Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11825549 \ CV EXPL 25-3131
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
1.[huurder 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[huurder 2],
2.
[huurder 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [huurders] ,
gemachtigde: mr. J. in 't Ven,
tegen
[verhuurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. Y.L.S. Schipper.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in (voorwaardelijke) reconventie.
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in (voorwaardelijke) reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurders] huren van [verhuurder] met ingang van 25 april 2023 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 25 april 2023 tot 30 april 2024. Op 27 maart 2024 hebben partijen voor het gehuurde een tweede huurovereenkomst gesloten voor de periode 1 april 2024 tot en met 30 april 2025.
2.2.
In de eerste huurovereenkomst van 25 april 2023 tot 30 april 2024 staan - voor zover van belang - de volgende bepalingen:
“ 4.4 Every period of payment amounts to:
- the rental price€ 1100,00
-service contribution
Fixed fee energy supply€ 55,00
Fixed fee delivery of heat and hot water€ 75,00
Fixed fee water supply€ 15,00
Inventory, services and furnishing€ 35,00
Service costs€ 10,00
Furniture€ 210,00
========
Therefore, lessee should pay the following amount every month€ 1500,00
(..)
6.5
Service costs:
- cleaning costs for common areas
- energy costs for common areas
- janitor and management costs
- elevator maintenance”
2.3.
In de tweede huurovereenkomst van 1 april 2024 tot en met 30 april 2025 staan - voor zover van belang - de volgende bepalingen opgenomen:
“4.3 The rent and the advance payment as referred to in article 4.2 will be payable, at all times 3 days before the first day of the month (…).
4.4
The following amounts will be due per payment period of one month:
- The rent€ 920,00
- Service subscription€ 240,00
- Fixed fee energy supply€ 55,00
- Fixed fee delivery of heat and hot water€ 75,00
- Fixed fee water supply€ 15,00
- Inventory, services and furnishing€ 35,00
- Service costs€ 10,00
- Renting furniture€ 210,00
========
So that the total monthly amount due by the tenants will be€ 1500,00
(…)
Penalty Provisions
26.1
For each violation of an obligation under this tenancy agreement and the associated general provisions the tenant will forfeit to the Landlord an immediately payable penalty in the amount of EUR 100 per calendar day, subject to a maximum of EUR 3.000,00 without prejudice to his obligation still to perform such obligation, and without the prejudice tot the Landlord’s right to claim (additional) damages.
(…)
27.Service Subscription
As part of this agreement, tenant can obtain information from Landlord on matters he is running into in the Netherlands. This can be about working, living, government agencies, benefits, childcare etc.
Landlord has a best-efforts obligation to give tenant the information he needs and that Landlord can provide. Landlord will do its best to assist tenant with any query, but cannot give him any guarantees.
Where possible, Landlord may assist Party 2 in making enquiries.
28.Duration of the agreement of Service Subscription
a.
The service subscription is concluded for the duration of 1 year, i.e. from
The service subscription is concluded for the duration of 1 year, i.e. from
01-04-2024 untill 30-04-2025. After the end of this period, the agreement will be renewed for an indefinite period.
As long as the apartment is rented atApartment, [adres], the duration of the Service Subscription cannot be shorter than the rental agreement. It is possible to keep the Service Subscription after the end of the rental contract.
During the first year, the agreement cannot be terminated prematurely by the parties. Thereafter, a notice period of 1 calendar month applies. Notice of termination must be given by the end of the month.
29.Guarantor Service Subscription
It is possible that Landlord acts as guarantor for tenant towards the main landlord of tenant’s residence. If tenant is then unable to pay the rent on time, Landlord will act as guarantor for the main landlord. Landlord will than pay the rent for tenant. This does not relieve tenant from still paying the rent. For the rent paid by Landlord for tenant, Landlord will retain a claim against tenant.
Where the parties agree that Landlord shall act as guarantor, this is agree in advance no more then 1, 2 or 3 months’ rent.”
