Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 268924 CV EXPL 07-3171
263077 CV EXPL 07-2441
Vonnis d.d. 11 februari 2009
In de zaak van:
I. de naamloze vennootschap INBEV NEDERLAND N.V.,
gevestigd te [plaats]
eiseres in conventie, verwerende partij in reconventie,
verder te noemen Inbev,
gemachtigde: mr. M. van Heeren, advocaat te Eindhoven,
tegen:
1. [gedaagde sub 1 ],
wonend te [adres]
2. [gedaagde sub 2],
wonend te 3[adres],
3. [gedaagde sub 3],
wonend te [adres],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
verder te noemen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie].,
gemachtigde: mr. R.H.M. Wagemans, advocaat te Maastricht,
en in de zaak van:
II.[eiser],
wonend te adres,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
verder te noemen [eiser in conventie, verweerder in reconventie],
gemachtigde: mr. W. van de Wier, advocaat te Maastricht,
tegen:
de naamloze vennootschap INBEV NEDERLAND N.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te [plaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
verder te noemen Inbev,
gemachtigde: mr. M. van Heeren, advocaat te Eindhoven.
VERLOOP VAN DE PROCEDURES
I. Door partijen zijn achtereenvolgens de navolgende processtukken gewisseld:
-exploot van dagvaarding d.d. 1 oktober 2007 met producties;
-conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
-conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties;
-conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
-conclusie van dupliek in reconventie met producties,
II.Gezien de stukken waaronder het door de kantonrechter op 21 november 2007 tussen partijen gewezen tussenvonnis.
Door partijen zijn achtereenvolgens de navolgende processtukken gewisseld:
-conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
-conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
-conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties;
-conclusie van dupliek in reconventie.
In beide zaken is vervolgens vonnis bepaald, nader op heden.
MOTIVERING
de vorderingen in conventie en in reconventie
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 268924 CV EXPL 07-3171
in conventie
Inbev vordert:
1.de huurprijs van het huurobject gelegen aan het [adres] per 1 september 2006 vast te stellen op € 85.693,06 exclusief btw per jaar, althans op een lager bedrag dan de thans geldende huurprijs;
2.[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan haar terug te betalen, de door haar sinds 1 september 2006 te veel betaalde huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf de betaaldatum van elke huurtermijn, tot aan de dag van volledige terugbetaling;
3.[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. te verwijzen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de deskundige Schotanus, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover tot de dag van algehele voldoening.
in reconventie
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. vorderen te bepalen dat Inbev met ingang van 1 september 2006 ter zake van het huurobject gelegen aan het [adres] dient te voldoen aan huurpenningen voor de huur van het bedrijfsgedeelte een bedrag groot € 183.080,40, onder verwijzing van Inbev in de proceskosten.
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 263077 CV EXPL 07-2441
in conventie
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert:
1. de huurprijs van het huurobject gelegen aan het [adres] per 1 september 2006 vast te stellen op € 85.693,06 exclusief btw per jaar, althans in elk geval op een lager bedrag dan de thans geldende huurprijs van € 190.3363,92 (excl. btw) per jaar;
2. Inbev te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan hem terug te betalen, de door hem sedert de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs te veel betaalde huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de betaaldatum van elke huurtermijn, althans vanaf de dag van dagvaarding, 19 juli 2008, tot aan de dag van terugbetaling;
3. Inbev te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de deskundige Schotanus, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van de uitspraak, en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van de uitspraak;
4. Inbev te veroordelen tot betaling van de nakosten tot een bedrag van € 131,-- indien er geen betekening van de uitspraak plaatsvindt, dan wel een bedrag van € 199,-- indien er wel betekening van de uitspraak plaatsvindt.
in reconventie
Inbev vordert:
1. de huurprijs van het huurobject gelegen aan het [adres] per 1 september 2006 vast te stellen op € 85.693,06 exclusief btw per jaar, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter vaststelt in de procedure tussen Inbev en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. geregistreerd onder zaaknummer 268924 CV EXPL 07-3171, althans een huurprijs die de kantonrechter meent te moeten vaststellen tussen Inbev en [eiser in conventie, verweerder in reconventie].
