Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/327565 / HA ZA 24-83
Vonnis van 29 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. T.J. Wittendorp;
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.J.M. Goumans.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 27;
- de conclusie van antwoord.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 3 april 2017 van [gedaagde] gekocht een woning aan de [adres] te [woonplaats] voor de prijs van € 540.000,--. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] de woning laten onderzoeken door een bouwkundige ( [naam bouwkundige] projects), die de woning op 22 februari 2017 heeft geïnspecteerd en daarvan een rapport heeft opgemaakt [1] .
2.2.
Bij e-mail van 21 november 2018 [2] heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht dat hij geconfronteerd is met een aantal gebreken aan de gekochte woning. De gebreken betreffen – zakelijk weergegeven en voor zover in het kader van het geschil van belang – volgens die e-mail allereerst de mergelblokken waaruit de woning deels is opgetrokken. Deze zijn volgens [eiser] in de verkeerde richting gelegd, in die zin dat zij niet zijn gelegd in de richting zoals ze in de groeve lagen en hieruit zijn gewonnen, zodat deze na verloop van tijd zullen verpulveren/vergruizen. Ten tweede stelt [eiser] in die e-mail dat een aantal veldbrandstenen, waaruit de woning eveneens gedeeltelijk is opgetrokken, aan het verpulveren was. Ook deze stenen zijn volgens [eiser] niet in de juiste richting aangebracht. Als derde gebrek noemt [eiser] scheuren in de garagevloer. Deze vloer, die ten tijde van de aankoop volgens [eiser] slechts een aantal oppervlakkige, kleine scheurtjes bevatte in de toplaag, komt volgens [eiser] omhoog, waarbij de scheurvorming zich over de gehele vloer heeft verspreid en niet alleen langer maar ook breder worden. Ten slotte meldt [eiser] als gebrek dat de rioolaansluiting van de terrasvloer lager ligt dan de rioolbuis in de kruipruimte die is aangesloten op het rioolnetwerk. De kruipruimte is daarbij structureel nat.
2.3.
Bij verzoekschrift van 31 januari 2020 [3] heeft [eiser] de rechtbank verzocht een voorlopig deskundigenbericht te gelasten naar de oorzaak van die gebreken en de kosten van herstel daarvan. Bij beschikking van 1 oktober 2020 heeft de rechtbank dat verzoek toegewezen en een tweetal deskundigen, te weten Feron en Kleijnen, benoemd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] stelt dat hij in (het najaar van) 2018 een viertal gebreken heeft geconstateerd aan de woning.
3.2.
Hij stelt allereerst dat hij toen heeft geconstateerd dat op de tuinmuren van de woning “blaren” waren ontstaan, die uiteindelijk zijn vergruisd. Dat is volgens [eiser] het gevolg van het feit dat de in de tuinmuur verwerkte mergelblokken incorrect zijn gelegd, waardoor het risico op vergruizing/verpulvering aanwezig is. De mergelblokken zijn niet weersbestendig.
3.3.
Uit het rapport van deskundige Kleijnen blijkt volgens [eiser] dat de mergelblokken te dun en van slechte kwaliteit zijn. Daardoor is de levensduur beperkt: de muur zou volgens de deskundige zeker geen 40 à 50 jaar meegaan. Bovendien is het voegwerk ondeugdelijk uitgevoerd. De vochtopname van de stenen is, gelet op de geringe dikte van de blokken, erg hoog, hetgeen de levensduur daarvan aanzienlijk verkort. Dat alles maakt volgens [eiser] dat de muur niet geschikt is voor normaal gebruik. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van herstel van de bedoelde gebreken. Deze kosten zijn door de deskundige begroot op € 43.919,-- inclusief btw.
3.4.
Het tweede gebrek dat [eiser] aanvoert betreft de garagevloer. Uit het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige Feron blijkt volgens [eiser] dat de vloer van de garage in afwijking van de bouwtekening is uitgevoerd. [gedaagde] heeft volgens [eiser] tijdens de bezichtigingen in verband met de voorgenomen koop van de woning niet aan hem meegedeeld dat deze de vloer niet conform de bouwtekeningen heeft aangelegd. De haarscheurtjes die in het begin van 2018 zichtbaar waren zijn in het najaar van 2018 uitgegroeid tot grote scheuren. Het leek er bovendien volgens [eiser] op dat de vloer omhoog is gekomen. Als gevolg van de gebrekkige uitvoering ontstaat een osmotische reactie in de vloer, waardoor de vloer niet bestand is tegen de bovenbelasting. Omdat de garagevloer niet kan worden belast met, onder andere, een auto, is de garage volgens [eiser] niet geschikt voor normaal gebruik. De kosten van herstel van de vloer zijn door deskundige Feron begroot op € 8.611,03.
3.5.
Een derde gebrek aan de woning betreft volgens [eiser] de veldbrandmuren. Uit het onderzoek van deskundige Kleijnen is volgens [eiser] gebleken dat diverse stenen door vocht zijn aangetast, omdat er te zachte stenen zijn gebruikt. Daarnaast is volgens de deskundige te harde cementgebonden voegmortel gebruikt, waardoor de vochtbelasting hoger is dan bij gebruik van kalk/cementmortel. De kosten van herstel worden door de deskundige begroot op € 635,25 inclusief btw.