2.4.
Bij aanvang van de eerste huurovereenkomst hebben [huurders] aan [verhuurder] een borg betaald van € 3.000,00 en € 300,00 aan administratiekosten.
2.5.
Op 20 maart 2025 hebben [huurders] de huurovereenkomst opgezegd per 30 april 2025.
2.6.
Op 1 april 2025 heeft de gemachtigde van [huurders] een brief gestuurd naar [verhuurder] en daarin aanspraak gemaakt op terugbetaling van de borg van € 3.000,00 bij einde van de huurovereenkomst. Ook is aanspraak gemaakt op de betaalde administratiekosten van € 300,00 en betaalde servicekosten van in totaal 3.960,00. Het betreft de betaalde servicekosten ten behoeve van ‘inventaris en meubilering’, de betaalde ‘service costs’ en de betaling van het ‘service-abonnement’.
2.7.
Bij brief van 10 april 2025 heeft de gemachtigde van [huurders] de vordering verhoogd met de betaalde huurverhoging over deze servicekosten. Het betreft hier een bedrag van € 165,30.
2.8.
Op 15 april 2025 hebben [huurders] een ‘Tenancy contract end form’ ondertekend met - onder meer - de volgende inhoud:
“I, [huurder 2] hereby confirm that I have received and understood the guidelines and procedures for the move-out process provided by [verhuurder] B.V. I agree to comply with the following:
I acknowledge that a pre-inspection of the property (…) will be conducted. I agree to cooperate with the inspection process.
I understand that assuming everything is in order post-inspection, my deposit will be returned by within 30 working days.
(…)”
2.9.
Op 15 april 2025 hebben [huurders] een ‘Termination agreement’ (hierna: beëindigingsovereenkomst) ondertekend met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“Date: 15-04-2025
Place: [verhuurder] B.V.
(…)
Hereinafter referred to as the “Lessor”
Name & Surname: [huurder 2]
(…)
Name & Surname: [huurder 1]
(…)
Hereinafter referred to as the “Lessee”
“This agreement confirms that the Lessee has unilaterally terminated the leas of the property located at[adres](…). The lease, originally concluded on25-4-2023will be terminated effective30-04-2025.
As the Lessee, I,[huurder 2] & [huurder 1], (…) hereby acknowledge that upon termination of the lease, I agree to vacate, empty, and return the property to the landlord in the same condition as it was received. I also agree to deregister from the property.
If the Lessee fails to empty the premises, clean, or adequately prepare the property for return, or fails to return the keys by30-04-2025the Lessee understands that the Lessor will arrange for these tasks to be completed at the expense of the Lessee. Any time required to complete these activities will be charged at the normal rental rate for the next calendar month.
Full and final discharge, The Lessee grant for Lessor full and final discharge in relation to any claims, entitlements, or obligations arising from the previously existing agreements. From01-05-2025tenants shall have no any further claims against Lessor.”
2.10.
Op 4 juni 2025 heeft de gemachtigde van [huurders] aan [verhuurder] een brief gestuurd waarin - onder meer - het volgende staat vermeld:
“(…) Cliënten waren zich totaal niet bewust van het tekenen van een kwijtingsbeding. Zij gingen er van uit dat zij enkel akkoord gingen met de beëindiging van de huur en oplevering van het gehuurde per 30 april 2025. (…)
Indien cliënten hadden geweten dat in de overeenkomst een kwijtingsbeding is opgenomen, hadden zij de overeenkomst nooit getekend. Cliënten wilden U in geen geval kwijting verlenen. (…)
Omdat er in casu sprake is van misbruik van omstandigheden, bedrog en dwaling, is de gewraakte rechtshandeling (het verlenen van kwijting) vernietigbaar. Derhalve verklaar ik bij deze namens mijn cliënten dat zij de beëindigingsovereenkomst (Termination Agreement) van 15 april 2025 vernietigen.”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[huurders] vorderen - samengevat - :
Primair:
Een verklaring voor recht dat de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 is vernietigd.