2. de tussen partijen vigerende huurovereenkomst betreffende het huurobject gelegen aan het [adres], te ontbinden, met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis voormeld huurobject te ontruimen met de zijnen en het zijne en met al degenen die zijnentwege voormeld huurobject occuperen en dit ter vrije beschikking van Inbev te stellen, met machtiging van Inbev de bevolen ontruiming zelf op kosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te doen uitvoeren;
3. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen aan haar te voldoen de huurprijs, zijnde een bedrag van € 18.235,71 per maand, met ingang van november 2007, welke huurprijs jaarlijks per 1 januari, derhalve voor het eerst met ingang van 1 januari 2008, overeenkomstig artikel 4 van Pro de huurovereenkomst dien te worden geïndexeerd, te vermeerderen met de contractuele rente naar 1% per maand over iedere verschuldigde huurprijs per maand, tot de dag van algehele voldoening;
4. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen aan haar te voldoen een bedrag van € 108.937,66 ter zake van drankleveranties, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2007 tot de dag van algehele voldoening;
5. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen aan haar te voldoen “de buitengerechtelijke kosten, ter grootte van een bedrag van 15% over de hiervoor onder 3 verschuldigde huurprijs en onder 4 verschuldigde drankleveranties, inclusief de contractuele, respectievelijk wettelijke rente daarover”;
6. het onder [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gelegde conservatoire beslag op te heffen, althans [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot opheffing van het conservatoire beslag onder zichzelf, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of dagdeel dat gedaagde ter zake deze veroordeling in gebreke is.
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 268924 CV EXPL 07-3171
in conventie en in reconventie
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, mede aan de hand van de door partijen overgelegde producties, het navolgende vast.
Met ingang van 1 januari 2001 huurt Inbev van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. het pand staande en gelegen te [adres], dat contractueel is bestemd om te worden gebruikt als café-bedrijf, almede vijf woonappartementen aan het [adres] , contractueel bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste huurperiode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 december 2005, waarna de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 met vijf jaar is verlengd, derhalve tot en met 31 december 2010. De aanvangshuurprijs voor het gehele gehuurde bedroeg fl.380.000,-- exclusief btw per jaar ( € 172.436,48), welke huurprijs was gesplitst in een gedeelte voor de bedrijfsruimte ( bij aanvang fl. 300.000,-- per jaar) en een gedeelte voor de woonappartementen (bij aanvang fl.80.000,-- per jaar).
Inbev stelt dat tussen partijen discussie is ontstaan over de hoogte van de huurprijs welke thans bedraagt voor de bedrijfsruimte € 12.518,73 exclusief btw per maand en voor de woonappartementen € 3.338,42 per maand.
Omdat partijen het niet eens konden worden over benoeming van een deskundige, heeft Inbev zich door middel van een verzoekschrift tot de kantonrechter gewend met het verzoek over te gaan tot benoeming van een deskundige. De kantonrechter heeft bij beschikking van 5 oktober 2006 de heer H.J. Schotanus tot deskundige benoemd, die een advies moest gaan uitbrengen over de nieuwe huurprijs van het gehuurde.
De heer Schotanus heeft een advies uitgebracht waarin hij een huurprijs adviseert voor wat betreft de kale huurprijs van het gehuurde (zowel het bedrijfsgedeelte als de woonruimten) van € 85.693,06 exclusief btw per jaar met ingang van 1 september 2006.
Inbev is de mening toegedaan dat de huurprijs die zij thans aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. betaalt, niet langer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Zij acht de door de heer Schotanus geadviseerde huurprijs van € 85.693,06 wel correct.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. kunnen zich niet verenigen met het advies van de heer Schotanus. Zij achten Schotanus niet bevoegd noch deskundig waar het betreft de huurprijs van de verhuurde woningen en menen dat het bedrag dat deze voor het café-bedrijf als huurprijs heeft bepaald, niet conform de wettelijke maatstaven is nu dit “veel en veel te laag” is vastgesteld.
Allereerst merkt de kantonrechter op dat de heer Schotanus slechts advies heeft uitgebracht omtrent de hoogte van een nader vast te stellen huurprijs. Hij heeft die huurprijs derhalve niet vastgesteld. Dit is krachtens wettelijke bepalingen een taak van de (kanton-)rechter.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. bestrijden het standpunt van Inbev dat de door partijen overeengekomen en thans nog betaalde huurprijs in strijd zou zijn met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.
