ECLI:NL:RBLIM:2026:2066

• Datum uitspraak: 11 maart 2026
• Publicatiedatum: 3 maart 2026
• Zaaknummer: 11497874 CV EXPL 25-490
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux; Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betaling en herstel gebreken bij verkoop woning met depotbeding

Partijen sloten op 26 april 2024 een koopovereenkomst voor een woning met levering op 14 juni 2024. Bij levering werden diverse gebreken vastgesteld, waarop partijen overeenkwamen een deel van de koopsom (€7.730,00) in depot te houden totdat verkoper de gebreken zou herstellen.

Verkoper vorderde betaling van herstelkosten en het depotbedrag, terwijl koper in reconventie schadevergoeding en herstelkosten eiste wegens niet herstelde gebreken. De rechtbank oordeelde dat koper het depotbedrag en overige overeengekomen bedragen aan verkoper moet betalen, maar dat verkoper aansprakelijk is voor herstelkosten van gebreken zoals lekkage en defecte douchekraan.

De rechtbank wees de vorderingen van verkoper voor kosten van loodgieter en elektricien af, omdat deze kosten voor rekening van verkoper komen. Koper kreeg een schadevergoeding toegewezen voor herstelkosten, huur nooddouche en wettelijke rente. Beide partijen werden veroordeeld in proceskosten en wettelijke rente. De vorderingen tot verwijdering van airco’s werden toegewezen.

Uitkomst: Koper moet restant koopsom en huur cv-ketel betalen en medewerking verlenen aan verwijdering airco’s; verkoper moet herstelkosten en schadevergoeding aan koper betalen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11497874 \ CV EXPL 25-490

Vonnis van 11 maart 2026

in de zaak van

1. [verkoper] ,

te [plaats 1] ,
2.
[verkoopster] ,

te [plaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [verkopers] ,

gemachtigde: mr. A.L. Stegeman,

tegen

[koper] ,

te [plaats 1] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [koper] ,

gemachtigde: mr. J.C.P. van der Heijden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis in conventie
- het bericht van 28 mei 2025 met productie(s) van [koper]
- het bericht van 9 september 2025 met productie(s) van [verkopers]
- de mondelinge behandeling van 24 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij beide partijen een pleitnota overgelegd hebben. [verkopers] heeft bij die gelegenheid zijn eis vermeerderd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[verkopers] heeft met [koper] op 26 april 2024 schriftelijk een koopovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is bepaald dat [verkopers] aan [koper] zijn woning ( [adres ] ) verkoopt voor € 485.000,00. Partijen zijn overeengekomen dat de woning op 14 juni 2024 zal worden geleverd. De in de woning aanwezige cv-ketel en twee airco’s waren gehuurd en dus geen eigendom van [verkopers] .

2.2.

Vóór het sluiten van de koopovereenkomst heeft [koper] een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ).

2.3.

Op 14 juni 2024 (de dag van levering van de woning) heeft [koper] samen met
[verkoopmakelaar] , de verkoopmakelaar van [verkopers] , de woning geïnspecteerd. Op een later moment is toen ook [verkopers] daarbij aanwezig geweest.

2.4.

Van de inspectie is een door [verkopers] en [koper] ondertekend inspectierapport opgesteld (productie 3 van [koper] ) waarin (voor zover hier van belang) het volgende staat:

• rolluik keuken kapot
• verlichting kelder, toiletruimte functioneert niet
• aardlek schakelt uit
• diverse losse spullen in garage, tuin en kelder
• cv toestel niet op werking kunnen controleren
• hoofdkraan water, open, water stroomt uit douche, CV toestel 0,0 bar, niet bij te vullen
• er zal € 10.000,00 in depot blijven. Termijn van 7 dagen na heden moeten alle punten opgelost zijn.

2.5.

Verder heeft [verkoopmakelaar] in een e-mail van 14 juni 2024 (productie 2 van [verkopers] )

het volgende aan de notaris (en cc aan [koper] en [verkopers] ) bericht:

“Vanochtend bleek de eindinspectie niet conform het gesteld en ik wijs partijen op het eindinspectieformulier dat per mail is verstuurd.

Hier staan diverse punten benoemd die aandacht verdienen. Nadruk op kortsluiting, niet werkend cv-toestel, douche die continue aanstaat. Diverse losse spullen in garage, kelder en tuin dienen nog verwijderd te worden.

Voor verkoper geldt een termijn van 7 dagen na heden om de genoemde punten in het eindinspectieformulier op te lossen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er geen andere zaken aan het licht komen tijdens de reparaties.”

2.6.

Na de inspectie heeft [verkopers] op dezelfde dag de woning aan [koper] (notarieel) geleverd. [verkopers] en [koper] zijn daarbij overeengekomen dat het in het inspectierapport genoemde bedrag van € 10.000,00 wordt verlaagd naar € 7.730,00. Zij hebben daartoe een “depotovereenkomst levering registergoed” gesloten, die ook is ondertekend door de notaris (productie 4 van [koper] ). Daarin staat dat tussen [verkopers] en [koper] bij het verlijden van de akte van levering een geschil is ontstaan met betrekking tot het verwarmingssysteem en elektra en dat in verband daarmee de notaris een bedrag van € 7.730,00 in depot houdt. In artikel 3 van deze overeenkomst staat dat de notaris het bedrag aan [koper] mag uitbetalen als uiterlijk op 21 juni 2024:

- door partijen geen opdracht is gegeven tot uitbetaling van het depotbedrag,

- geen gerechtelijke procedure aanhangig is die uitsluitsel geeft over de gerechtigheid van het depotbedrag.

2.7.

[verkopers] is na de levering van de woning nog dezelfde dag met een loodgieter in de woning geweest om reparaties uit te voeren. Tijdens dit bezoek kwam op enig moment water via de spotjes uit het plafond in de keuken.

2.8.

Op 17 juni 2024 is een loodgieter in opdracht van [verkopers] in de woning geweest. [verkopers] zelf werd daarbij de toegang geweigerd door een persoon die daar namens [koper] aanwezig was.

2.9.

[loodgieter] heeft bij factuur van 17 juni 2024 aan [verkopers] € 1.413,00 in rekening gebracht.

2.10.

Bij brief van 19 juni 2024 heeft [verkopers] gemachtigde aan [koper] medegedeeld dat op 17 juni 2024 [verkopers] zelf geen werkzaamheden kon verrichten omdat hem de toegang tot de woning geweigerd werd.

2.11.

