Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/318355 / HA ZA 23-237
Vonnis van 3 juli 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [eiser sub 2] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
hierna te noemen: [eiser sub 3] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats 4] ,
hierna te noemen: [eiser sub 4] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. D. Stikkelbroeck te Maastricht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 5] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.A. van der Pool te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 2 augustus 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14,
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
- het B3-formulier indienen van processtukken van [eisers] van 3 april 2024 met de producties 28 tot en met 33 en vermeerdering van eis,
- de spreekaantekeningen van [eisers] , die zijn overgelegd tijdens de mondelinge behandeling van 12 april 2024,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] , die zijn overgelegd tijdens de mondelinge behandeling van 12 april 2024,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 april 2024,
- de brief van 24 april 2024 van mr. Van der Pool naar aanleiding van het proces-verbaal,
- de brief van 26 april 2024 van mr. Stikkelbroeck naar aanleiding van het proces-verbaal,
- de brieven van de griffier aan partijen van 29 april 2024 en 28 mei 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] en zijn zonen [eiser sub 2] en [eiser sub 3] hebben op 3 juli 2001 een samenwerkingsovereenkomst (productie 1 van [eisers] ) gesloten met de heer [naam 1] en de heer [naam 2] (hierna gezamenlijk te noemen: “ [naam 3] ”), waarin zij hebben afgesproken dat zij op hun gezamenlijke percelen een bedrijfspand zouden gaan bouwen voor de verhuur. De percelen en het bedrijfspand worden hierna: “het onroerend goed” genoemd. In artikel V van de samenwerkingsovereenkomst staat onder meer het volgende:
‘Partijen verbinden zich over en weer een hypothecaire financiering voor de bouw van de bedrijfsopstallen (...) slechts aan te gaan middels een vaste lening waarvoor hypothecaire zekerheid wordt verleend, dus geen hypotheekstelling.’
2.2.
[naam 3] hebben ter financiering van hun aandeel in dit project een geldleningsovereenkomst gesloten met de Rabobank voor een bedrag van ƒ 900.000,-. Bij hypotheekakte van 3 juli 2001 hebben [naam 3] , [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , en [eiser sub 3] een hypotheekrecht verleend aan de Rabobank inzake de geldleningsovereenkomst van [naam 3] De hypotheekakte is verleden door [gedaagde] die toentertijd werkzaam was als notaris.
2.3.
[eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] waren tezamen voor de helft eigenaar van het onroerend goed en [naam 3] voor de andere helft. Op 12 september 2002 is [eiser sub 4] , een schoonzoon van [eiser sub 1] , voor 1/8e deel mede-eigenaar geworden van het onroerend goed doordat hij 1/4e deel in het aandeel van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] kreeg. Vanaf dat moment waren [eisers] gezamenlijk derhalve voor de helft eigenaar van het onroerend goed.
2.4.
In 2005 hebben [naam 3] € 750.000,- geleend van SNS Bank, waarmee onder meer de schuld van [naam 3] aan Rabobank uit hoofde van de onder rov. 2.2. vermelde geldleningsovereenkomst is afgelost. SNS Bank heeft in dat kader onder meer geëist dat haar een recht van hypotheek zou worden verleend op het onroerend goed. [naam 3] hebben [eisers] verzocht daaraan medewerking te verlenen. [eisers] waren daartoe bereid.
2.5.
[gedaagde] heeft op verzoek van [naam 3] een concept hypotheekakte gemaakt alsook verklaringen tot het geven van toestemming als bedoeld in artikel 1:88 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: toestemmingsverklaring) ten behoeve van de echtgenotes van [eiser sub 1] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] (de verklaringen van de echtgenotes van [eiser sub 1] en [eiser sub 3] zijn als productie 3 door [eisers] overgelegd). Het was de bedoeling dat [eiser sub 1] als gevolmachtigde van [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] zou optreden bij het verlijden van de hypotheekakte. Daartoe heeft [gedaagde] schriftelijke volmachten opgesteld (productie 4 van [eisers] ). Het passeren van de hypotheekakte stond oorspronkelijk gepland op 14 juli 2005.
2.6.
Op 8 juli 2005 heeft [eiser sub 3] een schriftelijke volmacht als omschreven onder rov. 2.5. getekend (productie 4 van [eisers] ). De volmacht vermeldt dat [eiser sub 3] afstand heeft gedaan van zijn recht om tijdig tevoren middels een conceptakte kennis te kunnen nemen van de inhoud van de akte alsook dat [eiser sub 3] heeft getekend na zakelijke opgave van – en toelichting op de inhoud van de akte. Eveneens op 8 juli 2005 heeft de echtgenote van [eiser sub 3] de toestemmingsverklaring getekend.
2.7.