Met name zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. het niet eens met de door de deskundige in zijn advies meegenomen vijf vergelijkingspanden omdat zij van mening zijn dat integraal alle horecapanden op hert [adres] moeten worden meegenomen. Zij hebben daartoe een overzicht van de vijf hoogste huren van de [adres] in het geding gebracht.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:304 lid Pro BW is een eiser met een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk als die vordering vergezeld gaat van een door een of meer door partijen gezamenlijk of door de rechter benoemde deskundigen opgesteld advies omtrent de nadere huurprijs. Met deze ontvankelijkheidseis is beoogd een rem te zetten op het in rechte vorderen van nadere huurprijsvaststelling en partijen te bewegen tot het voeren van serieuze onderhandelingen op basis van het oordeel van deskundigen. Bovendien wordt voorzien in de behoefte aan deskundige voorlichting van de rechter die de huurprijs nader moet vaststellen, aan de hand van het in artikel 7:303 lid 2 BW Pro neergelegde criterium.
Het is aldus aan de rechter voorbehouden te oordelen of het door de deskundige uitgebrachte advies voldoet aan de in artikel 7:303 lid 2 BW Pro genoemde criteria.
De keuze van vergelijkingspanden en het aantal in de vergelijking te betrekken vergelijkingspanden worden aan het oordeel van de kantonrechter overgelaten. Deze dient te bezien welke bijzondere omstandigheden een rol spelen in de onderhavige situatie, waarbij onder meer rekening dient te worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimten en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimten. De huurprijzen van die bedrijfsruimten dienen daarbij volgens vaste jurisprudentie buiten beschouwing te blijven.
De deskundige Schotanus heeft in zijn advies vijf vergelijkingspanden betrokken. Dit aantal van vijf is gebruikelijk in dit soort procedures, terwijl [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. ook niet hebben onderbouwd waarom dit aantal niet voldoende zou zijn om een goede vergelijking te kunnen maken. Zij hebben enkel - zonder nadere onderbouwing - gesteld dat alle panden aan het [adres] ( bedoeld zal zijn alle horecabedrijfsruimten aan het [adres]) in de vergelijking zouden moeten worden betrokken, terwijl [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. daarnaast - ook hier weer zonder nadere onderbouwing - een berekening in het geding brengen van gemiddelde huurprijzen van acht andere vergelijkingspanden.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. hebben verder aangevoerd dat de deskundige Schotanus in zijn advies niet van de juiste uitgangspunten is uitgegaan en zij hebben het advies becommentarieerd.
Ook stellen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dat de deskundige de meeverhuurde appartementen die gelegen zijn boven de bedrijfsruimte, als afhankelijke woningen heeft bestempeld en die woningen aldus in de berekening als bedrijfsruimte heeft meegenomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. betwisten echter uitdrukkelijk dat de meeverhuurde appartementen aangemerkt moeten worden als afhankelijke woningen. Deze appartementen zijn geenszins afhankelijk maar gewoonweg zelfstandige woningen. Zij hebben immers allemaal een eigen toegang en de bewoners kunnen die appartementen ook bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen van buiten.
Inbev daarentegen is de mening toegedaan dat de door haar meegehuurde appartementen afhankelijke woningen zijn, die niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimten kunnen worden gebruikt. De bouwkundige toestand van het gehuurde is - aldus Inbev - zodanig, dat - indien het horecagedeelte wordt geëxploiteerd en de muziek op de toegestane geluidssterkte wordt gezet - bewoners van de woonappartementen onmiddellijk gaan klagen over de geluidsoverlast. Daardoor zijn de woonappartementen niet te verhuren aan derden, hetgeen ook daadwerkelijk niet gebeurt.
De kantonrechter is van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en dermate economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen appartementen aanwezig zijn, dat gesproken kan worden van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro.
Met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. is de kantonrechter van oordeel dat hier gesproken kan worden van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 7:234 BW Pro De appartementen hebben immers een eigen toegang en kunnen door de bewoners worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Overigens kan een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7:234 BW Pro toch een afhankelijke woning zijn als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro.
Bovendien leent de verhuur van de appartementen zich uitstekend voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde doeleinden en is het niet voor de uitoefening van het horecabedrijf vereist dat de huurder in de woonruimte woonachtig is. Enkel het eventuele feit dat de uitoefening van het horecabedrijf bewoning van de appartementen volledig in de weg zou staan, kan dit oordeel anders doen luiden. Van een afhankelijke woning is immers sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt.
