Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
rolno: 1624/05
zaakno: 193294
vonnis d.d. 8 februari 2006
in de zaak van:
STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN,
gevestigd te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,
verder ook te noemen: Zo Wonen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best,
rolgemachtigde: F.G.C. Vaessen, deurwaarder te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
tegen:
[Naam gedaagde],
wonend te [Woonadres gedaagde],
verder ook te noemen: [Naam gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.J.H. Vlecken, advocaat te Heerlen.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Zo Wonen heeft bij dagvaarding van 30 mei 2005 een vordering ingesteld tegen [Naam gedaagde] en heeft zich daarvoor mede beroepen op vier aan het exploot van dagvaarding gehechte producties in fotokopievorm.
[Naam gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord onder overlegging van één (kopie)productie.
Zo Wonen heeft vervolgens voor repliek geconcludeerd onder bijvoeging van twee kopie-uitspraken en [Naam gedaagde] heeft hier schriftelijk op gereageerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. MOTIVERING
a. het geschil
Zo Wonen vordert naast ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [Naam gedaagde] de veroordeling van [Naam gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming van de tot dusver gehuurde woning onder verwijzing van [Naam gedaagde] in de proceskosten. Zij baseert haar vordering kort en goed op een ernstige tekortkoming van [Naam gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen als huurster, blijkend uit de ontdekking en ontmanteling van een hennepplantage met 119 planten op de zolderverdieping van het gehuurde op 23 maart 2005.
Naast de nadere feitelijke en juridische onderbouwing van deze stellingname heeft Zo Wonen het hiertegen ingebrachte verweer van [Naam gedaagde] gemotiveerd en gedetailleerd weersproken en een en ander mede toegelicht aan de hand van recente jurisprudentie.
Waar nodig zal onder de beoordeling gedetailleerder op de grondslag van de vordering en de inhoud van het thans kort besproken verweer worden ingegaan.
[Naam gedaagde] betwist niet het houden van de bewuste hennepplantage in het gehuurde (zij het dat zij aanvankelijk de gestelde omvang ‘bij gebrek aan wetenschap’ wel betwistte), doch voert aan dat ‘zij zich niet gerealiseerd heeft, dat de hennepplantage een dergelijke omvang zou hebben gehad’ dan wel ‘welke impact deze overtreding voor haar en haar gezin zou gaan opleveren’. Zij voert aan dat een en ander niet expliciet bij contract was verboden, dat Zo Wonen haar ook nooit eerder voor eventuele gevolgen had gewaarschuwd en dat van hinder en/of concrete gevaarzetting geen sprake is geweest. Zij is van oordeel dat die ‘enkele aanwezigheid’ van een plantage de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt in verband met de gevolgen voor [Naam gedaagde] zelf en (‘in het bijzonder’) haar ‘kind(eren)’. Volgens [Naam gedaagde] levert het ‘zwakke sociale netwerk’ van het gezin in relatie tot het (driegende) ontstaan van ‘een acute noodsituatie’ een bijzondere omstandigheid op die aan ontbinding in de weg staat. [Naam gedaagde](’s gemachtigde) verwijst hiertoe mede naar ‘de hulpverleners’ van het gezin en is de opvatting toegedaan dat anderen in vergelijkbare situaties hun woning van Zo Wonen niet behoeven te verlaten.
b. de feiten en omstandigheden
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of niet-deugdelijk weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast.
- De rechtsvoorgangster van Zo Wonen, Stichting Wonen Geleen-Susteren, heeft ingaande de maand augustus 2000 krachtens schriftelijke overeenkomst aan [Naam gedaagde] en haar toenmalige partner [Naam partner gedaagde] de eengezinswoning aan de [Woonadres gedaagde] verhuurd met de bestemming woonruimte.
- Op dit moment woont [Naam partner gedaagde] (al enige tijd) niet meer in het gehuurde (partijen twisten erover of de huur te zijnen aanzien formeel beëindigd is) en maakt slechts [Naam gedaagde] samen met haar kinderen gebruik van de woning.
- [Naam gedaagde]’s dochter [Naam dochter gedaagde], geboren [Geboortedatum dochter gedaagde], wordt sinds maart 2005 op vrijwillige basis begeleid door het Bureau Jeugdzorg te Sittard, terwijl de instelling Xonar sedert april 2005 ambulante hulpverlening aan het gezin van [Naam gedaagde] biedt.
- Blijkens een mutatierapport van de Politie Regio Limburg Zuid, District Sittard, is op 23 maart 2005 naar aanleiding van een melding op de zolderverdieping van de woning aan de [Woonadres gedaagde] een hennepplantage met 119 planten en toebehoren aangetroffen en geruimd (ontmanteld en vernietigd, na afstandverklaring [Naam gedaagde]).
