Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10382450 \ CV EXPL 23-955
Vonnis van de kantonrechter van 20 december 2023
in de zaak van:
1.[eiser sub 1]
en
2.
[eiseres sub 2]
[eiseres sub 2]
beiden wonend in [woonplaats]
eisende partij,
gemachtigde mr. A.T.J.W. van Heumen
tegen:
de stichting
STICHTING WONEN ZUID,
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Roermond,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.W. Janssen.
Partijen worden hierna [eisers] (eisers gezamenlijk) en Wonen Zuid genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 7 maart 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de rolvoeging van deze procedure met de procedure tussen [eisers] en [gedaagde] (zaaknummer 10170474);
- de beslissing (bij brief) waarbij een mondelinge behandeling is bepaald in beide gevoegde zaken;
- de akte aan de zijde van [eisers] waarbij een aanvullende productie in het geding is gebracht;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 september 2023 in beide zaken, waarbij partijen hun standpunten nader hebben toegelicht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft met Wonen Zuid op 30 januari 2019 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] . Sinds 2006 tot aan de koop huurde [eisers] deze woning van Wonen Zuid. De woning is op 2 april 2019 notarieel geleverd aan [eisers] .
2.2.
In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
Artikel 5.1
De feitelijke levering aan koper heeft reeds plaatsgevonden op grond van de bestaande huurovereenkomst in de staat en de toestand waarin het zich bij het aangaan van de huurovereenkomst bevond.
Artikel 5.2
Het registergoed bezit de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de aanwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.
Artikel 5.3
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkocht nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen. Om dit risico te beperken heeft verkoper op verzoek van koper een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. Koper heeft vóór het tekenen van deze koopakte een exemplaar hiervan ontvangen.
2.3.
In het keuringsrapport van de bouwkundige inspectie is opgemerkt dat op de begane grond in de keuken boven de vloer vochtplekken zichtbaar waren. Een mogelijke oorzaak hiervan was, volgens de deskundige, het ontbreken van indekking bij de aanzet van het gevelwerk in de zijgevel.
2.4.
Wonen Zuid heeft naar aanleiding van dit keuringsrapport aannemersbedrijf [gedaagde] ingeschakeld om advies te geven over de noodzakelijke werkzaamheden aan de zijgevel van de woning en heeft vervolgens aan [gedaagde] de opdracht verstrekt om die geadviseerde werkzaamheden uit te voeren. Het advies van [gedaagde] luidde: het uitkappen en opnieuw voegen van de gevelspits, meter om meter uithalen van de onderkant van de gevel en vervolgens indekken tot het binnenblad en het impregneren van de gehele zijgevel. Een onderaannemer van [gedaagde] , Zuid Gevelonderhoud, heeft deze werkzaamheden begin januari 2019 uitgevoerd. Op nadrukkelijk verzoek van [eisers] is de gevel niet geïmpregneerd.
2.5.
In artikel 24 van de koopovereenkomst is vervolgens opgenomen: “
Verkoper heeft voor eigen rekening opdracht verstrekt aan aannemer [gedaagde] om het bestaande vochtprobleem in de zijgevel van de woning te verhelpen. Hierbij gaat het om het aanbrengen van een indekking tot het binnenblad en het repareren van het voegwerk. De verstrekte garantie op de uitgevoerde werkzaamheden gaat over naar koper. Naast deze garantie kan koper op geen enkele wijze aanspraak doen op enige extra vergoedingen of claims.”
Verkoper heeft voor eigen rekening opdracht verstrekt aan aannemer [gedaagde] om het bestaande vochtprobleem in de zijgevel van de woning te verhelpen. Hierbij gaat het om het aanbrengen van een indekking tot het binnenblad en het repareren van het voegwerk. De verstrekte garantie op de uitgevoerde werkzaamheden gaat over naar koper. Naast deze garantie kan koper op geen enkele wijze aanspraak doen op enige extra vergoedingen of claims.”
2.6.
[eisers] heeft op enig moment zelf contact opgenomen met [gedaagde] omdat hij ontevreden was over de metselwerkzaamheden die door Zuid Gevelonderhoud waren uitgevoerd. [gedaagde] en Zuid Gevelonderhoud waren het met [eisers] eens dat het metselwerk niet netjes was uitgevoerd en dat dit onder de verstrekte garantie vernieuwd zou worden.
2.7.
Op 5 augustus 2019 is gestart met het vervangen van het metselwerk. [eisers] heeft daarbij, in overleg met de heer [naam 1] van Bouwburo Zuid, verzocht om de eerder geplaatste indekking te verwijderen, de spouw geheel te reinigen en ventilatieroosters in de gevel aan te brengen. Deze (extra) werkzaamheden zijn, zonder extra kosten voor [eisers] , door Bouwburo Zuid uitgevoerd.
2.8.