Subsidiair:
De beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 te vernietigen.
2. [verhuurder] te veroordelen tot betaling van € 8.408,84, vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.425,30 vanaf de dag van de dagvaarding tot volledige betaling;
3. [verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[huurders] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. [huurders] hebben het gehuurde op correcte wijze opgeleverd, waardoor zij aanspraak maken op terugbetaling van de borg van € 3.000,00. Ook hebben [huurders] bij aanvang van de huurovereenkomst € 300,00 aan administratiekosten aan [verhuurder] betaald, hetgeen in strijd is met artikel 7:264 lid 1 BW Pro. Voor deze kosten heeft [verhuurder] geen tegenprestatie geleverd zodat dit bedrag onverschuldigd betaald is. Verder hebben [huurders] gedurende de huurperiode diverse voorschotbedragen betaald waarvoor geen prestatie is geleverd, zodat deze bedragen - in totaal € 3.960,00 - eveneens onverschuldigd betaald zijn. Tot slot heeft [verhuurder] vanaf 1 juli 2024 de huurverhoging van 5,8% ook berekend over de servicekosten, zodat [huurders] in totaal € 165,30 te veel hebben betaald. Voor zover [verhuurder] zich beroept op het kwijtingsbeding dat is opgenomen in de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025, stellen [huurders] dat zij dit beding op 4 juni 2025 hebben vernietigd.
3.3.
Daarnaast vorderen [huurders] een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten van € 902,98 omdat [verhuurder] na sommatie niet is overgegaan tot terugbetaling van het gevorderde bedrag.
3.4.
[verhuurder] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurders] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurders] , met veroordeling van [huurders] in de kosten van deze procedure.
3.5.
[verhuurder] voert aan dat [huurders] op de hoogte waren van het kwijtingsbeding en hiermee hebben ingestemd. Van misbruik van omstandigheden, bedrog of dwaling was geen sprake. Bovendien zijn voor de betaalde voorschotbedragen voor de verschillende servicevoorzieningen wel prestaties geleverd, zodat deze terecht zijn betaald. De huurverhoging over de servicekosten is ook terecht omdat de verhuurder van [verhuurder] ook een verhoging van de servicekosten heeft doorberekend. Omdat [verhuurder] de borg nog niet zelf heeft ontvangen van haar verhuurder, heeft zij deze nog niet aan [huurders] kunnen voldoen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.7.
[verhuurder] vordert voorwaardelijk, voor het geval de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 is of wordt vernietigd, en na vermeerdering van eis - samengevat - veroordeling van [huurders] :
tot betaling van € 1.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2025 en de boete van € 3.000,00,
in de proceskosten.
3.8.
[verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurders] de huur van april 2025 van € 1.500,00 niet hebben betaald. [huurders] hadden geen opschortingsbevoegdheid ex artikel 6:263 BW Pro omdat er op het moment van verschuldigdheid van de huur, op 28 maart 2025, geen gegronde vrees voor [huurders] was dat [verhuurder] de borg niet terug zou betalen. Omdat de huur van april 2025 nog niet betaald is, zijn [huurders] een boete van € 100,00 per dag verschuldigd met een maximum van € 3.000,00.
3.9.
[huurders] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
3.10.
[huurders] voeren aan dat de onzekerheid of [verhuurder] haar terugbetalingsverplichting van de borg zal nakomen, nog steeds bestaat, zodat [huurders] nog steeds een opschortingsbevoegdheid toekomen. De gevorderde boete is gebaseerd op een boetebeding uit de huurovereenkomst en [huurders] stellen dat dit een oneerlijk beding is omdat de boete niet in verhouding staat tot de schade, automatisch geldt en cumulatief is. Ook klopt de gevorderde huurprijs niet omdat deze inclusief servicekosten is en voor deze servicekosten geen prestatie is geleverd.