Bij e-mails van 12 juli 2005 (productie 4 van [gedaagde] ) heeft [gedaagde] de concept schriftelijke volmachten aan [eiser sub 2] en [eiser sub 4] gestuurd. Aan [eiser sub 1] en [eiser sub 4] zijn ook de toestemmingsverklaringen gezonden. De e-mailberichten vermelden dat ook concept hypotheekaktes zijn bijgevoegd. [eiser sub 1] wordt uitgenodigd om op donderdag 14 juli 2005 de hypotheekakte te komen tekenen.
2.8.
De (concept) volmachten vermelden dat volmacht wordt gegeven aan [eiser sub 1] ter zake de vertegenwoordiging bij een akte van hypotheekverlening aan SNS Bank op het onroerend goed tot zekerheid voor:
‘a. de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van [ [naam 3] ] te vorderen heeft ter zake van reeds verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook (...) , tot een bedrag ter grootte van maximaal (...) € 750.000,00, dat bedrag hierna te noemen: ‘de hoofdsom’;
b. de betaling van renten, boeten, kosten en het overigens in verband met het vorenstaande verschuldigde, tezamen begroot op vijftig procent (50%) van de openstaande hoofdsom, doch ten minste (...) € 375.000;
in totaal derhalve (...) € 1.125.000,00;’ [1]
2.9.
In reactie op de aan hem gezonden e-mail van 12 juli 2005 heeft [eiser sub 1] dezelfde dag een e-mail gestuurd aan [gedaagde] (productie 28 van [eisers] ) met de volgende inhoud:
‘Helaas ben ik niet in de gelegenheid om a.s. donderdag bij U op kantoor te zijn. Verder maak ik U er op attent dat ook mijn zoon [eiser sub 2] te [plaats] toestemming dient te verlenen, van mijn zoon [eiser sub 3] heb ik een door U opgestelde volmacht ontvangen. Na bespreking met [eiser sub 3] en [eiser sub 2] heb ik begrepen dat zij beiden accoord met een hypotheekverlening van 750.000 euro ten gunste van de [naam 3] . Met dien verstande dat de eerder verstrekte hypotheek ten bedrage van 900000 gulden komt te vervallen, zodat de totale hypotheek maximaal 750.000 euro bedraagt. Misschien is het handiger dat U ons de documenten toestuurt en dat wij opkorte termijn een afspraak maken. In week 30 is ook mijn zoon [eiser sub 3] weer terug van vakantie’
De e-mail is CC aan [eiser sub 2] en [eiser sub 3] gezonden.
2.10.
Op 13 juli 2005 hebben [eiser sub 2] en [eiser sub 4] de schriftelijke volmacht getekend (productie 4 van [eisers] ). De volmacht van [eiser sub 4] vermeldt – net als de volmacht van [eiser sub 3] – dat hij afstand heeft gedaan van zijn recht om tijdig tevoren middels een conceptakte kennis te kunnen nemen van de inhoud van de akte en dat hij heeft getekend na zakelijke opgave van – en toelichting op de inhoud van de akte.
2.11.
Op 21 juli 2005 is de hypotheekakte gepasseerd (productie 5 van [eisers] ). Daarbij zijn [eiser sub 3] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] op basis van de aan hem verleende volmacht vertegenwoordigd door [eiser sub 1] . Aan SNS Bank is het recht van hypotheek verleend op het onroerend goed tot zekerheid voor de betaling van de schuld van [naam 3] aan SNS Bank van € 750.000,- en voor de betaling van rente, boete en kosten tot een bedrag van
€ 350.000,-, derhalve in totaal € 1.125.000,-.
2.12.
Eind 2017/begin 2018 heeft SNS Bank kenbaar gemaakt dat [naam 3] niet meer aan hun betalingsverplichtingen jegens haar voldeden. In september 2018 is de SNS Bank, met een beroep op het recht van hypotheek, overgegaan tot de executoriale verkoop van het onroerend goed.
2.13.
[eisers] hebben bij brieven van 5 februari 2019 zowel SNS Bank als [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het feit dat ook hun aandeel in het onroerend goed executoriaal is verkocht.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – na eisvermeerdering – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. voor recht zal verklaren dat [gedaagde] niet is opgetreden zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht, dat hij de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden, dat hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] en gehouden is de door [eisers] geleden schade te vergoeden,
II. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 445.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2018 tot de dag van algehele voldoening,
Subsidiair:
I. voor recht zal verklaren dat [gedaagde] niet is opgetreden zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht, dat hij de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden, dat hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] en gehouden is de door [eisers] geleden schade te vergoeden,
II. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 172.00,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2018 tot de dag van algehele voldoening,
Zowel primair als subsidiair:
I. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding onder de bepaling dat [gedaagde] daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien hij deze niet voldoet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis althans de betekening daarvan.
II. [gedaagde] zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (BIK).
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen discussiëren over de vraag of [gedaagde] zijn zorgplicht als notaris in onderhavig geval heeft geschonden. Allereerst stellen [eisers] dat [gedaagde] een hypotheekakte zonder geldige vestigingstitel heeft gepasseerd en ten tweede wordt gesteld dat [gedaagde] onvoldoende heeft geïnformeerd. Dit zal hierna worden besproken.
