Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10702584 CV EXPL 23-3926
Vonnis van 14 februari 2024
in de zaak van
WOONFONDS NEDERLAND 4A B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonfonds,
gemachtigde: Bazuin & Partners, gerechtsdeurwaarder
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- het bericht van 16 november 2023 van Woonfonds
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 november 2023
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonfonds verhuurt aan [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 846,11 per maand, bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
2.3.
Bij brief van 22 december 2022 heeft Woonfonds [gedaagde] aangemaand tot betaling van € 3.618,03 aan achterstallige huurpenningen.
2.4.
[gedaagde] heeft na de sommatie aflossingen verricht.
2.5.
Woonfonds heeft [gedaagde] aangemeld bij de gemeente in het kader van de vroegsignalering.
3.Het geschil
3.1.
Woonfonds vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van € 2.324,84 (waarvan € 1.518,26 aan hoofdsom) en te betalen € 846,11 voor iedere maand vanaf
1 september 2023 tot de ontruiming, met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Woonfonds legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een huurachterstand van drie maanden of meer en dat deze omvang de ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee de ontruiming, rechtvaardigt. [gedaagde] erkent dat sprake is van een betalingsachterstand, maar betwist de hoogte. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.2.
Uit het door Woonfonds bij de dagvaarding ingebrachte betalingsoverzicht is op te maken dat in juni 2020 sprake was van een klein bedrag aan achterstand (facturen VBT) en dat vervolgens iedere maand te weinig huurpenningen zijn betaald, waardoor ten tijde van het faillissement van [gedaagde] in december 2021 sprake was van een betalingsachterstand van € 790,98. Die betalingsachterstand is vervolgens verder opgelopen tot € 3.618,02 in december 2022 (de kantonrechter: met ongeveer 3,5 maand). Door een eenmalige aflossing in januari 2023 van € 1.500,00 en maandelijkse aflossingen van (minder dan) € 100,00, is de betalingsachterstand daarna afgenomen naar € 1.518,26 in augustus 2023 (zijnde het bedrag zoals genoemd in de dagvaarding van 5 september 2023). Uit het door Woonfonds daarna ingebrachte, geactualiseerde betalingsoverzicht is op te maken dat de huurpenningen sedertdien onverkort zijn voldaan en maandelijks nog altijd een aflossing plaatsvindt (van ongeveer € 50,00). Hierdoor bedraagt de betalingsachterstand in november 2023 nog € 1.311,81, aldus dit overzicht. [gedaagde] heeft het overzicht niet gemotiveerd betwist. Hij heeft bijvoorbeeld niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat betalingen zijn gedaan die niet zijn meegenomen. Bij antwoord zijn weliswaar betalingsbewijzen ingebracht, maar de kantonrechter constateert dat al die betalingen in het overzicht zijn meegenomen. [gedaagde] heeft geen betalingsbewijzen ingebracht die niet zijn terug te vinden in het overzicht. Uit de door [gedaagde] ingebrachte stukken is overigens op te maken dat hij erkent in de periode van het faillissement de huur voor 3,5 maand niet te hebben betaald. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] de ten tijde van het faillissement al bestaande huurachterstand betwist, welke de kantonrechter [gedaagde] op de mondelinge behandeling aan de hand van het overzicht nog heeft voorgehouden (die € 790,98 in december 2021), maar waartegen [gedaagde] als zodanig niets heeft ingebracht. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven een “precies” overzicht te wensen, maar aan de hand van de ingebrachte overzichten, waarin alle facturen en betalingen vanaf het begin van de achterstand zijn opgenomen, moet [gedaagde] voldoende in de gelegenheid zijn geweest om een gedegen verweer te voeren. De onderhavige betalingsachterstand heeft een aanvang genomen op 15 juni 2020, en niet al in 2017. Daarmee wordt als vaststaand aangenomen dat sprake is van de achterstanden zoals hiervoor genoemd. De kantonrechter merkt volledigheidshalve op dat (partijen het erover eens zijn dat) de gedane deelbetalingen aldus in dit geval niet conform artikel 6:44 BW (ten eerste) in mindering hebben gestrekt op de kosten en verschenen rente, maar direct en uitsluitend op de hoofdsom.
