ECLI:NL:RBLIM:2026:4019

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11942459 \ CV EXPL 25-4358

Vonnis van 29 april 2026

in de zaak van

[huurder],

te [plaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

STICHTING WONEN ZUID,

te Heerlen,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Wonen Zuid,

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 3 oktober 2025 met producties 1 tot en met 16
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 5
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 17 en 18

- de aanvullende producties 19 tot en met 22, tevens akte houdende depot (usb-stick) van [huurder]

- de mondelinge behandeling van 16 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Wonen Zuid verhuurt met ingang van 8 november 2023 aan [huurder] de woning aan [adres] (hierna: de woning). De overeengekomen kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 452,20 per maand.

2.2.

Na aanvang van de huurovereenkomst is [huurder] begonnen met renoveren van de woning. [huurder] heeft daarbij het behang van de muren verwijderd. Toen bleek dat de muren zich in slechte staat bevonden. [huurder] heeft dit gemeld bij Wonen Zuid. Wonen Zuid heeft de [firma] ingeschakeld om de muren te laten stucen. [huurder] heeft de woning gedurende de uitvoering van de werkzaamheden verlaten. [huurder] heeft de woning op 22 januari 2024 weer betrokken. Wonen Zuid heeft aan [huurder] een bedrag van € 889,10 betaald ter compensatie.

2.3.

[huurder] heeft op 30 januari 2024 een e-mail aan Wonen Zuid verstuurd met de volgende inhoud:

“Naar aanleiding van uw e-mailbericht d.d. 12 januari 2024 bericht ik u als volgt. Inmiddels zijn de stucwerkzaamheden – zoals door u in opdracht gegeven – in de woning uitgevoerd. Dat betekent dat de woning pas op 22 januari 2024 aan mij ter beschikking is gesteld. Vriendelijk verzoek ik u derhalve om ook terzake deze laatstgenoemde periode de huur pro rata te compenseren. Het betreft een bedrag ad € 306,33. Graag verzoek ik u dit bedrag te restitueren.

Tot slot dienen nog de volgende zaken te worden opgelost:

er ontbreekt een bevestigingsbeugel voor de verwarming in de slaapkamer;
deurspion kapot;
de brandmelder functioneert niet;
ventilatie-afzuigingsysteem werkt niet;”

2.4.

Wonen Zuid heeft bij brief van 6 maart 2024 medegedeeld dat zij niet over zal gaan tot betaling van enige compensatie over de periode van 1 januari 2024 tot en met 22 januari 2024.

2.5.

[huurder] heeft op 31 maart 2024 een verzoek tot huurprijsverlaging wegens onderhoudsgebreken (wanden niet gestuct / behangklaar) bij de huurcommissie ingediend. De huurcommissie heeft bij brief van 12 juni 2024 aangekondigd dat de woning op 3 juli 2024 tussen 12:00 en 17:00 uur door een onderzoeker van de huurcommissie zou worden onderzocht. Het onderzoek heeft op voornoemde datum plaatsgevonden. [huurder] was daarbij aanwezig, Wonen Zuid niet. Naar aanleiding van het onderzoek is een onderzoeksrapport opgesteld en dat rapport is op 24 april 2025 verstrekt. In dat onderzoeksrapport is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“(…)

Algemene conclusie

Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs.

Stucwerk muur/niet behangklaar

Beugel verwarming

Deurspion

Brandmelder

Ventilatiesysteem

(…)

Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte:

Categorie A

Geen

Categorie B

Geen

Categorie C

4. Verhuurder heeft een rookmelder geplaatst met een lithium batterij die 10 jaar mee gaat. De rookmelder is defect. De batterij kan niet worden veervangen omdat deze is ingebouwd. Verhuurder dient een nieuwe rookmelder aan te brengen.

Bovenstaand levert een tijdelijke gebreksituatie op onder:

U1 Er is sprake van een ernstige tekortkoming indien de vereiste rookmelder(s) volgens artikel 6.21 van het Bouwbesluit ontbreekt in een woonruimte of wanneer de vereiste rookmelder niet naar behoren functioneert.

1. Huurder heeft op 8 november 2023 de woning geaccepteerd. Huurder meldt, dat hij het behang van de vorige huurder heeft verwijderd. Tijdens het verwijderen van het behang zijn delen van het stucwerk meegekomen. Verhuurder stelt, dat huurder de wanden heeft beschadigd. Dit is een onjuiste conclusie.

Het stucwerk op de wanden en muren van woning gebouwd tussen pakweg 1950 en 1970 bestaat uit een combinatie van zand en weinig cement. De eerste laag wordt ook wel blauw pleisterwerk genoemd. Op de onderlaag werd een dunnen kalklaag aangebracht.

In de praktijk van de bouwkundig onderzoeker komt het regelmatig voor, dat verhuurders met huurders de afspraak maken indien men het oude behang gaat verwijderen, de huurder op afroep de verhuurder kan bellen voor het maken van een afspraak met de stukadoor. Verhuurders weten, dat deze onderlaag sterk is verzand.

