Servatius, met voor zoveel nodig uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Servatius in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het leven van de bewoner van de betreffende woonruimte. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet dan ook de nodige terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Eerst moet de rechter beoordelen of Servatius ten tijde van dit vonnis bij de gevorderde ontruiming een spoedeisend belang heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

4.3.

Servatius vordert ontruiming van het gehuurde op de grond dat [gedaagde sub 1] het gehuurde zonder recht of titel gebruikt. Een dergelijke vordering is naar haar aard spoedeisend. Daaraan doet niet af dat volgens [gedaagden] de lange wachtlijsten voor woningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs al geruime tijd bestaan.

Voorts betwist [gedaagden] dat [gedaagde sub 1] het gehuurde zonder recht of titel gebruikt nu de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst geen doel treft en Servatius haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijke te ontbinden misbruikt, maar ook dat maakt niet dat Servatius geen spoedeisend belang heeft omdat bij de vraag of sprake is van een spoedeisend belang slechts beoordeeld wordt of het door Servatius in dat kader gestelde voldoende is en niet of het door haar gestelde juist is.

Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagden] dat moet worden meegewogen dat Servatius tot op heden geen bodemprocedure heeft opgestart omdat het aanhangig zijn of maken van een bodemprocedure geen vereiste is voor aanwezigheid van een spoedeisend belang. Het kort geding staat namelijk los van de bodemprocedure.

4.4.

Een ander verweer dat [gedaagden] voert is – naar de kantonrechter begrijpt – dat de door Servatius gevorderde ontruiming het karakter heeft van het verkrijgen van een constitutieve beslissing, hetgeen thuis hoort in een bodemprocedure. Dit verweer slaagt niet nu een bevel tot ontruiming in kort geding alleen een voorlopige voorziening geeft, die op zichzelf geen einde maakt aan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij komt dat in kort geding een vordering tot ontruiming alleen zal worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid aangenomen kan worden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat deze – of een vergelijkbare – vordering zal slagen.

4.5.

Vervolgens komt de rechter toe aan de inhoudelijke beoordeling.

4.5.1.

Niet in geschil is dat het gehuurde is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Dit betekent dat aan Servatius de bevoegdheid toekomt om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

4.5.2.

Voor een buitengerechtelijke ontbinding is een schriftelijke verklaring vereist die de huurder ex artikel 3:37 BW moet hebben bereikt. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagden] aldus dat hieraan niet is voldaan omdat Servatius haar verklaring heeft gericht aan [gedaagde sub 1] en niet aan [gedaagde sub 2] De kantonrechter laat in het midden of Servatius haar verklaring had moeten richten aan [gedaagde sub 1] of [gedaagde sub 2] nu een eventueel gebrek daarin op grond van artikel 3:37 lid 2 BW is hersteld door het uitbrengen van de dagvaarding en niet in geschil is dat de dagvaarding zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] heeft bereikt. Dit betekent dat het primaire verweer van [gedaagden] geen doel treft en dat de verklaring van Servatius in de brief, dat zij de overeenkomst buitengerechtelijk ontbindt, op grond van artikel 3:37 lid 3 BW haar werking heeft gehad.

4.5.3.

Het subsidiaire verweer van [gedaagden] ziet op de vraag of Servatius terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

4.5.4.

Maatstaf bij de beoordeling van de vraag of de verhuurder al dan niet ten onrechte van zijn bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik heeft gemaakt, is of gebruikmaking van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), dan wel misbruik van bevoegdheid oplevert (artikel 3:13 BW). Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht vormt, dient de genomen maatregel proportioneel te zijn (artikel 8 EVRM). Bij deze toets moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en vindt een belangenafweging plaats.

Het ligt op de weg van degene die zich hierop beroept om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit volgt dat gebruikmaking van de bevoegdheid onaanvaardbaar is, of misbruik van bevoegdheid oplevert. Omdat in kort geding vanwege het karakter van de procedure in beginsel geen ruimte is voor bewijslevering, hoeven de gestelde feiten en omstandigheden in een kort geding slechts aannemelijk te worden gemaakt.

4.5.5.

Bij de beoordeling van de proportionaliteit van de ontbinding neemt de kantonrechter in aanmerking dat Servatius als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving in en om haar woningbezit. Het is een feit van algemene bekendheid dat aan drugs gerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg. Servatius hoeft niet te dulden dat het gehuurde voor aan drugs gerelateerde activiteiten wordt gebruikt en heeft een zwaarwegend belang bij het hanteren van een zerotolerancebeleid ten aanzien van aan drugs gerelateerde activiteiten in woningen.

4.5.6.

Daar staat tegenover het belang van [gedaagden] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van het gehuurde.

4.5.7.

