Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 262665 CV EXPL 07-2380
Vonnis d.d. 4 februari 2009
inzake:
[eiser],
wonend te [adres]
verder te noemen [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie],
gemachtigde: voorheen mr. R.W.C. Vranken thans mr. J.O.I. Leliveld, advocaat te Maastricht,
tegen:
1.[gedaagde sub 1],
wonend te [adres],
verder te noemen [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie],
gemachtigde: mr. P.W.P.M. Simons, advocaat te Maastricht,
2 [gedaagde sub 2],
wonend te [adres] werkelijk verblijvend te [adres],
gedaagde sub 2 in conventie,
niet verschenen,
3.[gedaagde sub 3],
wonend te [adres], werkelijk verblijvend te [adres],
gedaagde sub 3 in conventie,
niet verschenen,
4.[gedaagde sub 4],
wonend te [adres], werkelijk verblijvend te [adres],
gedaagde sub 4 in conventie,
niet verschenen,
5.[gedaagde sub 5]
wonend te [adres],
gedaagde sub 5 in conventie,
niet verschenen.
Gezien de stukken waaronder het door de kantonrechter op 26 maart 2008 tussen partijen gewezen tussenvonnis, waarnaar de kantonrechter verwijst en waarbij de kantonrechter geheel volhardt.
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter voldoening aan voormeld tussenvonnis heeft op 29 april 2008 een comparitie van partijen plaatsgevonden, van welke comparitie een proces-verbaal is opgemaakt.
Partijen hebben vervolgens nog een conclusie respectievelijk een (antwoord)akte na comparitie genomen, waarna wederom vonnis is bepaald, nader op heden.
MOTIVERING
in conventie
Bij genoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat het geschil tussen partijen zich - voornamelijk - op enkele punten toespitste welke punten hierna ieder voor zich aan de orde zullen komen. Deze punten zijn overigens ook ter gelegenheid van de comparitie besproken en in de door partijen naar aanleiding daarvan genomen conclusie respectievelijk (antwoord)akte.
Tussen partijen bestaat nog steeds onenigheid over de vraag of [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] de huur over de maand januari 2006 ad € 1.588,23 al dan niet contant aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft voldaan. [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij dit bedrag in contanten aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft betaald en dat zij voor die betaling ook een kwitantie heeft ontvangen, welke (originele) kwitantie zij heeft overgelegd bij haar akte depot ter griffie van 28 november 2007.
Tijdens de gehouden comparitie heeft de kantonrechter reeds als zijn opvatting kenbaar gemaakt dat niet alleen de handtekening van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] ter discussie staat, maar dat ook de aanduiding “jan 2006” duidelijk met pen en lak is veranderd. De kantonrechter heeft [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] attent gemaakt op de noodzaak nader bewijs in het geding te brengen, bijvoorbeeld door alle huurkwitanties uit 2005 en 2006 over te leggen of inzage te geven in haar boekhouding.
Bij akte heeft [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] echter noch het een noch het ander gedaan. Zij stelt in haar akte na comparitie geen kwitanties meer te hebben betreffende de jaren 2005/2006, hetgeen de kantonrechter - mede in het licht van de wel geproduceerde “kwitantie” van “jan 2006” - uiterst merkwaardig voorkomt nu [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] immers als onderneemster verplicht is alle bewijsstukken van betalingen met betrekking tot haar onderneming minstens vijf jaren te bewaren. Bovendien heeft zij, ondanks het feit dat de kantonrechter haar hier op had gewezen, geen inzage verstrekt in haar boekhouding. Zij heeft in haar akte na comparitie slechts doen weten dat zij bereid is om volledige inzage in haar boekhouding te geven.
Nu [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] noch het een noch het ander heeft gedaan, hoewel zulks op haar weg lag, heeft zij onvoldoende aangetoond dat een betaling heeft plaatsgevonden van de verschuldigde huur over de maand januari 2006, terwijl zij tevens verzuimt haar pertinent betwiste bewering van specifieke indicaties of concrete bewijsmogelijkheden te voorzien.
Partijen strijden verder over de in opdracht van [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] verrichte werkzaamheden aan het gehuurde. Met name voor wat betreft de werkzaamheden aan het dak en de werkzaamheden aan de elektrische installatie.
Voor wat betreft de werkzaamheden aan het dak verwijst de kantonrechter allereerst naar de brieven van:
-[gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] d.d. 31 maart 2006 (productie 4 bij het exploot van dagvaarding);
-Mr. Leliveld van 15 augustus 2006 ( productie 6 bij het exploot van dagvaarding);
-J.W.J.M. Olivier van 17 augustus 2006 ( productie 7 bij het exploot van dagvaarding).
