ECLI:NL:RBLIM:2025:8724 - Rechtbank Limburg - Vordering tot schadevergoeding na rapportagefout bij bouw...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11458975 \ CV EXPL 25-12

Vonnis van de kantonrechter van 3 september 2025

in de zaak van:

[eiser],

wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

verder te noemen: [eiser] ,

gemachtigde mr. K.J.M.L. Stokmans (D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.),

tegen:

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

verder te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde mr. Z. Shaikhli.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 17

- de conclusie van antwoord

- de brief van deze rechtbank voor de mondelinge behandeling

- de mondelinge behandeling van 11 juni 2025 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt

- de pleitnota’s van beide partijen.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald waarvan de uitspraak is gesteld op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[eiser] wilde de circa 100 jaar oude woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning) kopen en heeft daarvoor op 25 juli 2022 een mondeling bod van € 1.070.000,-- uitgebracht. Dat bod werd geweigerd. [eiser] heeft vervolgens op

10 augustus 2022 mondeling een finaal voorstel van € 1.120.000,-- gedaan waarop op

12 augustus 2022 een mondeling akkoord met een e-mailbevestiging volgde.

2.2.

Door bemiddeling van Vereniging Eigen Huis (verder: VEH) heeft [eiser] op

17 augustus 2022 met [gedaagde] een overeenkomst van opdracht gesloten tot het verrichten van een bouwkundige keuring van de woning door [gedaagde] voor een bedrag van € 529,--. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Bouwtechnische dienstverlening door zelfstandige bouwkundigen aangesloten bij Eigen Huis Bouwkundige Advies B.V. van toepassing. [gedaagde] heeft de keuring op 17 augustus 2022 verricht. Ten tijde van de keuring regende het maar waren er geen lekkages aan de woning. [gedaagde] heeft vervolgens een Rapport Bouwtechnische Keuring opgesteld. In het rapport heeft hij een deel van het dak als “Dak bitumen” vermeld, terwijl dat deel van het dak van een mastiekbedekking was voorzien.

2.3.

[eiser] was bekend met de inhoud van het keuringsrapport van [gedaagde] en heeft op

25 augustus 2022 de koopovereenkomst voor de woning getekend waarbij [eiser] met de verkopers is overeengekomen om de technische keuring niet als ontbindende voorwaarde op te nemen. Op 2 december 2022 heeft de eigendomsoverdracht van de woning plaatsgevonden.

2.4.

In april 2024 ontdekte [eiser] een lekkage aan het platte dak. [eiser] heeft een dakdekker uitgenodigd om de lekkage te beoordelen. Deze was van oordeel dat het gehele platte dak dat van mastiek is, gerenoveerd moest worden. Op 15 april 2024 heeft [eiser] mondeling en op 29 april 2024 schriftelijk bij VEH, die als bemiddelaar van [gedaagde] optrad, over de lekkage geklaagd en de documenten ter zake aan VEH toegezonden. VEH heeft de klacht op 21 mei 2024 ongegrond verklaard en blijft, ondanks het verweer van [eiser] , de klacht en de sommatie tot betaling afwijzen.

2.5.

[eiser] heeft vervolgens [naam deskundige] (verder: [naam deskundige] ) ingeschakeld om de staat van het dak vast te stellen en om te kijken of [gedaagde] over de staat van het dak ten tijde van de bouwkundige keuring had moeten rapporteren. Op 27 augustus 2024 vond dat onderzoek plaats waarbij [naam] namens [gedaagde] en de VEH aanwezig was. Van dat onderzoek heeft [naam deskundige] een rapport opgesteld. Volgens [naam deskundige] was het dak (mastiek) in 2022 al sterk verouderd maar heeft zij niet kunnen vaststellen dat de aanwezige lekkage(s) te maken hebben met de mastiek.

2.6.