3.6.
Het vierde en laatste gebrek betreft de riolering. [eiser] stelt in oktober 2018 te hebben geconstateerd dat er een probleem was met de rioolaansluiting: de rioolbuis die het regenwater van het terras moet afvoeren is lager aangebracht dan de rioolbuis die op het rioolnet is aangesloten. Daardoor moet het afvoerwater omhoog geduwd worden om het riool te kunnen bereiken. De kosten van herstel van het gebrek worden door de deskundige begroot op € 3.623,52.
3.7.
Er is volgens deskundige Feron op dit moment nog geen sprake van lekkage in het riool, maar de kans op verstoppingen is aanwezig, om het riool ondeskundig is aangelegd.
3.8.
De totale kosten van herstel moeten volgens [eiser] , rekening houdend met een prijsstijging van 8% ten opzichte van de door de deskundige begrote kosten van herstel, worden begroot op € 61.040,30.
3.9.
[eiser] maakt verder aanspraak op de vergoeding van de kosten in verband met de voorlopige deskundigenberichten. De kosten van deskundige Kleijnen hebben € 1.548,80 bedragen en de kosten van deskundige Feron €1.621,39. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op de vergoeding van de kosten van de betekening van schikkingsvoorstellen, bedragende € 314,31, buitengerechtelijke incassokosten, tot een bedrag van € 1.342,89, en ten slotte op de kosten van de procedure tot het benoemen van de deskundigen, die door [eiser] worden begroot op € 2.366,--.
3.10.
Op grond van het vorenstaande vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de gebreken, genoemd onder randnummer 2 van de dagvaarding leiden tot non-conformiteit van de woning, althans dat [gedaagde] onjuiste mededelingen heeft gedaan, waardoor [eiser] in een onjuiste voorstelling van zaken verkeerde bij het aangaan van de koop, althans dat de gebreken leiden tot niet-nakoming van de koopovereenkomst die tussen [gedaagde] en [eiser] is gesloten, althans dat de rechtbank een verklaring voor recht geeft die rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
[gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 61.040,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 november 2018 tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf een dag die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
[gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.193,39 met betrekking tot de (buiten)gerechtelijke kosten, althans een bedrag dat de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
[gedaagde] veroordeelt in kosten van het geding, alsmede de kosten inzake het voorlopig verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, met inbegrip van de nakosten zoals genoemd in artikel 237 lid 4 Rv Pro, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat [gedaagde] in verzuim is deze kosten te voldoen.
4.De beoordeling
4.1.
Het eerste en meest verstrekkende verweer luidt dat de vordering van [eiser] is verjaard.
4.2.
[gedaagde] voert daartoe aan dat [eiser] op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW Pro binnen bekwame tijd nadat hij had ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde, [gedaagde] daarvan op de hoogte had moeten stellen. Die mededeling is volgens [gedaagde] gedaan bij e-mail van 21 november 2018, waarna [gedaagde] de in die e-mail geuite klachten bij e-mail van 4 december 2018 heeft afgewezen.
4.3.
Op grond van het bepaalde in lid 2 van voormeld artikel verjaren rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat sprake is van non-conformiteit, door verloop van twee jaren ná de overeenkomstig de lid 1 gedane kennisgeving. Nu de rechtsvordering door [eiser] pas is ingesteld door middel van de op 30 januari 2024 aan [gedaagde] betekende dagvaarding, moet volgens [gedaagde] worden geconcludeerd dat de vorderingen van [eiser] zijn verjaard.
4.4.
[eiser] heeft daartegen bij de mondelinge behandeling het volgende verweer gevoerd. Volgens hem is allereerst artikel 7:23 BW Pro niet van toepassing, omdat door hem geen expliciet beroep is gedaan op enige wettelijke bepaling, zodat niet zonder meer kan worden aangenomen dat artikel 7:23 BW Pro op de onderhavige kwestie van toepassing is.
4.5.
Dat verweer moet worden verworpen. Juist is dat in dagvaarding dat artikel niet expliciet is vermeld. Echter, [eiser] heeft in de dagvaarding expliciet een beroep gedaan op de non-conformiteit van de woning. In 2.1 van de dagvaarding stelt [eiser] immers expliciet dat hij primair schade vordert op grond van non-conformiteit. De rechtbank concludeert daaruit dat [eiser] impliciet een beroep doet op artikel 7:23 BW Pro, dat immers ziet op non-conformiteit.
4.6.
Subsidiair heeft [eiser] aangevoerd dat, indien dat artikel wél van toepassing zou zijn, hij de verjaring continue heeft gestuit. Volgens hem is de eerste verjaringstermijn, die is aangevangen na de levering in september 2017, op 20 december 2018 gestuit met het op de hoogte stellen van [gedaagde] van de gebreken door middel van de e-mail van die datum. Met de stuiting van 20 december 2018, is volgens [eiser] een nieuwe verjaringstermijn aangevangen, die op 20 december 2020 zou eindigen.
