ECLI:NL:RBLIM:2026:6255

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/334914 / HA ZA 24-434

Vonnis van 8 juli 2026

in de zaak van

[de man],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [de man] ,

advocaat: mr. R. Engwegen,

tegen

[de vrouw],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [de vrouw] ,

advocaat: mr. J.G. van Ek.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 6
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 3
de dagbepaling van de mondelinge behandeling
de conclusie van antwoord in reconventie
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 november 2025
de akte uitlaten met productie 4 zijdens [de vrouw]
de akte uitlaten met productie 7 zijdens [de man]

de rolbeslissing zoals verwoord in de brief van de griffie van de rechtbank van
de akte uitlaten productie 7 zijdens [de vrouw] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[de man] en [de vrouw] hebben een affectieve relatie gehad. Zij hebben ongehuwd samengewoond zonder samenlevingsovereenkomst.

2.2.

[de man] en [de vrouw] hebben op 5 januari 2023 samen de woning aan [adres]

te [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van € 285.000,00.^[1]

2.3.

In opdracht van partijen heeft [makelaar 1] de woning ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening per 16 januari 2023 getaxeerd op een marktwaarde van € 295.000,00 en een marktwaarde na verbouwing van € 314.000,00.^[2]

2.4.

Blijkens een “Uniforme verbouwingsspecificatie” van 4 januari 2023 is een bedrag van € 26.600,00 gemoeid met de verbouwing van de woning.^[3]

2.5.

Op de woning rust een hypothecaire geldlening, die is afgesloten bij de Rabobank, van destijds € 314.000,00. Aan deze hypothecaire geldlening is een bouwdepot gekoppeld, waarmee verbouwwerkzaamheden kunnen worden verricht.

2.6.

De woning is op 23 maart 2023 aan partijen geleverd ieder voor de onverdeelde helft.^[4]

2.7.

Medio 2023 is de affectieve relatie tussen [de man] en [de vrouw] verbroken. Op

20 augustus 2023 heeft [de vrouw] de woning verlaten. [de man] is in de woning blijven wonen en hij betaalt sindsdien alle lasten. De woning werd op dat moment verbouwd: er waren veel sloopwerkzaamheden verricht en er dienden nog veel werkzaamheden te worden verricht om de woning bewoonbaar te maken.

2.8.

[de man] wil het aandeel van [de vrouw] in de woning overnemen. Om die reden heeft hij een makelaar opdracht gegeven de woning te taxeren. Blijkens het taxatierapport van 26 oktober 2023 is de woning toen op een marktwaarde van € 275.000,00 getaxeerd.^[5]

2.9.

Tijdens de mondelinge behandeling op 19 november 2025 hebben partijen afgesproken gezamenlijk een nieuwe taxatie van de woning te zullen laten uitvoeren. Partijen hebben verder afgesproken allebei bij de taxatie aanwezig te zijn en de kosten bij helfte te dragen.

2.10.

Op 16 december 2025 heeft de taxatie van de woning plaatsgevonden door [taxateur] , werkzaam bij [makelaarskantoor] B.V. te [plaats] . Uit het taxatierapport (gedateerd 5 januari 2026) blijkt dat partijen hierbij aanwezig waren. De taxateur heeft de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 300.000,00.^[6]In het rapport staat - voor zover thans van belang - voorts:

(...)

(...) afbeelding gepseudonimiseerd

(...)

2.11.

Bij e-mailbericht van 12 januari 2026 heeft [de man] zijn op- en aanmerkingen aan de taxateur gestuurd. Kort gezegd heeft hij laten weten het idee te hebben dat er gebreken weg zijn gelaten en niet vergelijkbare woningen zijn gebruikt voor de waardebepaling om de waarde hoger te laten uitkomen dan de daadwerkelijke waarde. Ook moet volgens [de man] rekening worden gehouden met herstelwerkzaamheden. Ten slotte heeft [de man] foto’s bijgevoegd van de gebreken die volgens hem niet in het rapport vermeld staan.^[7]

2.12.