4.3.
Hieruit volgt dat ten tijde van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van € 1.518,26. De stelling in de dagvaarding dat de ontstane huurachterstand drie of meer maanden bedraagt, is daarmee feitelijk onjuist. De huurachterstand is daarmee ook niet van zodanige omvang dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee een ontruiming van het gehuurde, kan rechtvaardigen. Hiervoor is immers een huurachterstand van drie maanden ten tijde van de dagvaarding benodigd, tenzij er andere omstandigheden zijn aan te wijzen die (mede) een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Die heeft Woonfonds echter niet aangevoerd. Dat in december 2022 sprake was van achterstand van meer dan drie maanden, maakt dit niet anders omdat Woonfonds daarin destijds geen aanleiding heeft gezien om de ontbinding te vorderen. Een ontbinding is nog te minder gerechtvaardigd, nu de huurachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding verder is ingelopen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee samenhangend de ontruiming van het gehuurde, zal aldus worden afgewezen.
4.4.
De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de huurachterstand is wel toewijsbaar. Deze zal worden toegewezen tot het bedrag dat ten tijde van de mondelinge behandeling nog verschuldigd was, € 1.311,81. Uiteraard dienen, indien nog verdere aflossingen hebben plaatsgevonden, deze hierop nog in mindering te worden gebracht. Nu de sedert september 2023 vervallen huurpenningen onverkort worden voldaan en van een ontruiming ook geen sprake is, is geen reden om de daarop betrekking hebbende vordering toe te wijzen.
4.5.
De vordering om de hoofdsom te vermeerderen met de wettelijke rente, door Woonfonds tot datum dagvaarding berekend op € 217,55, is niet betwist en ligt daarmee voor toewijzing gereed. De kantonrechter begrijpt, mede in het licht van het lichaam van de dagvaarding, dat de vordering in het petitum die ziet op de wettelijke handelsrente, aldus ex artikel 6:119a BW waarvoor sprake dient te zijn van een handelsovereenkomst, een vergissing betreft en dat hiervoor gelezen dient te worden de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.
4.6.
Woonfonds vordert € 589,03 (inclusief btw) aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is van toepassing. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). Nu [gedaagde] op 5 januari 2023, aldus voor het einde van de aanmaningstermijn in de brief van 22 december 2022, een deelbetaling heeft gedaan van € 1.500,00, dient de hoogte van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te worden bepaald na aftrek van die deelbetaling (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). Toewijsbaar is dan een bedrag van € 384,42 (dit is inclusief de gevraagde btw). Het meerdere zal worden afgewezen.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom € 1.311,81 (met voornoemde kanttekening)
- wettelijke rente tot 5 september 2023 € 217,55
- buitengerechtelijke incassokosten
€ 384,42
€ 384,42
Totaal € 1.913,78
4.8.
Op de mondelinge behandeling heeft Woonfonds aangegeven (vonnis te willen maar ook) open te staan voor een (officiële) betalingsregeling indien [gedaagde] , die stelt maximaal € 900,00 te kunnen betalen, inzicht geeft in zijn financiën. Het is aan partijen om hieraan gevolg te geven. De kantonrechter kan een betalingsregeling niet dwingend opleggen.
4.9.
[gedaagde] is de partij die overwegend ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Over het salaris gemachtigde wordt geen btw toegekend, de gevraagde btw over het exploot is wel toewijsbaar. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonfonds daarmee als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
133,14
- griffierecht
€
365,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
Totaal
€
906,14
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonfonds te betalen een bedrag van € 1.913,78, waarvan € 1.518,28 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 september 2023 tot de dag van algehele betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonfonds tot dit vonnis vastgesteld op € 906,14,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 14
februari 2024.
februari 2024.
NIv