Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 10964576 CV EXPL 24-1138
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 18 maart 2024
in de (verzet)-zaak van
[eiser in het verzet, eiser in reconventie],
wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,
eisende partij in het verzet (opposant),
eisende partij in reconventie,
gemachtigden mrs. F. Soleiman en H. Eshaq,
tegen
[gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie],
wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2] ,
gedaagde partij in het verzet (geopposeerde),
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M. Egberts.
Partijen worden hierna [eiser in het verzet, eiser in reconventie] en [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
[eiser in het verzet, eiser in reconventie] heeft bij exploot van dagvaarding van 1 maart 2024 verzet in kort geding ingesteld tegen een op vordering van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] door de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, gewezen verstekvonnis van 29 januari 2024 met registratienummer 10847772 CV EXPL 23-5618 en hij heeft alsnog verweer gevoerd. Daarbij heeft [eiser in het verzet, eiser in reconventie] gelijktijdig een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld.
1.2.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de mondelinge behandeling ter zitting van 4 maart 2024, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] aan de hand van een pleitnota die tevens een antwoord in reconventie bevat.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij voormeld uitvoerbaar bij voorraad verklaard verstekvonnis is [eiser in het verzet, eiser in reconventie] - klaarblijkelijk (zie rov. 4.1) - veroordeeld tot, samengevat, ontruiming binnen twee weken na betekening van dat vonnis van de bedrijfsruimte en bovenliggende bedrijfswoning aan de [adres 3] in [plaats] . Daarnaast is hij veroordeeld tot betaling aan [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] van:
- € 13.788,90 aan achterstallige huur vanaf augustus 2023 tot en met december 2023, te vermeerderen met wettelijke rente,
- € 2.757,78 per ingegane maand vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag van ontruiming
- € 2.068,34 als overeengekomen vergoeding van buitengerechtelijke kosten, te vermeerden met wettelijke rente,
en € 1.351,85 als proceskostenvergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.De vorderingen
in conventie
3.1.
[eiser in het verzet, eiser in reconventie] vordert in conventie ontheffing van de veroordeling in het verstekvonnis onder verwijzing van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Ten principale stelt [eiser in het verzet, eiser in reconventie] zich op het standpunt dat hij geen huurder is geweest van het bedrijfspand met bovenliggende woning [adres 3] in [plaats] omdat (zo begrijpt de kantonrechter de stellingen onder 1.5 van het verzetexploot) in de indeplaatsstellingsovereenkomst een zekere [naam 1] vermeld staat als de op dat moment nog hurende partij, terwijl de hurende partij [naam 2] was. Volgens [eiser in het verzet, eiser in reconventie] volgt daaruit dat hij zelf dus geen huurder is geworden. Zijn standpunt dat [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] bij wege van incident in conventie daarom niet-ontvankelijk verklaard moet worden, heeft hij ter zitting desgevraagd niet langer gehandhaafd. Wel handhaaft hij zijn stelling dat hij om die reden dient te worden ontheven van de veroordeling in het verstekvonnis.
3.3.
Subsidiair stelt [eiser in het verzet, eiser in reconventie] zich op het standpunt dat er reeds geruime tijd sprake is van gebreken aan het gehuurde, bestaande in wateroverlast sinds december 2022 door een gesprongen waterleiding boven de bedrijfsruimte, waardoor hij ernstig in het huurgenot wordt beperkt en hij het restaurant niet kan exploiteren. Het geschil vereist nader onderzoek en leent zich daarom niet voor behandeling in kort geding, aldus [eiser in het verzet, eiser in reconventie] .
in reconventie
3.4.
