Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11057501 \ CV EXPL 24-1973
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. W.V.J.M. Bonnie, Adactio Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T.R.S. Franssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van [gedaagde] van 24 juli 2024 waarbij hij zich afmeldt voor de mondelinge behandeling
- de mondelinge behandeling van 16 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- het ter zitting door Wonen Zuid overgelegde actuele overzicht van de huurachterstand,
- het ter zitting door Wonen Zuid overgelegde actuele overzicht van de huurachterstand,
- de spreekaantekeningen namens [gedaagde] , met aangehechte productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2 januari 2020 van Wonen Zuid de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit ogenblik € 593,05 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.2.
[gedaagde] heeft een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan van januari 2024 (deels), februari 2024, maart 2024 en april 2024. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 2.028,60.
2.3.
Van de achterstand is door Wonen Zuid op drie momenten melding gemaakt bij de gemeente Kerkrade, namelijk op 21 december 2023, op 22 januari 2024 en op 22 februari 2024.
2.4.
Wonen Zuid heeft [gedaagde] op 28 maart 2024 een zgn. veertiendagenbrief gestuurd met een aankondiging van de buitengerechtelijke incassokosten als betaling uitblijft.
2.5.
[gedaagde] heeft gedurende de procedure drie betalingen aan Wonen Zuid gedaan van in totaal € 888,99, namelijk € 0,01 op 17 april 2024, € 569,77 op 23 april 2024 en € 319,21 op 5 mei 2024. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 16 augustus 2024 bedroeg de huurachterstand € 1.687,02.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert - samengevat - ontbinding en ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand van € 2028,60 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding (17 april 2024), betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 264,77 (inclusief btw) en betaling van een bedrag van € 569,78 per maand vanaf 1 mei 2024 totdat het gehuurde is ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan deze vordering legt Wonen Zuid ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij een huurachterstand van meer dan drie maanden heeft laten ontstaan.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid. Hij voert daartoe aan dat de vordering van de huurachterstand voor een bedrag van € 888,99 niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, of in ieder geval moet worden afgewezen, gezien de door [gedaagde] in april en mei 2024 gedane betalingen. Volgens [gedaagde] is de tekortkoming in de betaling van de huur van zodanig geringe betekenis dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met zijn gevolgen niet kan rechtvaardigen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Vast staat dat [gedaagde] niet in staat is geweest om de huur (volledig) te betalen en dat de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 17 april 2024 € 2.028,60 bedroeg. Dit staat gelijk aan meer dan drie maanden huur. Evenmin is in geschil dat [gedaagde] gedurende deze procedure een bedrag van in totaal € 888,99 aan Wonen Zuid heeft voldaan. Deze betalingen bestaan uit een bedrag van € 0,01 op 17 april 2024, € 569,77 op 23 april 2024 en € 319,21 op 5 mei 2024. Uit het door Wonen Zuid op de mondelinge behandeling overgelegde actuele huuroverzicht van 14 augustus 2024 (hierna: overzicht) blijkt dat Wonen Zuid deze door [gedaagde] gedane betalingen op de huurachterstand in mindering heeft gebracht. Het bedrag van € 888,99 zal ex art. 6:44 BW in mindering worden gebracht op de vordering.
4.2.
Ten aanzien van de gevorderde wettelijke rente volgt hieruit dat de wettelijke rente over € 2.028,59 verschuldigd is vanaf 17 april 2024 tot 23 april 2024, de wettelijke rente over € 1.458,82 verschuldigd is vanaf 23 april 2024 tot 5 mei 2024 en de wettelijke rente over € 1.139,61 verschuldigd is vanaf 5 mei 2024 tot de dag van volledige betaling.
Ontbinding en ontruiming
4.3.
Zoals gezegd bedroeg de huurachterstand op het moment van dagvaarding
€ 2.028,60. Dit betekent dat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoning van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.4.
Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De huurachterstand van [gedaagde] bedroeg ten tijde van de dagvaarding meer dan drie maanden huur. Het ligt op de weg van [gedaagde] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Zulke omstandigheden zijn niet gebleken. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
4.5.
[gedaagde] geeft te kennen dat hij de huur wel wilde betalen maar niet kon betalen omdat hij in Mondriaan zat. Dit is een omstandigheid die voor risico van [gedaagde] dient te blijven. Een opname in Mondriaan ontslaat [gedaagde] niet van zijn betalingsverplichting jegens Wonen Zuid.
4.6.
Ook meent [gedaagde] dat een ontbinding niet gerechtvaardigd is omdat Wonen Zuid volgens [gedaagde] verdere correspondentie van schuldhulp dient af te wachten. Hiertoe voert [gedaagde] aan dat Wonen Zuid niet voldaan heeft aan artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: Besluit) omdat Wonen Zuid geen inspanningen heeft geleverd om in persoonlijk contact met [gedaagde] te treden. Had Wonen Zuid dat wel gedaan dan hadden de problemen van [gedaagde] aan de orde kunnen komen en hadden er wellicht, al dan niet met tussenkomst van de gemeentelijke schuldhulpverlening, afspraken gemaakt kunnen worden over een betalingsregeling.