Huurder stelt, dat verhuurder de muren behang klaar had moeten maken voordat de woning aan hem werd verhuurd. Nu hebben de stukadoor werkzaamheden in de huurperiode plaats gevonden waardoor huurder geen optimaal woongenot heeft ondervonden.

Verhuurder heeft alsnog alle wanden en muren voorzien van een nieuwe stucwerk laag. Volgens opgave van verhuurder zijn deze afgerond op 22 januari 2024.

(…)”

2.6.

Wonen Zuid heeft in april 2025 een brief gestuurd aan [huurder] met daarin een voorstel tot de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Middels dit voorstel zou de kale huurprijs van € 452,20 naar € 470,29 stijgen. [huurder] heeft op 10 juni 2025 bezwaar ingediend bij Wonen Zuid tegen deze verhoging. [huurder] heeft in dat bezwaar de volgende reden aangekruist:
“Bij de Huurcommissie loopt een procedure huurverlaging op grond van onderhoud, óf de Huurcommissie heeft hierover al uitspraak gedaan waarbij je gelijk hebt gekregen.”

2.7.

Wonen Zuid heeft bij brief van 12 mei 2025 het standpunt ingenomen dat [huurder] Wonen Zuid niet zou hebben geïnformeerd dat de rookmelder niet functioneerde en dat Wonen Zuid uit coulance huurcompensatie heeft verstrekt voor de periode van 8 november tot en met 31 december 2023 en dat verdere verzoeken tot compensatie niet meer in behandeling worden genomen.

2.8.

De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 16 mei 2025 uitspraak gedaan. In die uitspraak is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“(…)

Onderhoud en gebreken

Volgens het onderzoeksrapport heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:

-
De rookmelder is defect. De batterij kan niet door de huurder zelf worden vervangen, omdat deze ingebouwd is. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer U1).

De voorzitter heeft de reactie van de verhuurder gelezen, waarin hij aangeeft geen meldingen van een defect aan de rookmelder te hebben ontvangen. Echter, in het dossier bevindt zich een gebrekenmelding van 30 januari 2024, gestuurd naar een e-mailadres van de verhuurder, waarin de huurder schrijft: “de brandmelder functioneert niet”. De voorzitter vindt het daarom aannemelijk dat het gebrek is gemeld en wijst het argument van de verhuurder af, dat er geen meldingen over de rookmelder zouden zijn ontvangen.

De overige klachten zijn niet van zodanige aard dat een tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd is. (…)

Huurprijs

De voorzitter gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari 2024. Op die datum was de huurprijs € 452,20 per maand.

Tijdelijke verlaging

Bij een gebrek in de categorie C kan de voorzitter de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs, hetgeen hij passend vindt in deze situatie.

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 180,88 per maand.

Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging

De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld (30 januari 2024). De verlaging gaat daarom in op 1 februari 2024.

De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 452,20 per maand betalen.

(…)

Beslissing

Het verzoek van huurder is redelijk.
De woonruimte heeft op 1 februari 2024 het volgend ernstige gebrek:


de rookmelder is defect. De batterij kan niet door de huurder zelf worden vervangen, omdat deze ingebouwd is. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer U1)

-
De geldende huurprijs van € 452,20 per maand wordt vanaf 1 februari 2024 tijdelijk verlaagd tot € 180,88 per maand.

(…)”

2.9.

Wonen Zuid heeft op 3 juni 2025 verzet ingesteld tegen voornoemde uitspraak. [huurder] heeft op 17 juni 2025 schriftelijk gereageerd op dit verzet.

2.10.

Wonen Zuid heeft de rookmelder op 14 juli 2025 hersteld.

2.11.

Op 18 juli 2025 heeft een mondelinge behandeling bij de huurcommissie plaatsgevonden. De huurcommissie heeft op 13 augustus 2025 uitspraak gedaan. Deze uitspraak luidt onder meer als volgt:

“(…)

Verzetsgronden

De verhuurder stelt dat hij is benaderd om bij het onderzoek aanwezig te zijn, terwijl hij zich daarvoor wel had aangemeld. Daardoor heeft hij zijn mening niet kunnen geven en geen extra informatie kunnen aanleveren. Volgens de verhuurder had dit invloed kunnen hebben op de beoordeling

De verhuurder geeft aan dat de afhandeling van de zaak erg lang heeft geduurd. Het onderzoek vond plaats op 3 juli 2024. Op 8 augustus 2024 kreeg hij een bericht dat er vertraging was, en pas op 24 april 2025 ontving hij het onderzoeksrapport. Door deze vertraging heeft de verhuurder te maken met een hoge terugbetaling van huur, terwijl dit volgens hem niet zijn schuld is. De verhuurder vindt dat hij onterecht extra kosten heeft door vertraging bij de Huurcommissie. Ook vindt hij de huurverlaging veel te hoog in verhouding tot het gebrek. Daarom vraagt de verhuurder om herbeoordeling van de uitspraak.