4.2.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. Op grond van artikel 17 Wet Pro op het notarisambt (hierna: “Wna”) behoort de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit te oefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen. In dit kader rust op de notaris een algemene zorgplicht, die bestaat uit een onderzoeksplicht, een wilscontrole, een informatieplicht en – in bijzondere gevallen – een waarschuwingsplicht.
4.3.
Op grond van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: ‘Rv’) rusten op [eisers] de stelplicht en bewijslast van de schending van de zorgplicht door de notaris, de schade én het causaal verband tussen de schending en de schade. In dit kader geldt voor [gedaagde] een verzwaarde stelplicht, erin bestaande dat hij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van [eisers] teneinde hen aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen.
Nietige hypotheekakte?
4.4.
Tussen partijen staat aldus ter discussie of de vestigingstitel van de hypotheekakte van 21 juli 2005 geldig was.
4.5.
[eisers] stellen dat [gedaagde] een hypotheekakte zonder geldige titel heeft gepasseerd. Volgens [eisers] bestond immers geen rechtsverhouding tussen SNS Bank en henzelf die hen verplichtte tot het vestigen van het hypotheekrecht, terwijl dat wel nodig was voor een geldige titel. In de hypotheekakte wordt verwezen naar een overeenkomst tussen de hypotheekgevers – waarmee [eisers] en [naam 3] worden bedoeld – en SNS Bank, maar [eisers] stellen geen overeenkomst met SNS Bank te hebben gesloten Met verwijzing naar artikel 3:170 lid 3 BW Pro stellen [eisers] dat alle deelgenoten slechts gezamenlijk bevoegd zijn om een hypotheekrecht te vestigen, zodat de overeenkomst tussen [naam 3] en SNS Bank niet kan gelden als geldige titel.
4.6.
[gedaagde] betwist de stelling van [eisers] en voert aan dat sprake is van een geldige vestigingstitel, omdat sprake is van een rechtsverhouding die tot vestiging van de hypotheek verplicht. Die rechtsverhouding kan onder meer worden aangenomen op basis van de hypotheekakte waarin staat dat hypotheekgevers – en daarmee ook [eisers] – een overeenkomst hebben gesloten met SNS Bank, aldus [gedaagde] .
4.7.
Vooropgesteld moet worden dat vaststaat dat [eisers] in beginsel bereid waren opnieuw een derdenhypotheek te verlenen tot zekerheid van de betaling van een schuld van [naam 3] Verder hebben [eisers] (in ieder geval) via [gedaagde] kennis gekregen van het feit dat de nieuwe schuldeiser van [naam 3] SNS Bank was en ook voor welk bedrag deze maximaal verhaal zou willen nemen op basis van de gewenste hypotheekrecht. Dat staat immers in de schriftelijke volmachten die [eiser sub 3] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] hebben getekend en volgt wat [eiser sub 1] betreft uit zijn e-mail van 12 juli 2005 (zie rov. 2.9.). Vervolgens heeft [eiser sub 1] mede namens [eiser sub 3] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] de hypotheekakte getekend waarin – nogmaals – staat dat [eisers] zich jegens SNS Bank verplichten tot het verstrekken van het recht van hypotheek. Uit de hypotheekakte volgt naar het oordeel van de rechtbank dat op het moment van ondertekening daarvan, mede gezien hetgeen daaraan vooraf is gegaan, een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eisers] en SNS Bank, op grond waarvan [eisers] een bankhypotheek hebben verstrekt aan de SNS Bank. De volmacht die [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] aan [eiser sub 1] hebben verleend, strekt zich – blijkens de tekst van de volmacht – ook uit tot het verstrekken van een hypotheek op het onroerend goed, zodat daaronder moet worden begrepen het mede namens hen aangaan van de overeenkomst die daartoe verplichtte. Op die manier hebben alle deelgenoten in overeenstemming met artikel 3:170 lid 3 BW Pro tezamen een hypotheekrecht gevestigd. De mogelijkheid dat SNS Bank niet bekend was met het feit dat [eisers] mede-eigenaren waren van het onroerend goed doet daar niet aan af. Het staat immers vast dat SNS Bank aanspraak heeft gemaakt op een hypotheekrecht op het onroerend goed en dat brengt met zich mee dat die aanspraak geldt ten aanzien van alle eigenaren en SNS Bank dus aan alle eigenaren – waaronder [eisers] – een aanbod heeft gedaan dat door hen is aanvaard.
4.8.
De conclusie is dat moet worden aangenomen dat er een geldige titel was strekkende tot het verlenen van het hypotheekrecht aan SNS Bank en dus dat de hypotheekakte niet nietig is vanwege het ontbreken van een titel. Daarom kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden door het meewerken aan een hypotheekakte waar geen geldige titel voor bestond. De andersluidende stelling van [eisers] kan dan ook niet leiden tot toewijzing van de primaire of subsidiaire vordering.
