ECLI:NL:RBLIM:2025:11472

• Datum uitspraak: 19 november 2025
• Publicatiedatum: 21 november 2025
• Zaaknummer: 11745728 \ CV EXPL 25-2557
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over herstelkosten en ontruimingskosten na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak vordert de Stichting Weller Wonen betaling van achterstallige huur en herstelkosten van de gedaagde, die een woonruimte huurde van Weller. De huurovereenkomst eindigde op 28 februari 2020, waarna Weller een eindopname heeft uitgevoerd en een bedrag van € 6.527,- aan herstelkosten heeft vastgesteld. De gedaagde betwist de vordering en stelt dat de woonruimte bij aanvang al in slechte staat verkeerde. De kantonrechter heeft de procedure gevolgd, waarbij onder andere een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2025. De kantonrechter oordeelt dat Weller niet voldoende bewijs heeft geleverd dat de gedaagde de woonruimte in een slechtere staat heeft opgeleverd dan deze bij aanvang was. De kantonrechter wijst een deel van de vordering toe, maar wijst ook een aanzienlijk deel af, waaronder de vordering voor herstelkosten die niet zijn bewezen. Uiteindelijk wordt de gedaagde veroordeeld tot betaling van € 866,18 aan Weller, en worden de proceskosten gecompenseerd.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11745728 \ CV EXPL 25-2557

Vonnis van 19 november 2025

in de zaak van

STICHTING WELLER WONEN ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: Weller,

gemachtigde: mr. L.P. Paffen,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. D.M. Gijzen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de op 1 en 6 oktober 2025 ontvangen producties van Weller
- de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft met ingang van 15 juni 2008 van Weller een woonruimte gehuurd aan het adres [adres] te [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. ^[1] Bij aanvang van de huur is geen beschrijving opgemaakt van de staat van de woonruimte. Deze huurovereenkomst is op 28 februari 2020 geëindigd omdat [gedaagde] de huur niet meer kon betalen. ^[2] Weller heeft [gedaagde] in een brief van 3 februari 2020 meegedeeld dat [gedaagde] niet thuis was op de afgesproken dag waarop de vooropname zou plaatsvinden. [gedaagde] heeft op enig moment de woning verlaten. Op 30 maart 2020 heeft Weller de staat van de woonruimte gecontroleerd. Uit het eindopnamerapport volgt dat [gedaagde] € 6.527,- zou moeten betalen aan Weller. Dit bedrag ziet onder meer op kosten voor schoonmaak, vervanging van binnendeuren, schilderwerk en schakelmateriaal. [gedaagde] heeft het eindopnamerapport niet ondertekend.

2.2.

Weller heeft [gedaagde] - onder meer - bij brieven van 5 oktober 2020 en 13 juni 2021 verzocht om betaling van achterstallige huur, € 10.193,17 aan herstelkosten en kosten van de uitzetting van RD4 en € 336,65 aan water- en energiekosten over 2020. Vervolgens heeft Weller bij afzonderlijke brieven ook aanspraak gemaakt op incassokosten. In een e-mail van 26 februari 2025 heeft [gedaagde] Weller meegedeeld dat hij van mening is niet aansprakelijk te zijn voor de herstelkosten, omdat de woonruimte al bij aanvang niet in goede staat verkeerde.

3. Het geschil

3.1.

Weller - vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 6.846,97. Dit bedrag bestaat uit:

Hoofdsom € 6.011,78

Rente € 17,73

Incassokosten € 817,46

3.2.

[gedaagde] voert verweer en dit verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van Weller.

4. De beoordeling

4.1.

Weller heeft haar vordering van € 6.011,78 als volgt gespecificeerd:

correctie saldo

Afrekening S&V 2020 (energie- en waterverbruik) € 336,65

Kosten RD4 Uitzetting € 597,81

Binnendeuren vervangen, elektra herstellen € 8.806,59 € 4.517,40 € 4.289,19

Sloten wisselen € 891,98 € 103,85 € 788,13

Afrekening servicekosten

4.2.

[gedaagde] betwist dat hij dit bedrag moet betalen, omdat hij niet begrijpt hoe Weller dit bedrag heeft berekend. [gedaagde] stelt verder dat hij deze kosten heeft betaald. Hij betaalde immers iedere maand een voorschot op de servicekosten. Weller verwijst ter onderbouwing naar de afrekening van Ista Nederland. Hierbij is ook een specificatie gevoegd. Uit deze specificatie blijkt het energie- en waterverbruik van het gehele complex van 1 januari 2020 tot 28 februari 2020 en op welke wijze het verbruik is toegerekend aan de woonruimte [adres] . De enkele stelling dat [gedaagde] de berekening niet begrijpt, is onvoldoende om te oordelen dat de berekening van het energie- aan waterverbruik onjuist is. [gedaagde] stelt weliswaar dat hij maandelijks een voorschot betaalde op de servicekosten en dat dit in mindering moet worden gebracht op de afrekening, maar daarmee gaat hij eraan voorbij dat de door hem betaalde voorschotten al in mindering zijn gebracht. Dit is op de afrekening vermeld. De kantonrechter zal het bedrag van € 336,65 dan ook toewijzen.