3.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
De beëindigingsovereenkomst is op 4 juni 2025 vernietigd
4.2.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [verhuurder] [huurders] kan houden aan het kwijtingsbeding waarmee zij in de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 [1] akkoord zijn gegaan. Door het kwijtingsbeding zouden partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben. [huurders] betwisten dat zij op de hoogte waren van het kwijtingsbeding en stellen dat [verhuurder] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden dan wel dat [huurders] het kwijtingsbeding onder bedrog hebben gesloten, dan wel dat zij hierover hebben gedwaald.
Misbruik van omstandigheden
4.3.
[huurders] stellen dat [verhuurder] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden door [huurders] op 15 april 2025 een beëindigingsovereenkomst te laten tekenen waarin een kwijtingsbeding was opgenomen.
4.4.
Van misbruik van omstandigheden is sprake als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden [2] . Bij de beoordeling daarvan komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling. Niet is vereist dat degene die zich op vernietiging beroept door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld. Wel is vereist dat hij zonder de misbruik van omstandigheden de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Verder is vereist dat [verhuurder] wist dat [huurders] door bijzondere omstandigheden zijn bewogen tot het tekenen van het kwijtingsbeding in de beëindigingsovereenkomst, en dat [verhuurder] zich mede op grond van deze wetenschap van het sluiten van de overeenkomst had behoren te onthouden.
4.5.
[huurders] voeren daartoe aan dat zij met [verhuurder] op 15 april 2025 in het gehuurde bij elkaar waren in het kader van de oplevering. Tijdens deze bijeenkomst, die volledig in het Pools geschiedde, is alleen gesproken over de oplevering van het gehuurde. [huurders] stellen dat er niet gesproken is over het laten vallen van de vorderingen die [huurders] met behulp van hun gemachtigde in hun brieven van 1 april en 10 april 2025 [3] aan [verhuurder] kenbaar hebben gemaakt. Bovendien is de beëindigingsovereenkomst in het Engels opgesteld en zijn [huurders] deze taal niet goed machtig. Ook hadden [huurders] geen ervaring met opleveringen van huurwoningen in Nederland en waren zij niet goed op de hoogte van het Nederlandse huurrecht en hun rechten als huurder. Om deze redenen hadden [huurders] een advocaat in de arm genomen. Tot slot heeft [verhuurder] de gemachtigde van [huurders] gepasseerd door [huurders] een document te laten tekenen in afwezigheid van hun gemachtigde. Deze omstandigheden hadden [verhuurder] , volgens [huurders] , ervan moeten weerhouden om [huurders] de beëindigingsovereenkomst met kwijtingsbeding te laten tekenen.
4.6.
[verhuurder] betwist dat sprake was van bijzondere omstandigheden en dat zij misbruik van deze omstandigheden heeft gemaakt. [verhuurder] voert daartoe aan dat in het gesprek van 15 april 2025 duidelijk was wat de bedoeling was van de beëindigingsovereenkomst, namelijk dat de vorderingen van [huurders] weggestreept zouden worden tegen de openstaande huur van april 2025. Dit hebben partijen in het Pools besproken, zodat er bij [huurders] geen misverstand kon bestaan over de bedoeling van het kwijtingsbeding. Daarnaast betwist [verhuurder] dat [huurders] de Engelse taal niet machtig zouden zijn. Ze zijn immers ook akkoord gegaan met een Engelstalige huurovereenkomst. [verhuurder] betwist tot slot dat zij de gemachtigde van [huurders] heeft gepasseerd omdat de brief van de gemachtigde aan bod is gekomen in het gesprek van 15 april 2025.
4.7.