In september 2019 heeft [eisers] bij Wonen Zuid gemeld dat het voegwerk vlekken vertoonde en een afwijkende kleur had van de rest van de gevel en dat hij nog steeds niet tevreden was over de uitgevoerde werkzaamheden.
3.Het geschil
Primair
3.1.
[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.735,24 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.
Subsidiair
3.2.
[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Wonen Zuid te veroordelen de overeenkomst alsnog deugdelijk na te komen, binnen één maand na dit vonnis dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen redelijke termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid hiermee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 15.000,00.
Primair en subsidiair
3.3.
[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 861,76, de expertisekosten van € 1.708,52 en de proces- en betekeningskosten.
3.4.
Wonen Zuid voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] tot betaling van de proces – en nakosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit omdat de door Wonen Zuid geleverde woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten nu nog steeds sprake is van een vochtprobleem aan de zijgevel van de woning en hij mocht verwachten dat dit probleem volledig werd opgelost. Nu het vochtprobleem nog steeds bestaat, is Wonen Zuid in verzuim en is [eisers] gerechtigd een vervangende schadevergoeding te vorderen ter hoogte van het door Eff Eff Bouwpathologie geraamde herstelbedrag, aldus [eisers] .
4.2.
De kantonrechter oordeelt als volgt: voor een succesvol beroep op non-conformiteit is vereist dat komt vast te staan dat het vochtprobleem in de zijgevel een normaal gebruik van de woning in de weg staat in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Onder het normale gebruik van een woning kan worden begrepen dat in die woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Door [eisers] is niet gesteld dat het vochtprobleem een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Partijen zijn in artikel 5.2 van de koopovereenkomst juist overeengekomen dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dat het vochtprobleem kennelijk niet is opgelost door de werkzaamheden die Wonen Zuid heeft opgedragen aan [gedaagde] maakt de woning nog niet non-conform. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de stellingen van [eisers] het beroep op non-conformiteit niet kunnen dragen. De vordering tot betaling van een vervangende schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen.
4.3.
Subsidiair vordert [eisers] dat Wonen Zuid de overeenkomst alsnog naar behoren nakomt. De kantonrechter vat de stellingen van [eisers] zo op dat [eisers] kennelijk van mening is dat Wonen Zuid tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst nu nog steeds sprake is van een vochtprobleem in de zijgevel terwijl partijen volgens [eisers] zijn overeengekomen dat dit probleem zou worden verholpen.
4.4.
De vraag is of dit daadwerkelijk de bedoeling van partijen is geweest of dat de overeenkomst beperkter was dan dat. De kantonrechter overweegt als volgt: de woning is door Wonen Zuid aan [eisers] op basis van het ‘as is where is-principe’ verkocht, zo blijkt uit artikel 5 van de koopovereenkomst. [eisers] was op de hoogte van de staat en toestand van de woning en partijen zijn overeengekomen dat eventuele gebreken voor risico en rekening van [eisers] zouden komen. Om dit risico te beperken heeft juist die bouwkundige inspectie plaatsgevonden waarin de vochtplekken in de zijgevel zijn geconstateerd.
4.5.
Tussen partijen is vervolgens niet vastgelegd wat de aard, de omvang en de oorzaak van het vochtprobleem was maar is enkel vastgelegd dat [gedaagde] bepaalde werkzaamheden zou uitvoeren. Gelet op hetgeen in artikelen 5 en 24 van de koopovereenkomst is opgenomen en op hetgeen [eisers] en de heer [naam 2] van Wonen Zuid hebben verklaard ter mondelinge behandeling van 14 september 2023 is de kantonrechter van oordeel dat artikel 24 van de koopovereenkomst niet zo ver reikt als [eisers] meent. Het is niet komen vast te staan dat het de bedoeling van partijen was om meer overeen te komen dan expliciet in artikel 24 van de koopovereenkomst is vermeld, namelijk dat [gedaagde] zou zorg dragen voor het aanbrengen van de indekking tot het binnenblad en het herstellen van het voegwerk en dat de garantie ten aanzien van deze specifieke werkzaamheden met de koop zou overgaan op [eisers] . Dat dit artikel een algemeen geformuleerde overeenkomst tot het verhelpen van ‘het vochtprobleem’ in hield, acht de kantonrechter niet bewezen en Wonen Zuid was daartoe dan ook niet verplicht. Dat de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden kennelijk niet tot een oplossing van het vochtprobleem hebben geleid, levert dan ook geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Wonen Zuid op. Ook het subsidiair gevorderde zal daarom worden afgewezen.
4.6.
Nu het primair en subsidiair gevorderde wordt afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen (rente, buitengerechtelijke incassokosten en expertisekosten) worden afgewezen.
4.7.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Wonen Zuid tot de datum van dit vonnis begroot op € 792,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
4.8.
Er hoeft geen aparte beslissing te worden genomen over de gevorderde nakosten (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijs de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid, tot de datum van dit vonnis begroot op € 792,00, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
LC