Ondanks sommaties van [eiser] blijft VEH de aansprakelijkheid van [gedaagde] van de hand wijzen en reageert daar niet meer op. [gedaagde] is niet tot betaling overgegaan.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na dit vonnis te betalen:

€ 7.999,83 aan hoofdsom, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 25 juni 2024 dan wel vanaf 9 oktober 2024, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

€ 774,99 aan buitengerechtelijke incassokosten;

de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis indien [gedaagde] de proceskosten niet binnen die termijn voldoet, en de nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat [gedaagde] zijn zorgplicht uit de overeenkomst van opdracht jegens hem heeft geschonden en daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst omdat [gedaagde] heeft nagelaten te rapporteren dat de staat van het dak slecht was en omdat [gedaagde] een rapportagefout heeft gemaakt door te vermelden dat het een bitumen dak is terwijl het dak van mastiek is. Hierdoor heeft hij schade geleden omdat hij bij een juiste rapportage over de prijs van de woning had kunnen heronderhandelen of had kunnen besluiten om van de koop af te zien. De schade bedraagt € 6.000,-- aan kosten voor het vervangen van het dak en € 1.999,83 aan kosten voor het inschakelen van de expert. Uit de verklaring van de dakdekker volgt dat ten tijde van de keuring op 17 augustus 2022 door [gedaagde] de slechte staat van het dak al zichtbaar was. [gedaagde] heeft echter in zijn rapportage een conditiescore 2 (inhoudende “in goede staat”) opgenomen en vermeld dat het hoger gelegen dak in redelijke conditie verkeert. Verder heeft hij aangegeven dat hij het platte dak conform de ARBO-wetgeving niet had mogen betreden en daardoor niet het gehele platte dak heeft kunnen beoordelen. Als [gedaagde] dat van mening was, dan had hij het platte dak niet moeten beoordelen. Volgens de toelichting en de voorwaarden als vermeld in het rapport dient, als een object niet kan worden geïnspecteerd, dat uitgesloten te worden van het rapport. Dat sprake was van een “redelijke” conditie betwist [eiser] want de staat van het dak was dermate slecht dat [gedaagde] had moeten vaststellen dat het dak vervangen had moeten worden. In elk geval had [gedaagde] moeten aangeven dat er sprake zou zijn van “kosten op termijn” en dat dit kosten betreffen voor herstel dat binnen vijf jaar moet plaatsvinden. De ingeschakelde expert [naam deskundige] bevestigt de bevindingen van de dakdekker
.Het dak is van mastiek, het dakgrind is vervuild en versmolten met de mastiek waardoor het grind niet zomaar gezuiverd kon worden. VEH heeft in de brief van 1 november 2024 erkend dat sprake is van een mastiek dak dat verouderd is en dat de mastiek zich in een slechte staat bevindt. Daarmee erkent VEH dat de mastiek aan vervanging toe was en dat [gedaagde] een rapportagefout heeft gemaakt door dat niet in het rapport op te merken terwijl dat gebrek wel al aanwezig was toen [gedaagde] de opdracht verrichtte. Volgens de dakdekker moet het dak volledig vervangen worden en bedraagt de offerte voor herstel € 8.146,93.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening indien [eiser] de (na)kosten niet binnen die termijn heeft voldaan.

3.4.