Kosten RD4 uitzetting

4.3.

[gedaagde] betwist de ontruimingskosten van RD4, omdat deze reeds eerder in rekening zouden zijn gebracht. Weller stelt dat er nog spullen in de woning en in de berging stonden, nadat [gedaagde] deze had verlaten en dat zij die heeft laten verwijderen door RD4. De kosten die RD4 daarvoor bij Weller in rekening heeft gebracht, heeft zij nog niet eerder bij [gedaagde] in rekening gebracht. De andere ontruimingskosten (deurwaarders- en betekeningskosten) heeft zij wel bij [gedaagde] in rekening gebracht ten titel van het vonnis van 20 november 2019.

Gelet op deze uitleg, waar [gedaagde] niets tegenover heeft gesteld, gaat de kantonrechter ervan uit dat de kosten voor RD4 nog niet eerder bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht.

4.4.

[gedaagde] erkent dat er nog spullen in de woning waren blijven staan, onder andere een koelkast en kleine dingen. [gedaagde] stelt dat de spullen in de berging (deuren, oude matten en oud laminaat) niet van hem waren, maar dat die er al lagen toen hij het gehuurde betrok. Hij heeft daar nooit over geklaagd, omdat hij niet in de berging kwam.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat, indien geen beschrijving van de staat van de woonruimte bij aanvang van de huur is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. ^[3] Nu een dergelijke beschrijving niet is opgemaakt bij aanvang van de huur, en [gedaagde] stelt dat de spullen die in de berging lagen toen hij het gehuurde verliet, er al lagen toen hij daar introk, zal Weller het tegendeel moeten bewijzen. Weller heeft echter geen bewijs aangeboden. Dat betekent dat [gedaagde] niet hoeft te betalen voor het verwijderen van de spullen uit de berging, maar wel voor het verwijderen van de spullen in de woonruimte. De kantonrechter kan aan de hand van de factuur van RD4 niet herleiden welke deel van het bedrag van € 597,81 is te herleiden tot de spullen van [gedaagde] en welk tot de spullen in de berging.

De kantonrechter komt dan ook schattenderwijs tot een toe te wijzen bedrag van € 150,-.

Kosten vervangen binnendeuren en herstel elektra

4.6.

Weller erkent dat er geen beschrijving van de staat van de woonruimte is opgemaakt bij aanvang van de huur, maar stelt dat in alle redelijkheid en billijkheid aangenomen mag worden dat zij de woningen schoon en heel oplevert en niet op de wijze zoals te zien is op de foto’s die Weller heeft overgelegd en volgens Weller zijn genomen aan het einde van de huur. Weller heeft toegelicht dat zij de onder productie 4 overgelegde kostenstaat voor de berekening van de herstelkosten als uitgangspunt heeft genomen (en niet de opnamestaat van 30 maart 2020 die als productie 7 is overgelegd). Naar aanleiding van de bezwaren van [gedaagde] tegen de hoogte van de herstelkosten, heeft Weller haar vordering van aanvankelijk € 8.806,59 incl. btw voor betekening van de dagvaarding verminderd met de kosten voor vervanging van de binnendeuren en kozijnen € 1.607,23 en de kosten voor het schilder- en hang en sluitwerk van de deuren van € 2.910,17 (met als resterende vordering € 4.289,19 incl. btw).

4.7.

[gedaagde] betwist dat hij deze resterende kosten moet betalen. [gedaagde] stelt dat de woonruimte al bij aanvang van de huur niet in goede staat verkeerde. Volgens [gedaagde] waren de muren bedekt met 3 lagen behang, waren de muren scheef en de wc-pot vies en leek het geheel wel een opvanghuis voor daklozen. Hij heeft de woning opnieuw gestukt en geverfd. [gedaagde] voert aan dat de kosten die Weller bij hem in rekening wil brengen door Weller zijn gemaakt om de woning te verbeteren, en niet om deze in de oude staat terug te brengen. Deze kosten komen niet voor zijn rekening.

4.8.