In reconventie vordert [eiser in het verzet, eiser in reconventie] de veroordeling van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] tot betaling van een voorschot van € 40.000,00 (subsidiair: € 20.000,00), eveneens onder verwijzing van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] in de proceskosten en de nakosten. Doordat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] het restaurant niet heeft kunnen exploiteren als gevolg van wateroverlast, heeft hij schade gelopen die hij als volgt voorlopig begroot:
- Huur: acht maanden x € 2.757,78 = € 22.062,24
- Internet KPN-factuur: acht maanden x € 68,83 = € 550,64
- Water: acht maanden x € 22,90 = € 183,20
- Elektriciteit: acht maanden x € 2181,00 = € 17.448,00
- Schade aan inventaris: € 7.861,00
- Personeelskosten [naam 3] : acht maanden x € 1.761,68 = € 14.093,44
- Personeelskosten: drie man nader te vorderen in schadestaatprocedure thans gemakshalve te vorderen x € 2.000,00 x acht maanden = € 16.000,00
- DGA salaris opposant x € 51.000,00 op jaarbasis: twaalf maanden x acht maanden = € 34.000,00
- Inkomstenverlies B.V.: acht maanden= PM.
- Totaal € 112.198,52 + PM.
3.5.
[gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Op de wijze van procederen door [eiser in het verzet, eiser in reconventie] valt het een en ander aan te merken. Zo verzuimt [eiser in het verzet, eiser in reconventie] om, zoals dat in verzetzaken hoort, met het verzetexploot een kopie van het verstekvonnis (en indien beschikbaar het oorspronkelijke exploot) in het geding te brengen en beperkt hij zich tot het noemen van het registratienummer van dat verstekvonnis. In essentie strandt het verzet daarop reeds in verband met het niet voldoen aan de stelplicht. De kantonrechter zal hier, nu [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] er zelf geen punt van maakt, echter overheen stappen.
4.2.
Een in kort geding gevorderde voorziening kan slechts toewijsbaar zijn indien daarvoor een spoedeisend belang bestaat. Dat spoedeisend belang is - gelet op de aard van de vordering (ontruiming wegens een oplopende huurachterstand) - aanwezig.
4.3.
Het primaire verweer, inhoudend dat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] geenhuurder is geweest, kan niet slagen. In de indeplaatsstellingsovereenkomst van 11 februari 2011, die als productie 7 bij het verzetexploot is ingebracht (maar waar [eiser in het verzet, eiser in reconventie] als zodanig niet naar verwijst), staat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] als “indeplaatsgestelde” ter zake van de huur van het onderhavige bedrijfspand met onzelfstandige bedrijfswoning. Dat in die indeplaatsstellingsoverenkomst, die door alledrie daarbij betrokken partijen is ondertekend, de naam van de tot dat moment geldende huurder niet geheel overeenkomt met de naam van de huurder zoals die op de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst staat (ook zonder specifieke verwijzing als productie 7 in het geding gebracht), doet er niet aan af dat een redelijke lezing van de stukken meebrengt dat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] de indeplaatsgestelde huurder is. [eiser in het verzet, eiser in reconventie] heeft zich ook vanaf dat moment als huurder gedragen door te exploiteren en huur te betalen (zo staat onweersproken vast) terwijl zijn stelling dat hij niet de huurder is bovendien volstrekt niet te rijmen is met het feit dat hij in reconventie een voorschot op schade vordert die uitsluitend de huurder van het onderhavige pand zou kunnen toekomen. Dit verweer lijkt dan ook tegen beter weten in te worden gevoerd.
4.4.
[gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] wijst erop dat het gehuurde casco wordt verhuurd (art. 1.2 van de huurovereenkomst). Verder stelt hij vanaf randnummer 72 van de pleitnota het navolgende:
“Uit artikel 1.1. van de algemene bepalingen blijkt dat slechts ‘de nutsvoorzieningen tot waar de hoofdmeter is/ komt dan wel tot een primair aansluitpunt’, onderdeel uitmaken van het gehuurde. Een meterkast, een Cv-ketel en een waterleiding behoren derhalve niet tot het gehuurde. Volgens artikel 12.4. sub e van de algemene bepalingen komt voor rekening van de huurder al het onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas, water, elektriciteit alsmede van braak en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort. Dit heeft tot gevolg dat de heer [eiser in het verzet, eiser in reconventie] vanaf het moment van ingebruikname gehouden was om de Cv-ketel te vernieuwen en de lekkende waterleiding te herstellen, onderhouden en vernieuwen, hetgeen hij verwijtbaar heeft nagelaten. Op grond van artikel 11.1 van de algemene bepalingen is hij daardoor aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde.
