Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 11866821 \ CV EXPL 25-3749
Vonnis van 6 mei 2026
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beiden wonende te Echt ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. L.E.I.K. Jaminon,
tegen
GRONDEXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ BOCAGE C.V.,
gevestigd te Echt ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Bocage ,
gemachtigde: mr. R. van Cooten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- de akte aanvullende producties 23 en 24 van [eisers]
- de akte aanvullende productie 25 van [eisers]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2026 en de daarbij door partijen overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bocage is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Echt -Susteren (hierna: de Gemeente) en Hurks B.V.
2.2.
Op 26 november 2021 heeft [eisers] bouwperceel nr. [perceel] met bouwrijpe grond gekocht van Bocage in de wijk Bocage te Echt , later bekend als [adres 1] . De akte van levering is op 13 december 2021 gepasseerd.
2.3.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eisers] de verkoopbrochure, het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitplan Bocage , het kavelpaspoort [perceel] van 9 april 2021 en de Bijlage 5 ten aanzien van voorschriften voor opvang van hemelwater ontvangen.
2.4.
[eisers] is in juni 2022 gestart met de bouw van zijn woning. Op 9 december 2022 is hij de woning gaan bewonen.
2.5.
In januari 2023 heeft (de (schoon)vader van) [eisers] een e-mail gestuurd aan de Gemeente in verband met wateroverlast afkomstig van de hoger gelegen achterliggende [kavels] .
2.6.
Op 1 februari 2023 heeft [bedrijf 1] BV, de (onder)aannemer voor de infrastructuur van het project, [eisers] over de te nemen maatregelen geïnformeerd om de wateroverlast te beperken, waaronder plaatsing van een tijdelijke kielspit tussen het perceel van [eisers] en de achtergelegen [kavels] .
2.7.
In de periode december 2023 tot februari 2024 heeft Bocage een Geohydrologisch
onderzoek laten uitvoeren in het projectgebied Bocage ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw. Op 5 november 2024 is het rapport uitgebracht (productie 13 bij dagvaarding).
2.8.
In februari 2023 heeft [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) in opdracht van [eisers] circa 60 centimeter grond van het bouwperceel van [eisers] afgegraven en vervolgens in september 2023 vervangen door teelaarde. Daarnaast heeft [bedrijf 2] over de volle breedte van het bouwperceel een waterinfiltratiesysteem in de grond gelegd. De kosten van deze werkzaamheden bedroegen in totaal € 17.143,52.
2.9.
Bij e-mail van 23 juni 2023 heeft (de (schoon)vader van) [eisers] aan de heer [projectleider] , projectleider bij Bocage (hierna: [projectleider] ), medegedeeld dat de in april gevallen zeer grote hoeveelheid regenwater via het kielspit is afgevoerd waardoor er geen wateroverlast meer wordt ervaren. Daarnaast verzoekt hij om het kielspit te handhaven.
2.10.
[projectleider] reageert hierop bij e-mail van 24 juli 2023 met de mededeling dat Bocage het kielspit niet zal handhaven omdat dit een tijdelijke maatregel is, maar dat er andere permanente maatregelen worden getroffen om de waterhuishouding te verbeteren (randnummer 16 bij conclusie van antwoord):
“
(…)
(…)
1. het aanleggen van een infiltratie-/regenwaterafvoerriool in de [straat] ,
waardoor ook de hoogteligging van deze straat wordt verlaagd;
2. het verlagen van de bouwpeilen van de [kavels] ;
3. het (tijdelijk) handhaven van het kielspit totdat de [kavels] verkocht worden;
4. de kopers van de [kavels] worden nadrukkelijk gewezen op het volgende:
i. het afwateren op percelen van derden is niet toegestaan;
ii. als het perceel verhoogd wordt moet de kopers voorzieningen realiseren om grond op te vangen;
5. na realisatie van de [straat] worden de [kavels] opnieuw
ingemeten en wordt bekeken of de bestaande hoogteligging (nog verder) aangepast
kan worden. (…)”.
De door [projectleider] genoemde maatregelen zijn in de zomer van 2023 gerealiseerd.
2.11.
Op 21 december 2023 heeft [eisers] Bocage aansprakelijk gesteld en daarbij gesommeerd om tot vergoeding van de kosten van [bedrijf 2] over te gaan.
2.12.
Bocage heeft in haar reactie hierop op 27 februari 2024 alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.13.
[eisers] heeft op 2 oktober 2024 een deskundigenonderzoek laten uitvoeren door Bureau voor Bouwpathologie. Bij het onderzoek ter plaatse waren [projectleider] en de heer [persoon] van Hurks aanwezig. Op 5 november 2024 is het rapport uitgebracht.