Beoordeling van het verzet

De commissie stelt vast dat de procedure lang heeft geduurd en dat de verhuurder het onderzoeksrapport pas op 24 april 2025 heeft ontvangen. De commissie acht het gezien de verklaringen ter zitting aannemelijk dat de verhuurder pas door het onderzoeksrapport voor het eerst kennis nam van het gebrek. De commissie vindt het redelijk om de ingangsdatum van de huurverlaging vast te stellen op de datum van verzending van het onderzoeksrapport, omdat de verhuurder toen pas op de hoogte was van het vastgestelde gebrek.

Het bovenstaande overwegend, acht de commissie het redelijk om het percentage huurverlaging te matigen tot 80% van de geldende huurprijs. De geldende huurprijs van € 452,20 per maand wordt vanaf 1 mei 2025 tijdelijk verlaagd tot € 361,76 per maand, totdat het gebrek is verholpen.

Conclusie

Het verzet van de verhuurder is gegrond. Daarmee vervalt de uitspraak van de voorzitter. Het oorspronkelijke verzoek wordt opnieuw in behandeling genomen.

Beslissing

Het verzet van de verhuurder is gegrond.
De uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 2402880 vervalt.
De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.
De geldende huurprijs van € 452,20 per maand wordt vanaf 1 mei 2025 tijdelijk verlaagd tot € 361,76 per maand.

(…)”

2.12.

Wonen Zuid heeft [huurder] op 11 november 2025 gesommeerd om een bedrag van € 72,36 te betalen aan Wonen Zuid. [huurder] is niet overgegaan tot betaling aan Wonen Zuid.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[huurder] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. te verklaren voor recht dat er ten aanzien van de wanden in de woning sprake was van een gebrek en daarom de huurprijs dient te worden verlaagd;

II. te verklaren voor recht dat de maandelijkse huurprijs over de maand januari 2024 dient te worden verlaagd naar € 180,88

III. Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van € 271,32 terzake te veel betaalde huurpenningen over januari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. te verklaren voor recht dat er ten aanzien van de defecte rookmelder sprake was van een gebrek en daarom de huurprijs dient te worden verlaagd;

V. te verklaren voor recht dat de huurprijs vanaf 1 februari 2024 tot 1 augustus 2025 dient te worden verlaagd naar € 180,88 per maand;

VI. Wonen Zuid (primair) te veroordelen tot betaling van € 4.883,76 terzake te veel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VII. Wonen Zuid (subsidiair) te veroordelen tot betaling van € 813,96 terzake te veel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VIII. Wonen Zuid (meer subsidiair) te veroordelen tot betaling van € 271,32 terzake te veel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IX. Wonen Zuid te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[huurder] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [huurder] vordert op grond van artikel 7:262 BW Pro een beslissing van de kantonrechter omdat [huurder] het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens [huurder] was er sprake van een tweetal gebreken aan het gehuurde overeenkomstig artikel 7:204 BW Pro, namelijk gebreken aan de wanden en een defecte rookmelder. [huurder] stelt zich ten aanzien van de gebreken aan de wanden op het standpunt dat sprake was van een categorie C gebrek en de huurprijs over de maand januari 2024 verminderd dient te worden tot 40% van de geldende huurprijs (€ 180,88) op grond van artikel 7:207 BW Pro jo. 7:257 BW. Ook ten aanzien van de defecte rookmelder is sprake van een categorie C gebrek dat leidt tot een huurprijsverlaging tot 40% van de geldende huurprijs. De huurprijsverlaging dient primair in te gaan vanaf 1 februari 2024 (melding van gebrek op 30 januari 2024) tot 1 augustus 2025 (gebrek hersteld op 14 juli 2025). Subsidiair vordert [huurder] de huurverlaging over de in de uitspraak van 13 augustus 2025 door de Huurcommissie gehanteerde periode, maar wel met een verlaging tot 40%. Meer subsidiair vordert [huurder] betaling volledig conform die uitspraak van de Huurcommissie.

3.3.

Wonen Zuid voert verweer. Wonen Zuid concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Wonen Zuid voert het volgende aan. Wonen Zuid betwist dat zij ten aanzien van de gebreken aan de wanden nog enig bedrag verschuldigd is aan [huurder] . Partijen hebben namelijk afgesproken dat Wonen Zuid een bedrag van € 889,10 zou betalen aan [huurder] en dat heeft Wonen Zuid ook gedaan. Daarmee is de kwestie ten aanzien van de wanden finaal afgedaan, zoals Wonen Zuid ook per e-mail aan [huurder] heeft medegedeeld. Het is tevens onredelijk om over de periode januari 2025 nog een huurverlaging te vorderen aangezien Wonen Zuid over de periode 8 november tot en met 31 december 2023 al 100% (bij nacalculatie € 90,21 te veel) huurkorting heeft gegeven. Wonen Zuid heeft meer betaald dan dat zij zou hoeven na een huurverlaging door middel van een uitspraak van de Huurcommissie. Daarnaast heeft [huurder] niet onderbouwd wat de concrete inbreuk op zijn huurgenot was als gevolg van de stucwerkzaamheden. [huurder] kon gewoon gebruik maken van de woning gedurende de werkzaamheden, die niet onredelijk lang hebben geduurd. Ook ten aanzien van de defecte rookmelder heeft [huurder] niet onderbouwd wat de concrete inbreuk op zijn woongenot is geweest. Er is dan ook geen sprake van een substantiële aantasting van het huurgenot, waardoor geen aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro. [huurder] heeft dit gebrek, na de melding van 30 januari 2024, ook niet meer kenbaar gemaakt bij Wonen Zuid.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.6.

