Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10773154 \ CV EXPL 23-4660
Vonnis in kort geding van 7 december 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: J. Simonis LLB,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: P.M.F. Otten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 6 november 2023 met producties 1 tot en met 8, 10 en 11;
- het verweerschrift dat wordt aangemerkt als conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 11;
- de mondelinge behandeling van 23 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [eiser] .
- het verweerschrift dat wordt aangemerkt als conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 11;
- de mondelinge behandeling van 23 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor de duur van twaalf maanden, van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023. Hierna is de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd.
2.3.
De huurprijs bedroeg tot 1 juli 2023 € 670,00 per maand en vanaf 1 juli 2023 € 685,00 per maand.
2.4.
In de huurovereenkomst is voor zover relevant nog het volgende bepaald:
“Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.4
De huurprijs en (…) zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóér de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van (…).”
2.5.
[eiser] heeft vanaf een onbekende datum, maar in ieder geval vanaf februari 2023, in detentie verbleven voor een periode van tien maanden. Het verblijf in detentie is geëindigd omstreeks eind oktober 2023.
2.6.
Vanaf 25 april 2023 is er geen huur betaald. Medio juli 2023 hebben [gedaagde] en zijn echtgenote daarom contact gezocht met [eiser] .
2.7.
Op 31 juli 2023 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per exploot met onmiddellijke ingang opgezegd en [eiser] daarbij meegedeeld dat hij zijn eigendommen binnen zeven dagen uit het gehuurde diende te halen.
2.8.
[gedaagde] heeft het gehuurde ontruimd op 5 augustus 2023. De in het gehuurde aangetroffen goederen heeft [gedaagde] opgeslagen bij een particulier.
2.9.
Namens [eiser] hebben zijn zus en zwager dan wel zijn gemachtigde gecorrespondeerd met (de gemachtigde van) [gedaagde] . Dit heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal:
I. veroordelen om het gehuurde binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] ter beschikking te stellen en aan [eiser] het ongestoorde gebruik c.q. genot van het gehuurde te verschaffen en te blijven verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag tot een maximum van € 25.000,00;
II. veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis een werkende sleutel van het gehuurde te verstrekken aan [eiser] ;
III. veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis alle eigendommen van [eiser] terug te geven door [eiser] de sleutel en/of code te overhandigen van de opslagruimte waar deze spullen zich bevinden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 (de kantonrechter begrijpt: per dag) tot een maximum van € 20.000,00;
IV. verbieden om, nadat het gehuurde ter beschikking is gesteld aan [eiser] , het gehuurde te betreden zonder voorafgaande toestemming van [eiser] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding met een maximum van € 20.000,00;
V. veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 907,50 inclusief btw;
VI. veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan vorderingen I en II de stelling ten grondslag dat nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, [gedaagde] verplicht is het gehuurde en de daarbij behorende voorzieningen zo spoedig mogelijk aan [eiser] ter beschikking te stellen en dat [gedaagde] op onjuiste gronden en zonder titel is overgegaan tot ontruiming van het gehuurde. Aan vordering III legt [eiser] de stelling ten grondslag dat [gedaagde] gehouden is het eigendom van [eiser] aan hem terug te leveren gelet op artikel 3:121 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) jo. artikel 5:2 BW. Aan vordering IV legt [eiser] de stelling ten grondslag dat [gedaagde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door het gehuurde te betreden zonder zijn toestemming en zonder dat daarvoor een rechtmatige grond bestond.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.2.
Het spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] vloeit voort uit de aard van het gevorderde namelijk nakoming van de huurovereenkomst en het verschaffen van huurgenot.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard sinds vier weken niet meer gedetineerd te zijn. Reeds gelet daarop slaagt het verweer van [gedaagde] dat de vorderingen van [eiser] geen spoedeisend karakter hebben omdat hij in hechtenis zit, niet.
4.3.
Vervolgens komt de rechter toe aan de inhoudelijke beoordeling.
Gehuurde ter beschikking stellen aan [eiser] (vorderingen I en II)
4.4.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan alleen worden opgezegd met inachtneming van de regels die zijn bepaald in artikel 7:271 lid 1 tot en met lid 7 BW. De verhuurder moet de opzegging en de gronden die daartoe hebben geleid in een aangetekende brief of bij exploot aan de huurder meedelen en daarin vermelden dat de huurder een termijn van zes weken krijgt waarbinnen hij schriftelijk met de huuropzegging kan instemmen. Ook moet de verhuurder een opzeggingstermijn in acht nemen die afhankelijk is van de woonduur. Wanneer een huurder na afloop van de termijn van zes weken niet heeft ingestemd met de huuropzegging, kan de verhuurder de rechter vragen om een uitspraak te doen over de rechtmatigheid van de opzegging (artikel 7:272 lid 2 BW).
4.5.
[gedaagde] heeft op 31 juli 2023 bij exploot de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang opgezegd. [eiser] heeft daar niet schriftelijk mee ingestemd. Vervolgens heeft [gedaagde] de rechter niet gevraagd om een uitspraak te doen over de rechtmatigheid van de opzegging. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd door de opzegging van [gedaagde] .
4.6.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan ook eindigen doordat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt (artikel 7:271 lid 8 BW). Aangezien partijen die overeenstemming niet hebben bereikt, is de huurovereenkomst ook op die grond niet geëindigd.
4.7.
Op grond van het overwogene in 4.5 en 4.6 acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst niet is geëindigd. Dit betekent dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde zo spoedig mogelijk aan [eiser] ter beschikking te stellen. Vordering I zal dan ook worden toegewezen en aan die veroordeling zal een dwangsom worden verbonden van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00. Tevens zal vordering II worden toegewezen.
4.8.
De omstandigheden die [gedaagde] naar voren brengt – de detentie van [eiser] , de bewezen illegale bewoning en de aanwezige huurachterstand – doen aan het voorgaande niet af nu deze omstandigheden niet maken dat toepassing van de wettelijke huurbeschermingsregels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:2 lid 2 BW). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] immers naar voren gebracht thans niet meer gedetineerd te zijn. Verder heeft [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van – naar de kantonrechter begrijpt – niet toegestane onderhuur of ingebruikgeving van het gehuurde nu door hem niet is gesteld dat en op welke grond [eiser] het gehuurde niet mocht onderverhuren of in gebruik mocht geven aan een ander. Ook acht de kantonrechter de aanwezige huurachterstand niet dusdanig groot dat daarom toepassing van de wettelijke huurbeschermingsregels onaanvaardbaar zou zijn. [eiser] is immers geen tegenprestatie verschuldigd voor de periode dat hij door toedoen van [gedaagde] ten onrechte geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde. Daarbij komt dat op het moment dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd (31 juli 2023) de huurachterstand slechts twee maanden bedroeg (juni en juli 2023) gelet op artikel 4.4 van de huurovereenkomst (zie 2.4).
Teruggave van de eigendommen van [eiser] (vordering III)
4.9.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] eigenaar is van de goederen die [gedaagde] uit het gehuurde heeft verwijderd en heeft opgeslagen bij een particulier. Nu de eigenaar van een zaak op grond van artikel 5:2 BW bevoegd is haar op te eisen van een ieder die haar zonder recht houdt, zal de kantonrechter vordering III toewijzen, evenals de gevorderde dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat [gedaagde] weliswaar in de conclusie van antwoord aangeeft bereid te zijn om de eigendommen terug te leveren, maar daaraan ten onrechte de voorwaarde verbindt dat er goede afspraken tussen partijen moeten worden gemaakt.
Verbod op betreden gehuurde (vordering IV)
4.10.
Een verhuurder mag niet zonder toestemming van de huurder het gehuurde betreden. Daarmee handelt hij in strijd met de hoofdverplichting van de verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder en ongestoord huurgenot te verschaffen. Omdat (de echtgenote van) [gedaagde] in ieder geval twee keer in strijd met deze verplichting heeft gehandeld – dat is de kantonrechter gebleken uit de brief van 31 juli 2023 (productie 2 bij dagvaarding) en uit de conclusie van antwoord – ziet de kantonrechter aanleiding om vordering IV toe te wijzen en daaraan een dwangsom te verbinden van € 1.000,00 per overtreding met een maximum van € 20.000,00.
Buitengerechtelijke kosten (vordering V)
4.11.
[eiser] vordert vergoeding van de door hem gemaakte buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter zal de vraag of deze kosten door [gedaagde] verschuldigd zijn toetsen aan het Rapport Voor-werk II nu het door [eiser] gevorderde geen betrekking heeft op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is.
4.12.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proces- en nakosten (vordering VI)
4.13.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde
€ 793,00(vast tarief kort geding kanton gemiddeld)
€ 793,00(vast tarief kort geding kanton gemiddeld)
Totaal € 1.008,85.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
4.14.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de door [eiser] gehuurde zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 1] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] ter beschikking te stellen en aan [eiser] het ongestoorde gebruik c.q. genot van het gehuurde te verschaffen en te blijven verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een werkende sleutel van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] te verstrekken binnen 24 uur na betekening van dit vonnis,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om alle eigendommen van [eiser] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] terug te geven door [eiser] de sleutel en/of code te overhandigen van de opslagruimte waar zijn eigendommen zich bevinden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum € 20.000,00 is bereikt,
5.4.
verbiedt [gedaagde] om, nadat het gehuurde aan [eiser] ter beschikking is gesteld, het gehuurde te betreden zonder voorafgaande toestemming van [eiser] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke overtreding van dit verbod door [gedaagde] , tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.008,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2023.
CL