Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11307630 \ CV EXPL 24-4688
Vonnis van 2 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.A. Leukel, ARAG SE,
tegen
[gedaagde] , H.O.D.N. [handelsnaam],
wonende en zaak doende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. T.J. Verdonk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 7 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de spreekaantekeningen van [eiser]
- de spreekaantekeningen van [eiser]
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 20 september 2022 heeft [eiser] de woning gekocht aan de [adres] in [woonplaats 1] (hierna: de woning).
2.2.
Op 30 september 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] de opdracht verstrekt tot het doen van een bouwtechnische keuring van de woning (hierna: de keuring). [gedaagde] is een bouwkundige en verstrekt binnen het bestek van zijn eenmanszaak bouwkundige adviezen. De keuring van de woning van [eiser] heeft op 30 september 2022 plaatsgevonden.
2.3.
Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Bouwtechnische dienstverlening door zelfstandig bouwkundigen aangesloten bij Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin staat - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“Artikel 1 - Begrippen en definities
In deze Algemene Voorwaarden wordt verstaan onder:
(…)
- Bouwkundige Keuring c.q. Bouwkundig Advies: het visueel beoordelen en vastleggen van de bouwtechnische staat van c.q. het geven van een bouwkundig advies met betrekking tot:
- (…)
- een bestaande individuele woning
- (…)
in een rapport op basis van de op dat moment geldende normen en maatstaven van kennis en kunde tegen de daarvoor geldende tarieven en voorwaarden.
Artikel 2 - Aard en omvang bouwtechnische dienstverlening en uitsluitingen
2.1
Ten aanzien van de aard en omvang van de Bouwtechnische Keuring c.q. het Bouwkundig advies geldt het volgende:
Een Bouwtechnische Keuring c.q. het Bouwkundig Advies houdt in dat een algemene bouwkundige inspectie wordt uitgevoerd van de staat waarin (het gedeelte van) de woning zich op dat moment bevindt (geen gespecialiseerd en gedetailleerd bouwkundig onderzoek). Er is geen sprake van een garantie op de afwezigheid van gebreken.
Een Bouwtechnische Keuring c.q. het Bouwkundig Advies houdt in dat een algemene bouwkundige inspectie wordt uitgevoerd van de staat waarin (het gedeelte van) de woning zich op dat moment bevindt (geen gespecialiseerd en gedetailleerd bouwkundig onderzoek). Er is geen sprake van een garantie op de afwezigheid van gebreken.
Een Bouwtechnische Keuring c.q. een Bouwkundig Advies vormt een momentopname en heeft dus alleen betrekking op de staat van de woning op dat moment.
Een Bouwtechnische Keuring c.q. een Bouwkundig Advies vormt een momentopname en heeft dus alleen betrekking op de staat van de woning op dat moment.
(…)
Controle van dak(bedekking) en kruipruimte geschiedt op reguliere wijze (visueel onderzoek zonder gebruik van technische hulpmiddelen);
Controle van dak(bedekking) en kruipruimte geschiedt op reguliere wijze (visueel onderzoek zonder gebruik van technische hulpmiddelen);
ARBO-wetgeving (o.a. veilig werken op hoogte) kan op de Bouwkundige Keuring c.q. het Bouwkundig Advies van invloed zijn.
ARBO-wetgeving (o.a. veilig werken op hoogte) kan op de Bouwkundige Keuring c.q. het Bouwkundig Advies van invloed zijn.
(…)
Artikel 7 - Klachten
(…)
7.2
Opdrachtgever is gehouden eventuele klachten met betrekking tot de door Opdrachtnemer verrichte werkzaamheden en/of het factuurbedrag schriftelijk kenbaar te maken binnen dertig dagen na dagtekening van het rapport of na verzenddatum van hetgeen naar aanleiding waarvan hij overigens wenst te klagen, dan wel onverwijld nadat hij hetgeen waarover hij wenst te klagen, heeft ontdekt. In het laatste geval dient Opdrachtgever aan te tonen, dat hij hetgeen waarover hij wenst te klagen, redelijkerwijs niet eerder heeft kunnen ontdekken.
