Uitspraak
28 juni 1985
Eerste Kamer
Req. nr. 6839
Br.
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
In de zaak van:
[verzoekster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. R.J.B. Boonekamp,
|
t e g e n
[de bewoner] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie.
1. Het geding in feitelijke instanties
Op 8 maart 1984 heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen [verzoekster] -, onder overlegging van een op 23 november 1983 door de huurcommissie in het ressort Zwolle gegeven advies over de vraag welke de betalingsverplichting is van de huurder m.b.t. de in art. 12 eerste Pro lid Huurprijzenwet woonruimte bedoelde boven de huurprijs in rekening gebrachte kosten voor de in het inleidend request genoemde flat te [woonplaats] over de periode van 1 januari 1980 tot en met 31 december 1982, zich gewend tot de Kantonrechter te Zwolle met het verzoek:
I. primair:
de huurcommissie onbevoegd te verklaren omdat het huurelement een dermate gering aandeel heeft in de tussen partijen gesloten overeenkomst, dat er geen sprake kan zijn van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte in de zin van art. 1623 a BW;
de huurcommissie onbevoegd te verklaren omdat het huurelement een dermate gering aandeel heeft in de tussen partijen gesloten overeenkomst, dat er geen sprake kan zijn van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte in de zin van art. 1623 a BW;
II. subsidiair:
de huurcommissie niet-ontvankelijk te verklaren in haar advies betreffende de naast de kale huur (huurprijs) in rekening te brengen overige betalingsverplichtingen;
III. meer subsidiair:
de betalingsverplichting met inbegrip van service- en andere bijkomende kosten van verweerder in cassatie - verder te noemen de bewoner - per 1 september 1982 vast te stellen op een bedrag ad f. 3.160,-- per maand.
Nadat de bewoner tegen dat verzoek verweer had gevoerd, en bij wege van zelfstandig verzoek had verzocht de bijkomende kosten vast te stellen conform het advies van de huurcommissie van 23 november 1983 heeft de Kantonrechter bij beschikking van 15 mei 1984 de huurcommissie onbevoegd verklaard met betrekking tot de ten processe bedoelde tussen partijen gesloten huurovereenkomst en voorts de bewoner niet-ontvankelijk verklaard in zijn bij verweerschrift gedane zelfstandig verzoek.
Tegen deze beschikking heeft de bewoner hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Zwolle.
Bij beschikking van 27 november 1984 heeft de Rechtbank - met vernietiging van de beschikking van de Kantonrechter - vastgesteld dat de huurcommissie bevoegd is met betrekking tot de ten processe bedoelde tussen partijen gesloten huurovereenkomst en partijen ontvankelijk verklaard in hun in eerste aanleg over en weer gedane verzoeken en voorts de zaak terug verwezen naar de Kantonrechter te Zwolle om in de hoofdzaak te worden beslist. De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De bewoner heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel3.1 Het middel moet worden beoordeeld tegen de volgende achtergrond. De bepalingen van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 4 BW (betrekkelijk tot huur en verhuur van woonruimte) en die van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) moeten worden gezien als één samenhangend geheel en hebben een strekking waarbij de bescherming van de huurder voorop staat. Voor wat betreft overeenkomsten onder bezwarende titel die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte in de zin van deze bepalingen, maar bovendien tot de levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als "verzorging", wettigen voormelde strekking van deze bepalingen en de geschiedenis van hun totstandkoming (vgl. Hand. II 1978-1979, blzz. 4957, 4967, 5022, 5073, 5085 en 5131) aan te nemen dat zij op dergelijke overeenkomsten toepasselijk zijn, tenzij daarin het verzorgingselement duidelijk overheerst.
3.2 De Rechtbank heeft geoordeeld dat in de onderwerpelijke overeenkomst, die in de daarvan opgemaakte akte wordt aangeduid als een huurovereenkomst waarbij [verzoekster] aan de bewoner een serviceflat verhuurt, het verzorgingselement niet overheerst. Daaruit heeft de Rechtbank afgeleid dat de HPW te dezen toepasselijk is, ook voor wat betreft de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de bijkomende kosten. Tegen eerstgenoemd oordeel richt zich het derde onderdeel van het middel, dat de Hoge Raad eerst zal behandelen.
De klacht onder a mist feitelijke grondslag voor zover zij ervan uitgaat dat de Rechtbank bij haar bedoeld oordeel mede heeft gelet "op een mogelijke toekomstige of een historische omvang van het servicepakket”. De Rechtbank heeft immers enkel met de bestaande omvang van "het contractuele servicepakket" rekening gehouden, zij het dat zij bij de bepaling van het gewicht dat daaraan in het kader van der partijen overeenkomst toekomt, mede heeft doen wegen dat [verzoekster] zich heeft voorbehouden die omvang te wijzigen. Dit laatste geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het is evenmin onbegrijpelijk, omdat uit de omstandigheid dat de bewoner met dat voorbehoud heeft ingestemd valt af te leiden dat bij het aangaan van de overeenkomst de omvang van dat servicepakket voor hem niet doorslaggevend was.
Ook de klacht onder b berust op verkeerde lezing van de bestreden uitspraak. Anders dan het onderdeel veronderstelt, heeft de Rechtbank "de precieze omvang van de overige dienstverlening" niet in het midden gelaten, maar is zij veronderstellende wijs uitgegaan van hetgeen [verzoekster] dienaangaande had gesteld.
Onderdeel 3 van het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
3.3 De onderdelen 1 en 2 willen, mede blijkens de toelichting, de stelling ingang doen vinden dat, indien een overeenkomst van huur en verhuur, behalve het gebruik van woonruimte, mede de levering omvat van tezamen als "verzorging" aan te duiden diensten en goederen en die verzorging "niet rechtstreeks met de bewoning van de gehuurde woonruimte samenhangt", ten aanzien van de voor de levering van laatstbedoelde diensten en goederen bedongen prijs art. 12 HPW Pro toepassing mist. Deze stelling kan evenwel niet als juist worden aanvaard. Zij vindt noch in de tekst, noch in de geschiedenis van het artikel steun en is in strijd met zijn strekking. Het artikel, dat de zgn. bijkomende kosten aan de maximum bindt, doet dat immers teneinde te voorkomen dat via deze bijkomende kosten het ingevoerde stelsel van kwaliteitsnormen ter bepaling van de huurprijs zou kunnen worden ondergraven. Zou niet een dergelijk maximum gelden, dan zou dat stelsel immers - zoals ter toelichting van art. 12 is Pro aangevoerd (MvT, Bijl. Hand. II 1976-1977, 14175, nr. 3, blz. 33) - "onvolledig tot zijn recht komen", omdat de verhuurder dan de mogelijkheid zou hebben "door middel van de bijkomende kosten uit de huur en verhuur toch de opbrengsten te krijgen die hij wenselijk acht, in plaats van de door de kwaliteit van de woning gerechtvaardigde opbrengst".
Ook de onderdelen 1 en 2 zijn derhalve vergeefs voorgesteld.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep.
verwerpt het beroep.
Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras, als voorzitter en de raadsheren Snijders, Royer, Martens en Van den Blink, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
28 juni 1985.
28 juni 1985.