[gedaagde] voert aan dat in artt. 1, 2.1. en 2.2. van de Algemene Voorwaarden de aard en omvang van de dienstverlening staat omschreven, dat de keuring een visuele en algemene inspectie betreft, dat de keuring geen garantie op de afwezigheid van gebreken inhoudt, een momentopname is en dat een (specialistisch) onderzoek ten aanzien van de fundering en/of constructie en/of een destructief onderzoek geen onderdeel van de keuring vormen. Op pagina 22 van zijn rapport is aan het onderdeel “Dak bitumen” een conditiescore van 2 toegekend en heeft hij de volgende opmerking geplaatst “Uitbouw goed, het hoger gelegen dak redelijk” Hieruit volgt dat voormeld onderdeel betrekking heeft op twee afzonderlijke daken: het dak van de uitbouw en het “hogere dak” (het platte dak) en is er een onderscheid gemaakt in de conditie van beide daken. Volgens de waarderingsnormen komt de kwalificatie van het platte dak overeen met conditiescore 3 “plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen”. Hij erkent dat hij heeft nagelaten te vermelden dat de dakbedekking van het platte dak van mastiek is maar betwist dat een dergelijke vermelding de conclusies in het keuringsrapport wezenlijk zouden hebben veranderd. Daarbij staan in zijn rapport directe kosten van € 9.540,-- en de indicatie van de kosten van woningverbetering van € 25.610,-- vermeld en is er op een aantal onderdelen geen kostenraming opgenomen. In de tabel op pagina 8 van het rapport staan waarderingsnormen opgenomen. Op die pagina staat ook aangegeven dat onder directe kosten de geraamde kosten voor herstel dat
op korte termijnmoet plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen worden verstaan. Hij erkent voorts dat hij voor het platte dak geen post “kosten op termijn” heeft opgenomen. Kosten op termijn zijn geraamde kosten voor herstel dat binnen vijf jaar moet plaatsvinden, in dit geval € 1.800,00 voor het vervangen van 18 m2 mastiek door een bitumen dak. Het opnemen van een directe kostenpost vindt alleen plaats als herstel op korte termijn noodzakelijk is om verdere schade of vervolgschade te voorkomen. Daar was geen sprake van want ten tijde van de keuring lekte het dak niet. Van een lekkage was pas anderhalf jaar later sprake en dat is een belangrijk verschil tussen zijn rapportage en die van [naam deskundige] . Verder is er geen verband vastgesteld tussen de mastiek dakbedekking en de lekkages en volgt nergens uit dat de mastiek lekt. Tot op heden is er geen onderzoek gedaan naar de schoorsteen en de dakranden terwijl de lekkageplekken zich bevinden bij de randen van het platte dak en nabij de schoorsteen die was afgedekt met plastic. In het rapport van [naam deskundige] staat onder afbeelding 15 “De zichtbare afdekking met zeil was door [eiser] aangebracht omdat [eiser] van mening was dat er een lekkage zou kunnen zijn” waarmee er duidelijke aanwijzingen zijn dat de oorzaak van de lekkage niet ligt bij de dakbedekking van het platte dak. De veel later ontstane lekkage kan niet met terugwerkende kracht de visuele waarneming en beoordeling tijdens zijn keuring ondergraven. Als hij wel mastiek in het rapport had opgenomen was de situatie niet anders geweest.

3.4.1.

Ook betwist hij de omvang van de schade van € 6.000,-- voor het omzetten van mastiek naar bitumen. Dat kost ruim genomen niet meer dan € 100,-- per m2. Voor een oppervlakte van 18 m2 derhalve € 1.800,--. De kosten van de door [eiser] ingeschakelde expert van € 1.999,83 voor alleen het dak van 18 m2 betwist [gedaagde] ook aangezien hij voor het keuringsrapport voor de
gehele woning€ 529,-- in rekening heeft gebracht. Verder betwist hij dat sprake is van buitengerechtelijke incassokosten en dat [eiser] aanspraak zou kunnen maken op de wettelijke rente aangezien [eiser] niet heeft gesteld welke kosten hij daadwerkelijk heeft gemaakt, aldus [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, voor zover nodig, nader ingaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vraag die in deze zaak beantwoord moet worden is, of [eiser] door een fout van [gedaagde] schade heeft geleden, te weten de kosten voor het vervangen van (de mastiekbedekking van) het platte dak.

4.2.

Vaststaat dat [gedaagde] een rapportagefout heeft gemaakt door het dak met mastiekbedekking als “Dak bitumen” te benoemen. Hij heeft dat dak blijkens zijn rapport als “redelijk” beoordeeld, wat volgens het rapport betekent: “Plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen.” Vaststaat ook dat het dak ten tijde van de inspectie door [gedaagde] niet lekte. En voorts staat vast dat [eiser] zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet terwijl hij de inhoud van het rapport van [gedaagde] kende, inclusief de daarin opgenomen PM-posten, de ramingen voor directe kosten en kosten voor woningverbetering en de adviezen voor specialistisch onderzoek.

4.3.

[eiser] betoogt dat de rapportagefout van [gedaagde] mede omvat dat hij had moeten vaststellen dat het mastiek in een slechte staat verkeerde en dat het noodzakelijk zou zijn om dat deel van het dak meteen te vervangen. Daar zou dus een directe kostenpost voor opgenomen moeten zijn.

4.4.