Bij e-mail van diezelfde dag heeft [koper] aan [verkopers] medegedeeld dat hij [verkopers] niet had verzocht om toegang tot de woning te krijgen.

2.12.

Op 20 juni 2024 heeft de gemachtigde van [verkopers] een voorstel gedaan om van het depotbedrag € 2.500,00 aan [verkopers] uit te laten betalen en het restant aan [koper] .

[koper] heeft op dit voorstel niet gereageerd.

2.13.

Op 22 juni 2024 heeft [verkopers] voorgesteld om een stukadoor een offerte op te laten stellen voor herstel van het plafond in de keuken.

2.14.

Diezelfde dag heeft [koper] aan [verkopers] (onder meer) medegedeeld dat hij eerst het leidingensysteem wil laten nakijken.

2.15.

[koper] en [verkopers] hebben daarna nog verder gecorrespondeerd over (onder meer) diverse (herstel)punten die in het inspectierapport staan vermeld. [verkopers] heeft daarbij verklaard dat hij de kosten van het herstel van het rolluik in de keuken voor zijn rekening neemt. [koper] heeft het rolluik laten herstellen voor een bedrag van € 50,00. Ook heeft [verkopers] in een e-mail van 23 juni 2024 aan [koper] medegedeeld dat hij aansprakelijkheid van de schade als gevolg van de lekkage in het keukenplafond aanvaardt.

2.16.

Op 26 juni 2024 heeft een elektricien in opdracht van [verkopers] nog werkzaamheden in de woning uitgevoerd. De problemen met de elektra zijn toen hersteld. Deze elektricien heeft daarvoor aan [verkopers] bij factuur van 27 juni 2024 € 722,03 in rekening gebracht.

2.17.

Bij brief van 26 september 2024 heeft [koper] aan [verkopers] medegedeeld dat de notaris het depotbedrag aan [koper] uitbetaald heeft.

2.18.

Bij brief van 2 oktober 2024 heeft [verkopers] [koper] gesommeerd tot betaling van de restantkoopsom binnen vijf dagen.

2.19.

[koper] heeft het bedrag van € 7.730,00 niet aan [verkopers] betaald..

2.20.

Bij brief van 3 februari 2025 heeft [koper] op zijn beurt [verkopers] gesommeerd tot betaling van € 11.149,43 aan schadevergoeding in verband met diverse gebreken in de woning.

2.21.

[verkopers] heeft het bedrag van € 11.149,43 niet aan [koper] betaald.

2.22.

Op enig moment heeft [koper] de huurovereenkomst ten aanzien van de cv-ketel overgenomen. De huur van de airco’s heeft hij niet van [verkopers] overgenomen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[verkopers] vordert [koper] te veroordelen:

tot betaling van € 10.970,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 9.815,15 vanaf 1 december 2024 en over € 865,76 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;

tot betaling van € 333,00;

(primair): tot betaling van € 3.693,08, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling, dan wel

(subsidiair) alle nodige medewerking te verlenen aan de verwijdering uit de woning van twee airconditioning huurtoestellen van [naam] te [plaats 2] , op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 5.000,00;

4. tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[koper] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vordering van [verkopers] .

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[koper] vordert [verkopers] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

€ 12.222,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2025 tot de dag van betaling;

de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

de nakosten.

3.5.

[verkopers] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vordering van [koper] .

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter zal hierna de afzonderlijke onderdelen van de vordering van [verkopers] bespreken.

onderdeel 1: het bedrag van € 10.970,00

4.2.

Het bedrag van € 10.970,00, is als volgt opgebouwd:

depotbedrag € 7.730,12

af: kosten rolluik
€ 50,00

subtotaal € 7.680,12

factuur loodgieter € 1.413,00

factuur elektricien
€ 722,03

subtotaal € 9.815,15

wettelijke rente tot 1-12-2024 € 289,09

buitengerechtelijke kosten
€ 865,76

totaal € 10.970,00

het depotbedrag van € 7.730,12

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat [koper] het depotbedrag van € 7.730,12 aan [verkopers] is verschuldigd.

4.4.

[verkopers] en [koper] hebben een koopovereenkomst gesloten. Die overeenkomst heeft diverse verbintenissen in het leven geroepen. Een daarvan is de verbintenis van [koper] om aan [verkopers] een bedrag van € 485.000,00 te betalen. Vast staat dat [koper] dit bedrag niet volledig aan [verkopers] betaald heeft. Hij moet op grond van de koopovereenkomst nog een bedrag van € 7.730,12 aan [verkopers] betalen. De depotovereenkomst verandert daar niets aan. In art. 3 van die overeenkomst staat weliswaar onder welke voorwaarden de notaris het bedrag aan [koper] mag uitbetalen (zie 2.6), maar daaruit volgt niet dat daarmee de verbintenis van [koper] tot betaling aan [verkopers] van het restantbedrag van de koopsom

niet meer bestaat. Het feit dat de notaris het bedrag van € 7.730,12 aan [koper] betaald heeft, is evenmin reden om tot de conclusie te komen dat [koper] dit deel van de koopsom niet meer aan [verkopers] hoeft te betalen.

4.5.

[koper] voert verder (kort samengevat) het volgende aan. De door [verkopers] geleverde woning vertoonde allerlei gebreken, waaronder de gebreken die staan vermeld in het inspectierapport. [koper] stelt dat [verkopers] voor die gebreken aansprakelijk is jegens [koper] , dat [verkopers] in verzuim verkeert en dat de kosten van herstel voor rekening van [verkopers] komen. De kantonrechter is van oordeel dat dit betoog van [koper] geen sluitende redenering bevat op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat [koper] het bedrag van
€ 7.730,12 niet langer aan [verkopers] verschuldigd is.

verrekening kosten rolluik € 50,00

4.6.

Vast staat dat [koper] het rolluik heeft laten herstellen voor € 50,00 en dat [verkopers] heeft toegezegd dit aan [koper] te zullen vergoeden. Ook staat vast dat [verkopers] dat bedrag tot op heden niet aan [koper] betaald heeft. [verkopers] brengt daarom dit bedrag in mindering op zijn vordering. Door [koper] is hier niets tegen aangevoerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van deze verrekening.

factuur loodgieter € 1.413,00

4.7.

Dit gedeelte van de vordering van [verkopers] zal worden afgewezen op grond van de volgende overwegingen.

4.8.

