Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: 22 / 2293
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2025 in de zaak tussen
[eiseres] hodn [handelsnaam] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. F.Y. Gans),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Simpelveld, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Crins).
Procesverloop
Bij besluit van 29 november 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 11 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft daarna nog nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2024.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst met het oog op het uitbrengen van een deskundigenverslag door de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB).
De StAB heeft op 6 november 2024 verslag uitgebracht. De rechtbank heeft het verslag doorgezonden aan partijen. De rechtbank heeft, nadat geen van de partijen had aangegeven prijs te stellen op een nadere zitting, het onderzoek ter zitting op 25 februari 2025 gesloten.
Overwegingen
Feiten en omstandigheden
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op een verzoek om schade die is veroorzaakt door het van kracht worden van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) blijft het oude recht van toepassing tot het besluit onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald (artikel 4.19, eerste lid en derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet). Dat is de Wro.
2. Eiseres exploiteert aan het [adres] te [woonplaats] een cafetaria. Zij heeft het betreffende bedrijfspand met aanhorigheden en grond (hierna: onroerende zaak) gekocht op 16 september 2003. Eiseres heeft op 21 december 2020 bij verweerder een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro.
De planschade is volgens de aanvraag een gevolg van het bestemmingsplan “Kernen gemeente Simpelveld” (hierna: bestemmingsplan), dat in werking is getreden op 10 juni 2015 (hierna: peildatum). Op grond van het bestemmingsplan is het vanaf de peildatum niet meer toegestaan om op het perceel [adres] (hierna: perceel) kleinschalige bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2 uit te oefenen. Ook is het vanaf de peildatum niet langer mogelijk om op het perceel een woning te realiseren, aangezien in het bestemmingsplan de woonfunctie van het perceel is vervallen. Eiseres stelt dat door deze planologische wijzigingen de waarde van de onroerende zaak is verminderd. Verder stelt eiseres in de aanvraag dat bij het naast de onroerende zaak gelegen mortuarium sprake is van parkeerproblematiek en zij daardoor indirecte planschade in de vorm van inkomensschade lijdt als gevolg van het bestemmingsplan.
Besluitvorming
3. Verweerder heeft de aanvraag voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). De SAOZ heeft in november 2021 aan verweerder een definitief advies uitgebracht. De SAOZ oordeelt in dat advies dat het verzoek om een tegemoetkoming in planschade moet worden afgewezen. Bij het advies is een taxatierapport gevoegd van [naam taxateur 1] , taxateur, opgemaakt op 27 september 2021.
4. Bij het primaire besluit heeft verweerder zich, gelet op het advies van de SAOZ, op het standpunt gesteld dat eventuele schade als gevolg van het verdwijnen van de mogelijkheid om op het perceel kleinschalige bedrijven van milieucategorie 1 en 2 te realiseren voor rekening van eiseres moet blijven omdat daarbij sprake is van tijdelijk verkregen voordeel. De mogelijkheid om bedrijven van deze milieucategorieën te realiseren is namelijk pas ontstaan in 2010, met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Kern Simpelveld. Wat betreft het vervallen van de mogelijkheid om op het perceel een woning te realiseren stelt verweerder zich, gelet op het SAOZ-advies, op het standpunt dat dit voor eiseres geen planologisch nadeel oplevert omdat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan de mogelijkheid van het realiseren van een horecapand en niet aan de mogelijkheid om (tevens) een woning te realiseren. Wat betreft de door eiseres gestelde inkomensschade als gevolg van het mortuarium stelt verweerder zich, in navolging van het SAOZ-advies, op het standpunt dat geen sprake is van een planologische wijziging, zodat er geen sprake kan zijn van planschade.
5. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Ze heeft haar bezwaar op 30 mei 2022 mondeling toegelicht aan de intergemeentelijke bezwaarschriftencommissie (hierna: de commissie). De bezwaargronden zijn aangevuld met een taxatierapport en schriftelijke reactie van [naam taxateur 2] , taxateur, van 28 februari 2022 respectievelijk
3 mei 2022. De commissie heeft verweerder op 30 mei 2022 geadviseerd over de op het bezwaar te nemen beslissing. Het advies luidt het primaire besluit in stand te laten.
6. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, conform het advies van de bezwaarcommissie, het primaire besluit gehandhaafd.
Standpunten van partijen
7. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat bij de planologische wijziging per 15 juni 2015 ten aanzien van de mogelijkheid om op het perceel bedrijven van milieucategorie 1 en 2 te realiseren geen sprake is van het vervallen van een tijdelijk verkregen voordeel. Onder het oude planologische regime en ten tijde van de aankoop van het perceel waren de planologische mogelijkheden ruimer, dus is er sprake van planologisch nadeel. Er was ten tijde van de aankoop geen sprake van een voorzienbaar tijdelijk genoten voordeel.
7.1.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het voordeel ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak niet bestond en dus destijds niet in de koopprijs is verdisconteerd. Daarom dient eventuele schade door het vervallen van dat voordeel voor rekening van eiseres te blijven. Verweerder verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 20 april 2022. [1]
7.2.
De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat ten aanzien van de planologische wijziging per 10 juni 2015 wat betreft het realiseren van bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 eventueel daardoor opgetreden schade voor rekening van eiseres moet blijven. De Afdeling overwoog in de in noot 1 vermelde uitspraak dat een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade oplevert. De Afdeling licht dit toe door te overwegen dat als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, de aanvrager een compensatie zou ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval anders te oordelen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres heeft aangevoerd dat het perceel onder het oude planologisch regime zijn hoogste waarde ontleende aan de mogelijkheid om daar een woning te realiseren. Als het pand zou worden verbouwd tot een woning zou de marktwaarde van de betreffende zaak minus de verbouwingskosten op een bedrag van € 176.000,- uitkomen terwijl de waarde na planologische wijziging (van het bestaande horecapand) € 145.000,- is. Eiseres heeft dit onderbouwd met een taxatierapport van [naam taxateur 3] van 27 maart 2024. Volgens eiseres heeft het vervallen van de woonfunctie daarom geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak van € 31.000,-. Verweerder heeft dit miskend.
8.1.
Verweerder verwijst naar het taxatierapport van de door de SAOZ ingeschakelde taxateur [naam taxateur 1] . Daarin is berekend dat verbouwing onder het oude regime van het horecapand tot woning niet tot een hogere waarde leidt dan de waarde van het horecapand na de planologische wijziging. Verbouwing tot woning zou, gelet op de daarvoor te maken kosten en de relatief slechte locatie van het perceel als woonperceel, niet rendabel zijn. Verweerder stelt zich daarom op het standpunt dat door het vervallen van de woonfunctie de onroerende zaak niet in haar hoogste waarde is aangetast. De waarde was onder het oude regime € 220.000,- en bleef onder het nieuwe regime € 220.000,-.
8.2.
De rechtbank heeft de StAB verzocht in het licht van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de taxatierapporten die zij hebben overgelegd te beoordelen of door het vervallen van de mogelijkheid om op het perceel een woning te realiseren voor eiseres planologisch nadeel is opgetreden en, zo ja, op welk bedrag dit nadeel moet worden begroot.
Op 6 november 2024 heeft [naam StAB-adviseur] , werkzaam bij de StAB (hierna: StAB-adviseur) een conceptverslag uitgebracht. Dit conceptverslag is aan partijen toegezonden. Partijen hebben op het conceptverslag gereageerd.