Informatieplicht notaris
4.9.
Tussen partijen staat verder ter discussie of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn informatieplicht en waarschuwingsplicht.
4.10.
De informatieplicht vloeit voort uit artikel 43 lid 1 Wna Pro. Op grond van dat artikel dient de notaris de zakelijke inhoud van de akte aan de verschijnende personen mede te delen en toe te lichten. Daarnaast dienen de partijen bij de akte tijdig de gelegenheid te krijgen om kennis te nemen van de inhoud van de akte. Zo nodig dient de notaris de partijen te wijzen op de gevolgen die uit de inhoud van de akte voortvloeien voor één of meer partijen. Dit laatste betreft de waarschuwingsplicht, oftewel de belehrungspflicht. Deze waarschuwingsplicht is alleen in bijzondere gevallen aan de orde; indien sprake is van juridische onkunde of feitelijk overwicht (Hoge Raad 20 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0586). In die gevallen dient een notaris eventueel misbruik te voorkomen en partijen te waarschuwen. De rechtbank zal allereerst beoordelen of de waarschuwingsplicht gold – en zo ja, is nageleefd – en daarna of aan de informatieplicht in algemene zin is voldaan.
Belehrungspflicht
4.11.
[eisers] stellen dat de waarschuwingsplicht van toepassing was, vanwege de bijzondere risico’s die waren verbonden aan de hypotheekakte van 21 juli 2005. Volgens [eisers] brachten onder andere de ruimere financiering en de omstandigheid dat zij zouden instaan voor alle schulden van [naam 3] een veel groter risico voor hen mee. Hiervan waren zij naar eigen zeggen niet op de hoogte. In de ogen van [eisers] zijn zij onvoldoende geïnformeerd over die risico’s en heeft [gedaagde] daarmee zijn waarschuwingsplicht geschonden.
4.12.
[gedaagde] betwist dat de waarschuwingsplicht van toepassing was en voert aan dat geen sprake was van juridische onkunde of feitelijk overwicht op grond waarvan hij nader had dienen te waarschuwen.
4.13.
Volgens [eisers] was er sprake van feitelijk overwicht aan de kant van [naam 3] , omdat laatstgenoemde in hun ogen belangrijke informatie achterhield, zijnde het feit dat, kort gezegd, de hypothecaire belasting voor hun schulden op ander onroerend goed werd teruggebracht terwijl het totaal van hun schulden werd verhoogd. Nu [gedaagde] – volgens [eisers] – op de hoogte was van deze informatie had hij hen volgens [eisers] moeten waarschuwen. Naar oordeel van de rechtbank is echter geen sprake van feitelijk overwicht of misbruik daarvan. Deze norm houdt in dat sprake is van een verhouding tussen partijen die ervoor zorgt dat een partij – door misbruik van de andere partij – niet vrij is in zijn of haar oordeelsvorming. Daarvan was hier geen sprake. De enkele omstandigheid dat [naam 3] [eisers] mogelijk niet op de hoogte hebben gesteld van de wijzigingen in de zekerheidstelling voor hun schulden, maakt niet dat [eisers] niet in vrijheid hebben kunnen beslissen.
4.14.
De door [eisers] gestelde juridische onkunde speelt in dit geval ook niet. Dat juridische scholing of bijstand bij een partij ontbreekt, betekent niet dat sprake is van juridische onkunde. Het is duidelijk dat [eisers] wisten dat het om een hypotheekrecht ging dat zou worden verstrekt tot zekerheid van de schuld van [naam 3] , zoals dat in 2001 ook al was gedaan. Verondersteld mocht dus worden dat [eisers] van de werking en specifieke risico’s van een derdenhypotheek op de hoogte waren. Daarnaast is relevant dat in de volmachten die zijn getekend door [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] het hypotheekbedrag is vermeld, dat fors hoger was dan het in 2001 door [naam 3] geleende bedrag (zie rov. 2.8.). [gedaagde] mocht er daarom van uitgaan dat [eisers] , als zij dit al niet van [naam 3] hadden vernomen, middels de volmacht kennis hadden genomen van het hogere hypotheekbedrag en de daarmee gepaard gaande verhoging van het risico. Weliswaar staat vast dat [eiser sub 3] en [eiser sub 4] geen concept volmacht hebben ontvangen, maar op grond van de tekst van de volmacht in combinatie met het bepaalde in artikel 157 Rv Pro moet in rechte worden aangenomen dat zij voorafgaand aan het tekenen van de volmacht wel zijn voorgelicht zijn over de inhoud ervan. Daarvoor hebben zij immers getekend. De omstandigheid dat [eiser sub 4] tijdens de mondelinge behandeling verklaarde dat er niet inhoudelijk is gesproken over de volmacht is onvoldoende om het uit artikel 157 Rv Pro voortvloeiende bewijsvermoeden te ontkrachten. Dat geldt evenzeer voor de verklaring van [eiser sub 3] tijdens de mondelinge behandeling, inhoudend dat hij aan de gang van zaken rondom het tekenen van de volmacht geen herinnering heeft. Ten aanzien van [eiser sub 1] kon [gedaagde] uit de e-mail van 12 juli 2015 afleiden dat [eiser sub 1] had begrepen dat de hypotheek zou worden gevestigd voor de schuld van € 750.000,00 waar de eerdere hypotheek was verleend voor de schuld van ƒ 900.000,00. In dat bericht kon [gedaagde] bovendien de bevestiging te lezen dat [eiser sub 3] en [eiser sub 2] dat ook wisten. Verder wijst de rechtbank op de inhoud van de telefoonnotitie (productie 7 van [gedaagde] ) die zich bevond in het dossier dat [gedaagde] ontving van zijn opvolger in de notarispraktijk. De inhoud van die notitie luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
‘20/7 - 2005 [eiser sub 1] (...)