Bij haar schrijven van 31 maart 2006 wees [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] op gebreken in of aan het gehuurde, op basis waarvan partijen op 15 augustus 2006 gezamenlijk het pand hebben bezichtigd. Bij schrijven van 15 augustus 2006 deelde mr. Leliveld aan de gemachtigde van [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie], de heer Olivier, onder meer mede: “Voorts heeft er hedenmiddag een bezichtiging van voornoemd pand plaatsgevonden. Tijdens de bezichtiging is evenwel niet gebleken van de gebreken zoals die door mevrouw [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] in haar schrijven d.d. 31 maart 2006 zijn verwoord.
Het pand blijkt namelijk op alle plaatsen voldoende water- en winddicht te zijn; aan de voordeur bleken er evenmin gebreken te kleven en er werden geen verstoppingen in de keuken en de kelder vastgesteld. Evenmin waren er lekkages, dit ondanks het feit dat het al weken hevig regent en vrijwel heel Nederland te maken heeft met ernstige wateroverlast. U heeft een en ander geïnspecteerd en U kwam tot dezelfde conclusie.
Wel is geconstateerd dat de boeiboorden aan de achter- en voorzijde van het pand en de dakgoot aan de voorzijde van het pand onderhoudswerkzaamheden en schilderwerk behoeven. Ook kunnen de kozijnen van het pand een schilderbeurt gebruiken.”
[gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] heeft daarop bij brief van 17 augustus 2006 in de navolgende zin doen reageren door haar toenmalige gemachtigde Olivier:
“U hebt volkomen gelijk door te stellen dat er geen wateroverlast in het café kon worden vastgesteld. Wel moesten wij constateren dat de boeiboorden van het platte dak vervangen dienen te worden. Het is weliswaar slechts een theoretische kans, maat het kan desalniettemin bij extreme omstandigheden een bepaalde invalshoek van het hemelwater voorkomen dat er door de staat van vermeld boeiboord wateroverlast zou kunnen ontstaan.
De kozijnen aan de zijgevel verkeren in een uitermate slechte staat en dienen op korte termijn afdoende behandeld en wellicht vervangen te worden. Hetzelfde geld voor de dakgoot aan de voorzijde.”
Uit genoemde brieven leidt de kantonrechter af dat slechts is komen vast te staan dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] - zonder dat er nog een nadere ingebrekestelling nodig was - diende over te gaan tot reparatie dan wel vervanging van de kozijnen aan de zijgevel en de dakgoot aan de voorzijde. Voor het overige waren de gebreken niet zodanig ernstig, dat deze op zeer korte termijn aangepakt moesten worden en dat opschorting van de huurpenningen gerechtvaardigd was. Er staat immers vast dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] vrijwel onmiddellijk is overgegaan tot vervanging van de kozijnen. Over de reparatie dan wel vervanging van de dakgoot aan de voorzijde van het pand is door geen der partijen meer gerept zodat ervan wordt uitgegaan dat de dakgoot naar tevredenheid van partijen is hersteld.
De kantonrechter is derhalve van oordeel dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] niet zonder meer heeft mogen overgaan tot het (laten) repareren van het dak op kosten van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie]. Om verzuim te doen intreden had [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] immers [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] in gebreke moeten stellen. Bij gebreke van verzuim kan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] niet voor de beweerdelijk geleden schade worden aangesproken en ontbreekt iedere rechtvaardiging voor opschorting van de betaling van de verschuldigde huur.
Ook voor wat betreft de vervanging van de elektrische installatie heeft te gelden dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] eerst in gebreke had moeten stellen. Door [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] is immers op geen enkele manier aangetoond, laat staan bewezen, dat deze vervanging direct noodzakelijk was en dat daarmee niet gewacht had kunnen worden totdat zij [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] van een en ander op de hoogte zou hebben gebracht. Het had op de weg gelegen van [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] om een verklaring van het door haar ingeschakelde installatiebedrijf over te leggen omtrent de acute noodzaak van reparatie. Uit de door [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] bij haar conclusie van antwoord in het geding gebrachte offerte van Electro Duyckers B.V. blijkt geenszins van een dergelijke dringende noodzaak. Ook uit de door [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] in het geding gebrachte verklaring van Electro Duyckers B.V. d.d. 23 november 2007 blijkt een en ander niet. Deze verklaring rept er slechts over dat werkzaamheden zijn uitgevoerd conform de gestelde normen en ontbeert iedere indicatie dat de elektrische installatie ontoelaatbaar en zeer verouderd was of dat acute vervanging noodzakelijk was.
