Uitspraak
202003079/1/A2.
Datum uitspraak: 20 april 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Montfoort,
tegen de uitspraak van de rechtbank MiddenNederland van 14 april 2020 in zaak nr. 19/3508 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Montfoort.
Procesverloop
Bij besluit van 22 november 2018 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 29 juli 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 april 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
Het college heeft eveneens een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 november 2021, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.H.D. Elings, advocaat te Tilburg, vergezeld door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. M. de Jong, vergezeld door mr. J.H.J. van Erk, zijn verschenen.
Op 9 december 2021 heeft de Afdeling het onderzoek heropend en partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven.
Het college heeft een reactie ingediend.
[appellant] heeft eveneens een reactie ingediend.
Met toestemming van partijen is afgezien van een nadere zitting. Vervolgens is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Montfoort en het naast de woning gelegen terrein en de bijbehorende vletsloot. Hij heeft bij brief van 20 december 2017 een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 11 maart 2013 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 2012 (hierna: het bestemmingsplan 2012). Aan deze aanvraag is ten grondslag gelegd dat, voor zover hier van belang, het onder het nieuwe planologische regime niet meer is toegestaan om een deel van de vletsloot als ligplaats voor woonschepen te gebruiken en dit tot een waardevermindering van de onroerende zaken heeft geleid.
standpunt van het college
2. Het college heeft aan het besluit van 22 november 2018 een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) ten grondslag gelegd.
In het advies is een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de percelen van [appellant] onder het regime van het bestemmingsplan 2012 en het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime van het bij raadsbesluit van 16 oktober 2000 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 2000 (hierna: het bestemmingsplan 2000) en de bij raadsbesluit van 20 april 2009 vastgestelde eerste herziening van dat bestemmingsplan (hierna: het bestemmingsplan 2009). Daaruit is de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellant] niet heeft geleid tot een verslechtering. De ligplaats voor woonschepen (met een oppervlakte van circa 5 bij 20 m) is in het bestemmingsplan 2012 - op verzoek van [appellant] - vervallen in ruil voor een bouwkavel voor een woning verder noordelijk. De wijziging is voor [appellant] niet nadelig, veeleer zelfs voordelig, en heeft bovendien op zijn verzoek dan wel met zijn instemming plaatsgevonden, zodat de wijziging ook actief is verzocht en aanvaard. Daardoor wordt niet toegekomen aan de taxatie van de onroerende zaak, aldus de SAOZ.
oordeel van de rechtbank
3. In de aangevallen uitspraak is, voor zover hier van belang, het volgende overwogen.
De plankaart van het bestemmingsplan 2000 toont een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats (WL). De plankaart bij het bestemmingsplan 2009 toont naast dat (witgekleurde) vlak twee vlakken met dezelfde bestemming: een zeer klein vlak aan de noordoostzijde en een blauwgekleurd vlak aansluitend aan de zuidzijde.
Tijdens de zitting heeft het college toegelicht dat het op de plankaart van het bestemmingsplan 2000 ingetekende bestemmingsvlak bedoeld was voor een ligplaats met nr. 116. Uit luchtfoto’s uit 2009 en 2010 is gebleken dat er een woonark lag met een schuurtje aan de noordelijke kant. Het schuurtje stond gedeeltelijk in de sloot met een aanhechting op het land (drijvend schuurtje). Het schuurtje was echter niet ingetekend op de plankaart van het bestemmingsplan 2000. Om recht te doen aan de bestaande situatie en om handhaving te voorkomen, is besloten om het schuurtje naast het oorspronkelijke bestemmingsvlak WL in te tekenen op de plankaart van het bestemmingsplan 2009. Dat is de aanduiding WL aan de noordoostzijde van het witte vlak. Verder is gebleken dat de aanwezige woonark zuidelijker lag. Daarom is de ligplaats op de plankaart van het bestemmingsplan 2009 verlengd op basis van de bestaande situatie. Dat is aangeduid met het blauwe vlak aansluitend aan de zuidzijde van het witte vlak. Daarmee komt de plankaart van het bestemmingsplan 2009 volledig overeen met de werkelijke situatie.
Verder heeft het college toegelicht dat het samenstel van het witte en het blauwe vlak een totale lengte van ongeveer 26 m en een breedte van ongeveer 5 m heeft. Tijdens de zitting heeft de rechtbank in het bijzijn van partijen deze lengte nagemeten aan de hand van de door het college meegebrachte vergrote plankaart (schaal 1:1000). Daaruit blijkt dat de totale ligplaats 26 m (het blauwe vlak 8 mm en het witte vlak ongeveer 18 mm) bedraagt. [appellant] heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij het eens is met de totale lengte van 26 m, maar dat het mogelijk was om binnen deze lengte meerdere ligplaatsen te creëren voor woonschepen met een kleinere lengte, waarbij hij - anders dan het college - uitgaat van een breedte van 6 m.