Het gevorderde bedrag van € 1.413,00, is het bedrag dat [loodgieter] bij

factuur van 17 juni 2024 aan [verkopers] in rekening gebracht heeft. [verkopers] voert ter onderbouwing van deze vordering aan dat de gebreken in de woning op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [koper] komen. Hij stelt in afwijking daarvan op zich genomen te hebben om toch de loodgieter te betalen die de lekkage boven het plafond van de keuken hersteld heeft omdat hij verwachtte dat daardoor het depotbedrag vrijgegeven zou worden. [verkopers] maakt alsnog aanspraak op betaling van de kosten van de loodgieter omdat [koper] het herstel van de opleverpunten (de kantonrechter begrijpt: de punten in het inspectierapport) gefrustreerd heeft, waardoor het depotbedrag niet aan hem uitbetaald is.

4.9.

[verkopers] heeft geen juridische grondslag voor dit onderdeel van zijn vordering gegeven. De kantonrechter is op grond van de wet verplicht zelf de rechtsgronden aan te vullen (art. 25 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). De kantonrechter ziet in de feitelijke grondslag van [verkopers] echter geen mogelijkheid om [koper] te veroordelen tot betaling van de kosten van de loodgieter.

4.9.1.

De loodgieter heeft in opdracht en voor rekening van [verkopers] in de woning die op dat moment het eigendom van [koper] was geworden werkzaamheden verricht en [verkopers] heeft de loodgieter voor die werkzaamheden betaald. Onduidelijk blijft waarom [koper] vervolgens de kosten van de loodgieter aan [verkopers] zou moeten vergoeden. Zelfs als [verkopers] stelling klopt dat het door de loodgieter herstelde gebrek voor rekening en risico van [koper] komt, volgt daaruit nog steeds niet dat [koper] die kosten aan [verkopers] moet vergoeden. Partijen zijn dat in ieder geval niet overeengekomen.

4.9.2.

[verkopers] legt verder kennelijk een link met het feit dat het depotbedrag (volgens hem door toedoen van [koper] ) niet aan hem werd uitbetaald. Die redenering valt op zichzelf genomen al niet te volgen, want zelfs als het depotbedrag destijds inderdaad door toedoen van [koper] niet aan [verkopers] betaald werd, dan nog valt niet in te zien waarom [koper] op grond daarvan de kosten van de loodgieter zou moeten vergoeden aan [verkopers] . Bovendien valt met die redenering van [verkopers] niet in te zien waarom hij zowel betaling van het depotbedrag als ook betaling van de kosten van de loodgieter vordert.

4.9.3.

Er is op grond van bovenstaande overwegingen dus geen grond om [koper] te veroordelen tot betaling van de kosten van de loodgieter.

4.9.4.

[koper] wijst er verder terecht op dat [verkopers] in een e-mailbericht van 23 juni 2024 (productie 10 bij dagvaarding) het volgende aan hem heeft medegedeeld: “(…) Pas toen kwam er spontaan water uit twee openingen met lichtspots in de keuken. Ik aanvaard de aansprakelijkheid voor deze schade als verborgen gebrek. Je opmerking dat ik dit allemaal geweten zou hebben werp ik verre van mij.” Die mededeling kan niet anders uitgelegd worden dan een uitdrukkelijke erkenning van [verkopers] dat hij aansprakelijk is voor het gebrek in de leiding in het plafond in de keuken. Ook daarom dient hij de kosten van het herstel van dat gebrek zelf te dragen.

factuur elektricien € 722,03

4.10.

Ook dit gedeelte van de vordering van [verkopers] zal worden afgewezen en wel op grond van de volgende overwegingen.

4.11.

Het gevorderde bedrag van € 722,03, is het bedrag dat [elektriciën] bij

factuur van 27 juni 2024 aan [verkopers] in rekening gebracht heeft voor werkzaamheden die zijn verricht in de woning. [verkopers] stelt dat hij deze elektricien heeft ingeschakeld, dat deze elektricien de installatie nagekeken heeft en dat hij daarvan de kosten gedragen heeft. Volgens hem was dat niet terecht aangezien de problemen met de elektriciteit zijn terug te voeren op gebreken die voor rekening en risico van [koper] kwamen.

4.12.

Net als bij de vordering van de kosten van de loodgieter, ziet de kantonrechter in het relaas van [verkopers] geen juridische grondslag op basis waarvan [koper] de kosten van de elektricien aan [verkopers] zou moeten vergoeden.

4.13.

Bij dit onderdeel van de vordering heeft [koper] bovendien terecht het verweer gevoerd dat uit het inspectierapport blijkt dat [verkopers] het gebrek aan de elektriciteit zou herstellen en dat het daarbij vanzelf spreekt dat de kosten daarvan voor rekening van [verkopers] komen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat het duidelijk is dat de in het inspectierapport vermelde punten door [verkopers] opgelost moesten worden. Het ligt dan voor de hand dat de kosten daarvan ook voor rekening van [verkopers] dienen te komen. Anders is onbegrijpelijk dat een deel van de koopsom in depot zou worden gehouden. Zonder nadere toelichting, die [verkopers] niet gegeven heeft, valt daar namelijk geen andere uitleg aan te geven dan dat zodoende is beoogd hem een prikkel te geven om tot spoedig herstel van de betreffende gebreken over te gaan. Als het daarbij niet de bedoeling was dat [verkopers] de kosten van dat herstel zou dragen, zou de afspraak in het inspectierapport (en de depotovereenkomst) zinloos zijn, want dan had [koper] net zo goed zelf de betreffende punten kunnen herstellen. [verkopers] stelt ook dat hij zich onder druk gezet voelde op de dag van de levering omdat [koper] dreigde “de transactie te torpederen”. Daarnaast stelt hij dat [koper] misbruik van de situatie trachtte te maken omdat hij wist dat [verkopers] de levering wilde laten doorgaan omdat [verkopers] al een nieuwe woning had gekocht en zich financieel geen twee woningen kon permitteren. Verdere juridische consequenties heeft [verkopers] aan deze stellingen echter niet verbonden.

wettelijke rente

4.14.

[verkopers] vordert [koper] te veroordelen tot betaling van de tot 1 december 2024 vervallen wettelijke rente van € 289,09. Dit bedrag is berekend over een hoofdsom van
€ 9.815,15. Van die hoofdsom is echter alleen € 7.680,12 (€ 7.730,12 minus € 50,00) toewijsbaar. De tot 1 december 2024 gevorderde wettelijke rente is dus over een te hoge hoofdsom berekend en zal daarom afgewezen worden.

4.15.