2 vragen n.a.v. de hem gemailde overeenkomst: (...)
2Is de hyp. akte die morgen gepasseerd wordt
niet in strijd met artikel
Vv.d. Samenwerkings-
overeenkomst d.d. 3-7-2001?
Vv.d. Samenwerkings-
overeenkomst d.d. 3-7-2001?
JawelArt
Vgaat uit van een hyp recht voor
Vgaat uit van een hyp recht voor
een vaste lening, terwijl de akte
van morgen een hyp. recht omvat
voor alle verplichtingen tot
maximaal € 750.000,=’
Met deze notitie onderbouwt [gedaagde] nader zijn stelling dat gevolmachtigde [eiser sub 1] op de hoogte was van de inhoud van de hypotheekakte en de verschillen tussen het te verlenen hypotheekrecht en het eerder aan Rabobank verleende hypotheekrecht. Al met al moet de conclusie zijn dat er niet kenbaar sprake was van juridische onkunde aan de zijde van [eisers] , wat betekent dat niet op deze grond een waarschuwingsplicht van [gedaagde] kan worden aangenomen.
4.15.
In onderhavig geval was dus geen sprake van een bijzondere situatie die moest leiden tot de toepassing van de waarschuwingsplicht. Nu de waarschuwingsplicht niet van toepassing was, kan [gedaagde] deze niet geschonden hebben. Dan resteert de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn algemene informatieplicht als notaris.
Informatieplicht overigens
4.16.
Onderdeel van de informatieplicht van de notaris is dat partijen de gelegenheid moeten hebben gehad om tijdig kennis te nemen van de inhoud van de akte middels tijdig ter beschikking stellen van een conceptakte. Verder dient de notaris de zakelijke inhoud van de akte mede te delen aan de verschijnende personen en een toelichting te geven daarop (zie rov. 4.10.).
4.17.
[eisers] stellen dat zij geen concept van de hypotheekakte hebben ontvangen van [gedaagde] . Dit wordt door [gedaagde] betwist. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn betwisting de e-mailcorrespondentie van 12 juli 2005 overgelegd, waaruit zou blijken dat de conceptakte aan [eisers] is verstuurd (zie 2.7. hiervoor).
4.18.
De rechtbank overweegt dat in de door [gedaagde] genoemde correspondentie aan [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] wordt vermeld dat het ontwerp van de hypotheekakte als bijlage is bijgevoegd. Ter zitting hebben [eisers] de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] ontkend zonder nadere onderbouwing. De rechtbank overweegt dat niet is gesteld of gebleken dat [eisers] destijds bij [gedaagde] aan de bel hebben getrokken wegens het ontbreken van het concept van de hypotheekakte. Dat zou voor de hand hebben gelegen als het concept niet was meegestuurd. Daaraan kan worden toegevoegd dat de door [gedaagde] overgelegde gespreksnotitie meldt dat hij [eiser sub 1] heeft gesproken ‘n.a.v. de hem gemailde overeenkomst’ wat ook in de richting wijst van het meegezonden zijn van de concept hypotheekakte. [eisers] hebben geen correspondentie of andere stukken uit hun eigen administratie overgelegd waaruit zou kunnen volgen dat de betwisting van [gedaagde] onjuist is. De stelling van [eisers] overtuigt op dit punt niet en de rechtbank neemt dan ook aan dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] middels de e-mailcorrespondentie van 12 juli 2005 een concept van de hypotheekakte hebben ontvangen van [gedaagde] .
4.19.