Inbev heeft in dat kader betoogd dat de bouwkundige staat van het gehuurde zodanig is, dat - indien het horecagedeelte wordt geëxploiteerd en de muziek op de toegestane geluidssterkte wordt gezet - bewoners van de woonappartementen onmiddellijk gaan klagen over de geluidsoverlast zodat deze derhalve niet verhuurbaar zijn. Hier is - aldus Inbev - wel degelijk sprake van afhankelijke woningen die niet zonder overwegend praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kunnen worden gebruikt.
Door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is een en ander betwist.
Het is voor de kantonrechter niet mogelijk op grond van de stellingen van partijen op voldoende objectieve gronden vast te stellen of er sprake is van een zodanige bouwkundige staat van het gehuurde, dat verhuur van de appartementen onmogelijk is op grond van (permanente of frequente, in ieder geval meer dan incidentele) geluidsoverlast geproduceerd in de onderliggende bedrijfsruimte.
De kantonrechter zal zich daarvoor moeten wenden tot een deskundige op dat gebied om zich door die deskundige te laten adviseren. De bouwkundige staat en de eventueel te treffen (extra) geluidsisolerende voorzieningen vormen in dit verband relevante, nader te onderzoeken factoren.
Verder hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. bezwaren tegen de door de deskundige Schotanus gebruikte vergelijkingspanden. Met name zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. van mening dat de deskundige in de onderhavige zaak geen rekening heeft gehouden met de veel betere isolatie in hun eigen pand vergeleken met de isolatie in de daarmee vergeleken panden. Door die betere isolatie is het toegestaan om in het onderhavige pand in de nachtelijke uren tot exploitatie over te gaan, hetgeen in de met dit pand vergeleken bedrijfsruimten niet het geval is. Bovendien is door de deskundige geen rekening gehouden met het feit dat in hun pand veel meer personen mogen worden toegelaten dan in de andere panden die met hun pand zijn vergeleken.
Ten slotte zijn twee panden in de vergelijking meegenomen waarvan een brouwerij eigenaar/verhuurder is.
Deze laatste panden kunnen - aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. - niet dienen als vergelijkingspand omdat daar veelal sprake is van wisselwerking tussen enerzijds een hoge of lage huur en anderzijds een lage of hoge inkoopprijs van de exclusief van de brouwer af te nemen producten, meestal nog gekoppeld aan een korting per afgezette hectoliter bier.
Uit het rapport van de deskundige is niet althans onvoldoende af te leiden of deze rekening heeft gehouden met het feit dat het pand van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. zodanig ‘goed’ geïsoleerd is, dat daardoor de mogelijkheid is geschapen om een dag- en nachtexploitatie mogelijk te maken. Dit laatste is immers een huurprijsverhogende omstandigheid. Ook blijkt niet althans onvoldoende of de deskundige dit aspect heeft meegenomen in zijn vergelijking.
De kantonrechter zal dit aspect voorleggen aan de deskundige Schotanus, zodat deze zich daaromtrent uit kan laten dan wel een aanvullend rapport op kan stellen.
De heer Schotanus kan dan ook reageren op de stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dat in het rapport een onjuistheid is geslopen op pagina 18 alwaar de huurprijs bij ingangsdatum voor [adres] is gesteld op
€ 76.450,-- terwijl pagina 19 spreekt van 11/12 maal € 75.831,-- hetgeen neerkomt op € 84.706,60.
Verder wordt de deskundige gevraagd te antwoorden op de vraag of hij in zijn advies rekening heeft gehouden met de stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dat in de aan hen in eigendom toebehorende bedrijfsruimte op grond van eventuele bijzondere omstandigheden meer personen zouden mogen worden toegelaten in vergelijking met de andere in de vergelijking betrokken panden.
Uit het rapport van de deskundige Schotanus blijkt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. geen vergelijkingspanden hebben aangedragen ondanks het feit dat de deskundige - alvorens met zijn onderzoek te beginnen - daarom heeft verzocht. Met Inbev is de kantonrechter van oordeel dat het in strijd is met een goede procesorde om thans alsnog met andere vergelijkingspanden te komen. Dit is natuurlijk anders indien de deskundige naar objectieve maatstaven apert verkeerde panden in zijn vergelijking zou hebben betrokken. Hoewel [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dit laatste lijken te betogen, hebben zij verzuimd te motiveren waarom dat het geval zou zijn. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. laten het bij niet nader onderbouwde stellingen en gissingen.