De daarnaast gevorderde wettelijke rente vanaf 1 december 2024 zal wel worden toegewezen over € 7.680,12. Vast staat dat [koper] op die datum reeds in verzuim verkeerde met de betaling van dit bedrag. [verkopers] had hem immers met de brief van 2 oktober 2024 in gebreke gesteld en daarbij een betalingstermijn van vijf dagen gesteld. Anders dan [koper] veronderstelt (zie randnummer 45 van de conclusie van antwoord in conventie) is voor verschuldigdheid van de wettelijke rente niet vereist dat [koper] daar in de brief van

2 oktober 2024 uitdrukkelijk aanspraak op heeft gemaakt.

4.16.

[verkopers] vordert ook [koper] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten van € 865,76 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling. De kantonrechter zal deze gevorderde wettelijke rente afwijzen omdat uit de hiernavolgende overwegingen blijkt dat de buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.

buitengerechtelijke kosten € 865,76

4.17.

[verkopers] vordert [koper] te veroordelen tot vergoeding van € 865,76 aan buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat de schuldenaar [koper] een natuurlijk persoon is die in deze zaak niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In art. 6:96 lid 6 BW is bepaald dat een dergelijke schuldenaar alleen dan een vergoeding van buitengerechtelijke kosten verschuldigd is als de schuldeiser heeft aangemaand op de wijze als in dat artikel is bepaald. De aanmaning moet een betalingstermijn van (minstens) veertien dagen bevatten en de mededeling welk bedrag de schuldenaar aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn wanneer hij niet binnen die termijn betaalt.

4.18.

[verkopers] heeft ter onderbouwing van de gevorderde vergoeding niet verwezen naar een aanmaning die voldoet aan art. 6:96 lid 6 BW. Hierdoor kan niet worden vastgesteld dat hij recht heeft op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de aanmaning van 2 oktober 2025 (zie 2.18) in ieder geval niet voldoet aan de vereisten van art. 6:96 lid 6 BW aangezien daarin een betalingstermijn van vijf dagen wordt genoemd en daarin ook niet staat vermeld welk bedrag [koper] aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn als hij niet op tijd betaalt. Zijn vordering wordt daarom op dit onderdeel afgewezen.

onderdeel 2: € 333,00

4.19.

In de woning bevond zich ten tijde van de levering een cv-ketel die door [verkopers] werd gehuurd. Vast staat dat in art. 7.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat [koper] de huur van de cv-ketel overneemt per datum eigendomsoverdracht.

4.20.

[verkopers] voert aan dat [koper] de huurovereenkomst pas vijf maanden na de eigendomsoverdracht heeft overgenomen. Hij stelt over die periode in totaal € 333,00 aan huur voor de cv-ketel betaald te hebben. Dit bedrag moet [koper] volgens [verkopers] aan hem vergoeden.

4.21.

[koper] betwist niet dat hij de huurovereenkomst niet heeft overgenomen op 14 juni 2024. Hij was daar jegens [verkopers] op grond van de koopovereenkomst wel toe verplicht. Ook betwist hij niet dat hij de huurovereenkomst eerst na vijf maanden heeft overgenomen. Hiermee staat vast dat [koper] is tekortgeschoten in de nakoming van art. 7.1 van de koopovereenkomst. De schade die [verkopers] als gevolg daarvan geleden heeft, is gelijk te stellen met de door hem aan de verhuurder verschuldigde huurpenningen over die vijf maanden. [koper] betwist niet dat [verkopers] over die periode een bedrag van € 333,00 aan de verhuurder verschuldigd is. Anders dan [koper] veronderstelt, hoeft [verkopers] niet aan te tonen dat hij dit bedrag aan de verhuurder betaald heeft.

4.22.

[koper] voert aan dat hij de huur van de cv-ketel niet wenste over te nemen zolang het cv-systeem niet op werking kon worden getest. Dit verweer slaagt evenmin, want nergens blijkt uit dat [koper] dit met [verkopers] overeengekomen is en het bestaan van een andere grondslag daarvoor valt niet in te zien.

4.23.

De conclusie is, dat [koper] zal worden veroordeeld tot betaling van € 333,00 aan [verkopers] .

onderdeel 3 primair: betaling van € 3.693,08

4.24.

[verkopers] stelt dat [koper] de huur van de twee airco’s zou overnemen en dat [koper] dat vervolgens niet gedaan heeft. [verkopers] stelt met [naam] (de verhuurder van de airco’s) afgesproken te hebben dat hij het huurcontract zal afkopen voor een bedrag van € 3.693,08, waardoor de airco’s zijn eigendom zullen worden.

4.25.

De kantonrechter stelt vast dat in de koopovereenkomst niets is vermeld over de door [verkopers] gestelde afspraak ten aanzien van de overname van [koper] van de huurovereenkomst van de twee airco’s. [verkopers] biedt echter bewijs aan van het bestaan van die afspraak. Dat bewijs hoeft hij niet te leveren aangezien [koper] de gestelde afspraak met [verkopers] niet betwist. Omdat [koper] de gestelde afspraak niet betwist, staat dus vast dat partijen zijn overeengekomen dat [koper] de huurovereenkomst van de twee airco’s zou overnemen van [verkopers] . [koper] ’ betoog in zijn akte van 28 mei 2025 dat hij de verhuurder heeft medegedeeld dat hij de huurovereenkomst niet wil overnemen, is niet op te vatten als een betwisting van de door [verkopers] gestelde afspraak.

4.26.

[verkopers] stelling dat [koper] de huurovereenkomst van de airco’s tot op heden niet overgenomen heeft, is juist. Daardoor staat ook vast dat [koper] is tekortgeschoten in de nakoming van de daarover met [verkopers] gesloten overeenkomst en daardoor is [koper] aansprakelijk voor de als gevolg daarvan door [verkopers] geleden schade. Nergens blijkt echter uit, zoals [koper] ook heeft aangevoerd, dat [verkopers] aan [naam] het bedrag van € 3.693,08 verschuldigd is. [verkopers] verwijst daartoe naar een factuur van 1 augustus 2024 van [naam] . Die factuur is echter niet aan hem, maar aan [koper] gericht. Het lijkt er dus op dat, als [verkopers] al een bedrag van € 3.693,08 aan [naam] betaald heeft, die betaling onverschuldigd gedaan is. Gelet op dit verweer van [koper] had het in ieder geval op de weg van [verkopers] gelegen om nader te onderbouwen dat hij met [naam] de afkoop van de airco’s voor een bedrag van € 3.693,08 overeengekomen is. Omdat die onderbouwing is uitgebleven, is het bestaan van die overeenkomst met [naam] niet vast komen te staan.