Wonen Zuid vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. [huurder] te veroordelen tot betaling van € 226,10 uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente;

II. te verklaren voor recht dat Wonen Zuid de kale huurprijs rechtsgeldig heeft verhoogd van € 452,20 naar € 470,29 vanaf 1 juli 2025, met veroordeling van [huurder] tot betaling van die verhoogde huurprijs aan [huurder] met ingang van 1 juli 2025 tot aan de datum waarop Wonen Zuid de huurprijs overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze heeft gewijzigd;

III. [huurder] te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.

3.7.

Wonen Zuid legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Wonen Zuid heeft in april 2025 de jaarlijkse huurverhoging per juli 2025 aan [huurder] aangezegd. [huurder] heeft deze verhoging niet betaald, terwijl hij daar – ondanks het door [huurder] ingediende bezwaar tegen die verhoging – wel toe gehouden is. [huurder] heeft daarmee een huurachterstand van € 108,54 (6 x € 18,09) laten ontstaan. Ten aanzien van de onverschuldigde betaling stelt Wonen Zuid dat zij naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie van 13 augustus 2025 een bedrag van € 226,10 (huurprijsvermindering van 20% over de periode 1 mei 2025 tot en met 14 juli 2025) betaald aan [huurder] . Nu door het instellen van de onderhavige procedure de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen, heeft Wonen Zuid het bedrag achteraf gezien onverschuldigd betaald in de zin van artikel 6:203 BW Pro.

3.8.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wonen Zuid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Zuid in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.9.

[huurder] voert het volgende aan. Ten aanzien van de huurprijsverhoging voert [huurder] allereerst het formele verweer dat Wonen Zuid het geschil, naar aanleiding van het bezwaar van [huurder] , overeenkomstig artikel 7:253 lid 1 BW Pro had moeten voorleggen aan de Huurcommissie. Wonen Zuid heeft dat niet gedaan en om die reden is geen huurverhoging tot stand gekomen en is de oude huurprijs van € 452,20 blijven gelden zoals bepaald in artikel 7:252 lid 4 BW Pro. In artikel 7:262 BW Pro is bepaald dat de verhuurder het geschil na de beslissing van de Huurcommissie eventueel kan voorleggen aan de kantonrechter. Deze bepaling is ingevolge artikel 7:625 BW Pro van dwingend recht. Het is dus – gezien de voorgeschreven rechtsgang – niet mogelijk om onderhavige vordering direct aan de kantonrechter voor te leggen. [huurder] voert als materieel verweer dat een huurverhogingsvoorstel in april per 1 juli 2025 niet conform het bepaalde in artikel 7:250 BW Pro jo. artikel 7:252 BW Pro is. Wonen Zuid had pas voor het eerst na 13 augustus 2025 een voorstel kunnen doen voor een huurverhoging per 1 november 2025 overeenkomstig de termijn in artikel 7:252 lid 1 BW Pro. Ten aanzien van de onverschuldigde betalingsvordering voert [huurder] het volgende aan. [huurder] erkent het bedrag van € 226,10 te hebben ontvangen. [huurder] had op grond van de uitspraak van de Huurcommissie echter een bedrag van € 271,32 (€ 452,20 - € 361,76 x 3 maanden) dienen te ontvangen aangezien de huurprijsverlaging berekend had moeten worden over de periode 1 mei 2025 tot 1 augustus 2025 (overeenkomstig artikel 3.3.9 Beleidsboek) en niet tot 14 juli 2025. Eigenlijk had [huurder] recht op een veel hoger bedrag en betaling daarvan is ook gevorderd in conventie. Indien een van de vorderingen in conventie worden toegewezen, staat daarmee vast dat Wonen Zuid het bedrag niet zonder rechtsgrond heeft betaald. Alsdan bestaat er immers wel een grondslag voor de betaling, namelijk de te veel betaalde huurpenningen door [huurder] .