De StAB-adviseur heeft op 13 december 2024 aan de rechtbank het (definitief) verslag uitgebracht. Daaruit blijkt dat de StAB-adviseur van oordeel is dat de taxatierapporten van de taxateurs [naam taxateur 1] , [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] gebreken vertonen. De StAB-adviseur heeft daarom [naam BV] ingeschakeld om een nader taxatierapport op te stellen. Op 6 november 2024 hebben [naam taxateur 4] en [naam taxateur 5] , taxateurs, aan de StAB een taxatierapport uitgebracht. Voornoemde taxateurs zijn van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum onder het oude regime € 173.000,- was en per de peildatum onder het nieuwe regime, als gevolg van het vervallen van de woonfunctie van het perceel, € 145.000,-. De waarde onder het oude regime betreft de residuele waarde, uitgaande van een verbouwing van het horecapand tot woning, met een marktwaarde na verbouwing van € 345.500,- en een bedrag aan verbouwingskosten van € 141.350,-. De StAB-adviseur komt in het verslag tot de conclusie dat, gelet op het taxatierapport van 6 november 2024, door het vervallen van de woonfunctie de waarde van de onroerende zaak per 10 juni 2015 is verminderd met een bedrag van € 28.000,-.
8.3.
Partijen hebben de conclusie in het (definitief) verslag van de StAB dat de waarde van de onroerende zaak door het vervallen van de woonfunctie is verminderd met € 28.000,- niet weersproken. De rechtbank ziet geen reden om die conclusie niet te volgen. Dat betekent dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het vervallen van de woonfunctie niet tot een waardevermindering van de onroerende zaak heeft geleid. De beroepsgrond dat het vervallen van de woonfunctie tot een waardevermindering van de onroerende zaak heeft geleid slaagt.
9. Eiseres heeft aangevoerd dat ten aanzien van het mortuarium dat zich naast de onroerende zaak bevindt planologische wijzigingen hebben plaatsgevonden die tot een toename van de verkeers-/parkeerdruk bij de onroerende zaak hebben geleid en daardoor tot inkomensderving voor eiseres.
9.1.
Verweerder stelt dat er ten aanzien van het mortuarium geen planologische wijzigingen hebben plaatsgevonden en dat daarom ten aanzien van de parkeer- en verkeersdruk die het gebruik van het mortuarium met zich brengt geen sprake kan zijn van planschade.
9.2.
De rechtbank is niet gebleken van een wijziging in bouw- of gebruiksmogelijkheden in het bestemmingsplan die van invloed zou kunnen zijn op de parkeer-/verkeersdruk als gevolg van het mortuarium. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Het beroep is, nu verweerder heeft miskend dat het vervallen van de woonfunctie een waarde verminderend effect op de onroerende zaak had, gegrond. Het bestreden besluit kan daarom niet in stand blijven. De rechtbank volstaat met een vernietiging, omdat verweerder in het bestreden besluit (en het primaire besluit) is uitgegaan van geen planologisch nadeel. Het is aan verweerder om, met inachtneming van deze uitspraak, een nieuwe beslissing op het bezwaar van eiseres te nemen / te besluiten op haar planschadeverzoek ter vaststelling van de (precieze) hoogte van de tegemoetkoming in planschade. Die is niet (alleen) gebaseerd op de waardevermindering / het planologisch nadeel.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 184,- vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.267,50,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze van eiseres op het conceptverslag van de StAB-adviseur, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank is niet gebleken van andere door eiseres in beroep gemaakte proceskosten.
13. Eiseres heeft voorts verzocht om vergoeding van leges- en deskundigenkosten.
De rechtbank merkt in dit verband het volgende op.
13.1.
De legeskosten worden door verweerder vergoed als op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist (artikel 6.4, vierde lid, van de Wro). Daarvan is nu nog - zie onder 10 - geen sprake.
13.2.
Eiseres heeft in beroep een rapport van [naam taxateur 3] van 27 maart 2024 overgelegd en een reactie (e-mail) van [naam taxateur 3] van 3 december 2024 als onderdeel van de zienswijze op het conceptverslag van de StAB. Er zijn evenwel geen declaraties / bedragen van de betreffende deskundigenkosten aan de rechtbank overgelegd. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding voor vergoeding van deze deskundigenkosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming
van deze uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 2.267,50;
- bepaalt dat verweerder het door eiseres voor haar beroep betaalde griffierecht van € 184,- aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
rechter
De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op: 26 maart 2025
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.