2.14.
[eisers] heeft voornoemd rapport bij e-mail van 19 februari 2025 aan Bocage toegestuurd en opnieuw gesommeerd om tot vergoeding van de kosten over te gaan.
2.15.
In haar reactie van 7 april 2025 heeft Bocage opnieuw alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert - samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Bocage veroordeelt:
om binnen 14 dagen na (betekening van) dit vonnis aan [eisers] te betalen een bedrag van € 17.143,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 december 2021 (de datum van de levering van de grond), althans 11 oktober 2022 (de datum van het eerste contact), althans 11 oktober 2023 (de factuurdatum van [bedrijf 2] ) althans 15 januari 2024 (de datum dat de gestelde termijn in de aansprakelijkstelling is verstreken), althans 6 maart 2025 (de datum dat de gestelde termijn na toezending van het deskundigenrapport is verstreken), althans de datum van dagvaarden tot en met de dag van volledige betaling,
om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.145,19 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarden tot en met de dag van volledige betaling,
in de kosten van deze procedure, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als betaling binnen de hiervoor genoemde termijn uitblijft.
3.2.
[eisers] legt primair aan zijn vordering ten grondslag dat er sprake is van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). [eisers] stelt dat het door hem gekochte perceel ongeschikt is voor de aanleg van een tuin dan wel enige vorm van beplanting of begroeiing, omdat de aanwezige klei in de grond ervoor zorgt dat de grond niet althans onvoldoende waterdoorlatend is. Het perceel beschikt dus niet over de eigenschappen die voor normaal gebruik als tuin noodzakelijk zijn, terwijl [eisers] daar gelet op de informatie in de bij de verkoop geleverde documentatie, waarin het perceel is gepresenteerd als onderdeel van een groene en goed beplante woonomgeving, wel van uit mocht gaan.
Subsidiair legt [eisers] aan zijn vordering ten grondslag te hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 BW Pro, omdat Bocage heeft nagelaten volledige informatie te geven over de gebrekkige bodemgesteldheid terwijl zij daarvan, zo blijkt uit eerdere onderzoeken, wel op de hoogte was. Bij juiste en volledige informatie had [eisers] het perceel niet of tegen een lagere prijs gekocht.
3.3.
Bocage betwist dat er sprake is van non-conformiteit of dwaling. Zij voert aan dat [eisers] de wateroverlast op zijn perceel zelf heeft veroorzaakt door het perceel af te graven en daarmee in strijd met zijn verplichting uit de koopovereenkomst eigenhandig de inrichting van het perceel en het terreinverloop heeft aangepast. Het hemelwater verzamelt zich ter plaatse van het (nieuwe) laagste punt, dat zich als gevolg van de afgraving nu op het perceel van [eisers] bevond. Betwist wordt in ieder geval dat er klei in de grond aanwezig is, laat staan dat de aanwezigheid van klei wateroverlast zou veroorzaken. Overeengekomen is dat Bocage aan [eisers] een bouwperceel met bouwrijpe grond zou leveren, hetgeen zij heeft gedaan. Op grond van de koopovereenkomst was [eisers] gehouden zelf maatregelen ter infiltratie van hemelwater te nemen en de bijbehorende kosten te dragen (artikel 23 van Pro de koopovereenkomst en de nadere toelichting in Bijlage 5 ten aanzien van de voorschriften voor opvang van hemelwater). Doordat [eisers] de voorzieningen niet heeft gerealiseerd en het perceel in plaats daarvan heeft afgegraven en pas maanden later de grond heeft aangevuld, heeft zij zelf de wateroverlast gecreëerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat er aanvankelijk nog een klacht was geuit door [eisers] met betrekking tot wateroverlast afkomstig van de hoger gelegen percelen aan de achterzijde van het perceel van [eisers] en dat dit inmiddels is opgelost.
4.2.
Kern van de zaak is dan ook de vraag of aan [eisers] een non-conform perceel is geleverd of dat hij heeft gedwaald omtrent de geschiktheid van het perceel voor de aanleg van een tuin.
Primair: non-conformiteit
4.3.
Er is sprake van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 BW Pro als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten.
4.4.
[eisers] stelt dat het bouwperceel non-conform is, omdat deze – kort gezegd – niet geschikt is voor de aanleg van een tuin. Het is daarom aan [eisers] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit dit blijkt. [eisers] zal onder meer moeten stellen dat hij bij een normaal gebruik van het perceel redelijkerwijs (de mogelijkheid van de aanleg van) een tuin mocht verwachten.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft gesteld om die conclusie te kunnen dragen en overweegt daartoe als volgt.