Daarnaast stellen [eisers] dat, ook al had [gedaagde] een conceptakte aan hen toegestuurd, dit alsnog onvoldoende was geweest om te voldoen aan zijn zorgplicht. Alleen [eiser sub 1] is bij de ondertekening van de hypotheekakte aanwezig geweest en [gedaagde] is bij de andere eisers, die bij volmacht zijn verschenen, niet nagegaan of de akte in overeenstemming was met hun wil, aldus [eisers] Zij stellen dat [gedaagde] hen had moeten wijzen op het feit dat:
a. a) er een ruimere financiering werd verstrekt aan [naam 3] ,
b) [naam 3] daarvoor minder onderpand gingen bieden,
c) de nieuwe hypotheekakte een bankhypotheek inhield (en het hypotheekrecht daarmee verbonden was aan
alleschulden van [naam 3] aan SNS Bank, in tegenstelling tot het hypotheekrecht aan Rabobank dat - conform artikel V van de samenwerkingsovereenkomst – zie rov. 2.1. – alleen verbonden was aan de schuld voor het oprichten van het bedrijfspand),
alleschulden van [naam 3] aan SNS Bank, in tegenstelling tot het hypotheekrecht aan Rabobank dat - conform artikel V van de samenwerkingsovereenkomst – zie rov. 2.1. – alleen verbonden was aan de schuld voor het oprichten van het bedrijfspand),
d) het bedrag van de inschrijving werd verhoogd van ƒ 900.000,- naar € 750.000,-,
e) dat het risico dat de bank gebruik zou moeten maken van haar recht van parate executie groter zou zijn.
[gedaagde] betwist dit en stelt dat [eisers] wel degelijk op de hoogte waren van de inhoud van de akte. Een en ander volgt volgens hem uit de tekst van de volmachten, de concept hypotheekakte, de e-mail van [eiser sub 1] van 12 juli 2005 en het telefoongesprek tussen [gedaagde] en [eiser sub 1] op 20 juli 2005.
4.20.
In het kader van het mededelen van de zakelijke inhoud en het geven van een toelichting daarop, hebben [eisers] een uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 17 juni 2015 aangehaald (ECLI:NL:RBOVE:2015:3121). In die zaak hadden partijen een volmacht aan de notaris verleend om een akte namens hen te ondertekenen. In een dergelijk geval dient de notaris méér te doen dan alleen een concept en volmacht ter ondertekening toe te sturen, maar dient hij ook na te gaan of de volmachtgever beseft welke rechten en verplichtingen voortvloeien uit de akte. Dat is een andere situatie dan onderhavige, waarin volmachten zijn verleend aan [eiser sub 1] en niet aan de notaris. Van [eiser sub 1] mocht als gevolmachtigde worden verwacht dat hij met zijn zonen en schoonzoon overleg zou plegen.
4.21.
De rechtbank zal hierna per eiser nader beoordelen of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Daarbij wordt voorop gesteld dat de rechtbank de stelling van [gedaagde] onderschrijft dat het hier niet om een ingewikkeld product ging, zeker voor [eisers] die op hoogte waren van de figuur van de derdenhypotheek en de daarvoor kenmerkende eigenschap dat het kan leiden tot het uitwinnen van het goed van de een voor de schuld van een ander.
4.22.
Het staat vast dat [eiser sub 1] voor zichzelf en in hoedanigheid van schriftelijk gevolmachtigde van zijn zonen en schoonzoon de hypotheekakte van 21 juli 2005 heeft getekend op het kantoor van [gedaagde] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat bij het passeren de kern van de akte is medegedeeld en toegelicht aan de verschenen personen. Ter zitting werd dit weliswaar betwist door [eisers] , maar de rechtbank gaat er vanuit dat de inhoud van de akte is toegelicht nu dit volgt uit het slot van de hypotheekakte. Aan dit onderdeel van de informatieplicht is aldus voldaan. Voorts neemt de rechtbank aan dat [eiser sub 1] vóór de ondertekening van de hypotheekakte een concept heeft ontvangen (zie rov. 4.18.). Dit blijkt ook uit de slottekst van de hypotheekakte. Dat aan [naam 3] een ruimere financiering werd verstrekt en daarmee de inschrijving zou worden verhoogd van ƒ 900.000,- naar € 750.000,- was [eiser sub 1] ook overigens bekend, zoals blijkt uit zijn e-mail van 12 juli 2005 en wordt ondersteund door de gespreksnotitie. [gedaagde] heeft mogen aannemen dat [eiser sub 1] daarmee heeft begrepen dat het hypotheekrecht voor méér schulden werd verleend dan oorspronkelijk het geval was. In het verlengde daarvan geldt dat [gedaagde] niet gehouden was [eiser sub 1] anders dan via de concept hypotheekakte en de toelichting daarop te informeren over het feit dat er een zogenaamde bankhypotheek zou worden verleend, die (voor zover in dit verband van belang) juist verschilt van de eerdere hypotheek vanwege de grotere (potentiële) omvang van de schulden.