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Artikel 7:262 lid 1 BW Pro

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 7:262 lid 1 BW Pro volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder gebonden zijn aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie. De dagvaarding is op 3 oktober 2025 betekend. De vordering is daarmee tijdig ingesteld en de uitspraak van de Huurcommissie is dus vervallen. Door het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie moet de kantonrechter het geschil (huurprijsverlaging wegens onderhoudsgebreken) zoals dat voorlag bij de huurcommissie in volle omvang beoordelen. De klacht over de rookmelder is, zoals ook aangevoerd door Wonen Zuid, niet opgenomen in het oorspronkelijke verzoek van [huurder] aan de Huurcommissie. De e-mail van 30 januari 2024 van [huurder] aan Wonen Zuid is wel bij de Huurcommissie ingediend en de Huurcommissie heeft de klachten die in die e-mail zijn genoemd in haar onderzoek meegenomen. Daarmee zijn deze klachten, en dus ook de klacht over de rookmelder, onderdeel van het geschil geworden. De kantonrechter dient op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro een beslissing te nemen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De woorden ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’ moeten aldus worden opgevat dat zij betrekking hebben op de vier genoemde categorieën vergoedingen zoals genoemd in onderafdeling 7.4.5.2 BW waarover de huurcommissie voor een bepaald tijdvak om een uitspraak was verzocht. Het is niet van belang of over elk van de kostenposten binnen die categorie, waarover de kantonrechter heeft te beslissen, ook een uitspraak van de huurcommissie was verzocht.^[1]Op grond van het voorgaande dient de kantonrechter dus ook een beslissing te nemen over de rookmelder.

Wanden

4.2.

[huurder] stelt dat de wanden zandig waren en dat deze opnieuw gestuct moesten worden. De wanden zijn in opdracht en op kosten van Wonen Zuid opnieuw gestuct. De werkzaamheden zijn op 22 januari 2024 afgerond en daarmee is het gebrek verholpen. [huurder] stelt zich op het standpunt dat het bedrag van € 889,10 dat hij ontvangen heeft enkel betrekking had op het tussen partijen overeengekomene over de periode 8 november 2023 tot en met 31 december 2023. Aangezien het gebrek pas op 22 januari 2024 verholpen is, dient ook nog een huurprijsverlaging te worden toegepast over de gehele maand januari 2024. Volgens [huurder] was sprake van een gebrek in de categorie C conform het Beleidsboek van de Huurcommissie (hierna: het beleidsboek). Dit betekent dat de huurprijs tijdelijk maximaal verlaagd kan worden tot 40% van de geldende huurprijs. In artikel 3.3.9 is opgenomen van het Beleidsboek is opgenomen dat nadat de in de uitspraak vermelde gebreken verholpen zijn, de tijdelijke huurverlaging niet meer van toepassing is vanaf de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de gebreken zijn hersteld. Het voorgaande betekent dat de Huurcommissie de huurprijs over de gehele maand januari 2024 had dienen te verlagen. Het voorgaande leidt er volgens [huurder] toe dat de huurprijs over die maand verlaagd had moeten worden tot € 180,88. [huurder] heeft over die maand de reguliere huurprijs van € 452,20 betaald en vordert op grond van het voorgaande betaling van het bedrag van € 271,32 (€ 452,20 - € 180,88).

4.3.

Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat zij niets meer aan [huurder] verschuldigd is ten aanzien van de wanden in de woning. Wonen Zuid heeft namelijk al, op verzoek van [huurder] , een bedrag van € 889,10 uit coulance betaald ter compensatie aan [huurder] . Wonen Zuid heeft bij e-mailbericht van 12 januari 2024 laten weten akkoord te gaan met dit voorstel. Daarbij heeft een medewerker van Wonen Zuid aangegeven:
“Wij gaan er hiermee vanuit dat alle zaken zijn afgedaan met dit voorstel.”Daarmee was voor Wonen Zuid de zaak finaal afgedaan. [huurder] heeft per e-mail van 30 januari 2024 verzocht om een aanvullende compensatie over de periode 1 tot en met 22 januari 2024. Wonen Zuid heeft daarop afwijzend gereageerd. Volgens Wonen Zuid is het onredelijk dat [huurder] nu nog een compensatie vordert over januari.

4.4.

In het geschil is of partijen elkaar finale kwijting hebben verleend ten aanzien van het geschil met betrekking tot de wanden in de woning. De kantonrechter acht daarbij van belang dat [huurder] op 1 januari 2024 een e-mail aan Wonen Zuid heeft gestuurd met onder andere de volgende inhoud:
“Vriendelijk verzoek ik u derhalve om het bedrag ad € 889,10 (Kale huurprijs over de maanden november 2023, december 2023) aan mij terug te betalen (…).”Wonen Zuid is akkoord gegaan en heeft op 12 januari 2024 te kennen gegeven dat zij de zaak daarmee als afgedaan beschouwt. Nu [huurder] niet heeft laten weten dat hij met dat laatste akkoord was, kan uit deze e-mail bezwaarlijk worden afgeleid dat hij Wonen Zuid finale kwijting heeft verleend. Op het moment dat [huurder] de e-mail stuurde, waren alleen nog de maanden november en december verstreken en [huurder] heeft ook een e-mail verstuurd specifiek over die maanden. Ten aanzien van die maanden zijn partijen dan ook een regeling aangegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van finale kwijting over de gehele periode dat er werkzaamheden aan de woning werden verricht om de wanden te stucen. [huurder] heeft immers niet bevestigend op de e-mail van Wonen Zuid gereageerd.