(…)
Artikel 9 - Vervaltermijn
Onverminderd het bepaalde in artikel 8 is Pro Opdrachtgever gehouden, indien hij van oordeel is of blijft dat Opdrachtnemer de opdracht niet tijdig, niet volledig of niet behoorlijk heeft uitgevoerd, zulks - tenzij dit reeds op grond van het bepaalde in artikel 7 is Pro gebeurd - onverwijld schriftelijk aan Opdrachtnemer kenbaar te maken en de daarop gebaseerde aanspraken binnen één jaar na dagtekening van de hiervoor bedoelde kennisgeving, dan wel binnen één jaar, nadat die kennisgeving had behoren te worden gedaan, in rechte geldend te maken, bij gebreke waarvan al zijn rechten en aanspraken te dier zake vervallen voor het verstrijken van de hiervoor bedoelde termijn.
(…)”
2.4.
Op 30 september 2022 is het keuringsrapport aan [eiser] verzonden. In dit rapport staat - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…)
Keuring
De keuring vormt een momentopname. Dit betekent dat bijvoorbeeld de weersgesteldheid van invloed kan zijn. Zo kunnen lekkages na een droge periode niet of minder gemakkelijk worden opgespoord.
De bouwkundige voert een visuele inspectie uit. Niet alle onderdelen van een woning zijn altijd (geheel) zichtbaar voor de bouwkundige. Voor delen die aan het zicht zijn onttrokken, zoals fundering, riolering en leidingen, geeft hij daarom een afgeleid oordeel. (…)
Kostenramingen
(…) De bouwkundige noteert kosten bij onderdelen die aan onderhoud, herstel of vervanging toe zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in directe kosten, kosten op termijn en kosten woningverbetering.
Bij directe kosten moet herstel op korte termijn plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen of heeft betrekking op veiligheid.
(…)
Waardenormen en afkortingen
Conditie
(…)
3
Redelijke conditie
Plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen
(…)
GC
Geen conditie
Niet mogelijk om een conditie vast te stellen
(…)
Afkortingen
NTC: niet te controleren
Het is voor de bouwkundige niet mogelijk om een bepaald onderdeel te controleren. Het onderdeel is bijvoorbeeld onbereikbaar (kruipruimte) of het onderdeel is weggewerkt en kan niet zonder sloopwerk worden beoordeeld. In feite moet dit onderdeel dus nog (nader) worden geïnspecteerd. Het nader onderzoek kan uitwijzen dat het onderdeel in orde is, maar het kan ook uitwijzen dat ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn.
(…)
Bouwdeel: 1e Verdieping
Onderdeel
Con-ditie
Bevindingen
Maatregelen
Kosten direct
Kosten op termijn
Kosten Woning-verbetering
(…)
Dakterras
NTC
GC
Deels visueel niet waarneembaar
Vervuiling van de muurafdekkers borstwering
Mos- en/of plantengroei.
Opmerking:
Vanwege draintegels op het dakterras is de dakbedekking (deels) niet te controleren.
Verwijderen mos- en algengroei.
Uitvoeren van een onderhouds-beurt dakbedekking dakterras.
€ 125,-
PM
(…)
(…)
Bouwonderdeel: Daken en gevels
Onderdeel
Con-ditie
Bevindingen
Maatregelen
Kosten direct
Kosten op termijn
Kosten Woning-verbetering
(…)
Dak pannen
3
Mos- en/of algengroei.
Reinigen dakpannen.
€ 500,-
Goten
NTC
GC
Deels niet bereikbaar
Vervuiling.
Opmerking:
Wij adviseren de dakgoten minstens één keer per jaar te reinigen.
Reinigen goot.
€ 100,-
(…)
Bouwonderdeel: Garage en terrein
Onderdeel
Con-ditie
Bevindingen
Maatregelen
Kosten direct
Kosten op termijn
Kosten Woning-verbetering
(…)
Dak pannen
NTC
GC
Deels niet bereikbaar / waarneembaar
Mos- en/of algengroei.
Reinigen dakpannen.
€ 300,-
Goten
NTC
GC
Deels niet bereikbaar / waarneembaar
Onvoldoende afschot.
Richten gootbeugels en of goot.
€ 400,-
Dakgoot-betimmering
NTC
GC
Deels niet bereikbaar / waarneembaar
Opmerking:
Uitgevoerd in onderhoudsarm materiaal.
(…)
(…)”
2.5.
