Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10968889 \ CV EXPL 24-1182
Vonnis in kort geding van 8 april 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
gevestigd in Kerkrade,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
in persoon procederend.
Partijen worden hierna Heemwonen en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 12 maart 2024 met producties;
- de mondelinge behandeling van 25 maart 2024, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Heemwonen verhuurt met ingang van 1 september 2001 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] .
2.2.
In artikel 8.1 van de huurovereenkomst is bepaald:
“Huurder zal de corporatie op diens voorafgaand verzoek in de gelegenheid stellen de woning te bekijken, hetzij in verband met een controle op eventuele gebreken, hetzij in verband met de verhuring van de woning aan een nieuwe huurder. Onder corporatie wordt mede verstaan door of namens de corporatie aangewezen personen.”
2.3.
In artikel 8.2 van de huurovereenkomst is bepaald:
“Huurder zal alle noodzakelijke werkzaamheden of reparaties in, op, aan of bij de woning, alsook aan de centrale voorzieningen ten behoeve van de woning of van direct aangrenzende woningen, toestaan.”
2.4.
Sinds 2016 heeft [gedaagde] geen medewerking meer verleend aan het periodieke onderhoud van de cv-ketel in het gehuurde.
2.5.
Circa twee jaar geleden is sprake geweest van een lekkage aan een toilet in het gehuurde. Partijen zijn destijds overeengekomen dat dit toilet binnen twee jaar moest worden vervangen. Tevens diende voorafgaand aan deze vervanging een asbestinventarisatie plaats te vinden. Ook daaraan heeft [gedaagde] geen medewerking verleend.
2.6.
Heemwonen wil het gehuurde (laten) controleren om te kijken of er nog andere gebreken zijn die hersteld moeten worden. [gedaagde] werkt ook hieraan niet mee.
2.7.
Diverse schriftelijke verzoeken en sommaties van Heemwonen en haar gemachtigde hebben niet tot de medewerking van [gedaagde] geleid.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
- om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan medewerkers van Heemwonen en/of (een) door haar ingeschakelde derde(n), toegang te verschaffen tot het gehuurde ten behoeve van:
de uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn in verband met het onderhoud van de cv-ketel, inclusief alle daaraan gerelateerde werkzaamheden;
de uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn in verband met het vervangen van het toilet, inclusief daaraan voorafgaande asbestinventarisatie en eventueel daaruit blijkende noodzakelijke werkzaamheden;
het volledig (doen) controleren van het gehuurde teneinde te bezien of er (nog andere) gebreken aan he gehuurde zijn en/of ander onderhoud nodig is.
- om, voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de hierboven beschreven werkzaamheden, het gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken;
- tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Heemwonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] zowel op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro als op grond van de huurovereenkomst verplicht is zijn medewerking te verlenen aan de genoemde werkzaamheden. De werkzaamheden kunnen niet langer worden uitgesteld omdat dan het risico op een onveilige situatie, schade en extra kosten onacceptabel groot zou worden. Het is bovendien in strijd met goed huurderschap om helemaal niet te reageren op de redelijke en dringende verzoeken van Heemwonen.
3.3.
[gedaagde] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd. Ter zitting heeft hij verklaard dat al een hele tijd geleden een geschil tussen hem en Heemwonen is ontstaan over de algehele staat van onderhoud van het gehuurde en dat hij daarom niet meer op haar verzoeken heeft gereageerd. [gedaagde] heeft tevens verklaard dat hij alsnog wil meewerken. De cv-ketel is inmiddels defect en moet vervangen worden, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Heemwonen voldoende aannemelijk gemaakt en volgt ook uit de aard van deze zaak dat sprake is van een spoedeisend belang, hetgeen niet door [gedaagde] is betwist.
4.2.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of de vorderingen van Heemwonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter dient daarbij uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat, indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe aan de verhuurder de gelegenheid moet geven op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Niet alleen dringende reparaties maar alle dringende werkzaamheden vallen onder de reikwijdte van dit wetsartikel, dus zowel herstelwerkzaamheden als werkzaamheden ter voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud). “Dringend” houdt in dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. De door Heemwonen genoemde werkzaamheden kunnen naar het oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als preventieve onderhoudswerkzaamheden en herstelwerkzaamheden ter voorkoming van (verdere) schade of van een onveilige situatie in het gehuurde en zijn derhalve dringend zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Nu [gedaagde] geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd en bovendien zelf heeft aangevoerd dat de cv-ketel inmiddels defect is en dat de woning in een slechte staat van onderhoud verkeert én heeft verklaard dat hij alsnog mee wil werken, is de kantonrechter van oordeel dat niets aan een toewijzing van het gevorderde in de weg staat en dat [gedaagde] – op grond van de wet en de huurovereenkomst – medewerking aan de genoemde werkzaamheden dient te verlenen door toegang tot het gehuurde te verschaffen aan Heemwonen of door haar ingeschakelde derden.
4.4.
Ten aanzien van de tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2001/02, 28064, nr. 3, p. 8) blijkt dat de tijdelijke en/of gedeeltelijke gedwongen ontruiming als bedoeld in artikel 558 Rv Pro gebruikt kan worden als aanvulling op artikel 7:220 BW Pro om het afdwingen van de uit te voeren werkzaamheden in het gehuurde mogelijk te maken. Gelet op de (tot nog toe) weigerachtige houding van [gedaagde] is de noodzaak van een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming, enkel voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, voldoende aannemelijk geworden.
4.5.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vorderingen van Heemwonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het toewijzen van het gevorderde in dit kort geding.
4.6.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Heemwonen als volgt begroot:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
Totaal
€
1.080,72
4.7.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan medewerkers van Heemwonen en/of (een) door haar ingeschakelde derde(n), toegang te verschaffen tot het gehuurde, ten behoeve van:
- de uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn in verband met het onderhoud van de cv-ketel, inclusief alle daaraan gerelateerde werkzaamheden;
- de uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn in verband met het vervangen van het toilet, inclusief daaraan voorafgaande asbestinventarisatie en eventueel daaruit blijkende noodzakelijke werkzaamheden;
- het volledig (doen) controleren van het gehuurde teneinde te bezien of er (nog andere) gebreken aan het gehuurde zijn en/of ander onderhoud nodig is,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om, enkel en alleen voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de onder 5.1 beschreven werkzaamheden, het gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van € 1.080,72,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2024.
LC