Ook wat betreft deze gevorderde kosten staat voorop dat, indien geen beschrijving van de staat van de woonruimte bij aanvang van de huur is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Nu een dergelijke beschrijving niet is opgemaakt bij aanvang van de huur, en [gedaagde] stelt dat de woonruimte al bij aanvang in slechte staat verkeerde, zal Weller het tegendeel moeten bewijzen. [naam technisch beheerder] , werkzaam als technisch beheerder voor Weller, die aanwezig was tijdens de mondelinge behandeling, heeft over de toestand van de woonruimte bij aanvang van de huur verklaard dat er een nieuw keukenblok is geplaatst en dat de toestand van de woonruimte ‘gewoon goed’ was. Deze algemene verklaring van [naam technisch beheerder] over de toestand van de woonruimte is niet afdoende voor het leveren van bewijs van de goede staat bij aanvang. Weller heeft verder geen concreet bewijs aangeboden van de toestand van de woonruimte bij aanvang van de huur. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de Weller niet heeft weerlegd dat [gedaagde] de woonruimte heeft ontvangen zoals deze aan eind van de huur was.

4.9.

Weller stelt dat, ondanks het ontbreken van een beschrijving van de staat bij aanvang huur, er in alle redelijkheid en billijkheid vanuit mag worden gegaan dat Weller al haar woningen schoon en heel oplevert en niet zoals te zien is op de foto’s. Wat deze foto’s betreft overweegt de kantonrechter dat Weller deze pas bij akte overlegging producties ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft overgelegd. Volgens Weller tonen deze foto’s de toestand van de woonruimte aan het einde van de huur. Aan [gedaagde] zijn deze foto’s op de mondelinge behandeling getoond. Hij heeft betwist dat deze foto’s een juist beeld geven van de toestand van de woning zoals hij die heeft opgeleverd. Volgens [gedaagde] zag de woning er bij het begin van de huurrelatie zo uit, maar heeft hij de woning daarna juist opgeknapt door deze te stuken en te schilderen. Omdat de foto’s zijn niet voorzien van een datumaanduiding kunnen deze foto’s (gelet op het verweer van [gedaagde] ) niet als bewijs dienen voor de toestand van de woning ten tijde van de oplevering door [gedaagde] .

Echter, ook als wel vaststaat dat de woning door [gedaagde] zo is opgeleverd als op de foto’s is te zien, blijft het bewijsvermoeden bestaan dat [gedaagde] de woning ook in die staat heeft ontvangen.

4.10.

Voor zover Weller haar betoog heeft bedoeld als een beroep op de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in die zin dat het bewijsvermoeden in dit geval niet zou moeten gelden overweegt de kantonrechter dat dit betoog niet slaagt. Weller heeft immers niet onderbouwd waarom het naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als zij aan artikel 7:224 lid 3 BW zou worden gehouden.

Verder, voor zover Weller doelt op artikel 7:218 lid 3 BW overweegt de kantonrechter dat in dit artikel is bepaald dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen,
onverminderd artikel 224 lid 2. Artikel 7:224 lid 2 BW beperkt dan ook de werking van artikel 7:218 lid 3 BW. ^[4]

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] de woning in een mindere staat heeft opgeleverd dan die bij het aangaan van de huurovereenkomst was, met uitzondering van – wellicht – de gebruikelijke beschadigingen die optreden door veroudering na een huurperiode van twaalf jaar. Hij is dan ook niet gehouden om de kosten te voldoen die Weller heeft gemaakt om de woning na zijn vertrek op te knappen.

4.12.

De vordering van € 4.289,19 zal de kantonrechter afwijzen.

Sloten wisselen

4.13.

Weller vordert een hoger bedrag, namelijk € 788,13, dan het bedrag op de factuur van 25 maart 2020, zijnde € 737,17, die zij heeft overgelegd ter onderbouwing van deze kosten. [gedaagde] heeft dit opgemerkt en Weller is daar verder niet meer op ingegaan. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de vordering € 737,17 moet zijn.

4.14.

Deze vordering bestaat mede uit € 306,- voor het vervangen van het slot van de meterkast. Weller stelt dat op de meterkast een gecertificeerd slot zit en dat dit hele dure sloten zijn. Omdat [gedaagde] de sleutel niet heeft ingeleverd, moest dit slot vervangen worden. [gedaagde] stelt dat hij de sleutel van dit slot nooit heeft ontvangen en dat hij een keer de huismeester heeft moeten bellen om de meterkast open te maken. Weller heeft deze stelling van [gedaagde] niet weersproken. Verder staat vast dat er geen ondertekend bewijs is van ontvangst van deze sleutel. Nu niet vast staat dat [gedaagde] de sleutel heeft gekregen, kan hij ook niet aansprakelijk zijn voor de schade door het niet inleveren van de sleutel. Het bedrag van € 306,- zal dan ook worden afgewezen.

4.15.

Weller vordert € 51,64 (als onderdeel van haar vordering van € 788,13). Deze kosten zien op het herstel van de sluitstang in de berging. [gedaagde] heeft gesteld dat die sluitstang bij aanvang van de huurovereenkomst al kapot was. Omdat ook hier het ontbreken van een beschrijving van de staat bij aanvang huur betekent dat Weller zal moeten bewijzen dat de sluitstang bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde, en Weller geen bewijs heeft geleverd of aangeboden, wordt ook dit deel van de vordering afgewezen.