- De gemachtigde van Zo Wonen heeft [Naam gedaagde] bij brief van 29 april 2005 te verstaan gegeven dat de verhuurster dit gebruik / misbruik van de woning als ‘onacceptabel’ beschouwde en de huurovereenkomst wenste te beëindigen door ontbinding en ontruiming te vorderen bij de Rechtbank, maar eventueel doordat [Naam gedaagde] vrijwillig de overeenkomst zou beëindigen en het gehuurde zou verlaten (waartoe haar een termijn van tien dagen werd gelaten).
- Omdat [Naam gedaagde] niet op deze brief gereageerd heeft, is Zo Wonen tot dagvaarding overgegaan.
c. de beoordeling
Tevergeefs voert [Naam gedaagde] aan dat haar huurcontract op het litigieuze punt onduidelijk zou zijn, dat zij niet vooraf (duidelijk) gewaarschuwd is voor de gevolgen, dat het vaststaande gebruik van een deel van het gehuurde voor een hennepplantage met liefst 119 planten geen bestemmingswijziging impliceert (of dat dit type gebruik anders dan als bedrijfsmatig-commercieel moet worden gezien en dus in strijd met de woonbestemming) of dat zij ter zake niet strafrechtelijk veroordeeld is. Ook zonder een uitdrukkelijke passage in het (oude) huurcontract over verboden gebruik van het gehuurde voor hennepteelt, moet het [Naam gedaagde] uit gerichte publicaties van Zo Wonen in haar periodieke bewonersblad en uit algemene berichtgeving in de media duidelijk zijn geweest dat de woningcorporaties in het algemeen en Zo Wonen in het bijzonder geen mededogen hebben met huurders die hun woning geheel of gedeeltelijk gebruiken voor de teelt van hennep op grotere schaal dan overeenstemt met teelt voor eigen gebruik (de grens van vijf planten op de voet van artikel 3 aanhef en sub B. Opiumwet en de daarop voortbouwende Aanwijzing). Een plantage van de omvang als bij [Naam gedaagde] aangetroffen (zelfs als harerzijds gewekte twijfel of een bij haar bestaand ‘gebrek aan wetenschap’ over de precieze omvang ook maar enige reële basis zou hebben, gaat het nog steeds om een aanzienlijk aantal planten) overschrijdt de maximumgrens voor eigenteelt in zodanige mate, dat Zo Wonen haar op goede gronden verwijt het gehuurde van bestemming te hebben doen veranderen. Daarmee staat een diep in de huurverhouding ingrijpende tekortkoming van [Naam gedaagde] vast. De motieven van [Naam gedaagde] (‘puur uit geldnood’) doen niet ter zake. De positie van de al dan niet formeel als ex-huurder aan te merken [Naam partner gedaagde] dient bij gebrek aan gegevens buiten beschouwing te blijven.
Ook het verweer van [Naam gedaagde] ten aanzien van ontbrekende hinder en gevaarzetting verdient geen steun. Nog los van het strafbare karakter van de (wie weet hoe lang bestaan hebbende) gedraging levert de enkele aanwezigheid van een hennepplantage in een afgesloten deel van het gehuurde door de combinatie van hoog energieverbruik en extreme vochtigheid een hoge mate van gevaarzetting op, zelfs als dit gevaar zich in realiteit (nog) niet heeft verwerkelijkt. De risico’s van brand, waterschade, vochtoverlast en onverzekerbaarheid als gevolg van dergelijk misbruik van een deel van de woning worden nog verhoogd door de per definitie grote mate van heimelijkheid die huurders aan de dag leggen wanneer zij besluiten tot hennepteelt in hun woning. Een woning is nu eenmaal geen vrijstaande kwekerij of kas waar men niet te maken heeft met buren en woonbelangen. [Naam gedaagde] heeft ook niet gesteld, terwijl evenmin anderszins is gebleken, dat zij afdoende veiligheids- en voorzorgsmaatregelen heeft getroffen voor het geval van calamiteiten. Het feit dat het politieoptreden uitgelokt is door een melding, doet overigens vermoeden dat in de buurt van de woning van [Naam gedaagde] wel degelijk iets te merken was ( in de zin van overlast en hinder) van stank, vochtigheid of warmteontwikkeling als gevolg van de onderhavige plantage.