4.5.

De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Dat artikel luidt als volgt: Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter betrof de staat van de muren in de woning zeer zeker een genotsbeperking. Dat het gebrek aan het licht is gekomen omdat [huurder] het oude behang van de muur heeft getrokken maakt niet dat het gebrek aan hem is toe te rekenen. Er is dan ook sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid Pro BW.

4.6.

Niet alle gebreken kunnen leiden tot huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De bepaling is een lex specialis van de algemene regeling voor partiële ontbinding (art. 6:270 BW Pro jo. art. 6:265 BW Pro). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte mee brengen mee dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (
Kamerstukken II1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Met andere woorden, voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt.

4.7.

De kantonrechter overweegt als volgt. Tijdens de werkzaamheden zijn de wanden in de woonkamer en slaapkamers gestuct. [huurder] heeft de woning gedurende de werkzaamheden verlaten. Wonen Zuid heeft aangevoerd dat [huurder] de woning gewoon kon gebruiken gedurende de werkzaamheden, maar dat vindt de kantonrechter niet aannemelijk aangezien alle wanden in de woonkamer en slaapkamers gestuct werden. Dat betekent dat [huurder] nog geen vloer kon leggen en het gehuurde niet kon inrichten. Eigenlijk heeft [huurder] dus tot 22 januari 2024 geen gebruik kunnen maken van de woning, waardoor er in feite geen enkel huurgenot is geweest tot aan die datum. De genotsvermindering is daarom zeer zeker van voldoende betekenis. Op grond van het voorgaande is de gevorderde huurprijsverlaging van 60% redelijk en toewijsbaar. De huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek verholpen is. Dat de Huurcommissie de huurverlaging toekent voor de gehele maand, doet daar niet aan af. Het voorgaande leidt ertoe dat de wettelijke huurprijsverlaging zal worden toegewezen over de periode 1 januari 2024 tot 22 januari 2024. De huurprijs over deze periode bedraagt € 122,53 (€ 180,88 (40% van € 452,20) / 31 x 21). Vanaf 22 januari 2024 gold de reguliere huurprijs weer. Over de periode 22 januari 2024 tot en met 31 januari 2024 bedroeg de huurprijs € 145,87 (€ 452,20 / 31 x 10). De totale huurprijs over de maand januari 2024 bedroeg dan ook in totaal € 268,40. [huurder] heeft over die maand de reguliere huurprijs betaald en daarmee € 183,80 (€ 452,20 - € 268,40) te veel betaald.

4.8.

Op grond van het vorenoverwogene is de onder I. gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. Anders dan de onder II. gevorderde verklaring voor recht, zal de kantonrechter de huurprijs over de maand januari 2025 verlagen tot een bedrag van € 268,40. Wonen Zuid wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag aan te veel betaalde huurpenningen van € 183,80, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.

Rookmelder

4.9.

[huurder] stelt dat ten aanzien van de defecte rookmelder sprake is van een ernstig gebrek dat overeenkomstig het Beleidsboek gekwalificeerd wordt als een categorie C gebrek en dat op grond van dat gebrek de huurprijs verlaagd dient te worden, zoals de Huurcommissie ook heeft geoordeeld. Het nalatig handelen van Wonen Zuid heeft ervoor gezorgd dat [huurder] voor zeer lange tijd in een (brand)onveilige woning heeft gewoond en aan potentieel gevaar is blootgesteld. [huurder] is het niet eens met de ingangsdatum (13 augustus 2025) van de huurprijsverlaging in de uitspraak van de Huurcommissie. Dit omdat [huurder] het gebrek bij e-mailbericht van 30 januari 2024 en nadien ook meermaals telefonisch bij Wonen Zuid gemeld heeft. Volgens [huurder] lijkt het er sterk op dat de Huurcommissie een doelredenering heeft toegepast om tot een gewenste uitkomst te komen enkel omdat de procedure lang heeft geduurd.

4.10.

Wonen Zuid betwist dat ten aanzien van de rookmelder sprake is van een gebrek dat kan leiden tot huurprijsvermindering aangezien geen sprake is van substantiële aantasting van het woongenot van [huurder] . [huurder] heeft voor de volle 100% gebruik kunnen maken van de woning en de beperking van het woongenot onvoldoende onderbouwd.

4.11.