[gedaagde] heeft gesteld dat zijn geheimhoudingsplicht zoals vastgelegd in artikel 22 Wna Pro eraan in de weg stond dat hij [eisers] informeerde over het feit dat [naam 3] aan SNS Bank anderszins minder zekerheid gingen bieden dan zij aan Rabobank hadden geboden. [eisers] achten dat niet overtuigend omdat de door [naam 3] verstrekte zekerheden hen ook aangingen. Die omstandigheid is naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende reden om te kunnen aannemen dat deze informatie over de vermogenspositie van [naam 3] niet viel onder geheimhoudingsplicht of dat [gedaagde] daaraan niet gebonden was. [eisers] hebben verder gesteld dat [gedaagde] zijn diensten had moeten weigeren omdat [naam 3] duidelijk misbruik probeerden te maken van [eisers] door hen een bankhypotheek te laten verstrekken, zelf meer schulden aan te gaan en daarvoor minder zekerheden te bieden. Anders dat [eisers] acht de rechtbank het niet evident dat [naam 3] het oogmerk hebben gehad om [eisers] te misleiden, zodat niet kan worden aangenomen dat [gedaagde] dat had moeten vaststellen of aannemen. Daarbij wreekt zich wellicht dat, mede door het verstrijken van de tijd, niet meer kan worden vastgesteld wat er tussen [naam 3] en [eisers] is gecommuniceerd. Deze onduidelijkheid komt in dit verband niet voor rekening van [gedaagde] . In dit kader merkt de rechtbank nog op dat gesteld noch gebleken is dat [eisers] bij hun beslissing omtrent het verlenen van het eerste of tweede hypotheekrecht überhaupt in hun afweging hebben betrokken in hoeverre er andere door [naam 3] geboden zekerheden waren dan het hypotheekrecht op het onroerend goed.
De aanname van [eisers] dat de kans op parate executie werd vergroot door de (inhoud van de) nieuwe hypotheekakte, is door [gedaagde] betwist. Naar aanleiding van de verklaring van [eiser sub 3] tijdens de mondelinge behandeling dat hij dacht te hebben begrepen dat de reden voor [naam 3] voor de overstap naar SNS Bank een lagere rente was, voert [gedaagde] aan dat niet kan worden aangenomen dat de financieringslast hoger werd en dus ook niet dat de kans op betalingsproblemen groter werd. Wat daar ook van zij, de verhoging van de schuld waarvoor het hypotheekrecht werd verstrekt was aan [eiser sub 1] voldoende kenbaar. Voor zover daarmee de kans op betalingsproblemen ook toenam, was [eiser sub 1] daarmee dus ook bekend en hoefde hij daar niet apart door [gedaagde] op worden gewezen. De omstandigheid dat er minder zekerheid werd geboden leidde bovendien als zodanig niet op een grotere kans op executie.
De slotsom is dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] de zorgplicht jegens [eiser sub 1] heeft geschonden.
4.23.
De rechtbank neemt ook in het geval van [eiser sub 4] aan dat hij een concept van de hypotheekakte heeft ontvangen (zie rov. 4.18.). Aan dat onderdeel van de informatieplicht is dus voldaan. Bovendien heeft [eiser sub 4] de notariële volmacht getekend. Ter zitting heeft [eiser sub 4] gesteld dat de inhoud van de volmacht niet aan hem is toegelicht, toen hij deze bij [gedaagde] thuis heeft ondertekend. Dit is betwist door [gedaagde] . De rechtbank overweegt dat uit de tekst van de notariële volmacht volgt dat [eiser sub 4] heeft kennisgenomen van de inhoud van de volmacht na een zakelijke opgave en toelichting. Ook blijkt uit de volmacht dat [eiser sub 4] afstand heeft gedaan van volledige voorlezing van de akte en zijn recht om tijdig van tevoren kennis te nemen van de inhoud van de volmacht. De rechtbank neemt dit als vaststaand aan nu dit uit een notariële akte volgt. Ter zitting hebben [eisers] betwist dat de notariële volmacht de belangrijkste inhoud van de hypotheekakte zou bevatten. De rechtbank ziet dat anders, waartoe wordt verwezen naar het citaat uit de volmacht in 2.8. hiervoor. Bovendien geldt dat [gedaagde] mocht verwachten dat [eiser sub 1] als gevolmachtigde van [eiser sub 4] hem nader zou inlichten (zie rov. 4.20.). Dat [eiser sub 4] op dat moment naar eigen zeggen slecht contact had met zijn schoonvader komt voor zijn eigen risico aangezien hij zelf een volmacht heeft verleend aan [eiser sub 1] . Aangenomen moet derhalve worden dat ook [eiser sub 4] wist van de verruiming van de financiering van [naam 3] en dat er sprake was van een bankhypotheek, althans dat [gedaagde] daarvan mocht uitgaan. Ten aanzien van de verwijten over het niet informeren over de zekerheid die [naam 3] anderszins aan SNS Bank boden en het gestelde verhoogde risico’s, verwijst de rechtbank naar hetgeen daarover ten aanzien van de zorgplicht ten opzicht van [eiser sub 1] is overwogen. Dat [gedaagde] de zorgplicht jegens [eiser sub 4] heeft [gedaagde] geschonden kan dus evenmin worden vastgesteld.
4.24.