4.27.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt bovendien niet in te zien waarom [verkopers] door het tekortschieten van [koper] genoodzaakt zou zijn om de huurovereenkomst met [naam] af te kopen. Wellicht heeft [verkopers] die noodzaak willen onderbouwen met zijn betoog dat [koper] weigert om [naam] toe te laten om de airco’s op te halen. Dit betoog kan [verkopers] niet baten aangezien [koper] met de door hem als productie 21 ingediende correspondentie met [naam] gemotiveerd heeft betwist dat hij [naam] niet toegelaten heeft om de airco’s op te halen. Uit die correspondentie blijkt namelijk dat hij [naam] juist meermaals verzocht heeft de airco’s op te halen.

4.28.

Op grond van deze overwegingen zal de primaire vordering van onderdeel 3 worden afgewezen.

onderdeel 3 subsidiair: meewerken aan verwijdering airco’s

4.29.

[verkopers] vordert [koper] te veroordelen om medewerking te verlenen aan de verwijdering van de twee airco’s, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 5.000,00.

4.30.

Tegen deze vordering heeft [koper] geen verweer gevoerd. De kantonrechter is van oordeel dat dit deel van de vordering van [verkopers] kan worden toegewezen.

onderdeel 4: de proceskosten

4.31.

[koper] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkopers] worden begroot op:

- dagvaarding € 145,45 (dus zonder de gestelde kosten advertentie Staatscourant)

- salaris gemachtigde € 720,00 (2 punt x factor 1 x € 360,00)

- griffierecht
€ 257,00

Totaal € 1.122,45

4.32.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.33.

In dit vonnis wordt geen afzonderlijke beslissing genomen over de (hoogte van) gevorderde nakosten. Een kostenveroordeling levert immers ook een executoriale titel op voor de nakosten. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).

in reconventie

4.34.

[koper] vordert [verkopers] te veroordelen tot betaling van € 12.222,09, te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit de volgende onderdelen:

• herstel rolluik € 50,00
• herstel douche € 1.250,03
• huurkosten appartement € 1.500,00
• huur nooddouchecabine met boiler € 599,99
• herstel cv-leiding en keukenplafond € 3.850,00
• herstel keukenvloer € 2.649,41
• opname vijf vakantiedagen i.v.m. gebreken € 1.250,00
• buitengerechtelijke kosten € 1.072,66

4.35.

De kantonrechter zal hierna de gevorderde bedragen, zij het in een iets andere volgorde dan in 4.34 vermeld, bespreken.

herstel rolluik: € 50,00

4.36.

Tussen partijen is niet in geschil dat [verkopers] voor het herstel van het rolluik aan [koper] een bedrag van € 50,00 verschuldigd is. Met de verschuldigdheid van dit bedrag is reeds rekening gehouden bij het aan [verkopers] in conventie toe te wijzen bedrag van
€ 7.680,12. [verkopers] heeft het bedrag van € 50,00 immers op zijn vordering in mindering gebracht. [koper] heeft dus op dit punt niets meer van [verkopers] te vorderen. Daarom wordt dit deel van zijn vordering afgewezen.

herstel douche: € 1.250,03

4.37.

[koper] vordert [verkopers] te veroordelen tot betaling van de herstelkosten van de douche. Die kosten bedragen volgens hem € 1.250,03. Hij verwijst daartoe naar een factuur van [klusbedrijf] van 14 oktober 2024 (productie 13 van [koper] ) .

4.38.

[koper] beroept zich op het rapport van [bedrijf 1] (zie 2.2) waarin volgens hem op bladzijde 9 staat dat water uit de doucheknop spoot toen de hoofdkraan werd opengedraaid om de cv-ketel bij te vullen. In het rapport staat dat echter dat water uit douchekraan komt. In zijn antwoord heeft [verkopers] het over een “doorlopende douchekop”, maar een betwisting van het door [koper] (enigszins onduidelijk) gestelde gebrek valt niet te lezen in het verweer van [verkopers] . Partijen zijn het er dus over eens dat uit de douchekop of douchekraan water stroomde nadat de hoofdkraan van de waterleiding werd opengedraaid. Op basis van het rapport van [bedrijf 1] houdt de kantonrechter het ervoor dat het gaat om een gebrek aan de douchekraan. Partijen twisten over de vraag wie de kosten van het herstel van dit gebrek dient te dragen.

4.39.

Op basis van het rapport van [bedrijf 1] staat vast dat [koper] al vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het gebrek aan de douche. [verkopers] wijst in dit verband erop dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst diverse clausules bevat. Hij betoogt (kort samengevat) dat uit de koopovereenkomst volgt dat [koper] de woning met alle daarin aanwezige zichtbare en onzichtbare gebreken accepteert en dat de gebreken die [bedrijf 1] heeft geconstateerd zijn verdisconteerd in de overeengekomen koopsom van
€ 485.000,00. Op basis van die redenering is [verkopers] van mening dat de kosten van het herstel van die gebreken voor rekening van [koper] moeten blijven.

4.40.

[koper] heeft echter aangevoerd dat partijen over diverse gebreken afwijkende afspraken gemaakt hebben. Hij stelt daartoe (kort samengevat) dat hij met [verkopers] had afgesproken dat [verkopers] , nog voor de levering, diverse gebreken zou herstellen. [verkopers] had daartoe volgens [koper] ruimschoots (ongeveer drie maanden) de tijd gehad. Vervolgens bleek bij de inspectie op 14 juni 2024 dat [verkopers] diverse gebreken niet had hersteld. [verkopers] betwist de juistheid van dit betoog, maar die betwisting overtuigt niet. Vast staat immers dat partijen op 14 juni 2024 in het inspectierapport:

- hebben vastgesteld dat er nog diverse gebreken in de woning waren, waaronder het gebrek aan de douche,

- hebben afgesproken dat [verkopers] nog een week de tijd zou krijgen om de gebreken te herstellen,

- hebben afgesproken dat daarom een deel van de koopsom in depot gehouden zou worden.

[verkopers] heeft dit inspectierapport ondertekend en daaruit blijkt dat hij met de daarin opgenomen afspraken akkoord gegaan is.

