ECLI:NL:RBLIM:2023:7311

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 10227497 CV EXPL 22-5182

Vonnis van de kantonrechter van 13 december 2023

in de zaak van

1.[eiseres]

[eiseres],

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

2.[eiser] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisende partijen,

gemachtigde mr. G. Vansant

tegen

[gedaagde],

gevestigd in [vestigingsplaats 2] aan de [adres 1] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M. van Schie.

Partijen worden hierna [eiseres] , [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 29 november 2022
de conclusie van antwoord
de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling ter zitting is gelast
de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde]
de mondelinge behandeling ter zitting van 17 mei 2023, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht aan de hand van een pleitnota en waarbij de zaak is verwezen naar de rol van 12 juli 2023 voor vonnis. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat de die ochtend om 10:57 uur ontvangen producties van [eiseres] en [eiser] buiten beschouwing blijven.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 januari 2017 de bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:230a BW) gelegen aan de [adres 1] in [vestigingsplaats 2] , aanvankelijk van [gedaagde] , thans van [eiseres] voor de duur van vijftien jaar en tegen een huurprijs van (bij aanvang huur)

€ 24.200,00 per maand inclusief btw. De huurovereenkomst (productie 2 bij exploot) is gesloten op 24 februari 2017.

2.2.

Daarnaast huurt [gedaagde] sinds 1 januari 2017 de bedrijfsruimte (in de zin van art. 7:230a BW) gelegen aan de [adres 2] in [plaats] van [eiser] voor de duur van vijftien jaar en tegen een huurprijs van € 27.830,00 per maand inclusief btw.

De huurovereenkomst (productie 5 bij exploot) is gesloten op 1 november 2017. Beide huurovereenkomsten zijn aldus eerst (vrij ruim) na ingangsdatum ondertekend.

2.3.

[eiser] is zelfstandig (enig) bestuurder van [eiseres] .

2.4.

Artikel 11 van beide huurovereenkomsten luidt als volgt:

“
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de onderhavige huurovereenkomst een ‘triple-net’ huurovereenkomst betreft, dat derhalve in ieder geval onderhoud(skosten), reparaties en vervangingen, al het vorenstaande in de ruimste zin van het woord, voor rekening en risico komen van Huurder.”

2.5.

Vanaf 29 september 2021 is [eiser] jegens [gedaagde] aanspraak gaan maken op vergoeding van door hem betaalde gemeentelijke belastingen sinds 2018 (€ 51.317,58), waterschapbelastingen sinds 2018 (€ 3.213,63) en verzekeringspremies sinds 2017

(€ 29.697,31) ter zake van het door [gedaagde] gehuurde bedrijfspand in [plaats] , in totaal derhalve € 84.228,52 (productie 7 bij exploot).

2.6.

Vanaf 23 december 2021 is [eiser] tevens namens [eiseres] jegens [gedaagde] buiten rechte aanspraak gaan maken op vergoeding van door [eiseres] verschuldigde gemeentelijke belastingen, waterschapbelastingen en verzekeringspremies ter zake van het door [gedaagde] gehuurde bedrijfspand in [vestigingsplaats 2] , eerst ter zake van de jaren 2017 tot en met 2021 voor een totaalbedrag van € 75.003,69 (productie 10 bij exploot: daarin wordt verwezen naar een bijlage, die zich evenwel niet in het dossier bevindt, doch [gedaagde] betwist niet dat die bijlage een factuur ter hoogte van genoemd bedrag is).

Op 29 augustus 2022 heeft [eiser] namens [eiseres] jegens [gedaagde] tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van door [eiseres] verschuldigde gemeentelijke belastingen, waterschapbelastingen en verzekeringen over 2022 tot een bedrag van € 20.521,99 (productie 12 bij exploot).

2.7.

[gedaagde] heeft de onder 2.5. en 2.6. genoemde bij haar in rekening gebrachte bedragen geheel onbetaald gelaten.

3.De vordering

3.1.