Voor [eiser sub 2] geldt hetzelfde als voor [eiser sub 4] , met dien verstande dat hij, anders dan [eiser sub 4] , ook een concept volmacht heeft ontvangen en hij via de e-mail van [eiser sub 1] aan [gedaagde] van 12 juli 2005 ook door zijn vader is geïnformeerd over de belangrijkste inhoud van de hypotheekakte (productie 28 van de zijde van [eisers] ).
4.25.
Voor wat betreft [eiser sub 3] kan de rechtbank niet vaststellen of hij een concept van de hypotheekakte heeft ontvangen. [gedaagde] heeft immers geen stukken overgelegd waaruit zou blijken dat een concept aan [eiser sub 3] is toegestuurd. Bij conclusie van antwoord is door [gedaagde] nog aangevoerd dat [eiser sub 3] afstand heeft gedaan van zijn recht om een concept van de hypotheekakte te ontvangen, maar dit argument gaat niet op. [eiser sub 3] heeft blijkens de tekst van de volmacht enkel afstand gedaan van zijn recht tijdig van tevoren kennis te kunnen nemen van een concept van de volmacht. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling gespeculeerd dat [eiser sub 3] mogelijk bij het ondertekenen van de volmacht op kantoor het concept heeft ingezien, maar dit heeft hij niet nader onderbouwd. [gedaagde] heeft hiermee de stelling van [eisers] dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat de rechtbank aanneemt dat [eiser sub 3] geen concept hypotheekakte heeft ontvangen en in zoverre onvoldoende is geïnformeerd door [gedaagde] .
4.26.
Concluderend zal de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden ten opzichte van [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 4] worden afgewezen nu geen schending van de zorgplicht is vastgesteld. Voor wat betreft [eiser sub 3] staat de schending van de zorgplicht vast, wat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht op dat punt zal worden gegeven. De gevorderde schadevergoeding kan enkel worden toegewezen als ook het causaal verband tussen de geschonden zorgplicht en de schade komt vast te staan. Dit zal hierna worden beoordeeld.
Causaal verband
4.27.
Zoals in rov. 4.3. is geoordeeld dient het causaal verband door [eisers] gesteld en zo nodig bewezen te worden. Naar oordeel van de rechtbank ontbreekt het causaal verband tussen de geschonden zorgplicht en de gestelde schade. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Uit de e-mail van [eiser sub 1] aan [gedaagde] van 12 juli 2005 leidt de rechtbank af dat [eiser sub 1] met zijn zonen [eiser sub 2] en [eiser sub 3] heeft gesproken over de belangrijkste kenmerken van de hypotheekakte. Het ter zitting gevoerde betoog van mr. Stikkelbroeck dat [eiser sub 1] met het in de e-mail genoemde bedrag het inschrijvingsbedrag en niet de schuld van [naam 3] zou kunnen bedoelen, acht de rechtbank niet aannemelijk. Door [eisers] is immers gesteld dat [eiser sub 1] geen juridische deskundigheid had op dat gebied. In dat kader is het aannemelijk dat [eiser sub 1] de schuld van [naam 3] aan de SNS Bank heeft bedoeld en niet het inschrijvingsbedrag. Aangezien het hypotheekbedrag van € 750.000,- – dat ook was vermeld in de door [eiser sub 3] getekende en op de belangrijkste punten voorgehouden volmacht – fors hoger was dan de oorspronkelijke schuld aan de Rabobank, moet duidelijk zijn geweest dat de hypotheekschuld zag op andere schulden van [naam 3] dan enkel de schuld voor het bedrijfspand. Het hogere hypotheekbedrag had op zijn minst vragen moeten oproepen bij [eiser sub 1] en zijn zonen. Indien zij meer duidelijkheid hadden willen verkrijgen over de precieze omvang van het risico, had het op hun weg gelegen om hierover nadere vragen te stellen aan [gedaagde] . De rechtbank neemt aan dat, ook al heeft [gedaagde] zijn informatieplicht jegens [eiser sub 3] geschonden, [eiser sub 3] via de volmacht en via zijn vader de informatie heeft gekregen die [gedaagde] had moeten verstrekken middels een concept hypotheekakte. Nu [eiser sub 3] over deze informatie beschikte, bestaat geen verband tussen het verwijtbaar handelen van [gedaagde] jegens [eiser sub 3] en de gestelde schade.
4.28.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat, indien was komen vast te staan dat [gedaagde] zijn zorgplicht ook jegens [eiser sub 2] had geschonden, in dat geval het causaal verband ook ontbrak. [eiser sub 2] is immers ook door zijn vader geïnformeerd blijkens de e-mail van 12 juli 2005 alsook via de volmacht én de concept hypotheekakte.
Slotsom
4.29.
Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van het schenden van de zorgplicht jegens [eiser sub 3] zal worden toegewezen en dat de overige vorderingen zullen worden afgewezen.
4.30.
[eisers] zijn daarmee de grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2,00 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.459,00
4.31.
De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser sub 3] niet is opgetreden zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht door hem geen concept van de hypotheekakte te sturen en dat hij aldus de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden,
5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 9.459,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [eisers] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
5.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2024.
DS