Gelijktijdig heeft hij in strijd gehandeld met artikel 10.2 van de algemene bepalingen waarin is bepaald dat de huurder tijdig passende maatregelen moet nemen ter voorkoming en beperkingvan schade aan het gehuurde. (…)
Volledigheidshalve wenst de heer [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] te benadrukken dat de mogelijkheid tot opschorting en verrekening van de huur contractueel is uitgesloten in artikel 25.1 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen, dat bepaalt:
‘
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder meet te hebben geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening’. (…)
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder meet te hebben geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening’. (…)
Op grond van al het bovenstaande en op grond van artikel 11.3 en 25.1 van de algemene bepalingen kan de heer [eiser in het verzet, eiser in reconventie] geen aanspraak maken op een huurprijsvermindering, opschorting en verrekening.”
4.5.
Hoewel [eiser in het verzet, eiser in reconventie] het niet nodig heeft gevonden om een kopie van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen in het geding te brengen, heeft [eiser in het verzet, eiser in reconventie] onbetwist gelaten dat de inhoud daarvan strookt met de stellingen van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] zoals die onder rov. 4.4. zijn geciteerd uit de pleitnota, zodat die uitleg in deze procedure tussen partijen vaststaat.
4.6.
Daarmee staat dan tevens vast dat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] geen beroep op verrekening toekomt (de geldigheid van artikel 25 lid 1 van de algemene bepalingen is door hem ook verder onbetwist gelaten). Dientengevolge kan het verzet niet slagen, nu de huurachterstand sec door [eiser in het verzet, eiser in reconventie] niet is weersproken en die huurachterstand rechtvaardigt een ontruiming in kort geding.
4.7.
Het verstekvonnis zal derhalve worden bekrachtigd, met dien verstande dat de proceskostenveroordeling dient te worden aangepast omdat ter zake van het salaris gemachtigde thans aansluiting gezocht dient te worden bij een zaak op tegenspraak (zaakzwaarte: gemiddeld).
4.8.
[eiser in het verzet, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.636,85, bestaande uit € 814,00 aan salaris gemachtigde, € 693,00 aan griffierecht en € 129,85 aan explootkosten.
in reconventie
4.9.
Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure een met de gevraagde voorziening (nagenoeg) overeenstemmende vordering zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
4.10.
Nog daargelaten het volledig ontbreken van spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen is gelet op de overwegingen in conventie voornoemde redelijke mate van zekerheid over een voor [eiser in het verzet, eiser in reconventie] gunstige uitkomst in een bodemprocedure niet aanwezig. Integendeel, de huurovereenkomst die [eiser in het verzet, eiser in reconventie] in de uitoefening van zijn bedrijf met [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] heeft gesloten betreft een zogenoemde ‘casco’-verhuur met daarbij (zoals vaak het geval is) vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid voor de verhuurder, en het heeft er alleszins de schijn van dat [eiser in het verzet, eiser in reconventie] zich niet dan wel onvoldoende bewust van is geweest van de aard van een dergelijke huurovereenkomst.
4.11.
[eiser in het verzet, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde.
4.12.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov. 2.3)
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie (oppositie)
5.1.
bekrachtigt het verstekvonnis van 29 januari 2024 met registratienummer 10847772 CV EXPL 23-5618 met uitzondering van de daarin opgenomen proceskostenveroordeling en doet te dien aanzien opnieuw recht in navolgende zin:
5.2.
veroordeelt [eiser in het verzet, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.636,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af;
5.5.
veroordeelt [eiser in het verzet, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in het verzet, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 814,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
RK