ECLI:NL:RBLIM:2026:1329

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11907943 \ CV EXPL 25-3948

Vonnis van 4 maart 2026

in de zaak van

[verhuurder],

te gemeente [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,

tegen

KVR CAR DETAILING B.V.,

te Amstenrade, gemeente Beekdaelen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: KVR Car Detailing,

in rechter vertegenwoordigd door haar statutair bestuurder, de heer [naam] .

De zaak in het kort

KVR Car Detailing huurt van [verhuurder] bedrijfsruimte

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 19 januari 2026 met productie(s) van [verhuurder]
- de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[verhuurder] verhuurt met ingang van 15 april 2024 aan KVR Car Detailing de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 957,32 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, te weten de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) d.d. 30 januari 2015 (hierna: de algemene bepalingen).

2.2.

In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen.

Dat beding luidt:

Telkens indien een uit hoofde van huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.3.

KVR Car Detailing heeft (een deel van) de huur niet betaald. Vanaf oktober 2024 tot en met augustus 2025 heeft hij niets betaald. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 10.223,08 (berekend tot en met augustus 2025).

3.Het geschil

3.1.

[verhuurder] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 957,32 per maand totdat KVR Car Detailing het gehuurde heeft ontruimd. Ook vordert [verhuurder] betaling van € 36.077,29. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Huurachterstand tot en met augustus 2025 € 10.223,08
Rente t/m 19 september 2025 € 605,02
Incassokosten € 5.449,19
Boete
Totaal € 36.077,29

3.2.

[verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. KVR Car Detailing is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. Zij is daarom ook de contractuele boete en de wettelijke handelsrente verschuldigd. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

KVR Car Detailing voert verweer. KVR Car Detailing voert aan dat zij niet heeft betaald omdat het gehuurde gebreken vertoont.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

KVR Car Detailing moet de openstaande huur betalen en mocht die niet opschorten

4.1.

Door KVR Car Detailing is niet betwist dat zij vanaf november 2024 geen huur heeft betaald en dat de huurachterstand berekend tot en met augustus 2025 € 10.223,08 bedroeg.

4.2.

Door KVR Car Detailing is aangevoerd dat zij niet heeft betaald omdat het gehuurde meerdere gebreken vertoont:

De elektrische rolpoort opent en sluit niet goed,
De stroomvoorziening is zeer onveilig en de stroom valt steeds uit.

De kantonrechter begrijpt dat KVR Car Detailing zich beroept op opschorting. De kantonrechter is van oordeel dat KVR Car Detailing de huurbetalingen niet had mogen opschorten. Hieronder wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

4.3.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). De aanwezigheid van een gebrek kan er – kort gezegd – toe leiden dat een huurder gerechtigd is om zijn betalingsverplichting tegenover de verhuurder op te schorten (artikel 6:262 BW Pro samen met artikel 7:205 BW Pro), dat verhuurder verplicht is om de gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW Pro) en dat een huurder, indien voldaan is aan de daarvoor geldende voorwaarden, recht heeft op vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW Pro).

4.4.

Het beroep op opschorting wegens gebreken slaagt om meerdere redenen niet. In de eerste plaats omdat de door KVR Car Detailing gestelde gebreken door haar niet zijn onderbouwd, terwijl die door [verhuurder] gemotiveerd worden betwist. [verhuurder] heeft immers een filmpje opgestuurd van een werkende garagepoort en een foto van het gehuurde met brandende verplichting, KVR Car Detailing daarentegen heeft geen enkel bewijsstuk ingebracht waaruit blijkt dat de rolpoort niet functioneert en de elektriciteitsvoorziening gebrekkig is.Daar komt nog bij dat nergens uit blijkt dat KVR Car Detailing ooit [verhuurder] deugdelijk in kennis heeft gesteld van de door hem ervaren gebreken, gevraagd heeft om herstel en/of heeft meegedeeld dat zij totdat herstel plaatsvindt de duur zal opschorten. Tot slot heeft KVR Car Detailing niet kunnen uitleggen waarom deze gebreken in haar ogen opschorting van de
gehelehuurprijs zouden rechtvaardigen.

4.5.

Omdat KVR Car Detailing niet mocht opschorten, had zij de huur moeten betalen. Dat betekent dat het gevorderde bedrag aan openstaande huur wordt toegewezen.