Ook deze kosten kunnen derhalve bij gebreke van verzuim niet als schade verhaald worden op [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] en kunnen derhalve geen rechtvaardiging opleveren voor het niet-betalen van de verschuldigde huur.
Hoewel [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] ook thans wederom in gebreke blijft aan zijn onderhoudsverplichtingen te voldoen, heeft zij zulks in het geheel niet verbijzonderd en onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] zodanig toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen, dat de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] toewijsbaar zijn als na te melden.
De niet-betaling van de huur over de maand januari 2006 rechtvaardigt op zich genomen een ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet.
Wel rechtvaardigen de overige tekortkomingen in de betalingsverplichtingen die ontbinding met al haar gevolgen omdat deze zodanig ernstig zijn, dat van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] in beginsel niet gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst nog langer met gedaagde voortzet. In casu is [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] op door haar verdedigde feitelijke en juridische gronden van mening geweest dat de ondervonden “gebreken “ in het gehuurde een opschorting van de betaling van de huur zouden kunnen en mogen rechtvaardigen. Een dergelijke rechtvaardiging heeft de kantonrechter echter in het voorgaande niet erkend omdat de grondslag niet toereikend werd geacht. Toch is niet geheel onbegrijpelijk dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] heeft gedacht aan de feitelijke situatie een pleitbaar juridisch verweer te kunnen ontlenen.
Daarom worden termen aanwezig geacht de door [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde eerst toe te wijzen indien [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis heeft voldaan aan de verplichting tot betaling van een bedrag van € 16.176,37 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 31 oktober 2007 tot de dag van algehele voldoening.
Nu door [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] niet is gesteld dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] vanaf november 2007 geen huur meer heeft betaald, terwijl tussen partijen wel vaststaat dat [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] de huur over de maanden augustus, september en oktober 2007 heeft betaald, is de vordering van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] tot betaling van de huur vanaf de dag van dagvaarding tot aan het tijdstip waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, niet toewijsbaar.
De niet-weersproken vordering van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] ten opzichte van de gedaagden sub 1 tot en met 5 is toewijsbaar omdat sprake is van onzelfstandige woonruimte althans andere woonruimte dan bedoeld in artikel 7:234 BW Pro waarvoor geen huurbescherming aan de wet ontleend kan worden. Ook deze vordering wordt echter eerst toegewezen indien [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] niet voldoet aan hetgeen hiervoor is overwogen.
Gelet op het tegen gedaagde sub 2 tot en met 5 verleende verstek en de toewijzing van de vorderingen tegen gedaagde sub 1 acht de kantonrechter termen aanwezig [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding.
in reconventie
Gelet op hetgeen hieromtrent reeds in conventie is overwogen, dient de vordering van [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] te worden afgewezen.
Indien en voor zover [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] bedoeld mocht hebben te stellen dat [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] ongerechtvaardigd verrijkt zou zijn door de werkzaamheden die zij heeft verricht, dient ook een daarop gegronde claim te worden afgewezen nu de door [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] gestelde feiten een dergelijke vordering niet kunnen dragen.
[gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] dient ook hier verwezen te worden in de kosten van het geding.
BESLISSING
in conventie
Veroordeelt gedaagde [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] tegen kwijting te betalen de som van € 16.176,37 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 31 oktober 2007 tot de dag van algehele voldoening.
Voor het geval [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan voornoemde veroordeling voldoet:
Ontbindt de tussen [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] en [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] gesloten huurovereenkomst betreffende het pand staande en gelegen te [adres].
Veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 5 om binnen vier weken na de betekening van dit vonnis voormeld pand te verlaten en te ontruimen met de haren en het hare en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] te stellen.
Machtigt [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] om, indien gedaagden na verloop van die termijn met de ontruiming in gebreke mochten zijn gebleven, deze zelf te doen uitvoeren, op kosten van gedaagden, desnoods met hulp van de sterke arm.
Veroordeelt gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] tegen kwijting te betalen de som van € 1.588,23 voor elke maand of elk gedeelte van een maand, zolang gedaagden na 1 maart 2009 het gehuurde niet hebben ontruimd en ter vrije beschikking van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] hebben gesteld
Veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] tot aan deze uitspraak begroot op € 1.683,31, waaronder
€ 1.400,-- voor salaris en noodzakelijke verschotten van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
Wijst de vordering van [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] af.
Veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de kosten van het geding, deze aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie] tot deze uitspraak in totaal begroot op € 600,-- ter zake van salaris van de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie].
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting, in aanwezigheid van de griffier.
HP