4.6.
Uit de koopovereenkomst en de bijbehorende documentatie blijkt dat [eisers] mocht verwachten dat hij een bouwperceel met bouwrijpe grond kocht om daarop in eigen beheer een woning te bouwen. In de koopovereenkomst is opgenomen dat met ‘bouwrijp’ is bedoeld:
“De feitelijke hoedanigheid van het Verkochte:
a)
nadat bovengrondse obstakels zijn verwijderd, en
nadat bovengrondse obstakels zijn verwijderd, en
b)
ten aanzien waarvan zal worden voorzien van een aansluitmogelijkheid voor (VWA-) riolering, water, elektriciteit, en
ten aanzien waarvan zal worden voorzien van een aansluitmogelijkheid voor (VWA-) riolering, water, elektriciteit, en
c)
waarop of waarin zich geen stoffen bevinden in concentraties welke de eisen van het terzake bevoegde gezag voor gronden met de bestemming “Wonen” overschrijden, en
waarop of waarin zich geen stoffen bevinden in concentraties welke de eisen van het terzake bevoegde gezag voor gronden met de bestemming “Wonen” overschrijden, en
d)
dat overigens beantwoordt aan de definitie van “Bouwterrein”, zoals opgenomen in de Wet op de Omzetbelasting 1968.”
dat overigens beantwoordt aan de definitie van “Bouwterrein”, zoals opgenomen in de Wet op de Omzetbelasting 1968.”
[eisers] mocht dan ook naar het van de kantonrechter niet zonder meer verwachten dat bij een normaal gebruik van het bouwperceel ter plaatse meteen en zonder verdere maatregelen uit te hoeven voeren, een tuin kon worden aangelegd. Daartoe biedt de koopovereenkomst geen aanknopingspunt. Uit de gegeven definitie blijkt dat een bouwperceel bouwrijp is wanneer het in dusdanige staat verkeert dat er meteen gestart kan worden met de bouwactiviteiten voor de te realiseren woning. Bovendien zou slechts worden voorzien in de aansluitmogelijkheid voor bijvoorbeeld de riolering. Daaruit blijkt dat nog werkzaamheden nodig waren om bijvoorbeeld water af te voeren vanaf het perceel.
4.7.
In dit geval was het perceel ook bouwrijp, omdat [eisers] in juni 2022 is gestart met de bouw van zijn woning en deze werkzaamheden in ieder geval op 9 december 2022 zo goed als afgerond waren. Aangezien [eisers] op basis van de koopovereenkomst niet zonder meer mocht verwachten dat het bouwperceel direct gereed was voor de aanleg van een tuin en hij dus over die eigenschappen had moeten twijfelen, had het op zijn weg gelegen om ten aanzien van dit bijzondere gebruik van het bouwperceel (een voorstel te doen om) nadere afspraken te maken. Niet gesteld of gebleken is dat partijen nog andere afspraken hebben gemaakt. Dat betekent dat het bouwperceel voldoet aan dat wat [eisers] op basis van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten.
4.8.
De door [eisers] in zijn dagvaarding aangehaalde uitspraken [1] kunnen hem niet baten, omdat het in al die zaken ging om de koop van een perceel met al gerealiseerde woning en tuin, terwijl het hier gaat om een bouwkavel waaraan, zonder nadere toelichting die hier ontbreekt, niet dezelfde verwachtingen ontleend kunnen worden.
4.9.
[eisers] stelt verder dat de bij de koopovereenkomst geleverde informatie zoals het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitplan “groen wonen” ademt, waarbij “groen” duidt op het aanleggen en inrichten van een tuin bij ingebruikneming van het bouwperceel. [eisers] stelt op basis van die mededelingen van de verkoper te hebben mogen verwachten dat het perceel bij levering geschikt was voor de aanleg van een tuin. Hoewel uit die informatie wel volgt dat beoogd is om uiteindelijk een groene woonomgeving te creëren, neemt dat niet weg dat de kopers zelf verantwoordelijk blijven om op eigen kosten op eigen terrein hemelwater op te vangen en te infiltreren (artikel 23 van Pro de koopovereenkomst; productie 2 bij dagvaarding, en de Bijlage 5 ter zake voorschriften voor de opvang van hemelwater; productie 5 bij dagvaarding). De hierin neergelegde verplichtingen voor de koper zien op de opvang van hemelwater op het gehele perceel en niet enkel vanaf het dak, zoals [eisers] stelt maar waarvoor iedere onderbouwing ontbreekt. Daaruit volgt in ieder geval naar het oordeel van de kantonrechter dat [eisers] ten tijde dat hij het bouwperceel kocht redelijkerwijs kon verwachten dat hij nog werkzaamheden zou moeten verrichten om hemelwater op zijn perceel af te kunnen voeren of te infiltreren en dat daarom niet vanzelfsprekend is dat de aanleg van een tuin of beplanting van meet af aan mogelijk zou zijn. Daarom kan ook niet op basis van de door de verkoper bij de koop meegeleverde informatie worden vastgesteld dat het bouwperceel niet de eigenschappen bezit die [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten.
