ECLI:NL:RBLIM:2025:1286

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/337757 / KG ZA 24-473

Vonnis in kort geding van 12 februari 2025

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [plaatsnaam] ,
2.
[eiser sub 2],

te [plaatsnaam] ,

eisende partijen,

hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. D.O.M. Klinkers,

tegen

GEMEENTE PEEL EN MAAS,

te Panningen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. A.H.J. Hofman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 7

- de akte overlegging producties 8 t/m 12 zijdens [eisers]

- de conclusie van antwoord in kort geding met producties 1 t/m 6
- de mondelinge behandeling van 27 januari 2025 ter gelegenheid waarvan [eisers] spreekaantekeningen heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] woont in de woning op het perceel, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] en gelegen te [plaatsnaam] aan [adres] . [eisers] heeft middels legaat het recht van gebruik en bewoning van het perceel verkregen, zodat [eisers] is aan te merken als vruchtgebruiker.

2.2.

Naast het perceel waar [eisers] woont, ligt een strook grond, kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam] , [sectie] , [perceelnummer 1] . Dit perceel is in eigendom van de gemeente en wordt deels gebruikt als (openbare) weg.

2.3.

De gemeente heeft aangegeven een deel van het perceel met [perceelnummer 1] in eigendom te willen overdragen door middel van grondruil. Het betreft het groene gedeelte, links op de verbeelding hierboven (productie 3 bij conclusie van antwoord), en wordt hierna aangeduid als het Perceel. Daartoe heeft de gemeente op 21 november 2024 het volgende voornemen gepubliceerd met betrekking tot het Perceel (eventuele typ- en schrijffouten zijn mee overgenomen):

“De gemeente Peel en Maas is voornemens om het kadastraal perceel gemeente [plaatsnaam] , [sectie] , [perceelnummer 1] ged. groot 134m2. De gemeente stelt zich op het standpunt dat er geen openbare uitgifteprocedure noodzakelijk is.

Motivering

Naar het oordeel van de gemeente is beoogd koper de enige serieuze gegadigde(n) die in aanmerking komt voor de hiervoor vermelde verkoop.

In te brengen percelen dienen ter realisatie voor een grondruil waardoor een logischere en verbeterde verkaveling tot stand komt ter hoogte van [adres] . Gemeente verkrijgt van wederpartij gronden welke in gebruik zijn als openbare weg en watergang. Hierdoor verkrijgt gemeente gronden in eigendom welke ze al in beheer heeft.

Wederpartij is aanliggende perceeleigenaar.”

2.4.

De wederpartij waar in het gepubliceerde voornemen naar wordt verwezen zijn de eigenaren van het perceel, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2] en gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: [de buren] ) en daarmee de buren van [eisers] (op de afbeelding hierboven deels te zien aan de linkerzijde).

2.5.

De te ruilen grond betreft twee delen van het perceel met [perceelnummer 2] , enerzijds vanaf het rode kruis tot aan de zwarte lijn rechts daarnaast en anderzijds de uitstekende punt aan de onderzijde van het perceel, weergegeven in de verbeelding hieronder (productie 3 bij conclusie van antwoord).

[afbeelding kadastrale kaart]

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert na eiswijziging – samengevat – dat de voorzieningenrechter:

Primair:

- de gemeente verbiedt om het Perceel te verkopen en te leveren op basis van de bekendmaking van 21 november 2024 en verbiedt om gedurende een periode van twintig jaar nadien over te gaan tot het verkopen van het Perceel, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;

Subsidiair:

de gemeente verbiedt om het Perceel te verkopen en te leveren op basis van de bekendmaking van 21 november 2024;
voor zover de gemeente nog tot verkoop over wenst te gaan van het Perceel, de gemeente verplicht om een rechtmatige procedure te volgen krachtens de eisen die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft gesteld;

Zowel primair als subsidiair:

- de gemeente veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

De gemeente voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. [eisers] stelt hiertoe dat de gemeente blijkens haar publicatie van 21 november 2024 op het punt staat ter zake het Perceel een koopovereenkomst met [de buren] te sluiten. In die publicatie worden partijen die het met dit voornemen niet eens zijn erop gewezen dat zij een kort geding aanhangig moeten maken. Daarmee is het spoedeisend belang aan de zijde [eisers] gegeven. De gemeente heeft het spoedeisend belang bovendien niet weersproken.