Die afspraken sluiten naar het oordeel van de kantonrechter naadloos aan bij het betoog van [koper] dat partijen reeds eerder waren overeengekomen dat [verkopers] de gebreken zou herstellen en dat die gebreken niet zijn verdisconteerd in de koopovereenkomst. Ook de e-mail van [verkoopmakelaar] , de verkoopmakelaar die handelde voor [verkopers] , duidt erop dat de toestand van de woning op diverse punten niet strookte met hetgeen partijen (nader) overeengekomen zijn. Het feit dat vervolgens in de depotovereenkomst alleen nog maar gerept wordt van het verwarmingssysteem en elektra, maakt het voorgaande niet anders, aangezien partijen met die depotovereenkomst de eerdere overeenkomst over de punten die [verkopers] nog zou moeten herstellen, niet hebben gewijzigd, althans daar zijn geen aanknopingspunten voor.

4.41.

[verkopers] heeft nog aangevoerd dat hij zich op de dag van de levering door [koper] onder druk gezet voelde en dat [koper] misbruik van de situatie heeft gemaakt. Dit verweer laat de kantonrechter verder buiten beschouwing omdat [verkopers] , voor zover hij een beroep doet op een wilsgebrek, daar geen juridische consequenties aan heeft verbonden.

4.42.

In zijn conclusie van antwoord voert [verkopers] aan dat hem op 17 juni 2024 de toegang tot de woning werd geweigerd. Voor zover hij hiermee heeft willen aanvoeren dat hij niet in verzuim is komen te verkeren voor wat betreft het herstel van de douchekraan, wordt dat verweer verworpen. Dat enkele incident is daartoe onvoldoende. [koper] heeft [verkopers] immers ook daarna bij brief van 7 augustus 2024 nog de gelegenheid gegeven tot herstel en van die gelegenheid heeft [verkopers] geen gebruik gemaakt.

4.43.

Uit het voorgaande volgt dat [verkopers] de kosten van het herstel van de douchekraan aan [koper] dient te vergoeden.

4.44.

Partijen hebben ook gediscussieerd over de vraag wie aansprakelijk is voor de schade aan een glazen paneel in de douche. Volgens [koper] is dit glazen paneel gebroken doordat een door [verkopers] ingeschakelde klusjesman dit paneel heeft losgemaakt en daarna niet goed heeft vastgemaakt. [verkopers] betwist dat. De kantonrechter ziet in de factuur van [klusbedrijf] echter niet dat voor het herstel van een glazen paneel kosten in rekening gebracht zijn, zodat dit punt kan blijven rusten.

4.45.

[verkopers] heeft verder het verweer gevoerd dat van vervanging van een kraan of een douchestang geen sprake is geweest en dat een douchekop hooguit enkele tientjes kost.

Dit verweer wordt eveneens verworpen aangezien het ging om een gebrek aan de douchekraan. Dat als gevolg van het aanbrengen van een nieuwe kraan daarnaast de douchekop en glijstang vervangen moesten worden, ligt - behoudens contra-indicaties, waarover echter niets is aangevoerd - voor de hand en die schade dient [verkopers] eveneens te dragen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de kosten van € 1.250,03 toewijsbaar zijn. [verkopers] wordt daarom veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [koper] .

huur nooddouchecabine met boiler: € 599,99

4.46.

[koper] vordert [verkopers] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 599,99 in verband met de huur van een nooddouche met boiler. Hij stelt dat hij genoodzaakt was om deze kosten te maken omdat [verkopers] het gebrek aan de douche niet heeft hersteld terwijl [verkopers] wel daartoe verplicht was.

4.47.

[verkopers] voert tegen deze schadepost aan dat het gaat om gevolgschade en dat hij daarom niet daarvoor aansprakelijk gehouden kan worden. [verkopers] heeft hiermee wellicht een beroep willen doen op art. 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat:

“Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft”.

[verkopers] kan niet met succes een beroep op deze bepaling doen. Partijen zijn immers overeengekomen dat hij het gebrek aan de douchekraan zou herstellen. [verkopers] heeft na de levering nog een week de gelegenheid gekregen om het gebrek te herstellen en vervolgens heeft [koper] hem bij brief van 7 augustus 2024 nogmaals in de gelegenheid gesteld het gebrek te herstellen. [verkopers] heeft het gebrek echter niet hersteld en dat valt hem aan te rekenen. Hij is dus jegens [koper] aansprakelijk voor overige aanvullende schade, in dit geval de gevolgschade bestaande uit € 599,99 voor de huur van de douche met boiler. [verkopers] zal dan ook veroordeeld worden tot betaling van dit bedrag aan [koper] .

herstel cv-leiding en keukenplafond: € 3.850,00

4.48.

In het op 14 juni 2024 opgemaakte inspectierapport staat: “cv toestel niet op werking kunnen controleren”. Zoals hiervoor reeds geoordeeld, moet als vaststaand worden aangenomen dat partijen overeengekomen zijn dat [verkopers] dit binnen een week diende op te lossen.

4.49.

[koper] voert aan dat op 14 juni 2024, na de levering van de woning, een door [verkopers] ingehuurde loodgieter heeft geprobeerd om de cv-ketel bij te vullen. Dit lukte niet omdat er tijdens het bijvullen een lekkage zichtbaar werd bij de spotjes in de keuken.

4.50.

Partijen zijn het erover eens dat die lekkage veroorzaakt is door een lekkende leiding die boven het plafond in de keuken loopt. Volgens [koper] gaat het om een leiding van de cv-installatie. [verkopers] heeft dat betwist. Volgens hem ging het om een lekkage van een waterleiding die eerst is opgetreden na levering van de woning. Volgens [verkopers] is hij daarom niet aansprakelijk voor de kosten van herstel van dat gebrek en ook niet voor door dat gebrek veroorzaakte gevolgschade. De kantonrechter is echter van oordeel dat [koper] op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft. Van belang hierbij is dat partijen het erover eens zijn dat de cv-ketel niet op werking viel te controleren omdat er 0,0 bar druk was in de cv-installatie. Verder vermeldt het inspectierapport in dit verband: “niet bij te vullen”. Het feit dat de cv-installatie niet bijgevuld kon worden en het feit dat de cv-ketel niet op werking viel te controleren omdat er 0,0 bar druk was in de cv-installatie, is een sterke aanwijzing dat er ten tijde van de verkoop ergens binnen die installatie een lekkage was. Een andere plausibele verklaring is moeilijk voorstelbaar en [verkopers] heeft die ook niet gegeven. Als dan op het moment van het bijvullen van de installatie op 14 juni 2024 er een lekkage optreedt, ligt het voor de hand dat het dan om die bewuste lekkage gaat. [verkopers] heeft verder niet betwist, en dus staat vast, dat het gasverbruik in de woning halverwege januari 2024 abrupt is gestopt. [koper] heeft terecht aangevoerd dat dit een aanwijzing is dat er toen een lekkage opgetreden is in de cv-installatie. Een alternatieve verklaring voor het feit dat vanaf dat moment geen gas meer werd verbruikt in de woning, heeft [verkopers] bovendien niet gegeven. Voor de kantonrechter is vervolgens doorslaggevend dat ASR (de schadeverzekeraar van [verkopers] ) niet tot schadevergoeding is overgegaan omdat volgens de door haar ingeschakelde expert “de schade is ontstaan aan het woonhuis tijdens leegstand door een breuk in de leiding met de cv met zichtbare vorstschade” (zie productie 19 van [koper] ). Dit alles in onderlinge samenhang bezien leidt tot het oordeel dat [koper] voldoende heeft onderbouwd dat het ging om een lekkage van de cv-leiding. De daar tegenoverstaande betwisting van [verkopers] dat het een lekkage van de waterleiding betrof, is onvoldoende gemotiveerd.