Het is partijen niet gelukt om tot een minnelijke verdeling van de woning te komen.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[de man] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de onroerende zaak, gelegen te [woonplaats 1] aan [adres] , tegen de getaxeerde waarde van € 275.000,00 aan [de man] zal toedelen evenals de hypothecaire geldlening ten bedrage van € 312.184,45 en het bouwdepot ten bedrage van € 22.733,61 en [de vrouw] zal veroordelen alle benodigde medewerking te verlenen aan deze toedeling, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of deel hiervan dat [de vrouw] niet aan het vonnis voldoet, althans op straffe van verbeurte van een in goede justitie te bepalen dwangsom,

II. [de vrouw] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis uit hoofde van onderbedeling een bedrag van € 7.225,42, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan [de man] te voldoen,

III. [de vrouw] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis ter zake het vergoedingsrecht van [de man] een bedrag van

€ 3.687,70, althans een in goede justitie te betalen bedrag, aan [de man] te voldoen.

3.2.

[de vrouw] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[de vrouw] vordert bij eis in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover toelaatbaar uitvoerbaar bij voorraad, [de man] veroordeelt om aan [de vrouw] te voldoen primair € 23.641,08 (€ 11.366,50 plus € 12.274,58), subsidiair € 4.141,08 (€ 11.366,50 minus € 7.225,42), met veroordeling van [de man] in de kosten van deze procedure.

3.5.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de vrouw] verklaard dat er abusievelijk een dubbeltelling heeft plaatsgevonden: er moet worden uitgegaan van een waarde na verbouwing van circa € 314.000,00 minus de hypotheek van circa € 289.000,00, zodat een overwaarde resteert die tussen partijen bij helfte moet worden gedeeld, zodat ieder een bedrag van € 12.274,58 toekomt. [de vrouw] heeft de vordering dienaangaande tot dit bedrag verminderd.

3.6.

[de man] voert verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze gezamenlijk in onderling verband beoordelen.

De woning

Inleiding

4.2.

Vaststaat dat partijen elk voor de helft eigenaar zijn van de woning, zodat sprake is van een eenvoudige gemeenschap tussen partijen in de zin van artikel 3:166 BW Pro.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning moet worden verdeeld, maar zij verschillen van mening over de waarde van de woning die bij de verdeling moet worden betrokken. Partijen zijn het er over eens dat de hoogte van de hypotheek (zonder bouwdepot) op 20 augustus 2023 € 289.450,84 bedraagt. De rechtbank neemt dit als vaststaand aan.

Standpunt [de man]

4.4.

kan niet instemmen met een waarde van de woning van € 300.000,00 zoals vastgesteld door de taxateur op 5 januari 2026.^[8]Volgens [de man] vertoont de woning een groot aantal gebreken, waarmee de taxateur geen rekening heeft gehouden; deze staan niet in het taxatierapport, wat wel had gemoeten. In het eerder uitgebrachte taxatierapport van 26 oktober 2023 zijn de gebreken wel meegenomen en is de waarde vastgesteld op
€ 275.000,00.^[9]Volgens [de man] is dat een reëlere waarde, die daarom moet worden gehanteerd. [de man] handhaaft zijn vordering om de woning tegen een waarde van
€ 275.000,00 aan hem toe te delen. De hypotheek, die hij bij toedeling van de woning aan hem zal overnemen, bedraagt € 312.184,45 inclusief het bouwdepot van € 22.733,61. Gelet hierop dient na toedeling van de woning aan hem [de vrouw] een bedrag van (€ 312.184,45 -
€ 22.733,61 - € 275.000,00 = € 14.450,84 / 2 =) € 7.225,42 aan hem te betalen. Het betreft de helft van de onderwaarde, aldus [de man] .