De deskundige heeft zich bij de keuze van de vergelijkingspanden, naast zijn deskundigheid op dit gebied, onder andere gebaseerd op de ligging (immers alle in de vergelijking betrokken panden zijn gelegen aan het [adres], de aard van de bedrijfsuitoefening, de staat van onderhoud en de grootte van de bedrijfsruimte. Deze aspecten in ogenschouw genomen, zijn de door de deskundige in zijn vergelijking betrokken panden niet alleen naar de mening van de deskundige, maar ook naar het oordeel van de kantonrechter naar objectieve maatstaven met elkaar vergelijkbaar, zodat de kantonrechter geen behoefte heeft aan andere vergelijkingspanden.
Ook de stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dat de deskundige geen panden in zijn vergelijking had mogen meenemen waarvan een brouwerij eigenaar is omdat daar - kort gezegd - de huurprijs op grond van andere omstandigheden tot stand komt, gaat de kantonrechter (veel) te ver. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. verzuimen te motiveren in welk opzicht en tot hoever per geval huurprijzen van bepaalde door de deskundige in zijn vergelijking betrokken panden daardoor beïnvloed zijn.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. zijn verder van mening dat de vergoeding voor goodwill/inventaris en voor alles wat aard- en nagelvast in het gehuurde aanwezig is, niet correct is weergegeven in de rapportage van de deskundige.
Uit de correspondentie voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst - meer in het bijzonder het faxbericht van Deloitte & Touche [de heer P.] aan de heer [F.] van Interbrew - blijkt dat er een bedrag van hfl.115.000,-- ( € 52.00,62) jaarlijks zou worden voldaan voor de aard - en nagelvaste inrichting plus de goodwill.
Inbev daarentegen stelt dat partijen geen aanvullende vergoeding zijn overeengekomen voor de aard- en nagelvaste inrichting en/of goodwill en evenmin een verdeling in de huurprijs hebben gemaakt.
Inbev is de mening toegedaan dat de aard- en nagelvaste inrichting nu eenmaal onderdeel vormt of bestanddeel is van de gehuurde onroerende zaak en aldus wordt geacht te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs.
Partijen hebben onderhandeld over de huurprijs en die onderhandelingen hebben uiteindelijk geresulteerd in twee overeenkomsten: de huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak (zaken) en de koopovereenkomst met betrekking tot de inventaris.
Inderdaad blijkt uit de door Inbev in het geding gebrachte stukken dat zij de inventaris in het gehuurde heeft aangekocht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. voor een bedrag van fl. 300.000,--. Uit de inhoud van die koopovereenkomst is echter niet op te maken dat Inbev ook een bedrag heeft betaald voor de kennelijk aanwezige goodwill.
Daar staat tegenover dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. een brief in het geding hebben gebracht van de heer [ P.] van 27 juni 2007 waarin onder meer het navolgende is vermeld:
“In overleg met Interbrew is toen gekozen voor een huur welke aanzienlijk hoger was dan de huur welke Interbrew op dat moment voor “normaal” hield. Als ik me goed herinner vond Interbrew een huur van fl. 265.000,-- acceptabel voor het pand. We zijn vervolgens fl.380.000,-- overeengekomen. Het verschil is terug te voeren op het feit dat er slechts een zeer beperkt bedrag is betaald voor de inventaris ( als ik me goed herinner fl.300.000,--) terwijl de zaak kort ervoor zeer ingrijpend was vernieuwd en op dat moment een goed lopend bedrijf begon op te leveren. Het verschil in huur ad fl.115.000,-- per jaar was bedoeld als compensatie voor het lopende bedrijf (lees:goodwill) inclusief alle daarbij behorende nieuwe inrichting zoals te nomen nieuwe onderdelen van de keuken, de lichtkap, de volledige geluidsisolatie, de airco, het buffet en de liftinstallatie.
