ECLI:NL:RBLIM:2024:4383

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11109856 \ CV EXPL 24-2551

Vonnis in kort geding van 11 juli 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.W.M. van Doorn,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde voor beiden: mr. D.G.A. Rossi.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord

- de producties 8 t/m 11 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Op 1 augustus 2001 is tussen [eiser] als verhuurder en [naam] en [gedaagde 1] als huurders een huurovereenkomst gesloten voor het pand aan de [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs, exclusief servicekosten, van thans € 583,86 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

[naam] heeft het gehuurde verlaten waarna [gedaagde 1] de huurovereenkomst met [eiser] per 31 december 2010 heeft voortgezet.

2.3.

[gedaagde 2] is de zoon, de (financieel) belangenbehartiger en de verzorger van [gedaagde 1] .

2.4.

[gedaagde 2] staat sinds 10 juni 2011 ingeschreven op het adres van het gehuurde.

2.5.

[gedaagde 1] staat niet op het adres van het gehuurde ingeschreven.

2.6.

[eiser] heeft bij brief van 15 mei 2023 een huurverhoging aan [gedaagde 1] aangezegd waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 9 februari 2024 aan [eiser] hebben bericht daar niet mee in te stemmen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een in goede Justitie te bepalen termijn, en veroordeling van gedaagden tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] is ernstig te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de dwingendrechtelijke bepalingen in de wet. [eiser] voert daartoe aan dat [gedaagde 1] zich niet als een goed huurder gedraagt omdat hij het gehuurde al jaren niet meer zelf bewoont en geen hoofdbewoner is. Daarmee handelt [gedaagde 1] in strijd met art. 7:213 BW. Verder handelt [gedaagde 1] in strijd met het bepaalde in art. 7:244 BW door het gehuurde illegaal onder te verhuren dan wel ter beschikking te stellen aan [gedaagde 2] . [gedaagde 1] omzeilt daardoor het systeem van woningzoekenden voor niet geliberaliseerd woonruimte. [gedaagde 2] woont in het gehuurde zonder recht of titel.

3.2.1.

[eiser] betwist dat hij wist dat [gedaagde 2] in de woning woont. Hij had wel al langer een sterk vermoeden daartoe. Dat heeft hij ook ten aanzien van het niet wonen in het gehuurde door [gedaagde 1] en dat [gedaagde 1] niet de hoofdbewoner is. Zijn vermoeden wordt volgens hem bevestigd door:

- het uittreksel van het BRP van de gemeente Vaals waaruit volgt dat [gedaagde 1] vanaf 2 maart 2014 niet meer op het huuradres staat ingeschreven

- door de Registratie Niet Ingezetenen waaruit volgt dat [gedaagde 1] zou zijn vertrokken naar Keulen

- de navraag bij het bevolkingsregister van de gemeente Keulen waaruit volgt dat [gedaagde 1] wegens emigratie naar Spanje is uitgeschreven

- het uittreksel van de gemeente Vaals waaruit volgt dat [gedaagde 2] al sinds 10 juni 2011 staat ingeschreven op het adres van het gehuurde

- een mededeling van een medewerker bij Essent die hem benaderde dat Essent voornemens was tot afsluiting van de nutsvoorzieningen en zich liet ontvallen dat het maandelijkse voorschotbedrag slechts € 10,00 bedroeg en op verzoek van de gebruiker was gebaseerd op “leegstandstarief”

- het onbetaald laten door [gedaagde 1] van het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen BsgW over 2023 en 2024.

3.2.2.

Zijn gemachtigde heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 14 maart 2024 zijn standpunt bericht en voorgesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde per 31 maart 2024 vrijwillig verlaten. Dat is niet gebeurd. Hij heeft er belang bij om het verhuurde weer snel ter vrije beschikking te krijgen om het te kunnen verhuren, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren daartoe het volgende aan.

3.3.1.

[gedaagde 1] woont in het gehuurde en heeft er zijn hoofdverblijf. Verder verblijft [gedaagde 1] enkele maanden per jaar in het buitenland en is ook wegens medische behandelingen elders verbleven. Vanwege pragmatische redenen staat [gedaagde 1] niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde maar dat is geen verplichting die voortvloeit uit zijn huurrelatie met [eiser] . Buiten dat is [gedaagde 1] met [eiser] niet uitdrukkelijk overeengekomen dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde diende te hebben en het enkele vermoeden van [eiser] dat [gedaagde 1] niet in het gehuurde woont levert geen spoedeisend belang van [eiser] op. Daarbij komt dat [eiser] sinds 2011 weet dat ook [gedaagde 2] in het gehuurde woont omdat dat met [eiser] in 2011 is besproken. [eiser] heeft daar al die jaren nooit bezwaar tegen gemaakt. Verder heeft [gedaagde 2] al jaren contact met [eiser] omdat [gedaagde 1] ziek is en in dat kader het contact tussen [gedaagde 1] en [eiser] via [gedaagde 2] verloopt. Uit art. 7:244 BW volgt dat de huurder van een zelfstandige woonruimte die daar zijn hoofdverblijf heeft, bevoegd is om een deel van de woning aan een ander in gebruik te geven. Daarvan is sprake. [gedaagde 1] is huurder en heeft zijn hoofdverblijf in de woning en [gedaagde 2] gebruikt slechts een gedeelte van de woning en verblijft daar gedeeltelijk om [gedaagde 1] te begeleiden bij diens broze gezondheid. Van onderhuur is geen sprake. Bovendien is onderhuur niet bij de huurovereenkomst uitgesloten. Pas nadat hun gemachtigde aan [eiser] berichtte dat zij niet met een huurverhoging zouden instemmen en de onderhandelingen om het gehuurde te kopen waren gestrand, heeft [eiser] de onderhavige procedure geëntameerd. Het belang van [gedaagde 1] bij het in het gehuurde blijven wonen prevaleert boven het belang van [eiser] . In dat kader doen zij een beroep op de tenzij-bepaling van art. 6:265 BW en de redelijkheid en billijkheid, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