[eiseres] en [eiser] vorderen - kort samengevat - de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de hierboven onder r.o. 2.5. en 2.6. genoemde bedragen met rente, alsmede een vergoeding van buitengerechtelijke kosten aan [eiseres] en aan [eiser] , een en ander onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten met rente.

3.2.

Daarnaast vorderen [eiseres] en [eiser] een verklaring voor recht, inhoudend dat onder ‘het triple net karakter’ als omschreven in art. 11 van de huurovereenkomsten moet worden begrepen dat huurder aansprakelijk is voor:

de eigenaarsbelastingen

de verzekeringskosten

de kosten voor groot onderhoud en vernieuwing,

waarbij de in het petitum onder 2. gevorderde verklaring voor recht (“ter zake van de huurovereenkomst [plaats] ”) besloten lijkt te liggen in de onder 1. gevorderde verklaring voor recht (“ter zake van de huurovereenkomst [vestigingsplaats 2]
en [plaats]”).

3.3.

Volgens [eiseres] en [eiser] heeft de huurovereenkomst vanwege het daarin opgenomen artikel 11 (zoals hierboven geciteerd onder r.o. 2.4.) een zogenoemd ‘triple net’- karakter en daaronder dient te worden begrepen dat de huurder aansprakelijk is voor de eigenaarsbelastingen, de verzekeringskosten en de kosten voor groot onderhoud en vernieuwing. Bij een ‘triple net’- huurovereenkomst draagt de huurder derhalve naast de huurprijs, ook de onroerendezaakbelasting, milieuheffingen (zoals verontreinigingsheffingen en zuiveringskosten afvalwater), rioolrecht en rioolbelasting, alsmede verzekeringspremies, (hetgeen in de praktijk neerkomt op een opstalverzekering), aldus [eiseres] en [eiser] . De frase ‘in ieder geval’ in art. 11 van de huurovereenkomst duidt erop dat geen limitatieve opsomming is bedoeld.

3.4.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Allereerst merkt de kantonrechter op dat het deel van de vordering dat ziet op ‘de kosten voor groot onderhoud en vernieuwing’ (iii) hoe dan ook niet toewijsbaar is. In art. 11 van de huurovereenkomst staat immers reeds expliciet genoemd dat die kosten voor rekening van huurder komen en gesteld noch gebleken is dat over de vraag wie die kosten voor haar rekening draagt tussen partijen ook maar enige onduidelijkheid bestaat. Daar komt nog bij dat onweersproken vaststaat dat [gedaagde] die kosten ook daadwerkelijk steeds voor haar rekening heeft genomen en [eiseres] en [eiser] vorderen ter zake van die kosten ook geen vergoeding. Enig belang bij een verklaring voor recht op dit punt ontbreekt dan ook (art. 3:303 BW).

4.2.

Aan [eiseres] en [eiser] kan worden toegegeven dat de frase ‘in ieder geval’ erop duidt dat geen limitatieve opsomming is bedoeld. Daarmee is evenwel nog niet gezegd dat de thans in geding zijnde gemeentelijke belastingen, waterschapbelastingen en verzekeringspremies op grond van art. 11 van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] komen. Dat zulks het geval is, baseren [eiser] en [eiseres] op de in art. 11 overeengekomen omschrijving “‘triple-net’- huurovereenkomst” en de betekenis die daar in de literatuur aan gegeven wordt.

4.3.

Vooropgesteld zij dat de term ‘triple-net huurovereenkomst’ geen wettelijk verankerd of anderszins door regelgeving omkaderd begrip is. De term duidt slechts op een fenomeen dat de laatste jaren in opmars is, waarbij verhuurders van met name bedrijfspanden alle lasten (belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten) die betrekking hebben op het vastgoed bij de huurder neerleggen.

