Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10708439 \ CV EXPL 23-3992
Vonnis van 3 april 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats 3] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats 4] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . dan wel (samen) [gedaagden] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1]
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1]
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord van [gedaagde sub 2] .
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 februari 2024 waaraan is gehecht de akte vermeerdering van eis van [eisers]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] zijn vader en zoon. Zij huren van [eisers] de woning aan de [adres] te [woonplaats 3] (hierna ook: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 1.000,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte d.d. 20 maart 2017 van toepassing.
2.2.
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling:
Boetebepaling
11.1
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
(…)
b. een boete van € 100,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 4.1 en 4.2 (veranderingen en toevoegingen), (…) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
(…)
11.2
Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 100,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 10.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing.
2.3.
De algemene bepalingen bevatten onder meer de volgende bepalingen:
Veranderingen en toevoegingen door huurder
4.1
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde, de inrichting of de gedaante daarvan aan te (laten) brengen of te hebben. Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
(…)
Kosten, verzuim
(…)
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
2.4.
[gedaagden] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Deze bedroeg per 24 augustus 2023 € 7.816,67. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de huurachterstand opgelopen naar € 12.816,67.
2.5.
[gedaagden] hebben de helft van de overeengekomen borgsom nog niet aan [eisers] betaald. Dit is een bedrag van € 1.000,00.
2.6.
[gedaagde sub 1] heeft in de woning een nieuwe wasmachineaansluiting (aanvoer- en afvoerleidingen en elektriciteit) aangelegd. Hij heeft daarvoor geen schriftelijke toestemming van [eisers] gevraagd of verkregen.
2.7.
[gedaagde sub 2] . woont al geruime tijd niet meer in de woning bij zijn vader. Hij heeft zich van het adres laten uitschrijven.
2.8.
Bij brief van 15 juni 2023 van hun gemachtigde hebben [eisers] [gedaagden] aangemaand tot betaling van de huurachterstand en aanspraak gemaakt op betaling van boetes vanwege het niet weghalen van de wasmachineafvoer en het niet tijdig betalen van de huurpenningen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] (verzoeken, maar gezien het een dagvaardingsprocedure betreft, leest de kantonrechter:) vorderen (na vermeerdering van eis) - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door [gedaagden] gehuurde woning, het terugbrengen van de woning in de oorspronkelijke staat, betaling van de huurachterstand en van huur dan wel een gebruikersvergoeding tot aan de ontruiming, schadevergoeding vanwege het niet kunnen verhuren van de woning en contractuele boetes, alles met rente en kosten. De kantonrechter constateert dat de vorderingen als weergegeven in de dagvaarding onder IV en VII inhoudelijk gelijk zijn. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit een vergissing betreft.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar tekortgekomen zijn in de nakoming van de huurovereenkomst, door de huurpenningen en het restant van de borg niet te betalen en de aansluiting voor een wasmachine aan te leggen. Op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst juncto artikel 4.1 van de algemene bepalingen, verbeuren [gedaagden] een boete voor iedere kalenderdag dat zij niet tot het weghalen van de waterleiding overgaan. Op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst verbeuren zij ook een boete voor elke kalenderdag dat niet tijdig tot betaling van de huur wordt overgegaan. Volgens [eisers] zijn [gedaagden] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c en de huurovereenkomst een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd van € 815,83.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten de bestaande huurachterstand niet.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Partij bij de overeenkomst
4.1.
[gedaagde sub 2] . heeft aangevoerd dat hij niet meer in de woning woont. Hij heeft zijn vader gevraagd dat aan [eisers] te laten weten en hem van het huurcontract af te halen. Of [gedaagde sub 1] dat alles aan [eisers] heeft bericht, is niet komen vast te staan, net zomin als dat [eisers] met een dergelijk verzoek hebben ingestemd. Dat brengt mee dat [gedaagde sub 2] . nog steeds als contractspartij heeft te gelden en dat hij nog steeds verantwoordelijk is voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde sub 1] een verklaring heeft geschreven dat zijn zoon niets met de huurschuld heeft te maken, doet daar niet aan af. Dat kan eventueel wel voor hun onderlinge verrekening van belang zijn.