Op 1 december 2022 heeft de levering van de woning aan [eiser] plaatsgevonden.
2.6.
Op 31 augustus 2023 heeft [eiser] een klacht ingediend bij Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (hierna: Eigen Huis), de organisatie waar [gedaagde] bij is aangesloten. In deze brief geeft [eiser] aan dat hij een constructiefout heeft ontdekt aan het dakterras en de balkondeuren omdat de vloer van het dakterras hoger ligt dan de dorpel van de balkondeuren waardoor water naar binnen kan lopen. Deze fout had voor [gedaagde] zichtbaar moeten zijn.
2.7.
Op 6 oktober 2023 heeft [eiser] bij Eigen Huis gebreken gemeld aan de dakvorsten en de dakgoten. Hij stelt daarbij dat deze fouten door [gedaagde] gezien hadden moeten worden.
2.8.
Na een onderzoek door de bouwkundig specialist van Eigen Huis op 14 november 2023 wijst Eigen Huis aansprakelijkheid af op 22 december 2023.
2.9.
Op verzoek van [eiser] vindt er op 3 april 2024 een deskundigenonderzoek plaats door [naam deskundige] (hierna: [naam deskundige] ) waarbij de verkoper van de woning (de heer [naam verkoper] ) aanwezig was. [gedaagde] was voor dit onderzoek niet uitgenodigd en was hierbij ook niet aanwezig.
2.10.
Op 2 augustus 2024 heeft [eiser] Eigen Huis en [gedaagde] een afschrift verzonden van het deskundigenrapport van [naam deskundige] van 2 augustus 2024. [eiser] handhaaft daarin de aansprakelijkheid van [gedaagde] omdat hij de gebreken aan het dakterras, de dakvorsten en de dakgoten tijdens de keuring had moeten opmerken.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermindering van eis - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.000,00, vermeerderd met rente vanaf datum dagvaarding en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] te kort is geschoten in de uitvoering van de keuring van de woning doordat hij de gebreken aan het dakterras, de dakvorsten en de dakgoten tijdens de keuring niet heeft ontdekt. [eiser] stelt hierdoor de woning te hebben aangekocht zonder op de hoogte te zijn van de gebreken en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Doordat de gebreken niet tijdens de keuring zijn ontdekt, heeft [eiser] , zo stelt hij, geen nadere voorwaarden aan de koop van de woning kunnen stellen of de verkoper aansprakelijk kunnen stellen voor de gebreken. Daardoor dient de schade volledig voor rekening van [gedaagde] te komen. De schade wordt door [eiser] gemaximeerd op € 25.000,00.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd en niet tijdig heeft gedagvaard. Daarnaast betwist [gedaagde] dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst omdat de door [eiser] genoemde gebreken ten tijde van de keuring niet aanwezig of zichtbaar waren, en voor zover de gebreken wel aanwezig of zichtbaar waren, dat [gedaagde] dit op een juiste wijze heeft gerapporteerd. Verder betwist [gedaagde] de schade en causaliteit, en beroept hij zich op eigen schuld van [eiser] omdat hij niet voldaan heeft aan zijn schadebeperkingsplicht.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Is tijdig geklaagd?
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd over het tekortschieten van [gedaagde] bij de uitvoering van de keuring ten aanzien van het dakterras, de dakvorsten en de dakgoten, zodat [eiser] zich daar niet meer op kan beroepen. [gedaagde] doet hiertoe een beroep op artikel 7.2 van de algemene voorwaarden [1] . Niet in geschil is de toepasselijkheid van deze algemene voorwaarden op de overeenkomst.
4.2.
Het keuringsrapport heeft een dagtekening van 30 september 2022. Op 1 december 2022 is de woning aan [eiser] geleverd. Op 31 augustus 2023 heeft [eiser] zijn klacht ingediend over de constructiefout van het dakterras. Vervolgens heeft [eiser] op 6 oktober 2023 bij Eigen Huis geklaagd dat [gedaagde] niet heeft gezien dat de dakvorsten verkeerd zijn gelegd en dat de dakgoten lekken. Nu al deze meldingen later dan dertig dagen na de dagtekening van het rapport zijn ingediend, dient [eiser] te stellen en te bewijzen dat hij onverwijld heeft geklaagd, nadat hij bekend was geworden met hetgeen waarover hij wilde klagen en dat hij de gebreken niet eerder had kunnen ontdekken.