Tijdens de zitting heeft het college toegelicht dat dit, in theorie, weliswaar tot de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 2009 behoort, maar dat een uitruil heeft plaatsgevonden van het gehele bestemmingsvlak WL voor een bouwkavel met een woonbestemming, zoals door [appellant] gewenst. Het gaat om een totale oppervlakte van 1.067 m² (600 m² voor een woning met nr. 116 en de rest met een tuinbestemming) en een toevoeging van 190 m² aan het bestaande bouwvlak nr. 114. Het college heeft onweersproken gesteld dat [appellant] eigenaar is van het perceel waarop de woning met nr. 116 is gebouwd. De rechtbank gaat hier dan ook van uit. Gelet op deze uitruil van het gehele bestaande bestemmingsvlak, kan de rechtbank [appellant] niet volgen in diens standpunt dat hij nog recht heeft op 8 m in te ruilen ligplaats (het blauwe vlak), aangeduid als ligplaats nr. 118. Het blauwe vlak maakt immers deel uit van het gehele bestemmingsvlak en dus van de uitruil. [appellant] heeft zijn standpunt ook niet verder onderbouwd. Dit betekent dat de breedte van het bestemmingsvlak, 5 of 6 m, niet relevant is.
Het college is uitgegaan van de juiste planologische vergelijking en heeft daaruit terecht de conclusie getrokken dat door de uitruil van het gehele bestemmingsvlak voor een woning met nr. 116 geen sprake is van een planologische verslechtering. Het college heeft zich daarvoor mogen baseren op het advies van SAOZ. Het advies is helder en de conclusies zijn te volgen. [appellant] heeft geen aanknopingspunten aangevoerd voor twijfel over de juistheid ervan. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat het college de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen.
hoger beroep
4. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat het college zich op het advies van de SAOZ heeft mogen baseren. Hij voert onder verwijzing naar een rapport van LandRaad Advies, Taxatie en bemiddeling voor het landelijk gebied (hierna: LandRaad) van 26 oktober 2021 en een brief van Kooijman Makelaardij en Vastgoeddiensten BV (hierna: Kooijman) van 28 oktober 2021 onder meer het volgende aan.
In het advies van de SAOZ is ten onrechte niet door middel van een taxatie inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van het gestelde planologische voordeel van een bouwkavel van 600 m² voor een woning aan de [locatie 2] zich verhoudt tot de waarde van het planologische nadeel van het verlies van de mogelijkheid om een deel van de vletsloot als ligplaats voor woonschepen te gebruiken. Het blijft bij de subjectieve overtuiging van de SAOZ dat er per saldo geen planologische verslechtering is. Dit terwijl ligplaatsen voor woonschepen in de gemeente Montfoort schaars zijn. In zoverre valt niet uit te sluiten dat de waarde van de mogelijkheid om een deel van de vletsloot als ligplaats voor woonschepen te gebruiken wel degelijk hoger is dan de waarde van de bouwkavel voor een woning. De ongefundeerde stelling van de SAOZ is op dit punt onvolledig. Uit de jurisprudentie volgt dat het uitsluitend is toegestaan om zonder taxatie het standpunt in te nemen dat de voordelen van een planologische maatregel opwegen tegen de nadelen ervan, indien ook zonder taxatie voldoende inzichtelijk en duidelijk is dat er per saldo geen planologische verslechtering is. Aan die voorwaarde is in dit geval niet voldaan. De rechtbank heeft miskend dat er, gelet op het voorgaande, concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies van de SAOZ zijn.