Ten aanzien van de vraag of een defecte rookmelder een gebrek oplevert en of dit huurprijsverlaging rechtvaardigt wordt als volgt overwogen. Wonen Zuid heeft het bestaan van het gebrek zodanig niet betwist, enkel de substantiële aantasting van het woongenot door dit gebrek. Volgens de kantonrechter was wel sprake van een gebrek dat heeft geleid tot een substantiële aantasting van het huurgenot. Vanaf 1 juli 2022 is de rookmelder in iedere woning verplicht en [huurder] mag als huurder verwachten dat hij een woning huurt die voldoet aan de wettelijke vereisten en brandveilig is. [huurder] heeft anderhalf jaar lang in een woning met een defecte rookmelder gewoond en is daarmee blootgesteld aan potentieel gevaar. Er was dan ook sprake van een mogelijke onveilige situatie en daarin ligt de substantiële aantasting besloten.

4.12.

De kantonrechter dient aan de hand van de specifieke omstandigheden van het desbetreffende geval tot een inschatting te komen welke prijsreductie als evenredig heeft te gelden. De kantonrechter is niet gebonden aan het gebrekenboek en de daarbij behorende bijlagen van de Huurcommissie. [huurder] heeft volledig van de (brandonveilige) woning gebruik kunnen maken. Op grond van het voorgaande wordt een huurprijsverlaging van 5% evenredig geacht. Dit leidt ertoe dat de maandelijkse huurprijs wordt verlaagd tot € 429,59 (95% van € 452,20).

4.13.

[huurder] vordert primair huurprijsverlaging vanaf februari 2024. De huurder heeft op grond van artikel 7:207 BW Pro recht op huurprijsverlaging vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder. Vast staat dat [huurder] het gebrek per e-mailbericht van 30 januari 2024 gemeld heeft bij Wonen Zuid. [huurder] stelt het gebrek nadien ook nog meermaals telefonisch gemeld te hebben bij Wonen Zuid. [huurder] heeft ter onderbouwing audiobestanden in het geding gebracht van telefoongesprekken waarop te horen is dat [huurder] de defecte rookmelder meldt bij een medewerker van Wonen Zuid. De betwistingen van Wonen Zuid dat [huurder] het gebrek niet telefonisch zou hebben gemeld kunnen daarom ook geen stand houden. Dat Wonen Zuid de melding over de rookmelder in de e-mail van 30 januari 2024 over het hoofd heeft gezien komt voor haar rekening en risico. Op grond van het voorgaande wordt 30 januari 2024 aangemerkt als de datum waarop [huurder] het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Wonen Zuid. Zoals reeds overwogen geldt de huurprijsverlaging tot het moment waarop het gebrek verholpen is. Niet in het geschil is dat het gebrek op 14 juli 2025 hersteld is. [huurder] heeft dan ook recht op huurprijsvermindering over de periode 1 februari 2024 tot 14 juli 2025. [huurder] heeft over deze periode de reguliere huurprijs betaald en dit betekent dat [huurder] in totaal € 393,85 (€ 452,20 - € 429,59 = € 22,61 x 17 maanden en 13 dagen) te veel betaald heeft aan Wonen Zuid.

4.14.

Op grond van het vorenoverwogene is de onder IV. gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. Anders dan de onder V. gevorderde verklaring voor recht, zal de kantonrechter de huurprijs over de periode 1 februari 2024 tot 14 juli 2025 verlagen tot een bedrag van € 429,59 per maand. Wonen Zuid wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag aan te veel betaalde huurpenningen van € 393,85, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd.

Proceskosten

4.15.

Wonen Zuid wordt beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Wonen Zuid niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

288,00

(2 punten × € 144,00)

- nakosten

€

72,00

Totaal

€

450,00

4.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

Huurverhoging

4.17.

Wonen Zuid heeft in april 2025 een brief verstuurd aan [huurder] met een voorstel tot verhoging van de huurprijs, zijnde de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. De huurprijs zou per 1 juli 2025 verhoogd worden naar € 470,29, zijnde een verhoging van € 18,09 (4%). [huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen die verhoging. Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat van belang is dat dit geen inhoudelijk bezwaar betrof. Het bezwaar hield enkel in dat op dat moment een procedure liep bij de Huurcommissie. Wonen Zuid heeft op 4 juli 2025 een brief gestuurd aan [huurder] met de mededeling dat het bezwaar was genoteerd en dat Wonen Zuid de uitkomst van de Huurcommissie zou afwachten. Volgens Wonen Zuid bestaat geen grond dat de huurprijsverhoging niet mogelijk was overeenkomstig artikel 7:250 lid 2 BW Pro nu het gebrek hersteld is op 14 juli 2025.

4.18.