[huurders] hebben een geluidsfragment overgelegd van de bijeenkomst van 15 april 2025. Van dit geluidsfragment is de Poolse transcriptie overgelegd met een Nederlandse vertaling [4] . [verhuurder] betwist de inhoudelijke juistheid van de transcriptie en voert aan dat het geen getrouwe en volledige weergave van het gesprek is. Gelet op deze betwisting, staat niet vast wat partijen hebben besproken en of daarbij uitleg is gegeven over de inhoud van het kwijtingsbeding. Wel staat vast dat [verhuurder] voorafgaand aan het gesprek op 15 april 2025 ervan op de hoogte was dat [huurders] zich lieten bijstaan door een gemachtigde. Dat de brief van deze gemachtigde tijdens het gesprek is besproken, is dan weer door [huurders] betwist, zodat dit (ook) niet vast is komen te staan.
4.8.
Met het kwijtingsbeding hebben [huurders] afstand gedaan van hun vorderingen van in totaal € 7.425,30 (zijnde € 7.260,00 + € 165,30) en heeft [verhuurder] afstand gedaan van haar vordering van € 1.500,00 (huur april 2025). Gelet op het grote verschil in hoogte van de vorderingen van beide partijen heeft [verhuurder] onvoldoende onderbouwd dat [huurders] zich ervan bewust waren dat zij afstand deden van hun vorderingen op [verhuurder] . Daarbij is ook van belang dat [huurders] juist juridische hulp hadden ingeschakeld om hun belangen goed te vertegenwoordigen. Omdat [huurders] zich met hun vorderingen op [verhuurder] lieten bijstaan door een gemachtigde en het kwijtingsbeding te beschouwen is als een voorstel van [verhuurder] in reactie op deze brieven, had [verhuurder] de beëindigingsovereenkomst met het kwijtingsbeding moeten voorleggen aan de gemachtigde van [huurders] . Door dit niet te doen, heeft [verhuurder] misbruik gemaakt van de afwezigheid van de gemachtigde van [huurders] . [huurders] hadden er immers niet op bedacht hoeven zijn dat het op 15 april 2025 over iets anders zou gaan dan over de staat waarin het gehuurde op 30 april 2025 opgeleverd zou moeten worden.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat het kwijtingsbeding in de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat de beëindigingsovereenkomst door de brief van 4 juni 2025 is vernietigd. De primaire vordering zal dan ook worden toegewezen.
4.10.
Dit betekent dat partijen geen kwijtingsbeding zijn overeengekomen en de kantonrechter toekomt aan de beoordeling van de overige vorderingen van [huurders]
Beoordeling van de vorderingen in conventie
Waarborg van € 3.000,00
4.11.
[verhuurder] erkent dat zij de waarborg van € 3.000,00 nog niet aan [huurders] heeft betaald. De reden hiervoor is dat [verhuurder] de borg nog niet heeft ontvangen van de hoofdverhuurder. Dit mag echter geen reden zijn om de borg niet aan [huurders] terug te betalen. [huurders] staan buiten enige afspraken die [verhuurder] met de hoofdverhuurder heeft gemaakt. Voor [huurders] tellen alleen de afspraken met [verhuurder] . Zij hebben het gehuurde op 30 april 2025 correct opgeleverd, zodat [verhuurder] verplicht is hen de waarborg terug te betalen. [5] Daarbij is [verhuurder] zelfs gehouden om de achterstallige huur met de borg te verrekenen en het restant binnen dertig dagen na het einde van de huurovereenkomst terug te betalen. [6] Nu [verhuurder] dit heeft nagelaten, zal de vordering van € 3.000,00 worden toegewezen.
Administratiekosten € 300,00
4.12.
Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [huurders] € 300,00 aan administratiekosten aan [verhuurder] betaald. [huurders] stellen dat sprake is van een nietig beding op grond van artikel 7:264 lid 1 BW Pro omdat [verhuurder] geen tegensprestatie heeft geleverd voor deze kosten. [verhuurder] voert aan dat deze kosten wel terecht zijn, maar refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter.