Daarmee is niet alleen een direct belang van Zo Wonen bij het voorkomen van misbruik van en potentiële schade aan het gehuurde zelf getroffen, doch ook een indirect belang bij het tegengaan van verloedering en verwaarlozing van de woonomgeving en van criminalisering van een buurt waarin Zo Wonen als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet ruimere volkshuisvestingsdoelen nastreeft. Van algemene bekendheid is dat de diverse woningcorporaties de laatste jaren in overleg met gemeenten en politie een straf beleid van opsporing en ontmanteling van illegale plantages voeren en ter preventie en ontmoediging onverkort streng zijn in de bejegening van betrapte huurders, zelfs als zij als ‘first offender’ zijn aan te merken. Het is ook deze Rechtbank bekend dat in voorkomende gevallen steeds tot dagvaarding wordt overgegaan ter verkrijging van een ontruimingstitel en dat op die grond uitgezette huurders zelfs van andere corporaties (vooralsnog) geen tweede kans krijgen. [Naam gedaagde] suggereert wel dat Zo Wonen in gelijksoortige gevallen (wel eens) milder is opgetreden, maar adstrueert dit niet en noemt geen enkele naam noch een concrete situatie. [Naam gedaagde] dient zich ervan bewust te zijn hoe ondermijnend voor een doelmatig en consequent, in het belang van huurders en algeheel woonklimaat gevoerd beleid kan zijn dat Zo Wonen nu eens wel en dan weer niet streng de hand zou houden aan een bepaalde publiek gemaakte gedragslijn. Het ware aan haar, [Naam gedaagde], geweest om feiten en omstandigheden te stellen en bij tegenspraak te bewijzen die maken dat in afwijking van de hoofdregel van artikel 6:265 BW de tekortkoming in kwestie gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. [Naam gedaagde] heeft zulke feiten en omstandigheden niet aangevoerd, terwijl evenmin gesteld of aannemelijk is gemaakt (laat staan bewezen) dat bepaalde gedragingen of uitlatingen van Zo Wonen tevoren de illusie bij haar kunnen hebben gewekt dat in geval van constatering van activiteiten als de onderhavige niet daadkrachtig zou worden opgetreden.
Dat in het onderhavige geval ten slotte het evidente belang van Zo Wonen bij ontbinding (en ontruiming) zou moeten wijken voor het onmiskenbare woonbelang van [Naam gedaagde] (nog versterkt door het belang van de toezicht behoevende inwonende dochter [Naam dochter gedaagde] en dat van de andere kinderen omtrent wie geen details bekend zijn), is niet of onvoldoende gebleken. Het mag dan zo zijn dat de hulpverlenende instanties problemen zien opdoemen als het gezin de huidige woning moet verlaten en stellen dat daardoor met name het belang van een of meer jonge kinderen geschaad wordt, dit neemt niet weg dat [Naam gedaagde] daar in eerste instantie zelf verantwoordelijkheid voor draagt en dat haar tekortkoming er niet minder ernstig door wordt. Hoogstens zou in dit verband de in het slot van de repliek besloten liggende suggestie van Zo Wonen kunnen worden gevolgd om na de uit te spreken ontbinding overleg te openen van de kant van de gemachtigde van [Naam gedaagde], gesteund door personen uit het circuit van de hulpverlening, met het oogmerk om - al dan niet onder bepaalde voorwaarden - ontruiming tijdelijk of blijvend op te doen schorten. Het is immers niet zo dat Zo Wonen gehouden is de bij dit vonnis eveneens te verlenen bevoegdheid tot het afdwingen van een ontruiming daadwerkelijk te effectueren. Of Zo Wonen bereid is de zaak-[Naam gedaagde] als een zodanig bijzonder geval aan te merken, dat opschorting alsnog gerechtvaardigd zou kunnen zijn, zal uit dergelijk (nog niet gevoerd) overleg moeten blijken. De kantonrechter acht het niet aangewezen zijn uitspraak daarvan afhankelijk te maken, nu op basis van de voorhanden zijnde feiten geen rechtsplicht van Zo Wonen van dit kaliber kan worden aangenomen.
Wel wordt de ontruimingstermijn iets ruimer gesteld dan Zo Wonen vordert.
Omdat [Naam gedaagde] bij deze uitkomst als in het ongelijk gestelde partij dient te worden gekwalificeerd, zal zij tevens moeten worden verwezen in de proceskosten.
3. BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [Woonadres gedaagde], gemeente Sittard-Geleen;
veroordeelt [Naam gedaagde] om binnen twintig dagen na betekening van dit vonnis de onderhavige woning te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en deze onder afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Zo Wonen te stellen, met machtiging van Zo Wonen om de ontruiming indien zulks nodig mocht blijken zelf op kosten van [Naam gedaagde] te bewerkstelligen met hulp van politie en justitie;
veroordeelt [Naam gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Zo Wonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 561,60, waarin begrepen een bedrag van € 200,= aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht alsmede te Sittard-Geleen, en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 8 februari 2006.