KVR Car Detailing moet de contractuele boete betalen, maar wel een lager bedrag dan is gevorderd

4.6.

KVR Car Detailing heeft niet betwist dat de algemene bepalingen (en dus het boetebeding) van toepassing zijn. Zij heeft ook niet betwist dat zij op grond van dit boetebeding (minimaal) € 300,00 moet betalen voor elke maand dat zij met het betalen van de betreffende maand in gebreke is.

4.7.

[verhuurder] vordert op grond van het bepaalde in artikel 23 lid 2 van Pro de algemene bepalingen een boete van € 19.800,00, berekend tot en met augustus 2025.

Uit de berekening daarvan volgt dat [verhuurder] deze bepaling zó uitlegt dat de boetes cumuleren: over de niet betaalde huur van oktober 2024 wordt 11 maal een boete van
€ 300,00 gerekend, over de niet betaalde huur van november 10 maal, enzovoorts.

Deze toepassing van het boetebeding strookt niet met de in de rechtspraak gangbare uitleg dat de boetes die op grond van dit beding verschuldigd worden, niet cumuleren, maar slechts eenmalig verbeurd raken^[1]. De kantonrechter volgt deze uitleg en zal een boete toewijzen van € 3.000,00: € 300,00 voor iedere maand huurachterstand.

KVR Car Detailing hoeft naast de boete niet (ook) de wettelijke handelsrente te betalen

4.8.

[verhuurder] vordert zowel betaling van de contractuele boete als de wettelijke handelsrente. Een boete komt in de plaats van schadevergoeding uit de wet, tenzij anders overeengekomen is.^[2]Nu van een afwijkende afspraak niet blijkt zal de wettelijke handelsrente over de hoofdsom worden afgewezen.

KVR Car Detailing is vanaf datum dagvaarding de wettelijke rente verschuldigd

4.9.

[verhuurder] vordert vanaf datum dagvaarding de wettelijke rente (en dus kennelijk niet meer de boete). Deze vordering is wel toewijsbaar. Ook vordert [verhuurder] de wettelijke rente over de boete. Daartegen heeft KVR Car Detailing geen verweer gevoerd. Ook deze vordering wordt toegewezen.

KVR Car Detailing moet de buitengerechtelijke kosten betalen, maar wel een lager bedrag dan gevorderd

4.10.

[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [verhuurder] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [verhuurder] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Wel zal deze vergoeding worden berekend op basis van de toe te wijzen hoofdsom, te weten over
(€ 10.223,08 + € 3.000,00 =) € 13.223,08. Op grond van de staffel bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt een bedrag van € 907,23 toegewezen.. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen.

Tussenconclusie

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat KVR Car Detailing aan [verhuurder] moet betalen:

Huur tot en met augustus 2025: € 10.223,08

Boete € 3.000,00

Incassokosten:
€ 907,23

Totaal € 14.130,31

4.12.

Het is partijen niet gelukt om tijdens de procedure een betalingsregeling af te spreken. Als KVR Car Detailing toch nog een betalingsregeling wil afspreken, kan zij contact opnemen met de gemachtigde van [verhuurder] .

De huurovereenkomst wordt ontbonden en KVR Car Detailing moet het gehuurde ontruimen

4.13.

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[3]

4.14.

Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand tien maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels vijftien maanden.

De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De omstandigheden die KVR Car Detailing heeft aangevoerd maken dat oordeel niet anders.

4.15.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. KVR Car Detailing zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

4.16.

[verhuurder] wil ook dat KVR Car Detailing wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 957,32, te rekenen vanaf de maand september 2025 tot het moment dat KVR Car Detailing het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat KVR Car Detailing nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.

KVR Car Detailing moet de proceskosten betalen

4.17.

KVR Car Detailing is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Het gemachtigdensalaris zal worden berekend op basis van het toegewezen bedrag. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

1.154,00

(2 punten × € 577,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.178,04

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,

5.2.

veroordeelt KVR Car Detailing om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ,

5.3.

veroordeelt KVR Car Detailing om te betalen aan [verhuurder] :

- € 14.130,31, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 september 2025 tot de dag van volledige betaling,

- € 957,32 per maand vanaf september 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.4.

veroordeelt KVR Car Detailing in de proceskosten van € 2.178,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als KVR Car Detailing niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens langdurige huurachterstand met boetebedingtoepassing