4.7.
Op 31 januari 2020 heeft [eiser] echter een verzoek ingediend tot het uitbrengen van een voorlopig deskundigenbericht. Met een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 18 september 2009 [4] stelt [eiser] dat het indienen van een verzoekschrift als hiervoor bedoeld onder omstandigheden wél kan worden aangemerkt als een schriftelijke mededeling, of te wel een stuitingshandeling in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW Pro. In verband met hetgeen de Hoge Raad in dat arrest als criterium heeft geformuleerd, stelt [eiser] dat uit randnummer 1 van het verzoekschrift tot het uitbrengen van een voorlopig deskundigenbericht volgt dat hij voornemens is een vordering in te stellen tegen [gedaagde] .
4.8.
Verder is volgens [eiser] van belang dat [gedaagde] zich bewust is van het feit dat een risico bestaat dat een juridische procedure zal volgen, hetgeen volgens [eiser] volgt uit de inhoud van de e-mail die [gedaagde] op 23 juni 2020 [5] zond aan [eiser] . Partijen hebben daarna nog onderhandeld over een oplossing. Ten slotte hebben de brieven van 5 december 2022 (bij deurwaardersexploot bezorgd op 13 december 2022), en van 7 maart 2023 (bij deurwaardersexploot bezorgd op 14 maart 2023) volgens [eiser] telkens stuitende werking gehad.
4.9.
[gedaagde] heeft daartegen tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het door [eiser] aangehaalde arrest niet van toepassing is, omdat niet artikel 3:317 (lid 1) BW van toepassing is, maar artikel 3:316 BW Pro.
4.10.
Zoals overwogen, zijn de vorderingen van [eiser] primair gebaseerd op de stelling dat de aan hem geleverde woning niet voldoet aan hetgeen hij daarvan mocht verwachten en dat derhalve de regeling van artikel 7:23 BW Pro van toepassing is.
4.11.
De in lid 2 van dat artikel bedoelde verjaringstermijn van twee jaar is in dit geval niet, zoals [eiser] stelt, aangevangen op het moment dat de woning is geleverd, omdat onvoldoende is gesteld of gebleken is dat [eiser] op dat moment van de omstreden gebreken aan de woning op de hoogte was, of had kunnen zijn. De in artikel 7:23 lid 2 BW Pro bedoelde verjaringstermijn is aangevangen op 21 november 2018, toen [eiser] [gedaagde] per e-mail op de hoogte heeft gesteld van de omstreden gebreken, nu niet is gesteld of gebleken dat op enig eerder moment dan 21 november 2018 [eiser] op de hoogte was, of had kunnen zijn van de omstreden gebreken.
4.12.
Artikel 3:317 BW Pro bepaalt in lid 1 dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. De verjaring van andere rechtsvorderingen worden gestuit door een schriftelijke aanmaning, indien deze binnen zes maanden wordt gevolgd door een stuitingshandeling als in lid 1 van voormeld artikel omschreven.
4.13.
Het betreft hier echter niet een rechtsvordering tot nakoming, maar een vordering tot schadevergoeding, zodat lid 1 van artikel 3:317 BW Pro niet van toepassing is, maar lid 2 van dat artikel wél. Uit het bepaalde in artikel 3:316 BW Pro en artikel 3:317 lid 2 BW Pro volgt dat de verjaring in dit geval in beginsel alleen maar het gevolg kan zijn van een daad van rechtsvervolging als bedoeld in artikel 3:316 BW Pro, of een schriftelijke aanmaning,
mitsbinnen zes maanden gevolgd door het instellen van een eis, alsmede door iedere andere daad van rechtsvervolging door de gerechtigde.
mitsbinnen zes maanden gevolgd door het instellen van een eis, alsmede door iedere andere daad van rechtsvervolging door de gerechtigde.
4.14.
Aangenomen dat het indienen van het verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht de op 20 december 2018 aangevangen verjaringstermijn heeft gestuit, en dus met ingang van die datum een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar is aangevangen, dan is die nieuwe verjaring in ieder geval niet op tijd (binnen twee jaar nadien) gestuit door het instellen van een eis, of het een andere daad van rechtsvervolging in de daartoe vereiste vorm (zie artikel 3:316 lid 1 BW Pro).
4.15.
De brieven van 5 december 2022 en 7 maart 2023, bedoeld in 4.8., hebben geen stuitende werking, omdat deze niet binnen zes maanden nadien zijn gevolgd door het instellen van een eis, of een andere daad van rechtsvervolging van de zijde van [eiser] . De dagvaarding dateert immers juist pas van 30 januari 2024.
4.16.
Conclusie is derhalve dat de vordering van [eiser] is verjaard, zodat de vordering van [eiser] al op die grond moet worden afgewezen en de overige verweren van [gedaagde] geen beoordeling behoeven.
4.17.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 87,00;
- salaris advocaat €
2.428,00(2,0 punten × tarief € 1.214,00);
2.428,00(2,0 punten × tarief € 1.214,00);
Totaal € 2.515,00.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.515,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas, rechter, en in het openbaar uitgesproken. [6]