4.51.

De cv-ketel kon ten tijde van de levering niet op werking gecontroleerd worden. Partijen zijn overeengekomen dat [verkopers] dit probleem zou oplossen. De daarmee gepaard gaande kosten komen voor rekening van [verkopers] . Daar hoort dus ook bij dat kosten van het herstel van de lekkage in de cv-leiding voor rekening van [verkopers] komen. Die lekkage heeft immers veroorzaakt dat de cv-ketel niet op werking gecontroleerd kon worden.

4.52.

Het verweer van [verkopers] dat [koper] hem op 17 juni 2024 de toegang tot de woning heeft ontzegd en het hem daarmee onmogelijk heeft gemaakt om de in het inspectierapport opgesomde punten te herstellen, staat niet in de weg aan toewijzing van de vordering van [koper] op dit onderdeel. Vast staat immers, zoals al eerder overwogen, dat [koper] [verkopers] in ieder geval bij brief van 14 augustus 2024 in de gelegenheid gesteld heeft om alsnog tot herstel over te gaan. [verkopers] heeft vervolgens bij brief van 22 augustus 2024 aan [koper] medegedeeld dat “de waterlekkage” voor risico van [koper] komt. Uit deze mededeling mocht [koper] afleiden dat [verkopers] niet tot herstel over zou gaan. Hieruit volgt dat [koper] het gebrek zelf mocht herstellen en dat [verkopers] voor de kosten daarvan aansprakelijk is.

4.53.

Naast vergoeding van de kosten van het herstel van de cv-leiding, vordert [koper] de vergoeding van de kosten van het herstel van het keukenplafond. Vast staat dat dit plafond moest worden opengebroken om de lekkage op te sporen en te herstellen. Dit behoort ook tot de herstelkosten en is niet te bestempelen als gevolgschade. Ook deze kosten komen voor rekening van [verkopers] .

4.54.

[koper] heeft de kosten van het herstel van de cv-leiding en het keukenplafond begroot op € 3.850,00 (incl. btw). Hij baseert dit bedrag op een offerte van 11 oktober 2024 van [klusbedrijf] . [koper] heeft hiermee het gevorderde bedrag voldoende onderbouwd. Anders dan [verkopers] veronderstelt, is het niet van belang dat het hier om een door [koper] niet ondertekende offerte gaat. Ook is niet van belang of [koper] het bedrag daadwerkelijk aan [klusbedrijf] betaald heeft. [koper] heeft recht op een vergoeding van de schade aan de cv-installatie en het keukenplafond. Die schade is begroot op het aannemelijke bedrag van € 3.850,00 (incl. btw) en het is de eigen keuze van [koper] of hij die schade al dan niet daadwerkelijk laat herstellen. [verkopers] is namelijk hoe dan ook jegens [koper] aansprakelijk voor vergoeding van de schade. Verder voert [verkopers] (wellicht) in reactie op de ingediende offerte aan dat niet van schade aan de cv-installatie is gebleken. Dat standpunt valt niet te volgen. In de offerte staat immers vermeld: “Repareren van de CV installatie: vervangen van de delen die gelekt hebben en aansluiten middels persfittingen. Huidige reparatie is gedaan met knelfittingen, deze mogen niet onbereikbaar weggewerkt zijn.” Er is dus wel degelijk van schade aan de cv-installatie gebleken en de kosten van herstel zijn in de offerte opgenomen.

4.55.

Op grond van voorgaande overwegingen zal [verkopers] worden veroordeeld tot betaling aan [koper] van € 3.850,00.

huurkosten appartement: € 1.500,00

4.56.

[koper] stelt dat de buitendouche niet direct door hem kon worden gehuurd en dat daarbij de woning een puinhoop was doordat het keukenplafond was opengebroken. Hij was daardoor genoodzaakt zijn huurappartement een maand langer te huren.

4.57.

Dat [koper] zijn huurappartement een maand langer heeft moeten huren voor een bedrag van € 1.500,00 heeft [verkopers] betwist. [koper] heeft vervolgens zijn vordering op dit punt niet nader onderbouwd. Hierdoor is niet vast komen te staan dat [koper] zijn huurappartement een maand langer heeft moeten huren voor een bedrag van € 1.500,00. Zijn vordering is daarom op dit onderdeel niet toewijsbaar.

herstel keukenvloer: € 2.649,41

4.58.

[koper] stelt in zijn conclusie van eis dat sprake is van schade aan de keukenvloer. Die schade is het gevolg van de schade aan de cv-leiding, zo stelt hij. [koper] verwijst daartoe naar de door hem als productie 12 overgelegde foto’s van een parketvloer, waarbij is vermeld: “Door de lekkage van de cv-leiding is de parketvloer bol gaan staan”.

De schade die hij heeft gesteld op € 2.649,41 baseert hij op een “schaderapport” van [bedrijf 2] . Ter zitting is door de gemachtigde van [koper] nog verklaard dat het niet gaat om schade aan de keukenvloer maar aan de houten vloer die zich in de aangrenzende ruimte bevindt.

4.59.

In reactie op deze vordering heeft [verkopers] aangevoerd dat geen sprake is van schade aan de keukenvloer of een andere vloer. Hij wijst er verder op dat na het constateren van de lekkage de hoofdkraan meteen is dichtgedraaid. Dit verweer slaagt.

4.59.1.