4.7.
Het niet in persoonlijk contract treden, zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit is op zichzelf genomen onvoldoende om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. Er is geen sanctie gesteld op het niet naleven van artikel 2 van het Besluit en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Wel zal de rechter het (eventuele) ontbreken van de vroegsignalering van schulden kunnen betrekken bij de afweging om huisuitzetting te rechtvaardigen. Naast het feit dat niet voldaan is aan artikel 2 van het Besluit zal sprake moeten zijn van bijkomende omstandigheden die maken dat de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Van dergelijke omstandigheden is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebleken. De verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2022:5665) kan [gedaagde] niet baten, nu in deze uitspraak de huurder direct nadat hij bekend was geworden met het verstekvonnis zich tot schuldhulpverleningsinstanties heeft gewend, beschermingsbewind heeft aangevraagd en de huurachterstand niet verder heeft laten oplopen. [gedaagde] heeft dergelijke stappen niet ondernomen. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] de huurachterstand niet verder heeft laten oplopen, nu uit het door Wonen Zuid overgelegde huuroverzicht blijkt dat op 14 augustus 2024 de huur voor de maanden juli en augustus 2024 nog niet zijn betaald.
4.8.
Tot slot stelt [gedaagde] dat de tekortkoming te gering is om een ontbinding te rechtvaardigen omdat [gedaagde] altijd een goed huurder is geweest en dat het verlies van zijn woning een verslechtering van zijn mentale gezondheid tot gevolg zal hebben. Dat de gevolgen van een ontbinding zwaar zijn voor de huurder is inherent aan een ontbinding van de huurovereenkomst. Dit zijn omstandigheden die buiten de invloedsfeer van Wonen Zuid liggen en zij blijven voor risico van [gedaagde] . De verwijzing van [gedaagde] naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:GHSHE:2015:3591) gaat in deze kwestie niet op, aangezien het daar huurders met jonge kinderen betreft. Niet gesteld of gebleken is dat bij [gedaagde] jonge kinderen inwonend zijn. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen prevaleert niet boven het belang van Wonen bij een ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op de omvang van de huurachterstand kan van Wonen Zuid niet worden verwacht [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
Terme de grâce
4.9.
De kantonrechter kwalificeert het beroep van [gedaagde] op de terme de grâce van artikel 7:274 lid 6 BW als een beroep op de terme de grâce uit artikel 7:280 BW aangezien 7:274 lid 6 BW gaat over de beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder en niet over de ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter kan een huurder op grond van artikel 7:280 BW een termijn van maximaal een maand toestaan om de verzuimde huurbetalingsverplichtingen alsnog na te komen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat en/of hoe hij binnen een maand alsnog aan de achterstallige huur kan voldoen. [gedaagde] vermeldt daarentegen in randnummer 21 van de conclusie van antwoord expliciet dat hij over beperkte financiële middelen beschikt. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding een terme de grâce te verlenen en een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken.
4.10.
Voor het geval dat de terme de grâce niet wordt verleend en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen, verzoekt [gedaagde] om een ruimere ontruimingstermijn dan gebruikelijk te hanteren zodat hij langer de tijd heeft om vervangende woonruimte te vinden. Gelet op de schrijnende situatie waarin [gedaagde] verkeert zal de kantonrechter een ontruimingstermijn van twee maanden hanteren.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
De kantonrechter stelt vast dat de toepasselijke algemene voorwaarden in artikel 13 een beding bevatten op grond waarvan Wonen Zuid aanspraak kan maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom en daarmee dus hoger dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bovendien sluit de tekst van het beding niet uit dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de consument in verzuim is, terwijl de wettekst dwingend voorschrijft dat de incassokosten pas na het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd worden.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat het beding daardoor oneerlijk is ten opzichte van [gedaagde] . Het beding wordt daarom hierbij vernietigd. Het gevolg hiervan is dat de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[gedaagde] wordt overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.019,38
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Weller te betalen € 2.028,60 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.028,59 vanaf 17 april 2024 tot 23 april 2024, de wettelijke rente over € 1.458,82 vanaf 23 april 2024 tot 5 mei 2024 en de wettelijke rente over € 1.139,61 vanaf 5 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verstaat dat de door [gedaagde] gedane betaling van in totaal € 888,99 op de voet van artikel 6:44 BW in mindering strekt op het bedrag dat [gedaagde] aan Wonen Zuid verschuldigd is,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Wonen Zuid te betalen het bedrag van € 569,78 per maand, voor elke maand of gedeelte hiervan ná 30 april 2024, waarin [gedaagde] het gehuurde niet geheel ontruimd ter vrije beschikking van Wonen Zuid heeft gesteld,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.019,38 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis - met uitzondering van onderdeel 5.4. - uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.
VC