Standpunt [de vrouw]

4.5.

onderschrijft de getaxeerde waarde van € 300.000,00. De taxatie is door een onafhankelijke taxateur uitgevoerd volgens een vaste methode (zie p. 4 van het rapport). Op p. 24 van het rapport staan de door de taxateur geschatte kosten voor reparatie van de gebreken (binnen 1 tot 5 jaar), die hij in totaal heeft begroot tussen € 16.000 tot € 19.000,00. De taxateur heeft in deze begroting meegenomen de reparatie van (gebreken aan) gevels, balkon, wanden en plafond, kozijnen, ramen, deuren, schilderwerk (binnen en buiten), installaties en leidingen. De taxateur heeft dus wel rekening gehouden met de gebreken van de woning en zelfs een indicatie gegeven om deze te verhelpen, waarbij hij ook een onderscheid maakt tussen de korte en de lange termijn waarop gebreken moeten worden verholpen. Bovendien was [de man] tijdens de inspectie van de taxateur aanwezig en heeft hij de taxateur op gebreken kunnen wijzen. Het mag er dan ook voor worden gehouden dat de taxateur alle gebreken heeft ingecalculeerd, aldus [de vrouw] .

Oordeel rechtbank

4.6.

De rechtbank volgt het standpunt van [de vrouw] . Vaststaat immers dat [de man] aanwezig was ten tijde van de inspectie van de taxateur en hij de taxateur ter plekke heeft kunnen wijzen op al hetgeen [de man] nodig achtte voor de taxatie van de waarde van de woning. Uit het taxatierapport (in het bijzonder, maar niet uitsluitend p. 23 e.v., zie ook rov. 2.10) blijkt voldoende dat de taxateur gebreken heeft gezien én de herstelkosten ervan heeft begroot. Zonder nadere onderbouwing, die niet voldoende is gegeven, kan niet worden geconcludeerd dat de gebreken, die [de man] in zijn e-mailbericht van 12 januari 2026 heeft opgesomd, niet in die begroting zijn verwerkt. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat die gebreken bij de taxateur bekend waren en dat hij deze heeft meegenomen in de door hem getaxeerde waarde. Gelet hierop maakt de rechtbank de bevindingen van de taxateur tot de hare en stelt de waarde van de woning vast op € 300.000,00.

4.7.

De rechtbank stelt verder vast dat [de man] in conventie - kort gezegd - heeft gevorderd toedeling van de woning aan hem tegen uitsluitend de waarde van € 275.000,00. Bij akte van 18 februari 2026 heeft [de man] dienaangaande expliciet het volgende aangevoerd:

“De man betwist dus uitdrukkelijk de getaxeerde waarde van € 300.000,00 en de man kan dus niet instemmen met toedeling van de woning aan hem tegen deze waarde. (...) De man persisteert bij de waarde van € 275.000,00 en de man persisteert derhalve ook bij zijn vordering om de woning tegen die waarde aan hem toe te delen evenals de hypothecaire geldlening ten bedrage van € 312.184,45 en het bouwdepot ten bedrage van

€ 22.733,61. (...)”.

4.8.

De rechtbank stelt voorts vast dat [de vrouw] in reconventie slechts gevorderd heeft dat de rechtbank [de man] veroordeelt om aan haar te betalen (primair) € 23.641,08 en (subsidiair) € 4.141,08.

4.9.

Gelet op het bepaalde in artikel 3:185 BW Pro kan de rechter op vordering van de meest gerede partij - kort gezegd - de wijze van verdeling gelasten of de verdeling zelf vaststellen. Nu [de man] expliciet heeft gesteld niet te kunnen instemmen met toedeling aan hem van de woning tegen een waarde van € 300.000,00, terwijl [de vrouw] al eerder heeft kenbaar gemaakt de woning niet te willen overnemen, rest in beginsel niets anders dan de verkoop van de woning in de huidige staat aan een derde om uit de onverdeeldheid te geraken. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich daarover uit te laten en, zo nodig, hun vorderingen dienaangaande te wijzigen. Mochten partijen hun vorderingen wijzigen in die zin dat de woning aan een derde dient te worden verkocht, dan stelt de rechtbank partijen eveneens in de gelegenheid zich uit te laten over een (verkopend) makelaar die hiertoe opdracht zal (moeten) krijgen. De rechtbank geeft partijen in overweging om met elkaar hierover overleg te plegen en gezamenlijk een voordracht voor een makelaar te doen.