Omdat [verhuurder] niet heeft onderbouwd welke prestatie zij heeft verricht voor deze € 300,00, is sprake van een nietig beding. Dat betekent dat [huurders] dit bedrag onverschuldigd hebben betaald en daarom zal de vordering worden toegewezen.
Servicekosten € 4.125,30
4.13.
[huurders] vorderen in totaal € 4.125,30 aan onterecht betaalde servicekosten. Deze servicekosten bestaan uit de posten:
- ‘ inventaris en meubilering’ van € 35,00 per maand
- ‘ service costs’ van € 10,00 per maand
- ‘ service-abonnement’ van € 240,00 per maand
- huurverhoging over deze posten van totaal € 165,30.
De posten ‘inventaris en meubilering’ en ‘service costs hebben [huurders] gedurende de volledige huurperiode van 24 maanden betaald. De post ‘service-abonnement’ hebben zij gedurende de tweede huurovereenkomst, en derhalve twaalf maanden, betaald.
4.14.
Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. [7] Kosten die verband houden met het
enkele gebruikvan de woonruimte mogen slechts als huurprijs in rekening worden gebracht (onderstreping ktr). Ook de onroerende aanhorigheden behoren tot de woonruimte. [8] Daaronder vallen ook gemeenschappelijke ruimten.
enkele gebruikvan de woonruimte mogen slechts als huurprijs in rekening worden gebracht (onderstreping ktr). Ook de onroerende aanhorigheden behoren tot de woonruimte. [8] Daaronder vallen ook gemeenschappelijke ruimten.
Inventaris en meubilering
4.15.
[verhuurder] heeft aangevoerd dat deze post betrekking heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes zoals de lift en het dakterras. Het dakterras was voorzien van meubels waar [huurders] gebruik van konden maken. De lift en het dakterras zijn gemeenschappelijke ruimtes die voor [huurders] en medebewoners toegankelijk zijn. Daarmee is het een onroerende aanhorigheid van het gehuurde. Het enkele gebruik van deze ruimtes wordt geacht in de huurprijs te zijn begrepen. Daarvoor kunnen geen aanvullende kosten in rekening worden gebracht. Het bedrag van € 35,00 per maand is dan ook onterecht in rekening gebracht. De vordering tot terugbetaling van € 840,00 (zijnde 24 x € 35,00) zal worden toegewezen.
Service costs
4.16.
Aan [huurders] zijn verder servicekosten ter hoogte van € 10,00 per maand in rekening gebracht. Onder deze servicekosten vallen de schoonmaak- en energiekosten van de gemeenschappelijk ruimtes, waaronder de lift, het dakterras en het trappenhuis. [huurders] stellen dat er geen kosten zijn gemaakt voor de schoonmaak of energievoorziening van deze ruimten. [verhuurder] betwist dit en stelt dat de liften nieuw geplaatst waren en aan alle veiligheidsvoorschriften voldeden. Verder betwist [verhuurder] dat het dakterras en het trappenhuis niet schoongemaakt zouden zijn.
4.17.
Kosten voor schoonmaak en energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes mogen als servicekosten bij de huurder in rekening worden gebracht. Het gaat hier immers om kosten die verband houden met de bewoning van de woonruimte. De verhuurder heeft de verplichting om de huurders jaarlijks een overzicht te verstrekken van deze servicekosten. [9] Dit heeft [verhuurder] nagelaten. Omdat [huurders] hebben betwist dat er kosten zijn gemaakt voor de schoonmaak en het energieverbruik voor de gemeenschappelijke ruimtes en [verhuurder] niet heeft onderbouwd dat deze kosten daadwerkelijk gemaakt zijn, zal de vordering van € 240,00 (zijnde 24 x € 10,00) worden toegewezen.
Service-abonnement
4.18.
