Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11406726 \ CV EXPL 24-5758
Vonnis van 14 mei 2025
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: Adactio Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. D.G.A. Rossi,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
niet verschenen,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 19 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sedert 11 december 2019 van Wonen Zuid de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 616,63 per maand. Volgens de bepalingen van de huurovereenkomst moet de huur per vooruitbetaling worden voldaan.
2.2.
[gedaagde sub 2] heeft op enig moment het gehuurde verlaten, zodat alleen [gedaagde sub 1] daar nog woont, samen met zijn meerderjarige zoon.
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van de dagvaarding (tot en met de maand november 2024) € 1.938,28..
2.4.
Wonen Zuid heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een zogenoemde veertiendagenbrief doen toekomen op 15 oktober 2024. In die brief heeft Wonen Zuid [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gewezen op de huurachterstand, die toen € 1.441,65 bedroeg, en heeft zij hun de buitengerechtelijke incassokosten ad € 216,25 exclusief btw in het vooruitzicht gesteld.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en van een maandelijkse vergoeding tot aan de ontruiming, alles met rente en kosten.
3.2.
Wonen Zuid legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagde sub 1] voert verweer. [gedaagde sub 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wonen Zuid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Zuid in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde sub 1] erkent dat hij een huurachterstand heeft, maar hij betwist de hoogte daarvan. Hij heeft verschillende betalingen verricht, waardoor volgens hem de huurachterstand veel kleiner zou moeten zijn. Op verzoeken om uitleg aan Wonen Zuid heeft hij geen respons ontvangen. Omdat de huurachterstand minder dan drie maanden is, is de ontbinding van de huurovereenkomst niet meer gerechtvaardigd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter terechtzitting heeft de gemachtigde van Wonen Zuid [gedaagde sub 1] een toelichting gegeven op het overzicht waaruit de huurachterstand blijkt. In dat overzicht zijn alle door [gedaagde sub 1] verrichte betalingen verwerkt. Het meest recente overzicht, van 13 maart 2025, laat nog een achterstand van € 1.237,25 zien. Bij [gedaagde sub 1] en zijn gemachtigde bestond een misverstand over een 0-stand op 13 december 2023, maar die is alleen van toepassing voor zover [gedaagde sub 1] de toen afgesproken betalingsregeling zou hebben voldaan, wat niet is gebeurd.
4.2.
Dit brengt mee dat vast is komen te staan dat de huurachterstand op de hiervoor vermelde datum net iets meer dan twee maanden bedroeg. Daarmee staat ook vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij zullen worden veroordeeld om de gevorderde huurachterstand te voldoen. De al door [gedaagde sub 1] gedane betalingen strekken daarop uiteraard in mindering.
4.3.
Ter terechtzitting is ook besproken dat Wonen Zuid, nu [gedaagde sub 1] budgetbeheer heeft geaccepteerd en heeft laten zien dat hij van goede wil is en de achterstand wil inlopen, [gedaagde sub 1] nog een kans wil geven in de vorm van een betalingsregeling die hij (met hulp van Budgetbeheer) dient na te komen. Wonen Zuid persisteert wel bij haar vordering tot ontbinding en ontruiming, maar zij zal een ontruimingsvonnis niet executeren als [gedaagde sub 1] aan de (nog vast te leggen) regeling blijft voldoen. Wonen Zuid wil [gedaagde sub 1] achttien maanden de tijd geven om de schuld af te lossen, [gedaagde sub 1] daarentegen heeft gezegd dat Budgetbeheer dat binnen twaalf maanden wil doen.
4.4.
Vooropgesteld zij dat op grond van art. 6:265 BW iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is het aan de schuldenaar (in situaties als de onderhavige: de huurder) om zich op de tenzijbepaling te beroepen. In het kader van huur van woonruimte is het jarenlange bestendige rechtspraak dat enkel een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel van te geringe betekenis is om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.5.
Dat wil echter niet zeggen dat zolang de huurachterstand maar minder dan drie maanden huur bedraagt, ontbinding nimmer gerechtvaardigd is: ook andere tekortkomingen kunnen eraan bijdragen dat een huurovereenkomst dient te worden ontbonden. Of ontbinding gerechtvaardigd is, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle (kenbare) omstandigheden van het geval.
4.6.
In deze zaak is gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al gedurende langere tijd, sinds 2023, een huurachterstand hebben en betalingsregelingen hebben afgesproken die zij niet zijn nagekomen. Uit het door Wonen Zuid overgelegde overzicht volgt dat de huurachterstand op enig moment is opgelopen tot boven de € 2.000,00.
4.7.
De kantonrechter vindt dat de tekortkomingen in de omstandigheden van deze zaak de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en zal daarom daartoe overgaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter houdt daarbij rekening met de toezegging van Wonen Zuid dat zij het gehuurde niet zal ontruimen zolang [gedaagde sub 1] aan de (nog vast te leggen) regeling voldoet.
4.8.
De kantonrechter zal [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook veroordelen tot betaling van een maandelijkse vergoeding tot de ontruiming en ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de rente zullen toegewezen worden. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar gesteld dat uit de stukken niet blijkt dat hij is aangeschreven door de gemachtigde van Wonen Zuid, maar productie 3 bij de dagvaarding is een brief van Wonen Zuid zelf, waarin [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn aangemaand om te betalen. Deze aanmaning voldoet aan de vereisten, zodat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, die lager zijn dan volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten kan worden gevorderd, voor toewijzing vatbaar zijn.
4.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de partij die ongelijk krijgt en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
139,14
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
Totaal
€
919,14
4.10.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
4.11.
Alle vorderingen tot betaling zullen hoofdelijk worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen en te laten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorts hoofdelijk om aan Wonen Zuid tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 2.199,94 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.938,28 vanaf 12 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorts hoofdelijk om aan Wonen Zuid tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 616,63 per maand als vergoeding voor iedere maand vanaf 1 december 2024 zolang [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde niet hebben ontruimd en ter vrije beschikking van Wonen Zuid hebben gesteld, een ingegane maand daarbij gerekend voor ene hele (onverminderd de eventuele wettelijke rente),
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Wonen Zuid tot dit vonnis vastgesteld op € 919,14,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.