4.3.
[eiser] stelt dat hij de alle drie de gebreken eind juli / begin augustus 2023 heeft ontdekt [2] . Volgens [eiser] ging de ontdekking van de gebreken stapsgewijs. Na aankoop van de woning werden tijdens renovatiewerkzaamheden aan de badkamer twintig verkeerd geplaatste rolluiken ontdekt, gevolgd door diverse interne gebreken. Hieruit maakt de kantonrechter op dat [eiser] na de aankoop van de woning alsnog de woning heeft geïnspecteerd en dat hij geregeld in de woning aanwezig was. De termijn tussen levering van de woning en het ontdekken van de gebreken beloopt acht tot negen maanden. [eiser] heeft niet kunnen verduidelijken waarom hij de gebreken aan het dakterras, dakvorsten en dakgoten niet eerder heeft kunnen ontdekken, zeker omdat hij aangeeft dat dit lekkages tot gevolg heeft gehad.
4.4.
Bovendien zijn er tussen het door [eiser] aangevoerde moment dat de gebreken zijn ontdekt vier tot zes weken verstreken tot het moment van klagen over het dakterras en negen tot elf weken tot het moment van klagen over de dakvorsten en dakgoten. Het verstrijken van een dergelijke termijn valt niet meer onder de term onverwijld. Dat impliceert namelijk dat er vrijwel onmiddellijk en zonder uitstel wordt geklaagd. [eiser] heeft daar niet aan voldaan.
4.5.
Tot slot heeft [eiser] gesteld dat niet het moment bepalend is wanneer hij de gebreken aan het dakterras, de dakvorsten en de dakgoten heeft ontdekt, maar wanneer hij heeft ontdekt dat hij hierover een klacht tegen [gedaagde] kon indienen. Hij voert aan dat hij onverwijld heeft geklaagd zodra hij inzag dat [gedaagde] de gebreken had moeten vaststellen en melden, maar dit standpunt kan niet gevolgd worden nu [eiser] bekend kan worden verondersteld met de algemene voorwaarden van [gedaagde] waarin deze klachttermijnen zijn opgenomen.
Is sprake van rechtsverwerking?
4.6.
[eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet meer kan beroepen op schending van de klachtplicht omdat hij inhoudelijk op de klachten is ingegaan en zelfs een bouwkundig specialist heeft ingeschakeld, waarmee hij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat hij de klachten serieus zou nemen. [gedaagde] zou zijn recht hebben verwerkt om zich op een niet-tijdige klachtmelding te beroepen.
4.7.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt [3] . Het is op grond van artikel 150 Rv Pro aan de wederpartij van de rechthebbende om daarvoor voldoende feiten en omstandigheden te stellen.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat hem in deze zaak niet is gebleken van dergelijke omstandigheden. Uit het feit dat [gedaagde] (bij monde van Eigen Huis) inhoudelijk heeft gereageerd op de klachten en een eigen bouwkundig specialist heeft ingeschakeld om de klachten te inspecteren, kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] geen beroep meer zou doen op een schending van de klachtplicht. Evenmin heeft [eiser] gesteld dat zijn positie door het beroep van [gedaagde] op de schending van de klachtplicht onredelijk verzwaard of benadeeld is, zodat het beroep op rechtsverwerking faalt.
Rechtsgevolg van de schending van de klachtplicht
4.9.
[eiser] stelt dat artikel 7 van Pro de algemene voorwaarden geen gevolgen verbindt aan een te late klachtmelding, maar in dit geval is artikel 6:89 BW Pro van toepassing. Deze regeling houdt in dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet heeft geprotesteerd binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken. In r.o. 4.3.3 tot en met 4.5. is reeds overwogen dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd. Op grond van artikel 6:89 BW Pro verliest hij dan alle rechten en bevoegdheden die hem op grond van de gebrekkigheid ten dienste stonden. Daaronder valt ook de aanspraak op een schadevergoeding. De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.
4.10.
Nu uit het voorgaande volgt dat het primaire verweer slaagt, behoeven de overige verweren geen bespreking en beslissing.
4.11.
[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
5.4.
verklaart onderdeel 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.
VC