Het verbod tot verkoop van gemeentegrond zonder openbare selectieprocedure

4.2.

De kern van het geschil komt neer op de vraag of de gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de grondruil (verkoop van gemeentegrond), zoals door de Hoge Raad geformuleerd in het Didam-arrest.^[1][eisers] stelt dat daaraan niet is voldaan en de gemeente dus in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Aan de primaire vordering is aanvullend nog ten grondslag gelegd dat de gemeente met haar handelswijze ook andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.

4.3.

Ter zitting heeft [eisers] dit nader geconcretiseerd en aangevoerd dat hiermee is bedoeld te stellen dat sprake is van een schending van het rechtszekerheidsbeginsel. Op vragen van de voorzieningenrechter heeft de raadsvrouw van [eisers] naar voren gebracht dat geen sprake was van een concrete toezegging door de gemeente dat de strook grond niet aan een particulier zou worden overgedragen, noch dat sprake was van enige toezegging dat het eigendom of gebruiksrecht ter zake van de grond aan [eisers] zou worden overgedragen.

4.4.

Nog daargelaten of een algeheel verbod tot levering (waaraan een termijn van 20 jaar is verbonden) zich leent voor toewijzing in kort geding, is de voorzieningenrechter van oordeel dat door [eisers] onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake is van schending van het rechtszekerheidsbeginsel. [eisers] heeft immers geen concrete toezegging door de gemeente gesteld dat enig gerechtvaardigd vertrouwen aan zijn zijde heeft (kunnen) doen ontstaan, zodat de voorzieningenrechter aan die stelling voorbijgaat. Voor zover [eisers] zowel ter onderbouwing van de primaire als de subsidiaire vordering stelt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

Het Didam-arrest

4.5.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. Volgens vaste jurisprudentie is het Didam-arrest ook van betekenis is voor grondruil.

4.6.

De Hoge Raad heeft vervolgens geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

4.7.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen, aldus de Hoge Raad.

4.8.

Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd. De door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Eén serieuze gegadigde

4.9.

In de onderhavige kwestie heeft de gemeente geen mededingingsruimte geboden, omdat de gemeente tot de conclusie is gekomen dat op basis van de door haar vastgestelde criteria sprake is van slechts één serieuze gegadigde, te weten [de buren] . [eisers] heeft aangevoerd dat hij ook een serieuze gegadigde is voor de verkoop, zodat in beginsel conform de hoofdregel uit het Didam-arrest een openbare selectieprocedure moet worden doorlopen.

4.10.

Nu de gemeente zich beroept op de uitzondering uit het Didam-arrest ligt in dit kort geding aldus de vraag voor of de gemeente terecht heeft aangenomen dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

4.11.

De gemeente heeft het voornemen tot overdracht van de grond door middel van grondruil gepubliceerd op 21 november 2024. Tussen partijen is niet in geschil dat door de gemeente met deze publicatie tijdig en voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid is geschapen, zodat aan het eerste door de Hoge Raad gestelde vereiste is voldaan. Partijen twisten evenwel over de vraag of de door de gemeente gehanteerde criteria dat (i) de grondruil strikte voorwaarde is voor de overdracht en (ii) dat enkel eigenaars van aangrenzende percelen mogen meedingen, voldoen aan de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf.

4.12.

Uit de publicatie blijkt dat de gemeente de grondruil, waardoor een logischere en verbeterde verkaveling tot stand komt en in eigendom het verkrijgen van gronden welke de gemeente al in beheer heeft doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een gegadigde. Ter zitting heeft de gemeente nog aangevoerd dat zij versnippering tegen wil gaan, zodat overdracht enkel aan een eigenaar van een aangrenzend perceel zou kunnen plaatsvinden. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente hiermee, mede gelet op de aan haar toekomende beleidsruimte, voldoende gemotiveerd objectieve, toetsbare en redelijke criteria ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een eigenaar van een aangrenzend perceel voor de overdracht/grondruil in aanmerking komt. Of een gegadigde eigenaar van een aangrenzend perceel is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar. Dat overdracht aan een eigenaar van een aangrenzend perceel plaatsvindt om versnippering tegen te gaan is bovendien een redelijk criterium.