Het verlies van zijn woning is voor [gedaagde sub 1] ingrijpend, in het bijzonder gelet op zijn geestelijke en lichamelijke problemen. Toch acht de kantonrechter het belang van Servatius bij handhaving van de leefbaarheid in de wijk zo zwaarwegend dat niet kan worden gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van bevoegdheid oplevert of anderszins disproportioneel is. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde sub 1] thans is opgenomen in en onder behandeling is bij een geestelijke gezondheidsinstelling. Tevens acht de kantonrechter van belang dat uit de bestuurlijke rapportage (productie 4 bij dagvaarding) blijkt dat reeds in 2021 meldingen bij de politie zijn binnengekomen dat [gedaagde sub 1] zou handelen in verdovende middelen in de omgeving van het gehuurde, dat de politie in het gehuurde een hoeveelheid softdrugs heeft aangetroffen die de toegestane hoeveelheid van vijf gram voor eigen gebruik in zeer ruime mate overschrijdt evenals onderdelen voor het opzetten van een hennepplantage en dat sprake is van antecedenten in de vorm van meerdere strafbare feiten/misdrijven waaronder zes vermogensdelicten, drie geweldsdelicten, twee maal Wet Wapens en Munitie en dertien maal overtreding van de Opiumwet. Hieruit volgt ook dat de vergelijking die [gedaagden] maakt met Rechtbank Oost-Brabant 20 januari 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:306 en Rechtbank Oost-Brabant 16 februari 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:735 niet opgaat. Met de enkele stelling dat de antecedenten van vijftien jaar terug zijn en dat [gedaagde sub 1] wordt beschouwd als een prettige buurtbewoner heeft [gedaagden] namelijk niet aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van recente antecedenten of aanwijzingen voor handel in verdovende middelen en dat er niet eerder sprake is geweest van klachten of overlast.

4.5.8.

Het feit dat de burgemeesterssluiting nog niet onherroepelijk is, leidt er in dit geval niet toe dat de belangenafweging in het voordeel van [gedaagden] moet uitvallen. [gedaagden] heeft namelijk gesteld dat de kans zeer wel aanwezig is dat de burgemeesterssluiting in beroep wordt herroepen of vernietigd – naar de kantonrechter begrijpt – omdat er geen sprake is van grote hoeveelheden softdrugs of onderdelen die kunnen worden gebruikt voor het opzetten van een hennepplantage. De kantonrechter stelt vast dat deze stellingen haaks staan op hetgeen dat is beschreven in de bestuurlijke rapportage en dat deze stellingen niet zijn onderbouwd. Hiermee heeft [gedaagden] de door hem gestelde feiten en omstandigheden dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.5.9.

De kantonrechter begrijpt de stelling van [gedaagden] dat [gedaagde sub 1] het gehuurde nooit ondergeschikt heeft gemaakt aan bewoning en er geen sprake is geweest van commerciële doeleinden die crimineel van aard zijn, aldus dat hij bedoelt te stellen dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. In dat kader overweegt de kantonrechter dat voor een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet vereist is dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Deze stelling van [gedaagden] kan daarom ook niet leiden tot de conclusie dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen.

4.5.10.

Ook de stelling van [gedaagden] dat [gedaagde sub 1] tot op heden niets heeft vernomen over een eventuele strafrechtelijke vervolging kan niet leiden tot een andere conclusie nu daaruit niet volgt dat er niet strafrechtelijk vervolgd zal gaan worden.

4.5.11.

Alles overziend acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde sub 1] sinds 5 september 2023 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Het subsidiaire verweer van [gedaagden] slaagt daarom niet. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen

4.6.

Als meest subsidiaire verweer voert [gedaagden] dat een ontruimingstermijn van zeven dagen na betekening onredelijke kort is omdat [gedaagden] feitelijk niet in staat is om de ontruimingsveroordeling na te komen tot 5 december 2023 en anderzijds omdat [gedaagde sub 1] afhankelijk is van hulp van derden en, gezien de grote hoeveelheid aan inboedel, een alternatieve opslag moet verzorgen. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op twee weken na 5 december 2023 in plaats van de termijn van twee weken na betekening van dit vonnis die normaal gesproken wordt gehanteerd.

4.7.

De gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten zal worden afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv)) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.

4.8.

Eveneens zal de door Servatius gevorderde machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, worden afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 Rv en artikel 557 Rv kan de deurwaarder namelijk zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen. Bovendien is Servatius geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.

4.9.

De kantonrechter zal de op grond van artikel 7:225 BW gevorderde vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 474,09 vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van ontruiming inclusief wettelijke rente toewijzen met dien verstande dat Servatius met de reeds door [gedaagden] gedane betalingen (zie 2.16.) rekening moet houden. [gedaagden] heeft namelijk tegen deze vordering geen verweer gevoerd.

4.10.

Aangezien de primaire vordering grotendeels zal worden toegewezen en de afgewezen onderdelen van de primaire vordering gelijk zijn aan de daarmee corresponderende onderdelen van de subsidiaire vordering, behoeft de subsidiaire vordering geen bespreking en beoordeling meer.

4.11.

[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Servatius als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 133,13

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde
€ 793,00(vast tarief kort geding kanton gemiddeld)

Totaal € 1.054,13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

4.12.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 2] om binnen twee weken na 5 december 2023 de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] volledig te ontruimen met alle personen en zaken die zich van de kant van [gedaagde sub 1] in en om het gehuurde bevinden, en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Servatius te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan Servatius tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 474,09 per maand vanaf 1 november 2023 tot aan het tijdstip van de ontruiming, en deze vergoeding bij gebreke van betaling voor de eerste van de maand waarop het betrekking heeft telkens te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf die eerste dag van de maand tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verstaat dat de door [gedaagden] op 10 november 2023 betaalde bedragen door Servatius in mindering worden gebracht op de veroordeling onder 5.2.,

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot dit vonnis vastgesteld op € 1.054,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, in hetgeen [gedaagde sub 2] is veroordeeld onder 5.1., 5.2. en 5.4 .,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2023.