De kantonrechter is dat niet met [eiser] eens. De mastiek was niet dermate slecht dat hij meteen vervangen moest worden. Dat blijkt ook niet uit de brief van VEH van 1 november 24 waarnaar [eiser] verwijst. Daarin wordt gesteld dat het dak verouderd was, maar omdat het niet lekte ten tijde van de keuring, was het volgens de richtlijnen van VEH niet nodig om een directe kostenpost voor herstel op te nemen. Dat direct herstel niet nodig was, wordt nog eens onderstreept door de bevindingen van [naam deskundige] in zijn rapport: “We hebben niet kunnen vaststellen dat de thans aanwezige lekkage(s) te maken hebben met de mastiek dakbedekking dan wel dat het mastiek lekt”. De lekkage die bijna twee jaar na de keuring wél optrad, kan dus niet aan de mastiek geweten worden en vormt dan ook geen bevestiging van [eiser] standpunt dat het dak meteen vervangen moest worden.

4.5.

Uit de hiervoor bedoelde brief van VEH blijkt wel dat [gedaagde] volgens de richtlijnen van VEH een post “kosten op termijn” had moeten opnemen in zijn rapport. De rapportagefout van [gedaagde] omvat dus niet alleen een onjuiste vermelding van de dakbedekking, maar ook het niet opnemen van een post “kosten op termijn.” [gedaagde] zou, had hij deze post wel opgenomen, een bedrag van € 1.800,00 hebben vermeld, zo heeft hij uitgelegd.

4.6.

Dat [eiser] , indien hij had geweten dat het dak in een slechte staat verkeerde, het dak gelijk zou hebben vervangen of andere kooponderhandelingen zou hebben gevoerd heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt. [eiser] laat in het midden of hij na de koop iets heeft gedaan met de in het keuringsrapport van [gedaagde] gesignaleerde aandachtspunten en heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat de door [gedaagde] in zijn rapport opgenomen PM-posten, het advies voor specialistisch onderzoek, de raming van de directe kosten van € 9.540,-- en een indicatie van de kosten van woningverbetering van € 25.610,-- net als de gaskachels en de aardingen
geen breekpuntzijn geweest voor de onderhandelingen voor de koop van de woning. De blote stelling van [eiser] dat, indien [gedaagde] de rapportagefout niet had gemaakt dit zou hebben geleid tot een ander verhouding tussen hem en de verkopers van de woning – want dan zou hij de kosten van het herstel van € 6.000,00 hebben meegenomen in de heronderhandelingen en het bod op de woning en de vraagprijs van € 1.120.000,-- in elk geval niet hebben betaald – geen doel. [eiser] heeft immers niet gemotiveerd onderbouwd dat hij in de hypothetische situatie, dat indien in het rapport van [gedaagde] zou zijn opgenomen dat het herstel van het platte dak meteen dan wel op termijn diende plaats te vinden en de kosten daarvoor € 1.800,00 zouden zijn, een lager bod had uitgebracht of de overeenkomst in het geheel niet had gesloten. Als de hiervoor genoemde grotere kostenposten dat al niet zijn geweest, ligt het niet voor de hand dat de kosten voor de vervanging van de mastiek wel een breekpunt zouden zijn geworden. [eiser] heeft evenmin iets gesteld over het verloop van het koopproces of dat er een ouderdomsclausule is overeengekomen. [eiser] heeft enkel verklaard dat hij vóor de koop in een jaren 30 woning in de wijk [naam wijk 1] woonde en graag naar de wijk [naam wijk 2] (de wijk waarin de woning ligt) wilde verhuizen omdat die wijk beter zou zijn voor zijn kinderen en nog dichter bij het centrum van de stad ligt. [eiser] wilde de woning graag hebben en heeft zijn door de verkopers aanvaarde eindbod al uitgebracht voordat [gedaagde] de keuring verrichtte. Ter mondelinge behandeling heeft [eiser] nog aangevoerd dat het niet alleen over het platte dak gaat maar ook over het pannendak waarvan de kosten voor herstel € 55.000,00 bedragen en daarmee de kosten voor het in orde brengen van het gehele huis op ongeveer € 80.000,00 neerkomen.

4.7.

Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat [eiser] het causaal verband tussen de rapportagefout van [gedaagde] en de (gestelde) schade onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Afgezet tegen het gemotiveerde verweer door [gedaagde] betekent dit dat de vorderingen zullen worden afgewezen.

4.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten tot aan dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] gerezen en begroot op € 678,00

(2 x € 339,00) aan salaris gemachtigde. Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

5.De uitspraak

de kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten tot aan dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] gerezen en begroot op € 678,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,

5.3.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.