Volgens LandRaad was het in de oude planologische situatie mogelijk om vijf woonschepen in het bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats te plaatsen en vertegenwoordigde deze mogelijkheid de hoogste waarde van dit deel van de vletsloot. Binnen het bestemmingsvlak hadden vijf kleine woonschepen met een afmeting van 4,40 bij 5,50 m kunnen liggen. De woonschepen hadden dan 1,00 m uit elkaar gelegen. Verder is het niet zo dat, zoals de SAOZ heeft gesteld, de gekozen invulling zou leiden tot onverkoopbare objecten. Volgens de SAOZ is er, kort gezegd, geen markt voor zeer kleine en opgepropte woonschepen met weinig lichtinval, zodat de mogelijkheid om vijf woonschepen in het bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats te plaatsen geen meerwaarde had. Dit is onjuist. [appellant] heeft de gekozen invulling voorgelegd aan Kooijman met de vraag of de vijf woonschepen, zoals door LandRaad beschreven, op de peildatum verkoopbaar zouden zijn geweest. Bij brief van 28 oktober 2021 heeft Kooijman als lokale makelaar te kennen gegeven dat op de peildatum de verkoop van objecten in de lagere prijsklasse het beste liep. De vijf ligplaatsen behoren tot deze prijsklasse. Mede gelet op het feit dat ze ideaal zijn voor starters, de vrije, groene en rustige ligging en de afstand tot Montfoort en Utrecht, verwacht Kooijman dat hij deze objecten succesvol had kunnen verkopen op de peildatum. Ook deze ongefundeerde stelling van de SAOZ gaat dus onderuit, aldus [appellant].
4.1. Onder het planologische regime van het bestemmingsplan 2000 had [appellant] een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats (WL) met een lengte van 18 m. Dit bestemmingsvlak is in het bestemmingsplan 2009 met 8 m (blauwe vak) verlengd tot 26 m. In de planologische vergelijking met het bestemmingsplan 2012 is uitgangspunt dat [appellant] in de oude situatie, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2012, een bestemmingsvlak met een lengte van 26 m had. In deze vergelijking wordt dus geen rekening gehouden met het voordeel dat [appellant] onder het bestemmingsplan 2009 heeft gekregen. Dat wil niet zeggen dat dit voordeel niet van belang is voor de beslissing op de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Op de zitting van 30 november 2021 heeft de Afdeling dit aan de orde gesteld. Bij deze gelegenheid heeft het college zich, onder verwijzing naar een uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:4086), op het standpunt gesteld dat de verlenging van de ligplaats een tijdelijk voordeel is en dat het verlies van dit voordeel voor rekening van [appellant] behoort te blijven.
heropening van het onderzoek
4.2. Na de behandeling van de zaak op de zitting heeft de Afdeling aanleiding gezien om het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht te heropenen. In haar brief van 9 december 2021 heeft zij vermeld dat uit haar rechtspraak (onder meer de uitspraken van 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856, en 3 maart 2021, ECLI:NL:RVS:2021:436) valt af te leiden dat schade als gevolg van een planologische verslechtering wegens een verlies van een tijdelijk voordeel redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager van een tegemoetkoming behoort te blijven. Vervolgens heeft zij aan het college de vraag gesteld of deze rechtspraak in dit geval van toepassing en zo ja, of dit betekent dat voor het college slechts aanleiding kan bestaan voor het toekennen van een tegemoetkoming in de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van het verlies van een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 18 m.
antwoord van het college
4.3. Bij brief van 5 januari 2022 heeft het college antwoord gegeven op de door de Afdeling gestelde vragen. In deze brief is onder meer het volgende vermeld.
Naar aanleiding van de vragen van de Afdeling heeft het college nader advies gevraagd aan SAOZ. Volgens het advies van de SAOZ van 14 december 2021 is de door de Afdeling bedoelde rechtspraak ook in het geval van [appellant] van toepassing. [appellant] heeft door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2009, waarbij het bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats is verruimd van 18 m naar 26 m, een tijdelijk voordeel gekregen, dat met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2012 weer verloren is gegaan. Voor zover sprake zou zijn van nadeel dat tot schade heeft geleid, zou dat zich dus beperken tot het verlies van een bestemming voor een woonschepenligplaats met een lengte van 18 m. Waar het verlies van die bestemming met een lengte van 26 m, gelet op de daar tegenoverstaande toekenning van een bouwkavel voor een reguliere woning, per saldo al op voorhand niet wordt geacht tot schade te hebben geleid, wordt die conclusie alleen maar versterkt bij een 8 m kortere lengte van de ligplaats. De theoretische invulling in de contra-expertise van de door [appellant] in hoger beroep ingeschakelde deskundige (vijf woonschepen van 4,40 m breed met daartussen steeds 1 m tussenruimte) is bij een bestemmingsvlak met een lengte van 18 m niet langer vol te houden. De potentiële opbrengst zal met bijvoorbeeld drie schepen die dan nog wel iets breder kunnen worden dan 4,40 m, ook uitgaande van de niet realistische uitgangspunten in de contra-expertise wat betreft verkoopbaarheid en prijsstelling per peildatum, niet kunnen leiden tot een hogere waarde dan de waarde van de nieuwe woonkavel, aldus de SAOZ.