De huurachterstand: ontbinding en ontruiming
4.2.
Vast staat dat de huurachterstand op het moment van dagvaarden bijna acht maanden bedroeg en dat deze op het moment van de mondelinge behandeling was opgelopen naar meer dan een jaar Dit betekent dat [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter zijn tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3.
Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. [gedaagden] hebben niets aangevoerd op grond waarvan zou kunnen of moeten worden geoordeeld dat de ontbinding niet zou zijn gerechtvaardigd. [gedaagde sub 1] heeft nog wel gesteld dat de woning gebreken vertoonde en dat [eisers] zich jegens hem onheus hebben gedragen. Nog daargelaten dat [eisers] dit hebben betwist, heeft [gedaagde sub 1] aan die standpunten verder geen concrete gevolgen voor de vordering verbonden, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat. Dat niet is gebleken dat [eisers] de huurschuld van [gedaagden] bij de gemeente hebben gemeld in het kader van de vroegsignalering, doet evenmin af aan het voorgaande. Uit de houding van met name [gedaagde sub 1] – hij weigert huur te betalen en is van plan de woning te verlaten – en het feit dat [gedaagde sub 2] . niet meer in de woning verblijft, leidt de kantonrechter af dat in deze zaak weinig kans bestaat op een succesvolle betalingsregeling en dat er ook geen wens is tot behoud van de woning voor [gedaagden] De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom ontbinden en [gedaagden] veroordelen het gehuurde te ontruimen. Daarbij zal een redelijke ontruimingstermijn van veertien dagen gehanteerd moeten worden. [gedaagde sub 1] heeft naar voren gebracht dat hij de woning vrijwillig zal verlaten, maar gezien de omstandigheid dat hij bij antwoord had aangekondigd de woning voor kerst te zullen verlaten en hij dat bij de mondelinge behandeling in februari nog niet had gedaan, gaat de kantonrechter ervan uit dat [eisers] nog steeds belang hebben bij een veroordeling tot ontruiming.
4.4.
De op voorhand gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen nu deze kosten niet vallen onder de kosten ex artikel 237 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en zij zich zonder nadere toelichting, niet lenen voor voorwaardelijke begroting.
4.5.
De kantonrechter zal [gedaagden] wel veroordelen tot betaling van de huurachterstand en de huurtermijnen vanaf augustus 2023 dan wel een gebruiksvergoeding tot het bedrag van de maandelijkse huur.
Het restant waarborgsom
4.6.
[gedaagden] hebben niet weersproken dat zij in gebreke zijn gebleven met de betaling van het restant waarborgsom. Dit deel van de vordering is dan ook toewijsbaar. [gedaagde sub 2] . heeft nog aangevoerd dat hij zijn deel aan zijn vader betaald heeft en dat zijn vader dat kennelijk niet aan [eisers] heeft gegeven. Ook dat is iets dat niet afdoet aan de vordering van [eisers] , maar eventueel voor de onderlinge verrekening door [gedaagden] van belang kan zijn.
De wasmachineaansluiting
4.7.
Vaststaat dat [gedaagde sub 1] zonder toestemming een wasmachineaansluiting heeft gemaakt in de woning. Hij heeft daarover gezegd dat de bestaande aansluiting op de zolder niet veilig was en dat hij beneden een nieuwe aansluiting heeft gemaakt die voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Volgens de huurovereenkomst hadden [gedaagden] daarvoor echter eerst schriftelijke toestemming van [eisers] moeten verkrijgen. De vordering tot het weer in de oorspronkelijke staat brengen van de woning voor zover deze betrekking heeft op de wasmachineaansluiting is dan ook toewijsbaar. Voor het overige is dit deel van de vordering te onbepaald, zodat dat overige zal worden afgewezen.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
[eisers] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal echter worden afgewezen. [eisers] hebben verschillende sommatiebrieven overgelegd, maar geen van deze brieven voldoet aan de daaraan in dit verband te stellen eisen (zie ook: HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704).
