Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Zaaknummer: 311291 CV EXPL 08-4354
typ: AodK
Vonnis van 15 april 2009
in de zaak
1. [eiser 1]
en
2. [eiser 2],
beiden wonend te [adres],
eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. S.I. Bakker, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Bilthoven,
tegen
1. [gedaagde 1]
en
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [adres]
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. R.G. Poel, werkzaam bij DAS-Rechtsbijstand te Arnhem.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[eisende partij] hebben bij exploot van dagvaarding met producties van 2 oktober 2008 een vordering tegen [gedaagde partij] ingesteld.
[gedaagde partij] hebben na gevraagd en verkregen uitstel op 26 november 2008 een conclusie van antwoord ingediend.
Vervolgens hebben partijen achtereenvolgens nog een conclusie van repliek en een conclusie van dupliek genomen.
Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is vastgesteld op heden.
MOTIVERING
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat het volgende vast:
In juli 2005 hebben [eisende partij] van [gedaagde partij] gekocht de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, complexaanduiding 7427-A appartementindices 1,2,3, en 4, elk recht gevend op eentwaalfde onverdeeld aandeel in de gemeenschap die bestaat uit een gebouw met ondergrond en verder toe- en aanbehoren, plaatselijk bekend te [adres eisende partij] en tezamen rechtgevend op het uitsluitende gebruik van de woonruimten gelegen op de eerste en tweede verdieping van [adres eisende partij].
[eisende partij] stellen – kort en zakelijk en voor zover relevant – het volgende.
Na levering bleek dat het verkochte niet voldeed aan de gerechtvaardigde verwachtingen die [eisende partij] ten opzichte van de onroerende zaak mochten hebben. Er bleek na de kadastrale splitsing nimmer een bouwvergunning bij de gemeente te zijn aangevraagd om de huidige woningen in het betreffende pand te realiseren. Het pand staat bij de gemeente bekend als twee bouwkundige eenheden: een bedrijfsruimte op de begane grond ([adres eisende partij]) en een bovenwoning ([adres eisende partij]) en de verbouwing tot meer woningen is daarom formeel niet bekend bij de gemeente. Dit heeft tot problemen geleid. Zo kwamen [eisende partij] als gevolg van het vorenstaande bijvoorbeeld niet in aamerking voor een parkeervergunning omdat in de binnenstad van [woonplaats] slechts één parkeervergunning per adres wordt verstrekt. Volgens [eisende partij] waren [gedaagde partij] ten tijde van de verkoop op de hoogte van het feit dat er nimmer een vergunning was aangevraagd met betrekking tot de splitsing van het pand in meer woningen en hebben [gedaagde partij] haar mededelingplicht geschonden.
[eisende partij] hebben kosten moeten maken in verband met het formaliseren van de bestaande situatie. Haar nadeel in dat verband bedraagt € 5.523,56 en zij maken primair aanspraak op dit bedrag als schadevergoeding op grond van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij], subsidiair wegens vermindering van de koopsom bij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en meer subsidiair op grond van opheffing van het geleden nadeel wegens dwaling.
[eisende partij] vorderen weliswaar eerst om op grond van het vorenstaande [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.523,56 met de wettelijke rente daarover vanaf 7 maart 2006 en tot betaling van de proceskosten, maar beperken vervolgens haar vordering (“onder A, B en C”) uitdrukkelijk tot € 5.000,00.
[gedaagde partij] hebben daartegen in de eerste plaats aangevoerd dat de rechtsvordering, gezien productie 1 bij het exploot en het gestelde in artikel 7:23 BW, verjaard is.
Verder betwisten [gedaagde partij] bij de onderhavige verkoop de mededelingsplicht te hebben geschonden. Zij hebben alle bijbehorende papieren overgelegd waarmee zij indertijd het pand zelf hadden gekocht, inclusief splitsingsakte en appartementsrechtinformatie. Voor het sluiten van de koopovereenkomst is een kopie van de splitsingsakte van 4 december 1978 overhandigd, waaruit blijkt dat de panden aan de [adres eisende partij] zijn gesplitst in zeven appartementen. Er is sprake van een naar inhoud duidelijke splitsingsakte waaruit blijkt dat de rechten zijn gesplitst, maar niet in verschillende huisnummers. Ook tijdens de bezichtiging van het appartement kon worden geconstateerd dat zowel de woonruimten op de eerste en tweede als de woonruimten op de derde verdieping huisnummer 233 bis hebben. Indien [eisende partij] daaruit andere conclusies hebben getrokken, dan is dat voor haar rekening.
[eisende partij] hebben aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde partij] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst bestaande in het niet-voldoen aan de mededelingsplicht. [gedaagde partij] hebben zich daartegen onder meer verweerd met een beroep op verjaring, waarop [eisende partij] uitdrukkelijk te kennen hebben gegeven haar eis niet op artikel 7:23 BW te baseren.
Het bewust achterwege laten van een mededeling waarvan men weet dat die voor de wederpartij van belang is, vormt in het algemeen opzettelijke misleiding. De daarmee samenhangende rechtshandeling komt dan tot stand onder invloed van bedrog en is op grond van artikel 3:44 BW vernietigbaar. [eisende partij] beroepen zich echter niet op de aanwezigheid van een zodanig wilsgebrek en vorderen ook geen vernietiging. Dat zij in haar onderliggende redenering wel ergens het begrip “dwaling” hanteren, wil niet zeggen dat zij een dergelijk fundament verder uitwerken, laat staan dat zij de vernietiging deswege uitdrukkelijk onderdeel maken van het petitum.
De processtukken laten eigenlijk geen andere conclusie toe dan dat de feitelijke en juridische grondslag van de vordering van [eisende partij] er kort gezegd op neerkomt dat het verkochte niet voldeed aan de gerechtvaardigde verwachtingen die [eisende partij] ten opzichte van de onroerende zaak mochten hebben en dat [gedaagde partij] op de hoogte waren van het feit dat nooit een vergunning was aangevraagd met betrekking tot de splitsing van het pand in meer woningen en haar mededelingsplicht hebben geschonden.
Blijkens de jurisprudentie (met name HR 21 april 2006, NJ 2006/272) geldt de verjaringstermijn van artikel 7:23 BW voor iedere rechtsvordering van de koper die feitelijk gegrond is op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien de koper zijn vordering op een andere grondslag baseert. De door [eisende partij] omschreven schending van de mededelingsplicht is overigens eveneens terug te vinden in bedoeld artikel. Nu [eisende partij] zich niet gemotiveerd en/of gedocumenteerd hebben beroepen op een wilsgebrek, althans een dergelijke eventuele grondslag niet doen uitmonden in een daarop geënte vordering, valt niet in te zien dat de door haar bedoelde schending niet onder de werking van artikel 7:23 BW zou vallen.
Uit het exploot van dagvaarding en de daarbij overgelegde stukken (met name productie 11) blijkt dat [eisende partij] op 7 maart 2006 bij [gedaagde partij] (voor het eerst) hebben geklaagd. Indien al moet worden aangenomen dat een dergelijke kennisgeving “binnen bekwame tijd” in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW is gedaan, betekent dat dat de verjaringstermijn van twee jaar ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW ten tijde van de dagvaarding, 2 oktober 2008, ruimschoots was voltooid. Het beroep op verjaring dient derhalve te worden gehonoreerd en de vordering zal dientengevolge worden afgewezen.
[eisende partij] zullen als in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.
BESLISSING
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [eisende partij] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 400,00 salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.