De kantonrechter zal allereerst ingaan op het formele verweer van [huurder] . Wonen Zuid kan in beginsel op grond van artikel 7:250 lid 1 BW Pro jo. artikel 7:252 BW Pro de huurprijs jaarlijks verhogen. In artikel 7:250 lid 2 BW Pro is echter bepaald dat een verhoging van de huurprijs krachtens lid 1 niet mogelijk is, zolang er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat de, bij toepassing van de artikelen 12 en 16 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte zijn opgeheven. Op het moment dat Wonen Zuid het voorstel tot huurverhoging heeft gestuurd én op het aangekondigde moment van intreden van die huurverhoging liep de procedure bij de Huurcommissie nog. Van groot belang is dat [huurder] tijdig bezwaar heeft ingediend tegen het voorstel. Artikel 7:253 lid 1 BW Pro geeft aan dat vervolgens de verhuurder naar de huurcommissie dient te stappen teneinde een oordeel over het voorstel tot huurverhoging te verkrijgen. Wonen Zuid heeft ervoor gekozen zulks niet te doen. De kantonrechter volgt het standpunt dat Wonen Zuid dit niet hoefde te doen omdat geen sprake zou zijn van een “inhoudelijk bezwaar” niet. De wettelijke bepaling dient namelijk niet op zodanige wijze gelezen c.q. geïnterpreteerd te worden dat de verhuurder enkel naar de Huurcommissie dient te stappen bij het ontvangen van een “inhoudelijk bezwaar”.

4.19.

Voor de gevallen waarin de verhuurder een huurverhoging wenst is in beginsel een exclusieve rechtsgang voorgeschreven, zoals neergelegd in de art. 7:252-257 BW jo. art. 7:262 BW Pro. In deze rechtsgang ligt besloten dat na de beslissing van de kantonrechter op grond van art. 7:262 lid 2 BW Pro in beginsel geen hoger beroep meer open staat. Verhoging van de huurprijs bij een niet-geliberaliseerde woonruimte kan na ontvangst van een bezwaar tegen het voorstel alleen plaatsvinden door eerst de huurcommissie om een uitspraak daarover te vragen, waarna vervolgens de kantonrechter gevraagd kan worden een oordeel te geven “over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht”, aldus art 7:262 BW Pro. Gezien het speciale karakter van deze wettelijke procedure kan Wonen Zuid zich niet direct tot de kantonrechter wenden. Dat de uitspraak van de huurcommissie door het instellen van de vordering van [huurder] is vervallen maakt dat niet anders.

4.20.

Het formele verweer van [huurder] slaagt dus. Wonen Zuid dient niet ontvankelijk verklaard te worden in haar vordering.

Onverschuldigde betaling

4.21.

Met het instellen van de vordering door [huurder] is de uitspraak van de Huurcommissie vervallen en daarmee is ook de rechtsgrond vervallen op grond waarvan Wonen Zuid het bedrag van € 226,10 heeft betaald aan [huurder] . Wonen Zuid heeft het bedrag dus onverschuldigd betaald aan [huurder] . De kantonrechter zal dit bedrag dan ook toewijzen. [huurder] heeft geen formeel beroep gedaan op verrekening maar kan, als hij op de betaling van dit bedrag wordt aangesproken, dit verrekenen met het bedrag dat Wonen Zuid (ingevolge de veroordeling in conventie) nog aan hem moet betalen.

4.22.

De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf datum opeisbaarheid. Wettelijke rente wordt echter ingevolge het bepaalde in artikel 6:119 BW Pro pas verschuldigd vanaf datum verzuim. Niet gesteld of gebleken is wanneer het verzuim zou zijn ingetreden. Daarom wordt de wettelijke rente toegewezen met ingang vanaf veertien dagen na heden, tot de dag van betaling of het uitbrengen van een verrekeningsverklaring door [huurder] .

Proceskosten

4.23.

Wonen Zuid is op de belangrijkste punten in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Wonen Zuid niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op € 174,00 (2 punten × € 87,00) aan salaris gemachtigde. De nakosten zijn al in conventie toegewezen.

4.24.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat er ten aanzien van de wanden in de woning sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en daarom dient de huurprijs te worden verlaagd,

5.2.

verlaagt de huurprijs over de maand januari 2024 tot een bedrag van € 268,40,

5.3.

veroordeelt Wonen Zuid om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 183,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf 31 januari 2024, tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart voor recht dat er ten aanzien van de defecte rookmelder sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en daarom de huurprijs dient te worden verlaagd,

5.5.

verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 1 februari 2024 tot 14 juli 2025 tot een bedrag van € 429,59,

5.6.

veroordeelt Wonen Zuid om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 393,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de afzonderlijke data der verschuldigdheid, tot de dag van volledige betaling,

5.7.

veroordeelt Wonen Zuid in de proceskosten van € 450,00, te betalen binnen veertien dagen na vonnisdatum,

5.8.

veroordeelt Wonen Zuid tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.10.

veroordeelt [huurder] tot betaling aan Wonen Zuid van een bedrag van € 226,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden, tot de dag van volledige betaling of het uitbrengen van een verrekeningsverklaring door [huurder] ,

5.11.

verklaart Wonen Zuid ten aanzien van het onder II. gevorderde niet ontvankelijk in haar vordering,

5.12.

veroordeelt Wonen Zuid in de proceskosten van € 174,00, te betalen binnen veertien dagen na vonnisdatum,

5.13.

veroordeelt Wonen Zuid tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn betaald,

in conventie en in reconventie

5.14.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.

Huurprijsvermindering wegens gebreken aan woonruimte en onverschuldigde betaling

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten