ECLI:NL:RBLIM:2023:7209

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10785194 \ CV EXPL 23-4801

Vonnis in kort geding van 11 december 2023

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. R.R.H.J. Ramakers,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

mr. M.E. Cuppen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]

- de e-mail van 24 november 2023 waarin mr. Cuppen verzoekt om aanhouding van de
mondelinge behandeling

- de daarop volgende e-mailberichten van mr. Ramakers en mr. Cuppen aangaande het
aanhoudingsverzoek

- de mondelinge behandeling van 27 november 2023, waarbij beide partijen pleitnota’s
overgelegd hebben.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2019 eigenaar van een pand aan de [adres] te [plaats] . Een gedeelte van dit pand is een (horeca) bedrijfsruimte.

2.2.

[eiser] heeft op grond van een schriftelijke huurovereenkomst de bedrijfsruimte met ingang van 1 maart 2021 verhuurd aan Nefeli B.V. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.3.

[gedaagde] is op basis van een in april 2022 ondertekende akte in de plaats van Nefeli B.V. huurder geworden van de bedrijfsruimte.

2.4.

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant genaamd [naam restaurant] .

2.5.

Op 12 september 2023 was in Maastricht sprake van extreme regenbuien. De website van de gemeente Maastricht vermeldt daarover het volgende:

“Op sommige plekken viel meer dan 70 millimeter in minder dan een uur. Dit is meer dan 3 keer zoveel regen als onze riolen aankunnen. De regen zorgde voor overlast op plekken waar nog nooit eerder wateroverlast is geweest”.

2.6.

Tijdens deze regenbuien is (onder meer) in de keuken van het restaurant regenwater (van bovenaf) de keuken in gestroomd, ook over de elektra heen.

2.7.

Bij e-mailbericht van 23 september 2023 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] onder meer en voor zover hier van belang:

- [eiser] gesommeerd het dak van het pand binnen vijf dagen op dusdanige wijze te repareren dat [gedaagde] zijn restaurant kan uitbaten,

- het [eiser] verweten dat hij niet heeft ‘geacteerd’ na eerdere klachten van [gedaagde] ,

- aangekondigd dat hij de huurovereenkomst na ommekomst van de gestelde termijn van vijf dagen zal ontbinden,

- [eiser] aansprakelijk gesteld voor gevolgschade (onder meer omzetderving en schade aan de apparatuur).

2.8.

In reactie hierop heeft [eiser] via e-mail van 25 september 2023 aan [gedaagde] (onder meer en voor zover hier van belang) medegedeeld dat:

- hij wel degelijk gereageerd heeft op eerdere klachten van [gedaagde] ,

- reparatie binnen de gestelde termijn van vijf dagen niet gaat omdat de dakdekker ‘tot over de oren in het werk zit door de schade die de hevige regenval heeft veroorzaakt bij talloze panden’,

- sprake is van overmacht en de schade gedekt wordt door de verzekering van [gedaagde] ,

- dat de aangekondigde ontbinding van de huurovereenkomst onrechtmatig is.

2.9.

Bij e-mailbericht van 28 september 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld: ‘De huurovereenkomst wordt hierbij dan ook ontbonden.’

Ook heeft de gemachtigde aan [eiser] gevraagd of hij aansprakelijkheid erkent voor de schade van [gedaagde] .

2.10.

Bij e-mail van 2 oktober 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] :

- aansprakelijkheid van [eiser] voor de gestelde schade afgewezen,

- medegedeeld dat [eiser] bereid is een minnelijke regeling te treffen,

- gesteld dat [gedaagde] tot het moment dat hij een redelijk voorstel doet, de huurovereenkomst volledig dient na te komen,

- er op gewezen dat [gedaagde] de huur van september en oktober 2023 niet betaald heeft.

2.11.

Bij e-mail van 5 oktober 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] zijn standpunt gehandhaafd dat [eiser] aansprakelijk is voor de geleden schade en dat een minnelijke regeling zou zijn om zo snel mogelijk het pand te ontruimen, waarbij [eiser] dient mee te werken aan een indeplaatsstelling en [eiser] een substantiële schadevergoeding aan [gedaagde] dient te betalen. In deze e-mail stelt de gemachtigde van [gedaagde] dat de huurovereenkomst is ontbonden en dat [gedaagde] dus niet meer gebonden is aan de verplichtingen uit die huurovereenkomst.

2.12.

Bij e-mail van 10 oktober 2023 schrijft de gemachtigde van [eiser] dat [gedaagde] de huurovereenkomst ontbonden heeft en dat [eiser] daarmee akkoord gaat. In de e-mail wordt aan [gedaagde] voorgesteld om het gehuurde op 27 oktober 2023 op te leveren.

2.13.

Partijen hebben daarna nog verder gecorrespondeerd, maar dat heeft er niet toe geleid dat het gehuurde door [gedaagde] is opgeleverd aan [eiser] . In die correspondentie heeft [eiser] zich verder op het standpunt gesteld dat hij niet hoeft mee te werken aan een indeplaatsstelling aangezien de huurovereenkomst ontbonden is.

2.14.

[gedaagde] heeft over de maanden september, oktober en november 2023 geen huur/gebruiksvergoeding betaald aan [eiser] .

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert [gedaagde] bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad te veroordelen om:

het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen,

aan [eiser] € 13.014,58 te betalen, te vermeerderen met een bedrag van € 2.838,17 voor iedere maand of deel daarvan vanaf het uitbrengen van de dagvaarding (14 november 2023) tot aan de ontruiming, alsmede met € 300,00 voor iedere maand of deel daarvan vanaf het uitbrengen van de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling,

aan [eiser] € 1.952,18 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het uitbrengen van de dagvaarding, tot de dag van betaling,

aan [eiser] de proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,

aan [eiser] de nakosten te betalen.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal, voor zover deze relevant zijn, in de navolgende beoordeling nader ingegaan worden.

4.De beoordeling

4.1.

Ter zitting heeft de kantonrechter het verzoek van de gemachtigde van [gedaagde] om de mondelinge behandeling van deze zaak wegens ziekte van [gedaagde] aan te houden afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat op basis van de mededelingen van de gemachtigde van [gedaagde] volstrekt onduidelijk is hoe lang [gedaagde] als gevolg van zijn ziekte niet in staat is om een zitting bij te wonen, terwijl daar tegenover staat dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen. De kantonrechter zal hierna de gegrondheid van de gevorderde voorzieningen beoordelen.

de ontruiming

4.2.

[gedaagde] heeft bij e-mail van 28 september 2023 de huurovereenkomst ontbonden. Dat standpunt heeft hij bij e-mail van 5 oktober 2023 ondubbelzinnig gehandhaafd waarbij hij aan [eiser] heeft medegedeeld niet meer gebonden te zijn aan de huurovereenkomst. [eiser] heeft zich in de daaropvolgende correspondentie akkoord verklaard met deze buitengerechtelijke ontbinding. De ontbinding van de huurovereenkomst is daarmee een gegeven. Hieruit volgt dat [gedaagde] momenteel zonder recht of titel gebruik maakt van het bedrijfspand van [eiser] en dat de vordering van [eiser] om het bedrijfspand te ontruimen in beginsel toewijsbaar is.

4.3.

[gedaagde] stelt daar tegenover dat hij er belang bij heeft om het pand niet te ontruimen omdat hij na ontruiming niet meer kan aantonen dat [eiser] op basis van achterstallig nderhoud aansprakelijk is voor de (gevolg)schade. Dit verweer kan [gedaagde] niet baten. Inmiddels is er reeds geruime tijd verstreken sinds 12 september 2023 en [gedaagde] had die tijd kunnen gebruiken om (bijvoorbeeld) via een deskundige de schade en eventuele aansprakelijkheid van [eiser] te laten vaststellen. [eiser] geeft ook niet aan welke inspanningen hij daartoe eventueel al heeft ondernomen.

De stelling dat hij dit nog niet gedaan heeft en dat (op enig moment) alsnog wil doen, rechtvaardigt niet een verder uitstel van de ontruiming nu [eiser] een spoedeisend belang heeft om weer vrijelijk over zijn eigendom te kunnen beschikken.

4.4.

[gedaagde] stelt verder dat hij een groot belang heeft bij hetgeen in het casco door hem gehuurde pand aanwezig is. De inventaris is namelijk van hem, zo stelt hij. Onduidelijk is of hij dit standpunt als verweer tegen de gevorderde ontruiming inneemt. Voor zover de kantonrechter dat zo zou moeten begrijpen, kan hem dat niet baten aangezien het niet relevant is voor de beoordeling van de toewijsbaarheid daarvan.

4.5.

[gedaagde] heeft ook erop gewezen dat hij er groot belang bij heeft dat [eiser] meewerkt aan een indeplaatsstelling. Ook dit verweer, voor zover [gedaagde] dit als argument heeft bedoeld tegen de gevorderde ontruiming, kan hem niet baten. Van een indeplaatsstelling kan namelijk geen sprake meer zijn. De huurovereenkomst is immers door [gedaagde] zelf ontbonden en als gevolg daarvan kan er geen nieuwe huurder de positie van [gedaagde] als huurder overnemen. [gedaagde] is namelijk geen huurder meer.

4.6.

Op grond van voorgaande overwegingen zal de vordering tot ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De door [eiser] gevorderde ontruimingstermijn van vijf dagen (na betekening van het vonnis) is naar het oordeel van de kantonrechter te kort. [gedaagde] stelt veel meer tijd dan vijf dagen nodig te hebben. Omdat hij niet heeft gesteld hoeveel tijd hij wel nodig heeft, zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vaststellen op de gebruikelijke termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis.

huurachterstand, boete en gebruiksvergoeding

4.7.

Onbetwist is dat [gedaagde] ten tijde van het bestaan van de huurovereenkomst aan [eiser] maandelijks (bij vooruitbetaling) € 2.838,17 huur verschuldigd was. Na augustus 2023 heeft [gedaagde] geen huur betaald aan [eiser] en na het eindigen van de huur heeft [gedaagde] evenmin een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur betaald aan [eiser] , terwijl [eiser] daar op grond van de wet (art. 7:225 BW) wel recht op heeft. Het door [eiser] in onderdeel 2 gevorderde bedrag van € 13.014,58 bestaat onder meer uit deze drie achterstallige maanden ten bedrage van in totaal € 8.514,51. [gedaagde] voert aan

schade heeft geleden waarvoor in zijn ogen [eiser] aansprakelijk is. Het lijkt er op dat [gedaagde] hiermee een beroep op verrekening dan wel opschorting doet. [eiser] wijst er echter terecht op dat een dergelijk verweer niet kan slagen omdat het recht op verrekening/opschorting contractueel is uitgesloten in art. 25.1 van de algemene bepalingen.

4.8.

Ook heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter veel te weinig onderbouwd dat [eiser] aansprakelijk is voor de door hem geleden schade. Die aansprakelijkheid is immers uitgesloten in art. 11.3 van de algemene bepalingen. [gedaagde] voert tevergeefs aan dat de opstalaansprakelijkheid niet is “weg gecontracteerd” in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Het betoog van [gedaagde] komt er immers in de kern op neer dat het dak gebrekkig was en dat [eiser] als gevolg daarvan aansprakelijk is voor de schade. Die aansprakelijkheid is wel degelijk contractueel uitgesloten in de algemene bepalingen.

4.9.

Voor het overige bestaat het bedrag van € 13.014,58 uit € 4.500.00 boete (15 x
€ 300,00) wegens te late betaling van de huur door [gedaagde] in de periode juli 2022 tot en met september 2023. Die boete vordert [eiser] op grond van art. 25.3 van de toepasselijke bepalingen. [gedaagde] betwist niet dat hij in de betreffende periode de huur telkens te laat heeft betaald en evenmin betwist hij dat uit art. 25.3 van de algemene bepalingen volgt dat hij voor iedere te laat betaalde maand een boete van € 300,00 verschuldigd is aan [eiser] . Wel voert hij aan dat [eiser] steeds heeft geaccepteerd dat de huur enkele dagen te laat betaald werd. Dit verweer, waar [eiser] niets concreets tegenin gebracht heeft, geeft de kantonrechter aanleiding om te twijfelen of een vordering tot betaling van het boetebedrag van € 4.500,00 in een bodemprocedure toegewezen zal worden. Het boetebedrag van € 4.500,00 wordt op die grond afgewezen.

4.10.

Ten aanzien van de gevorderde boete van € 300,00 per maand vanaf de dag van dagvaarding wordt als volgt overwogen. Ook dit onderdeel van de vordering is gebaseerd op art. 25.3 van de algemene bepalingen. Het is waarschijnlijk [eiser] bedoeling om die boete te vorderen voor het geval [gedaagde] op en na 14 november 2023 niet voldoet aan zijn verplichting tot tijdige betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur. De kantonrechter merkt in dat verband echter op dat het petitum van de dagvaarding niet precies genoeg is geformuleerd omdat hierin onvoorwaardelijk wordt gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 300,00 per maand. Wat hier verder ook van zij, deze boete met ingang van de dag van dagvaarding is sowieso niet toewijsbaar. De boete is namelijk gekoppeld aan te late betaling van de huur. [gedaagde] is echter vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst en dus ook vanaf de dag van dagvaarding geen huur verschuldigd. Wel is hij een gebruiksvergoeding verschuldigd. Art. 25.3 van de algemene bepalingen biedt geen grondslag voor verschuldigdheid van [gedaagde] van de daarin genoemde boete in het geval [gedaagde] te laat is met betaling van de gebruiksvergoeding.

4.11.

De conclusie van voorgaande overwegingen is, dat van het gevorderde bedrag van

€ 13.014,58 een bedrag van € 8.514,51 toegewezen zal worden. Ook zal de gevorderde gebruiksvergoeding van € 2.838,17 per maand worden toegewezen voor iedere maand met ingang van 1 december 2023 (en niet vanaf 14 november 2023) tot de dag van ontruiming. Het in onderdeel 2 meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

buitengerechtelijke kosten

4.12.

[eiser] vordert in onderdeel 3 vergoeding van € 1.952,18 aan buitengerechtelijke kosten. Hij baseert dit op art. 30.1 van de algemene bepalingen waarin staat dat deze kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom. [gedaagde] voert aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om aan [eiser] een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toe te wijzen. Dit verweer voert hij tevergeefs aan. Hij stelt in dat verband weliswaar dat [eiser] aansprakelijk is voor schade als gevolg van de gebeurtenis van 12 september 2023, maar die aansprakelijkheid is contractueel uitgesloten in art. 11.3 van de algemene bepalingen.

4.13.

Het door [eiser] gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten, gaat uit van een door [gedaagde] verschuldigde hoofdsom van € 13.014,58. Aangezien in dit kort geding die hoofdsom niet volledig, maar tot een bedrag van € 8.514,51 zal worden toegewezen, zal de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten worden bepaald op 15% van dat lagere bedrag. Hieruit volgt dat een bedrag van € 1.277,18 zal worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 14 november 2023 (de dag van dagvaarding) tot de dag van betaling.

proceskosten en nakosten

4.14.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:

griffierecht € 693,00
dagvaarding € 129,86
salaris gemachtigde

Totaal: € 1.615,86

De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.

4.15.

In dit vonnis hoeft geen aparte beslissing te worden genomen over de verzochte nakosten. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde] toebehoren, en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.514,51 aan huurachterstand tot en met november 2023,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 2.838,17 voor elke ingegane maand met ingang van 1 december 2023 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1277,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 november 2023 tot de dag van betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.615,86, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2023.