Investering [de man] in de woning

Standpunt [de man]

4.10.

[de man] stelt bij dagvaarding meerdere investeringen te hebben gedaan in de

gemeenschappelijke woning uit privémiddelen. [de man] verwijst naar bankafschriften waaruit volgens hem een en ander blijkt. Alle kosten bij elkaar opgeteld, bedragen in totaal € 7.375,40 (productie 6). [de man] stelt voor dit bedrag een vordering op de gemeenschap te hebben, nu er sprake is van een vergoedingsrecht zijnerzijds. [de vrouw] moet daarom de helft van dit bedrag aan [de man] voldoen, derhalve € 3.687,70. Ter zitting heeft [de man] nader verklaard het bedrag van € 7.375,40 via zijn eigen bedrijf betaald te hebben. Als juridische grondslagen voor zijn vordering noemt hij: stilzwijgende overeenkomst, althans ongerechtvaardigde verrijking, althans de redelijkheid en billijkheid. Volgens hem kan uit de feitelijke gang van zaken een stilzwijgende afspraak afgeleid worden. Het bouwdepot voor deze kosten is nooit aangesproken en [de vrouw] heeft niet geprotesteerd toen [de man] de kosten via zijn eigen bedrijf betaalde. Ook aan de vereisten van ongerechtvaardigde verrijking is voldaan omdat door zijn investering in de woning het aandeel van [de vrouw] daarin stijgt. De waarde van de woning daalt weliswaar eerst door de sloop, maar na de verbouwing zal die waarde stijgen. Daarom is er toch sprake van een verrijking van [de vrouw] . Verder acht [de man] het niet redelijk dat [de vrouw] niet de helft betaalt.

Standpunt [de vrouw]

4.11.

wijst erop dat een specificatie van de door [de man] gestelde investeringen ontbreekt. Ook merkt zij op dat [de man] bankafschriften in het geding gebracht heeft waaruit blijkt dat hij ook kosten vordert van ná 20 augustus 2023, dat wil zeggen nadat zij de woning al had verlaten. Zij betwist dat [de man] investeringen uit eigen middelen heeft gedaan. [de man] heeft wel de notariskosten, de advieskosten van de Rabobank, de afsluitkosten voor de lening en de taxatiekosten uit eigen middelen voldaan. Dit zijn echter geen investeringen, maar kosten van de huishouding. Deze komen niet voor vergoeding in aanmerking, aldus [de vrouw] Het bouwdepot bedroeg eerst € 26.400,00 en bedraagt nu circa € 22.000,00. Er is dus circa € 4.000,00 van het bouwdepot uitgegeven. [de vrouw] betwist dat er sprake is van een stilzwijgende overeenkomst. Volgens [de vrouw] zijn veel dingen uit dat bouwdepot betaald. Partijen hebben geen afspraken gemaakt over kosten die gemaakt zijn buiten het bouwdepot om. Ook betwist zij dat er sprake is geweest van een ongerechtvaardigde verrijking of dat er sprake is van strijd met de ‘redelijkheid en billijkheid’.

Oordeel rechtbank

4.12.

De rechtbank stelt voorop dat de wet geen regeling voor vergoedingsrechten van informeel samenlevenden kent in verband met vermogensverschuivingen tussen de vermogens van de informeel samenlevenden. Informeel samenlevenden kunnen geen beroep doen op de wettelijke bepalingen die (onder meer wat betreft vergoedingsrechten) gelden voor echtgenoten of voor geregistreerd partners.

4.12.1.