In de tweede huurovereenkomst is een bedrag van € 240,00 per maand opgenomen voor het service-abonnement. Volgens [verhuurder] houdt het abonnement in dat [huurders] allerhande vragen konden stellen over het wonen en werken in Nederland, zoals het verlengen van het rijbewijs, het zoeken naar werk, het regelen van kinderopvang en het aanvragen van toeslagen. Deze inhoud van het abonnement hebben [huurders] niet betwist, wel dat zij daarvan gebruik hebben gemaakt. Verder stelt [verhuurder] dat met het abonnement voorzien is in een risicodekking voor het geval [huurders] problemen zouden hebben met betaling van de huur, aangezien [verhuurder] in dat geval de huur aan de eigenaar van het gehuurde zou betalen. Zo zou worden voorkomen dat [huurders] te maken zouden krijgen met boetes en wettelijke rente. [huurders] hebben deze uitleg van het abonnement betwist en voeren aan dat zij nooit een borgtocht zijn overeengekomen en [verhuurder] zich niet garant heeft gesteld voor hen.
4.19.
Uit de uitleg over de inhoud van het abonnement volgt dat deze diensten niet vallen onder servicekosten zoals bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro. Het gaat namelijk niet om kosten die verband houden met de bewoning van het gehuurde. Het service-abonnement is een aparte overeenkomst in de huurovereenkomst. Omdat een splitsing van de overeenkomst niet mogelijk is, zijn de bepalingen van het huurrecht op de hele overeenkomst van toepassing, tenzij het andere element overheerst. [10] Uit niets blijkt dat het service-abonnement overheerst ten opzicht van de huur van het gehuurde. Nu het service- abonnement in de huurovereenkomst is opgenomen en het niet de huurprijs betreft, moet beoordeeld worden of het beding een onredelijk voordeel voor een van de partijen inhoudt. [11]
4.20.
De kantonrechter is van oordeel dat het service-abonnement onredelijk is. Dat is alleen al het geval omdat [huurders] de (tweede) huurovereenkomst alleen konden aangaan als zij tegelijkertijd het service-abonnement afnamen. Uit artikel 28 van Pro deze tweede huurovereenkomst blijkt namelijk dat [huurders] gedurende een jaar verplicht waren om het service-abonnement af te nemen en dat het gedurende die periode niet opgezegd kon worden. [12] Deze verplichting maakt dat er een niet redelijk voordeel voor [verhuurder] is overeengekomen. Dat [huurders] gebruik hebben gemaakt van het abonnement doordat [verhuurder] de huur van april 2025 heeft voorgeschoten, is niet komen vast te staan. [huurders] hebben [verhuurder] hier niet om gevraagd en bovendien heeft [verhuurder] haar eigen verplichting om de huur tijdig te betalen jegens de eigenaar van het gehuurde.
4.21.
Omdat het service abonnement een nietig beding is, is het door [huurders] betaalde bedrag voor dit abonnement onverschuldigd betaald. De vordering van € 2.880,00 (zijnde 12 x € 240,00) zal worden toegewezen.
Huurverhoging over de servicekosten
4.22.
Met ingang van 1 juli 2024 heeft [verhuurder] de huur verhoogd met 5,8%. Deze verhoging heeft zij doorgevoerd over alle posten van de huurovereenkomst, waardoor ook over de hierboven besproken posten ‘inventaris en meubilering’, ‘service costs’ en ‘service-abonnement’. Zoals hierboven beoordeeld zijn deze posten onterecht door [huurders] betaald, zodat zij ook de betaalde huurverhoging over deze posten niet verschuldigd waren. Daarom zal het bedrag van € 165,30 worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.23.
[huurders] vorderen de wettelijke rente over de administratiekosten, de waarborg en de te veel betaalde servicekosten. Aan vervallen rente tot aan de dagvaarding
(29 juli 2025) vorderen [huurders] € 80,56. Nu [verhuurder] hiertegen geen verweer heeft gevoerd, zal de vordering worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.24.