Dat reeds met het opnemen van de term ‘triple-net huurovereenkomst’ in een beding duidelijk is dat partijen zijn overeengekomen dat de huurder de gemeentelijke belastingen, waterschapsbelastingen en verzekeringspremies die op het vastgoed betrekking hebben voor zijn rekening dient te nemen, kan niet zonder meer worden gevolgd. Die uitleg, indien gevolgd, werpt dan meteen de vraag op waarom artikel 11 alléén het derde onderdeel van de triple-net, de onderhoudskosten, expliciet noemt en uitlegt, maar de eerste twee onderdelen verder onbesproken laat. Indien de inhoud van de ‘triple-net huurovereenkomst’ inderdaad zo vanzelfsprekend is, dan zou het ook niet nodig zijn om één onderdeel daarvan nader te concretiseren.

4.4.

Bij de uitleg van contractuele bepalingen gaat het bovendien niet slechts om een grammaticale interpretatie. Voor de beantwoording van de vraag hoe een bepaling uitgelegd moet worden, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient gekeken te worden naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de wijze waarop zij zich vóór en na het sluiten van de overeenkomst jegens elkaar hebben gedragen met betrekking tot de overeenkomst - meer specifiek ten aanzien van het betreffende beding - en naar de inhoud van de betreffende bepaling in de context van het geheel van het contract.

4.5.

Ten aanzien van laatstgenoemd aspect heeft [gedaagde] aangevoerd dat kenmerkend voor een ‘triple-net huurovereenkomst’ is dat de huurder ter compensatie van de hoge kosten en risico’s die bij hem neergelegd worden, een lagere huurprijs betaalt dan de marktconforme huurprijs. [gedaagde] betaalt voor beide bedrijfspanden evenwel een marktconforme huur. Dit laatste is door [eiser] en [eiseres] ook onbetwist gelaten en staat daarmee in deze procedure tussen partijen vast.

Naar het oordeel van de kantonrechter ligt het zonder meer in de rede dat indien een verhuurder zijn eigenaarslasten geheel bij zijn huurder wil leggen, in ieder geval enige compensatie daarvoor zal plaatsvinden in een lagere huurprijs dan de marktconforme. Het gegeven dat in casu marktconforme huurprijzen zijn overeengekomen, wijst er dus niet op dat partijen bij het sluiten van de overeenkomsten de bedoeling hadden om de (alle) eigenaarslasten voor rekening van [gedaagde] te laten komen, integendeel.

4.6.

Daarnaast staat onweersproken vast (randnummer 2.13 bij antwoord) dat partijen in de gesprekken voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten enkel de huur en de onderhoudskosten hebben besproken en dat zij dus mondeling noch schriftelijk expliciet hebben afgesproken dat de eigenaarsbelastingen en de (opstal)verzekeringspremies voor rekening van [gedaagde] zouden komen. Tevens staat onweersproken vast dat [eiseres] en [eiser] niet eerder dan eind 2021 jegens [gedaagde] aanspraak zijn gaan maken op vergoeding van de gemeentelijke belastingen, waterschapbelastingen en verzekeringspremies. Daarmee is niet gezegd dat zij hun eventuele rechten daarop reeds vanwege dat tijdsverloop hebben verwerkt, maar het is wel nóg een omstandigheid die bepaald niet in de richting wijst van een ter zake van die kosten reeds in 2017 overeengekomen verbintenis.

4.7.

Wel is van doorslaggevend belang de omstandigheid dat [eiser] ter zitting heeft erkend, zoals [gedaagde] ook al had aangevoerd, dat hij in 2021 door een derde (de koper van het bedrijfspand in [plaats] ) erop was gewezen dat hij de onderhavige kosten kon claimen. Daaruit blijkt immers onmiskenbaar dat (ook) [eiser] (en [eiseres] ) ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten niet de bedoeling hebben gehad om de onderhavige kosten voor rekening van [gedaagde] te laten komen en dat een dergelijke verbintenis aldus niet is overeengekomen. Daarmee valt het doek voor de vorderingen van [eiseres] en [eiser] .

4.8.

[eiseres] en [eiser] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.744,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag (niet de achtste, zoals gevorderd door [gedaagde] ) na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening. Bij een separate veroordeling in de nakosten, zoals [gedaagde] vordert, bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] en [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.744,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.