4.16.

Omdat [gedaagde] erkent dat hij de voordeursleutel pas achteraf heeft ingeleverd, zal deze vordering voorzover deze te relateren is aan de factuur van 25 maart 2020 worden toegewezen. Dat betekent dat een bedrag van € 379,53 zal worden toegewezen.

Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden

4.17.

De kantonrechter moet onderzoek doen naar (mogelijk) oneerlijke bedingen in de toepasselijke algemene voorwaarden. Volgens Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een beding oneerlijk wanneer dit het evenwicht tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet oneerlijk zijn ten opzichte van de consument. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak oneerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.18.

Weller vordert vergoeding van incassokosten. In de artikelen 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald:

Als een partij een verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt, dit aan die partij is toe te rekenen en de andere partij (buiten)gerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn
alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij, dan wel, worden in geval van niet tijdige betaling van een geldsom, deze kosten worden bepaald op 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-.

4.19.

De overeenkomst is gesloten vóór de inwerkingtreding van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het toetsingskader voor buitengerechtelijke kosten werd destijds bepaald door artikel 6:96 lid 2 onder c BW. De toets voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten was of de kosten qua omvang binnen redelijke grenzen zijn gebleven en of het redelijk is geweest om in de gegeven omstandigheden de betreffende kosten te maken (de dubbele redelijkheidstoets). Om de beoordeling van de buitengerechtelijke incassokosten zo uniform mogelijk te maken, is in 2000 het Rapport Voorwerk II opgemaakt. Op basis van de aanbevelingen in dit Rapport zijn de buitengerechtelijke kosten forfaitair vastgesteld op c.q. gematigd tot twee punten van het toepasselijke liquidatietarief met een maximum van 15% van de hoofdsom. Aldus was de consument ook voor 2012 in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, als die kosten qua omvang binnen redelijke grenzen waren gebleven en als het redelijk was geweest om in de gegeven omstandigheden de betreffende kosten te maken, waarbij het Rapport Voorwerk II redelijke aanbevelingen gaf ten aanzien van de maximale tarieven.

4.20.

Op grond van de huidige regelgeving (en dus na de inwerkingtreding van het Besluit in 2012) is de consument uitsluitend buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits voldaan is aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. In het Besluit is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt.

4.21.

Op grond van artikel 20.3 van de algemene voorwaarden kunnen
alle daaruit voortvloeiende kosten, in en buiten rechte, op de consument kunnen worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Verder is in artikel 20.4 algemene voorwaarden weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van
€ 125,00, maar ook dat is of kan meer zijn dan de consument op grond van de wet en Rapport Voorwerk II verschuldigd zou zijn omdat geen maximumbedrag is opgenomen.

4.22.

Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de destijds geldende en de huidige regelgeving in rekening mocht en mag worden gebracht. Hiermee wordt het evenwicht ten nadele van [gedaagde] als consument onevenredig verstoord. Het beding is daarom oneerlijk. Voor de beoordeling of een beding oneerlijk is maakt het niet uit hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan de bedingen, zodat niet relevant is of Weller een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 BW heeft gezonden. De kantonrechter zal dit beding vernietigen. Dat betekent dat Weller geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke kosten. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Rente

4.23.

In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is bepaald dat in geval de huurder in verzuim is met de betaling van een geldsom, hij een rente van 1% per maand verschuldigd is over de verschuldigde som. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bedroeg de wettelijke (consumenten)rente 6% en de wettelijke handelsrente 11,20%. De bedongen rente in de huurovereenkomst komt neer op een rente van 12 % per jaar, zelfs hoger dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is daarom oneerlijk. De kantonrechter zal dit beding vernietigen. Dat betekent dat Weller ook geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. De gevorderde rente zal worden afgewezen.

Conclusie

4.24.

Het grootste deel van de vordering van Weller zal de kantonrechter afwijzen, maar [gedaagde] zal nog € 866,18 (€ 336,65 + € 150,00 + € 379,53) aan Weller moeten betalen.

Proceskosten

4.25.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Weller te betalen een bedrag van € 866,18,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op

19 november 2025.

BM

Voetnoten

1. Model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juni 2003 vastgesteld en op 31 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en ingeschreven onder nummer 74/2003.

2. De kantonrechter is er ambtshalve mee bekend dat partijen in 2019 een regeling hebben getroffen en dat bij vonnis van 20 november 2019 (zaaknummer 7961661 CV EXPL 19-5434) de huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde] is verplicht om de woonruimte te ontruimen, als [gedaagde] de regeling niet zou nakomen.

3. Artikel 7:224 lid 3 BW.

4. GS Huurrecht, art. 7:218 BW, aant. 15.