Schadevergoeding in verband met het vroegtijdig eindigen van de huurovereenkomst
4.9.
Dit deel van de vordering zal ook worden afgewezen. [eisers] hebben verzuimd een juridische grondslag te geven voor deze schadevergoeding. Verder hebben zij ook niet onderbouwd waarom het – in tijden van grote woningnood – zes maanden zou duren voordat de woning opnieuw verhuurd zou kunnen worden.
Boetes
4.10.
De eerste boete die [eisers] vorderen betreft de boete voor het niet verwijderen van de wasmachineaansluiting. Deze vordering is gegrond op de artikelen 4.1 van de algemene bepalingen en 11.1 van de huurovereenkomst. Deze vordering kan niet worden toegewezen. Gesteld noch gebleken is dat artikel 4.1 daadwerkelijk op de wasmachineaansluiting van toepassing is, immers, [eisers] hebben niet gesteld of de aansluiting al dan niet valt onder de in dat artikel genoemde uitzondering
“Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
“Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
4.11.
De andere boete die [eisers] vorderen, heeft betrekking op het niet/te laat betalen van de huurpenningen. Deze vordering is gegrond op artikel 11.2 van de huurovereenkomst. [gedaagden] hebben de verschuldigdheid van deze boete niet betwist en ook overigens geen verweer tegen dit onderdeel van de vordering gevoerd. Verder is niet gesteld of gebleken dat [eisers] een verhuurder zijn die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit noch dat zij een particuliere verhuurder zijn die kan worden aangemerkt als “gebruiker van algemene voorwaarden” in de zin van artikel 6:231 sub b Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten noch Afdeling 3 van Titel 5 van Boek 6 BW van toepassing is, zodat de kantonrechter niet ambtshalve dient te onderzoeken of sprake is van een oneerlijk beding. De gevorderde boete zal daarom als onweersproken worden toegewezen.
Wettelijke rente
[eisers] vorderen de wettelijke rente over de door hen gevorderde bedragen. Wat de huurbedragen betreft, hebben zij echter nagelaten deze vordering te onderbouwen en met name hebben zij niet onderbouwd waarom, gelet op artikel 6:92 lid 2 BW, naast de contractuele boete ook nog wettelijke rente verschuldigd zou zijn. De wettelijke rente is daarom over die bedragen niet toewijsbaar. De wettelijke rente over het niet betaalde deel van de borgsom is wel toewijsbaar. De rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, nu [eisers] niet hebben gesteld vanaf wanneer [gedaagden] in verzuim zijn en zij in elk geval vanaf de datum van de dagvaarding in verzuim zijn.
Proceskosten4.12. [gedaagden] zijn voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
259,70
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
Totaal
€
1.315,70
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.14.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats 3] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om voor hun rekening het gehuurde in de staat terug te brengen zoals zij dit bij aanvang van de huurovereenkomst hebben geaccepteerd door op een gedegen en zorgvuldige manier de door hen aangelegde wasmachineaansluiting te verwijderen,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk – om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 7.816,67 ter zake van huur over de periode tot en met augustus 2023,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk – om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 1.000,00 per maand aan huur voor iedere maand vanaf augustus 2023 tot heden,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk – om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 1.000,00 ter zake van gebruikersvergoeding voor iedere kalendermaand vanaf heden dat zij het gehuurde nog niet geheel vrij en ontruimd ter beschikking hebben gesteld, telkens te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand,
5.7.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk – om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 1.000,00 zijnde het niet betaalde deel van de borgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 september 2023 tot de volledige voldoening,
5.8.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk – om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een boete zoals genoemd onder 3.3 van de dagvaarding ter hoogte van € 100,00 voor iedere dag dat niet tijdig tot betaling wordt overgegaan van de huur, met een maximum van € 10.000,00,
5.9.
veroordeelt [gedaagden] voorts – hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.315,70, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.