4.13.

De gemeente heeft onbetwist gesteld dat [eisers] niet beschikt over de grond die de gemeente wenst te verkrijgen zodat [eisers] niet voor grondruil in aanmerking komt, dat [eisers] geen eigenaar is maar slechts (vrucht)gebruiker van het perceel dat hij bewoont zodat grondoverdracht aan [eisers] niet tot een betere verkaveling zou leiden, maar juist tot een verdere versnippering en dat de gemeente de grond niet aan [eisers] zal verhuren of verpachten, omdat deze nog steeds dient als ontsluitingsweg voor het perceel van [de buren] .

4.14.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente tegen deze achtergrond genoegzaam gemotiveerd dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria [de buren] de enige serieuze gegadigde is voor de overdracht/grondruil. [de buren] is immers de enige die de eigendom kan overdragen van de percelen die de gemeente nodig heeft om de haar gestelde doelen in het gebied te realiseren.

4.15.

[eisers] heeft nog aangevoerd dat de grond die de gemeente aan [de buren] wenst over te dragen een openbare weg betreft, zodat de gemeente de grond niet aan een private partij mag overdragen. Door de gemeente is gemotiveerd betwist dat sprake is van een openbare weg. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een ontsluitingsweg met een verkeersbestemming.

4.16.

Dat sprake zou zijn van een openbare weg en het de gemeente uit dien hoofde niet vrij zou staan over te gaan tot een grondruil of overdracht is in het kader van onderhavig kort geding naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden. Bovendien stuit deze stelling reeds af op het eigen standpunt van [eisers] dat hij de gemeente verzocht heeft de eigendom en/of het gebruik van de gronden aan hem over te dragen. Daaruit volgt immers dat ook [eisers] van mening is dat overdracht aan een private partij in onderhavig geval mogelijk is, maar zijn bezwaar is gegrond op de door de gemeente gekozen contractspartij, zodat de voorzieningenrechter aan deze stelling voorbijgaat.

4.17.

Voor zover [eisers] stelt dat de gemeente de voorgenomen transactie niet mag doorzetten, omdat [de buren] na overdracht een hekwerk kan plaatsen ter afsluiting van de weg en [eisers] gebruik moet kunnen blijven maken van de ontsluitingsweg door daar met een vrachtwagen overheen te rijden, geldt het volgende. Ter zitting heeft [eisers] gesteld dat thans op het perceel een hekwerk staat als begrenzing van het door [eisers] gebruikte erf en de weg. In het kader van een eerder gevoerde gerechtelijke procedure heeft [eisers] het hekwerk verplaatst. Als gevolg daarvan is het niet langer mogelijk om met een vrachtwagen via de ontsluitingsweg het perceel van [eisers] te bereiken. De voorgenomen grondruil en een eventuele plaatsing van een hekwerk door [de buren] brengen hier dus geen verandering in. Dat het hekwerk op verzoek van de gemeente naar de huidige locatie is verplaatst, doet hier niet aan af. Deze stelling kan [eisers] dan ook niet baten.

4.18.

De gemeente heeft ten slotte onweersproken gesteld dat zich naast [eisers] , die niet aan de selectiecriteria voldoet, en [de buren] geen andere geïnteresseerden hebben gemeld als gegadigde(n) voor de uit te geven gronden. Ook tijdens het onderhavige kort geding zijn geen aanwijzingen gebleken dat dit anders is.

4.19.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemeente zich naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig op de uitzondering van het Didam-arrest heeft beroepen. Van strijdigheid met artikel 3:14 BW is geen sprake. Zij heeft op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde, namelijk [de buren] , voor de overdracht/grondruil in aanmerking komt en heeft haar voornemen tijdig en voldoende kenbaar gemotiveerd. Niet aannemelijk is geworden dat de vordering van [eisers] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Een belangenafweging maakt niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt. De vorderingen in dit kort geding worden dan ook afgewezen.

Proceskosten en nakosten

4.20.

[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

715,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.607,00

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.22.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.607,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.M.G. Rulkens en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.