3.4.

Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nog nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening is slechts toewijsbaar indien het op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden toegewezen.

Daarbij is in de eerste plaats van belang dat [gedaagde 1] op grond van artikel 7:213 BW verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Het ligt op de weg van [eiser] om zijn stellingen dat dat niet het geval is gemotiveerd te onderbouwen.

4.3.

De verweren van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dat een verplichting om op het adres van het gehuurde te staan ingeschreven en het (permanent) bewonen van het gehuurde niet uit art. 7:213 BW noch uit de huurovereenkomst volgt, treffen doel en leiden niet tot het oordeel dat [gedaagde 1] ernstig te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de dwingendrechtelijke bepalingen in de wet. De stellingen van [eiser] ter zake zijn onvoldoende om een ontruiming te rechtvaardigen.

4.4.

Vervolgens ligt het op de weg van [eiser] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat de gestelde tekortkomingen - het niet ingeschreven staan op het adres van het gehuurde, het niet bewonen door [gedaagde 1] van het gehuurde en de illegale onderhuur door [gedaagde 1] - gezien hun bijzondere aard of betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming rechtvaardigt.

4.4.1.

[eiser] voert daartoe aan dat het “
wellicht” zo is dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en het gehuurde niet bewoont omdat de voorschotnota van de nutsvoorzieningen laag is, omdat de gebruikersvergoedingen BsgW over 2023 en 2024 niet door [gedaagde 1] zijn betaald en omdat het verfwerk van de voordeur tot op heden niet afgelakt kon worden. Verder geldt het bepaalde in art. 7:244 BW niet nu [gedaagde 1] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gesteld noch doen blijken dat er een medische noodzaak is waardoor dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] moet bijstaan en ook in het gehuurde woont. [eiser] doet daarbij een beroep op de zogenoemde tenzij-bepaling.

4.4.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben uitvoerig verweer gevoerd. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moest [gedaagde 1] na de voorbereidende verfwerkzaamheden aan de voordeur voor een behandeling naar Keulen waardoor hij niet bij de (aflak)werkzaamheden in het gehuurde verbleef. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tonen ter mondelinge behandeling ter onderbouwing van die stelling aan [eiser] en de kantonrechter een brief van de neurochirurg te Keulen van mei 2024 aan. Verder stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de energienota’s zijn betaald en dat de gemeente een paar maanden geleden onderzoek naar de bewoning heeft gedaan en heeft geconstateerd dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] in het gehuurde wonen en dat er niets aan de hand is.

4.5.

De termen “het is wellicht zo”, “ik heb het vermoeden dat” en “ik vraag mij af” die [eiser] bezigt zijn, afgezet tegen de uitvoerige verweren van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , te mager en van onvoldoende gewicht om op die grond ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [eiser] heeft dus geen verdere omstandigheden gesteld die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen en ook hier kan niet worden geoordeeld dat er feiten en omstandigheden bestaan waaruit blijkt dat [gedaagde 1] zich niet als een goed huurder gedraagt: er bestaat geen huurachterstand en gesteld noch gebleken is dat de staat van het gehuurde gevaar loopt. Nu [eiser] ter zake dienende bescheiden niet in het geding heeft gebracht kan op basis van het dossier thans niet worden vastgesteld dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, zich niet als een goed huurder gedraagt en toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en het bepaalde in art. 7:213 BW. Evenmin kan thans worden vastgesteld of [gedaagde 1] het gehuurde illegaal onderverhuurt aan [gedaagde 2] en dat [gedaagde 2] zonder recht of titel in het gehuurde woont of verblijft. Ter zake al het voorgaande kan ook de vraag worden gesteld of het belang bij een voorlopige voorziening spoedeisend is en luidt het voorshands oordeel dat het belang van [gedaagde 1] bij bewoning van het gehuurde boven het belang van [eiser] bij diens vorderingen prevaleert.

4.6.

Nu een kort geding zich niet leent voor nadere bewijslevering en [eiser] dat in een bodemprocedure dient te stellen en te bewijzen, betekent al het voorgaande dat de vorderingen zullen worden afgewezen.

4.7.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de verschillende grondslagen die aan de vorderingen jegens [gedaagde 1] , respectievelijk [gedaagde 2] ten grondslag zijn gelegd, ziet de kantonrechter aanleiding om voor hen beiden apart het tarief van € 814,-- te rekenen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen worden dan ook begroot op € 1.628,--. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.8.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van in totaal € 1.628,00 (ieder € 814,00), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2024.