Dit is onderdeel van de huurovereenkomst gemaakt aangezien deze compensatie onlosmakelijk is verbonden met de verhuur van het pand. Bovendien moest een en ander - gezien het hierboven beschreven fiscale belang - gepresenteerd worden als huur voor het pand.
Dat er feitelijk geen sprake is van huur voor het pand maar huur van de onderneming inclusief bedrijfsinrichting, was bij de toenmalige vertegenwoordiger van Interbrew bekend en leidde bij Interbrew niet tot enig probleem. De enige opmerking van Interbrew hierbij was dat men geen indexering wenste te betalen over huur die niet voor het pand bestemd was.
Op verzoek van de huurder is vervolgens de indexatie beperkt tot 70% van de huursom, hetgeen neerkwam op een indexatie over de huur zoals Interbrew die ten tijde van de onderhandelingen passend vond voor het pand.”
Deze brief doet - in combinatie met het de bepaling in het huurcontract ( artikel 1b): “Een gedeelte groot 70% van de huurprijs genoemd onder artikel 1A, zal elk jaar per de maand januari, voor het eerst per 1 januari 2002, worden herzien door vermenigvuldiging met een breuk, waarbij de teller wordt gevormd door de gemiddelde consumentenprijsindex van de gezinsconsumptie in het voorafgaande kalenderjaar en de noemer door hetzelfde indexcijfe4r van het daaraan weer voorafgaande kalenderjaar”- het vermoeden rijzen dat de stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. dat er een bepaald bedrag in de huurprijs wordt betaald voor goodwill en dergelijke wel eens juist zou kunnen zijn.
Gelet op het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. gedane bewijsaanbod zal de kantonrechter [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. in de gelegenheid stellen bewijs op dit onderdeel te leveren.
Gelet op hetgeen hiervoren is overwogen met betrekking tot de tot het gehuurde behorende woonappartementen, zal de kantonrechter in de eerste plaats partijen bij akte de gelegenheid geven zich uit te laten omtrent het aantal en de perso(o)n(en) van de deskundige(n), de aan de deskundige(n) te stellen vragen alsmede omtrent de hoogte van het vast te stellen voorschot.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. worden verder in de gelegenheid gesteld om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat een bepaald bedrag in de huurprijs wordt betaald voor goodwill en dergelijke.
De kantonrechter acht termen aanwezig te bepalen dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld.
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 263077 CV EXPL 07-2441
in conventie en in reconventie
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, mede aan de hand van de door partijen overgelegde producties, het navolgende vast.
Met ingang van 1 januari 2001 huurt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van Inbev het pand staande en gelegen te [adres], dat contractueel is bestemd om te worden gebruikt als café-bedrijf, almede vijf woonappartementen aan het [adres] , contractueel bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste huurperiode van vijf jaar, derhalve tot en met 31 december 2005, waarna de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 met vijf jaar is verlengd, derhalve tot en met 31 december 2010. De aanvangshuurprijs voor het gehele gehuurde bedroeg fl.380.000,-- exclusief btw per jaar ( € 172.436,48), welke huurprijs was gesplitst in een gedeelte voor de bedrijfsruimte ( bij aanvang fl. 300.000,-- per jaar) en een gedeelte voor de woonappartementen (bij aanvang fl.80.000,-- per jaar).
De voor het huurobject verschuldigde geïndexeerde huurprijs bedraagt momenteel € 190.363,92 (exclusief btw) per jaar.
in conventie
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] is van mening dat de thans geldende huurprijs van het huurobject niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, benaderd op de in artikel 7:303 BW Pro bedoelde wijze, omdat zij significant hoger is.
Inbev is ook van mening dat de huidige huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en vordert dan ook in reconventie een nadere huurprijsvaststelling op een bedrag van € 85.693,06 exclusief btw.
Ook in voortgezet debat betwist Inbev de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gewenste nadere huurprijsvaststelling op een bedrag van € 85.693,06 exclusief btw niet, zodat de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als niet weersproken aan hem dient te worden toegewezen.
Inbev versterkt haar bewilligende standpunt ook nog eens door in reconventie primair te vorderen de huurprijs nader vast te stellen op dat bedrag en eerst subsidiair te vorderen de huurprijs nader vast te stellen op een zodanig bedrag als de kantonrechter zal vaststellen in de procedure tussen haar en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie].
Aan die subsidiaire eis komt de kantonrechter niet toe omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het eens zegt te zijn met de primaire stelling van Inbev.