Vast staat dat toen de cv-leiding op 14 juni 2024 werd bijgevuld, water uit de spotjes in het keukenplafond kwam. Ook staat vast dat toen meteen is gestopt met het bijvullen van de cv-installatie. Dat hierdoor vanuit de keuken waterschade is ontstaan aan de plankenvloer in een aangrenzende ruimte, komt de kantonrechter onaannemelijk voor omdat het ervoor gehouden moet worden dat op dat moment maar een geringe hoeveelheid water is gelekt. Tegen deze achtergrond had [koper] nader moeten onderbouwen hoe het kan dat de geringe lekkage in het keukenplafond heeft geleid tot schade aan de plankenvloer in de andere ruimte.

4.59.2.

Als [koper] heeft willen stellen dat de plankenvloer door een eerdere lekkage van de cv-leiding (b.v. in januari 2024) is gaan bol staan, kan hem dat niet baten. Dit had hij dan immers ten tijde van de verkoop van de woning kunnen zien en hij heeft de woning in die toestand met de (volgens hem) bol staande plankenvloer geaccepteerd. [verkopers] is in dat scenario niet aansprakelijk voor de kosten van het herstel.

4.59.3.

Uit de overgelegde foto’s blijkt bovendien naar het oordeel van de kantonrechter niet duidelijk genoeg dat sprake is van de door [koper] gestelde schade. De houten vloer lijkt weliswaar ten opzichte van de keukenvloer niet waterpas, maar daaruit blijkt niet dat de parketvloer onacceptabel bol staat. Gelet op de betwisting van [verkopers] op dit punt had [verkopers] zijn vordering daarom nader moeten onderbouwen. Die nadere onderbouwing (bijvoorbeeld met duidelijkere foto’s of met een verklaring van een deskundige) heeft hij niet gegeven.

4.60.

De conclusie van voorgaande overwegingen is dat [koper] vordering om [verkopers] te veroordelen tot betaling van de kosten van het herstel van de houten vloer zal worden afgewezen.

opname vijf vakantiedagen i.v.m. gebreken: € 1.250,

4.61.

[koper] stelt dat hij noodgedwongen veel tijd heeft moeten besteden aan het opsporen van gebreken en het faciliteren van herstel daarvan. Hij heeft daarvoor vijf vakantiedagen moeten opnemen. Hij vordert [verkopers] te veroordelen tot betaling van de waarde van die vakantiedagen, door [koper] begroot op € 1.250,00.

4.62.

[verkopers] betwist dat [koper] vijf vakantiedagen opgenomen heeft. [koper] heeft daarna dit onderdeel van zijn vordering niet nader onderbouwd. Hieruit volgt dat zijn vordering op dit punt al strandt omdat niet is komen vast te staan dat hij vijf vakantiedagen opgenomen heeft. De vordering om [verkopers] te veroordelen tot betaling van € 1.250,00 zal dus worden afgewezen.

buitengerechtelijke kosten: € 1.072,66

4.63.

Bij brief en e-mail van 3 februari 2025 heeft [koper] [verkopers] een termijn van zestien dagen gegeven om over te gaan tot betaling van de hierboven besproken schadeposten. Het gaat daarbij om een totaalbedrag van € 11.149,43. De brief vermeldt ook dat [verkopers] € 1.072,66 buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn aan [koper] als hij niet binnen de gestelde termijn de hoofdsom betaalt. [koper] doet voor wat betreft dit onderdeel van zijn vordering uitdrukkelijk een beroep op deze brief van 3 februari 2025.

4.64.

Anders dan [verkopers] in zijn verweer stelt, heeft [koper] met de verwijzing naar de brief van 3 februari 2025 wel degelijk duidelijk gemaakt dat zijn vordering gaat over de kosten voor voldoening buiten rechte en niet over kosten ter vaststelling van schade of aansprakelijkheid. Bovendien blijkt uit de stellingen van partijen over en weer dat [koper] diverse buitengerechtelijke pogingen heeft gedaan om [verkopers] te bewegen over te gaan tot herstel van de diverse opleverpunten in het inspectierapport. Deze buitengerechtelijke werkzaamheden rechtvaardigen een vergoeding.

4.65.

[koper] heeft de hoogte van de gevorderde vergoeding begroot op basis van de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Daar heeft [verkopers] geen afzonderlijk verweer tegen gevoerd en daarom zal de kantonrechter bij de vaststelling van de hoogte van de vergoeding van die staffel uitgaan. Op basis van de aan [koper] toe te wijzen hoofdsom van € 5.700,02 (€ 1.250,03 + € 599,99 + € 3.850,00) zal [verkopers] worden veroordeeld tot betaling aan [koper] van € 798,60.

wettelijke rente

4.66.

In totaal zal aan [koper] een bedrag van € 6.498,62 worden toegewezen. De door [koper] gevorderde wettelijke rente zal dus over dit bedrag worden toegewezen. [koper] vordert de wettelijke rente vanaf 19 februari 2025. [verkopers] voert verweer tegen deze ingangsdatum. Hij stelt dat [koper] eerst zal moeten aantonen dat hij uitgaven heeft gedaan waardoor zijn vermogen is verminderd. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Waar het om gaat is of [verkopers] op de gestelde datum in verzuim verkeerde met de betaling van het schadebedrag aan [koper] . Vast staat dat daarvan sprake was op 19 februari 2025. De wettelijke rente over € 6.498,62 zal dus worden toegewezen vanaf 19 februari 2025 tot de dag van betaling.

proceskosten

4.67.

[koper] wordt overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkopers] worden begroot op € 360,00 salaris gemachtigde (2 punt x factor 0,5 x € 360,00).

4.68.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.69.

Ook in reconventie wordt in dit vonnis geen afzonderlijke beslissing genomen over de (hoogte van) gevorderde nakosten. Een kostenveroordeling levert immers ook een executoriale titel op voor de nakosten. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).

hoofdelijk

4.70.

De veroordelingen in reconventie worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere verwerende partij kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de een (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [koper] om aan [verkopers] te betalen een bedrag van € 7.680,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van

1 december 2024, tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [koper] om aan [verkopers] € 333,00 te betalen,

5.3.

veroordeelt [koper] alle nodige medewerking te verlenen aan de verwijdering van twee werkzame airconditioning-huurtoestellen van [naam] Verhuur te [plaats 2] uit het pand [adres ] , op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 5.000,00,

5.4.

veroordeelt [koper] in de proceskosten van € 1.122,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt [koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.8.

veroordeelt [verkopers] hoofdelijk om aan [koper] te betalen een bedrag van € 6.498,62, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van
19 februari 2025 tot de dag van volledige betaling,

5.9.

veroordeelt [verkopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 360,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verkopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.10.

veroordeelt [verkopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.11.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken door mr. A.P.A. Bisscheroux op 11 maart 2026.