Op de vraag of sprake is van een vergoedingsrecht tussen informeel samenlevenden

heeft de Hoge Raad in zijn arrest uit 2019 (HR 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707) de volgende aanwijzingen gegeven:

“(…) Daarbij ligt het in de rede te onderzoeken of tussen informeel samenlevenden een overeenkomst bestaat die, mede in aanmerking genomen de in artikel 6:248 lid 1 BW Pro bedoelde aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, (ook) de vermogensrechtelijke aspecten van hun samenleving regelt (artikel 6:213 BW Pro). Van een dergelijke overeenkomst kan sprake zijn doordat de informeel samenlevenden met betrekking tot de vraag voor wiens rekening de kosten van hun samenleving of van specifieke uitgaven moeten komen, een schriftelijke samenlevingsovereenkomst zijn aangegaan, of uitdrukkelijke dan wel stilzwijgend afspraken hebben

gemaakt.

Daarnaast is mogelijk dat een van de informeel samenlevenden, indien aan de voorwaarden van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW Pro) of ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW Pro) is voldaan, op een van die gronden aanspraak heeft op teruggave of vergoeding van bepaalde uitgaven die zijn gegeven aan of ten gunste zijn gekomen aan de andere informeel samenlevende. (...)

Het voorgaande laat evenwel onverlet dat tussen informeel samenlevenden een rechtsverhouding bestaat die mede door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. (...) Ook als ter zake van bepaalde uitgaven niet een vergoedingsrecht van de ene samenlevende jegens de andere samenlevende kan worden aangenomen op grond van een tussen partijen gesloten overeenkomst of op grond van de overige in Boek 6 BW geregelde rechtsfiguren, kan zo’n vergoedingsrecht in verband met de bijzondere omstandigheden van het geval voortvloeien uit de in artikel 6:2 lid 1 BW Pro bedoelde eisen van redelijkheid en billijkheid. (...)”

4.12.2.

In zijn arrest van 17 november 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1571, m.nt. L.C.A. Verstappen, NJ 2024/83) heeft de Hoge Raad zijn arrest van 10 mei 2019 herhaald en verduidelijkt (rov. 3.1.3. ev. aldaar).

4.13.

Partijen hebben de woning gekocht met het doel om deze te verbouwen. Daartoe zijn zij een geldlening (bouwdepot) aangegaan waarvoor zij hoofdelijk aansprakelijk zijn. Er zijn verbouwingskosten, zoals onbetwist gesteld is door [de vrouw] , betaald vanuit het bouwdepot. [de man] heeft gesteld dat hij daarnaast ook verbouwingskosten uit eigen middelen betaald heeft die betrekking hadden op “de bovenverdieping (nieuw behang), op elektra, sanitair etc.” De rechtbank laat in het midden of er sprake is van een juridische grondslag, zoals bedoeld door de Hoge Raad, waarop [de man] met succes een vergoedingsvordering zou kunnen baseren. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [de vrouw] is de door [de man] gegeven toelichting op zijn vordering namelijk te summier. De rechtbank licht dit als volgt toe. [de man] onderbouwt zijn vordering met productie 6. Allereerst geldt dat een deel van de gevorderde kosten die vermeld staan in deze productie gemaakt is in 2022 toen partijen de woning nog niet gekocht hadden. Ook zijn er kosten vermeld in deze productie die betrekking hebben op de periode na 20 augustus 2023 toen partijen al uit elkaar waren. Ten aanzien van de overige kosten kan de rechtbank niet vaststellen waarop de uitgaven betrekking hebben gehad: wat is er gekocht en ten behoeve van welke werkzaamheden? Evenmin kan de rechtbank vaststellen, als het al uitgaven zijn die betrekking hebben op de verbouwing in de periode dat partijen nog samen waren, of deze kosten niet al via het bouwdepot betaald zijn. Welke kosten wel betaald zijn via het bouwdepot is namelijk ook niet toegelicht. Bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing zal deze vordering bij eindvonnis worden afgewezen.

Overig

4.14.

In afwachting van de te nemen akten houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

stelt partijen in de gelegenheid zich op de rol van
5 augustus 2026uit te laten over

hetgeen in rov. 4.9 staat, waarna partijen in de gelegenheid zullen worden gesteld om bij antwoordakte op elkaars akte te reageren,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op

8 juli 2026.

Verdeling gezamenlijke woning en vergoedingsrechten bij beëindiging ongehuwd samenwonen zonder samenlevingsovereenkomst