4.10.
Voor zover een en ander al als een gebrek in de zin van artikel 7:17 BW Pro kan worden aangemerkt, is overigens niet aangetoond dat de bodem van het bouwperceel klei bevatte en dat dit ervoor heeft gezorgd dat hemelwater niet of onvoldoende wordt afgevoerd waardoor het aanleggen van een tuin wordt bemoeilijkt. [eisers] heeft een aantal onderzoeken aangehaald, maar enkel het Geotechnisch Bodemonderzoek [locatie] van IJB Groep van 17 december 2021 zegt iets over de daadwerkelijke samenstelling van de bodem van het perceel van [eisers] kort na de levering. De andere door [eisers] aangehaalde rapporten zien op andere percelen. Uit het rapport van IJB Groep blijkt dat tijdens de sonderingen van de bodem is gebleken dat de grond tot wel drie meter diep uit zand bestond en er geen klei of leem is aangetroffen (productie 11 bij conclusie van antwoord). Dat betekent dat ten tijde van de levering geen klei- of leemhoudende grond in de bodem van het perceel kan hebben gezeten. Reeds daarom gaat de kantonrechter aan die stelling van [eisers] voorbij.
4.11.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van een non-conform bouwperceel niet is gebleken, omdat het bouwperceel de eigenschappen bezit die [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten.
Subsidiair: dwaling
4.12.
Artikel 6:228 lid 1 BW Pro bepaalt:
Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a.
indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b.
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c.
indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
4.13.
[eisers] beroept zich op dwaling zoals bedoeld onder a). Hij stelt dat Bocage uit een onderzoek voor de verkoop wist dat de bodem niet of onvoldoende waterdoorlatend was en daardoor niet geschikt was voor de aanleg van een tuin, maar daarover ten tijde van de verkoop niets heeft medegedeeld. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [eisers] naar een deskundigenrapport van ZNEB van 4 juni 2021 betreffende het perceel uit de [wijk] aan [adres 2] .
4.14.
Naar het oordeel van de kantonrechter ziet dit rapport op de bodemgesteldheid van een ander perceel zodat de daarin gedane mededelingen door deze deskundige niets zeggen over de bodemgesteldheid van het bouwperceel van [eisers] In ieder geval volgt hier niet uit dat Bocage ter zake het bouwperceel van [eisers] haar mededelingsplicht bij de verkoop heeft geschonden.
4.15.
Daarbij is nog van belang dat voorheen een grootschalig fabrieksterrein gelegen was op de huidige percelen van de nieuwbouwwijk Bocage . Tussen partijen is niet in geschil dat de grond daar waar voorheen het fabrieksterrein lag (plaatselijk) minder waterdoorlatend is, hetgeen ook wordt bevestigd in het Geohydrologisch onderzoek in opdracht van Bocage (zie r.o.2.7 van dit vonnis). Tijdens de mondelinge behandeling zijn de bij dagvaarding door [eisers] overgelegde luchtfoto’s van de [wijk] in 2005 en in 2025 (bladzijde 6 en 7 bij dagvaarding) aan partijen voorgehouden. Nadat [eisers] op beide luchtfoto’s de locatie van zijn bouwperceel heeft aangewezen, is vast komen te staan dat het perceel van [eisers] niet op het voormalige fabrieksterrein ligt. Dat betekent dat ook dit er niet toe kan leiden dat Bocage haar mededelingsplicht met betrekking tot de bodemgesteldheid en de waterdoorlatendheid van de bodem van het perceel van [eisers] heeft geschonden.
4.16.
[eisers] heeft geen andere feiten en omstandigheden aangedragen van voor de verkoop die ertoe zouden kunnen leiden dat Bocage wetenschap had van zaken die zij niet voor de verkoop van het perceel heeft medegedeeld. Dat betekent dat Bocage geen onjuiste of onvolledige inlichtingen bij de verkoop heeft verschaft, zodat van dwaling geen sprake is.
Conclusie
4.17.
Aangezien niet is komen vast te staan dat er sprake is van non-conformiteit dan wel dwaling, wijst de kantonrechter de vorderingen van [eisers] af.
Proceskosten
4.18.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bocage worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
4.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026.