[huurders] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 902,98. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag is in overeenstemming met het Besluit en bovendien niet door [verhuurder] betwist. Daarom zal een bedrag van € 902,98 worden toegewezen.
Proceskosten
4.25.
[verhuurder] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.269,04
4.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Beoordeling van de voorwaardelijke vorderingen in reconventie
4.27.
Nu de beëindigingsovereenkomst op 4 juni 2025 buitengerechtelijk is vernietigd, is de voorwaarde vervuld voor de door [verhuurder] gevorderde voorwaardelijke vorderingen tot betaling van € 1.500,00 aan huur voor de maand april 2025 en € 3.000,00 aan boete voor te late betaling van de huur van april 2025.
De huur van april 2025 moet betaald worden
4.28.
Omdat de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2025 is geëindigd, zijn [huurders] over de maand april 2025 nog de huur verschuldigd. Zoals uit de beoordeling in conventie volgt, bedraagt de huur van april geen € 1.500,00 maar € 1.215,00 (zijnde € 1.500,00 - (€ 35,00 + € 10,00 + € 240,00)). Uit de overwegingen in conventie volgt namelijk dat [huurders] de posten ‘inventaris en meubilering’ van € 35,00, ‘service costs’ van € 10,00 en ‘service-abonnement’ van € 240,00 niet verschuldigd zijn.
4.29.
[huurders] hebben een beroep gedaan op hun opschortingsrecht van artikel 6:263 BW Pro omdat zij gegronde vrees hadden dat [verhuurder] onder andere de borg niet terug zou betalen. Dat uiteindelijk die vrees blijkt te kloppen, wil niet zeggen dat [huurders] ook reeds deze vrees hadden eind maart 2025, toen de huur van april 2025 betaald moest worden. Op dat moment hadden zij nog geen aanspraak gemaakt op te veel betaalde administratie- en servicekosten en was de borg nog niet opeisbaar, zodat zij nog niet bekend waren met het antwoord van [verhuurder] op hun vorderingen. [huurders] s hebben nagelaten te onderbouwen waaruit de gegronde vrees bestond, zodat zij onterecht de betaling van de huur van april 2025 hebben opgeschort. De huur van april 2025 zal voor het bedrag van € 1.215,00 worden toegewezen.
4.30.
De daarover gevorderde wettelijke rente wordt eveneens toegewezen nu [huurders] daartegen geen verweer heeft gevoerd.
Boetebeding is onredelijk bezwarend beding
4.31.
[verhuurder] doet een beroep op het boetebeding uit artikel 26.1 van de tweede huurovereenkomst. [13] Doordat [huurders] te laat zijn met de betaling van de huur van april 2025 zijn zij een boete verschuldigd van € 100,00 per dag met een maximum van € 3.000,00.
4.32.
De kantonrechter is ambtshalve van oordeel dat het boetebeding een onredelijk bezwarend beding is, en daarmee buiten beschouwing moet worden gelaten. Het betreft een huurovereenkomst van een woonruimte tussen een professionele verhuurder en niet-professionele huurders die niet eens uit Nederland afkomstig zijn. Het beding is eenzijdig opgesteld, zodat alleen [huurders] aan [verhuurder] een boete verschuldigd zijn wanneer zij een verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomen. Ook is het bedrag aan boete een vastgesteld bedrag en niet afhankelijk van de aard en ernst van de tekortkoming. Bovendien stelt het beding [verhuurder] in staat om aanvullend nog schadevergoeding te vorderen. Daarmee is het een onredelijk bezwarend beding en zal het buiten beschouwing worden gelaten. Het gevorderde bedrag van € 3.000,00 zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.33.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.34.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de beëindigingsovereenkomst van 15 april 2025 rechtsgeldig is vernietigd,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurders] te betalen een bedrag van € 8.408,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 7.425,30, met ingang van 29 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 1.269,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
veroordeelt [huurders] hoofdelijk om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.215,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.7.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.