De kantonrechter zal derhalve de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toewijzen zoals door hem gevorderd, met uitzondering van de vordering tot veroordeling van Inbev tot betaling van de nakosten, nu daarvoor de weg als genoemd in artikel 237 lid 4 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering gevolgd dient te worden.
in reconventie
Inbev stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van de tussen partijen vigerende huurovereenkomst gehouden is om de verschuldigde huurprijs bij vooruitbetaling te voldoen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient de “oude” huurprijs aan haar te betalen totdat een (andere) huurprijs deze nader is vastgesteld door de kantonrechter.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] komt echter al geruime tijd zijn betalingsverplichtingen niet na. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft immers een achterstand (per november 2007) in de betalingen van de huur voor de bedrijfsruimte van € 29.794,58 en in de betalingen voor de huur van de woonappartementen van € 6.676,84.
Tevens heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een achterstand in de betalingen ( per november 2007) ter zake van drankenleveranties van € 91.937,66 en ter zake van Q-Energy van € 15,50.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist de achterstanden in de betalingen niet, behoudens het door Inbev gevorderde bedrag ter zake Q-Energy.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt zich echter op het standpunt dat hij door de omstandigheid dat hij conservatoir beslag onder zichzelf heeft moeten leggen, als gevolg van dat beslag niet meer kan en mag betalen aan Inbev.
Partijen voeren verder nog een heel debat over het wel of niet mogen verrekenen.
De kantonrechter zal hier niet op ingaan nu hij, zoals reeds is overwogen in conventie, de huurprijs zal vaststellen op
€ 85.693,06 exclusief btw met ingang van 1 september 2006.
Nu de huurprijs met ingang van 1 september 2006 is verlaagd, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in ieder geval tot en met december 2007 ongeveer € 140.000,-- ( dit bedrag is in voortgezet debat niet betwist door Inbev) te veel betaald zodat van dit bedrag de eventueel nog openstaande en gevorderde bedragen voldaan kunnen worden geacht (of verrekend).
De vorderingen van Inbev zullen - nu daaraan iedere grond voor toewijzing is komen te ontvallen - worden afgewezen met verwijzing van Inbev in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 268924 CV EXPL 07-3171
in conventie en in reconventie
Alvorens verder te beslissen.
Stelt partijen bij akte in de gelegenheid geven zich uit te laten omtrent het aantal en de perso(o)n(en) van de deskundige(n), de aan de deskundige(n) te stellen vragen alsmede omtrent de hoogte van het vast te stellen voorschot.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. wordt verder in de gelegenheid gesteld om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat een bepaald bedrag in de huurprijs wordt betaald voor goodwill e.d.
Verwijst daartoe de zaak naar de rol van woensdag 4 maart 2009 te 10.00 uur voor akte uitlating beide partijen.
Laat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. toe om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat een bepaald bedrag in de huurprijs wordt betaald voor goodwill en dergelijke.
Bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als zullen worden bepaald, nadat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. bij akte hebben opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen.
Verwijst daartoe de zaak eveneens naar de rol van 4 maart 2009 te 10.00 uur voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]., alsmede voor akte houdende verhinderdata in de eerste twee maanden vanaf de datum van opgave aan de zijde van beide partijen.
Bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
IN ZAAK MET ZAAKNUMMER: 263077 CV EXPL 07-2441
in conventie
Stelt de huurprijs voor het huurobject gelegen te [adres] met ingang van 1 september 2006 nader vast op een bedrag van
€ 85.693,06 exclusief btw per jaar.
Veroordeelt Inbev om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] terug te betalen de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veel betaalde huurpenningen sedert 1 september 2006 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de betaaldatum van elke huurtermijn tot de dag van de algehele voldoening.
Veroordeelt Inbev tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot dit vonnis in totaal begroot op € 5.390,31, waaronder een bedrag van € 1.200,-- ter zake van salaris en noodzakelijk gemaakte verschotten van de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en een bedrag van € 4.000,-- voor de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemaakte kosten van de deskundige Schotanus.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
Wijst de vorderingen van Inbev af.
Veroordeelt Inbev tot betaling van de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot heden in totaal begroot op € 1.200,-- ter zake van salaris van de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie].
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting, in aanwezigheid van de griffier.
HP