Het college heeft geen reden om aan het advies van SAOZ te twijfelen en neemt dat advies over. Vaststaat dat [appellant] een voordeel heeft genoten dat nadien weer verloren is gegaan. Het nadeel door het wegvallen van tijdelijk voordeel behoort, volgens de rechtspraak van de Afdeling, redelijkerwijs voor rekening van [appellant] te blijven, aldus het college.
reactie [appellant]
4.4. Bij brief van 2 februari 2022 heeft [appellant] een reactie gegeven op de antwoorden van het college op de door de Afdeling gestelde vragen. In deze brief is onder meer het volgende vermeld.
De zaak van [appellant] verschilt wezenlijk van de gevallen die tot de uitspraken van de Afdeling hebben geleid. Met het bestemmingsplan 2009 is uitdrukkelijk beoogd om een bestaande situatie op de percelen van [appellant] te legaliseren. Verder is daarna ook daadwerkelijk gebruik gemaakt van de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 2009.
Met het bestemmingsplan 2000 is beoogd om de feitelijke situatie vast te leggen. Sinds 1964 was de ligplaats aanwezig met een woonboot, terras en schuurtje op palen boven het water. De ligplaats heeft altijd een feitelijke lengte van 26 m gehad. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan 2000 is echter een fout gemaakt, omdat niet de feitelijke situatie, maar een kleinere ligplaats als zodanig is bestemd. Deze fout is in het bestemmingsplan 2009 gecorrigeerd. Overigens wordt dit door het college ook niet betwist. Bij de rechtbank heeft het college immers te kennen gegeven dat het drijvend schuurtje niet was ingetekend op de plankaart bij het bestemmingsplan 2000 en dat de woonark feitelijk deels buiten de ligplaats lag. Om recht te doen aan de bestaande situatie en om handhaving te voorkomen, is besloten om de bestaande feitelijke situatie op te nemen in het bestemmingsplan 2009.
In het geval van [appellant] gaat het, anders dan in de rechtspraak van de Afdeling, om bestaande en benutte planologische mogelijkheden, waar [appellant] uitdrukkelijk om heeft gevraagd in een handhavingsprocedure en een zienswijze naar aanleiding van het ontwerp van het bestemmingsplan 2009. Daarom is de rechtspraak van de Afdeling in dit geval niet van toepassing. Het kan niet zo zijn dat het verankeren van een bestaande situatie, die door een fout van de gemeenteraad niet in het bestemmingsplan 2000 als zodanig is bestemd, wordt aangemerkt als tijdelijk voordeel. Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt dit ook niet. Uit de rechtspraak volgt eerder het tegendeel, omdat het altijd gaat om onbenutte planologische mogelijkheden, die niet expliciet door de betrokkene zijn gevraagd.
Indien de Afdeling, ondanks het voorgaande, het standpunt van het college zou volgen, dan heeft dat tot gevolg dat het planologische voordeel het planologische nadeel van [appellant] zal overstijgen, aldus [appellant].
oordeel van de Afdeling
4.5. Bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade heeft als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd. Zie de uitspraak van de Afdeling van 23 februari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:570).
4.6. Het betoog van [appellant] geeft geen aanleiding voor het maken van een uitzondering op de regel dat schade die voortvloeit uit het wegvallen van tijdelijk voordeel redelijkerwijs voor rekening behoort te blijven van degene die schade lijft. Indien, zoals [appellant] bij brief van 2 februari 2022 heeft gesteld, in het bestemmingsplan 2000 een fout is gemaakt, waardoor in dat bestemmingsplan een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 18 m is vastgelegd, neemt dit niet weg dat niet in geschil is dat de percelen ten tijde van de aankoop door [appellant] niet een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 26 m hadden. Van een redelijk denkend en handelend koper wordt verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden van de percelen betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de percelen.
4.7. In het geval van [appellant] betekent dit dat het college zich niet ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat slechts aanleiding kan bestaan voor het toekennen van een tegemoetkoming in schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van het verlies van een bestemmingsvlak voor een woonschepenligplaats met een lengte van 18 m. Niet in geschil is dat de waarde van dit verlies niet opweegt tegen de waarde van de toekenning van een bouwkavel voor een reguliere woning. Dit betekent dat het college de aanvraag om een tegemoetkoming alleen al hierom terecht heeft afgewezen.
4.8. Het betoog in hoger beroep kan, gelet op het voorgaande, niet leiden tot het door [appellant] beoogde doel. Dat betekent dat bespreking van dat betoog achterwege kan blijven.
slotsom
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
proceskosten
6. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. E.J. Daalder en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Borman
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 20 April 2022
452