Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Zaaknummer: 338542 CV EXPL 09-2887
typ: AodK
Vonnis van 6 januari 2010
in de zaak
[eiser],
wonend te [adres], gemeente [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: P.M.F. Otten, deurwaarder te Heerlen,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats], [adres],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.M.A. Straatman-Selij, advocaat te Maastricht.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[eiser] heeft bij dagvaarding van 11 juni 2009 een vordering ingesteld tegen [gedaagde]. Bij het exploot zijn twee producties meebetekend.
[gedaagde] heeft na gevraagd en gekregen uitstel voor de zitting van 22 juli 2009 een conclusie van antwoord met productie ingediend.
Daarna hebben partijen achtereenvolgens nog een conclusie van repliek met productie en een conclusie van dupliek genomen.
Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is vastgesteld op heden.
2. MOTIVERING
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat – mede op basis van de niet-weersproken producties – het volgende vast.
[gedaagde] heeft van [eiser] gehuurd het woonhuis met aanhorigheden staande en gelegen te [adres], gemeente [woonplaats], aan de [adres], voor een bedrag van € 927,44 per maand vanaf 1 juli 2006. De onderhavige huurovereenkomst is per 31 januari 2009 geëindigd. Er heeft geen gezamenlijke eindinspectie (van huurder en verhuurder samen) plaatsgevonden.
2.2. [eiser] stelt – samengevat en voor zover hier van belang – het volgende.
Het gehuurde verkeerde bij aanvang van de huur in een behoorlijke en ongeschonden staat. [gedaagde] heeft het gehuurde in een beschadigde staat achtergelaten. [eiser] heeft [gedaagde] op 23 januari 2009 in gebreke gesteld en haar gesommeerd om binnen een redelijke termijn de beschadigingen in het gehuurde te herstellen, dan wel aangebrachte veranderingen weg te nemen. Omdat [gedaagde] aan deze sommatie niet heeft voldaan, heeft [eiser] zich genoodzaakt gezien de noodzakelijke herstellingen zelf te doen verrichten, een en ander conform een offerte van “Gé Zet Support b.v.” d.d. 9 februari 2009 en de daarbij gevoegde bijlagen (productie 4 bij exploot). Met het vorenstaande is een bedrag gemoeid van € 3.689,00.
Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op betaling van een bedrag van € 998,58, zijnde de achterstallige huur over januari 2009 inclusief huurderving in verband met de door of namens hem verrichte herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, alsmede op betaling van een bedrag van € 1.146,48, zijnde de afrekening energiekosten over de periode juli 2007 tot juli 2008 en op betaling van een bedrag van € 66,90 voor het onderhoud van de cv-ketel. De door [gedaagde] betaalde waarborgsom van € 907,56 dient op het vorenstaande in mindering te worden gebracht.
Naast genoemde bedragen maakt [eiser] tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 714,00 inclusief btw alsmede op rente.
2.3. Op grond van het vorenstaande vordert [eiser] om [gedaagde], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.707,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening.
2.4. [gedaagde] stelt – samengevat en voor zover hier van belang – het volgende.
[gedaagde] betwist de vordering van [eiser].
Het gehuurde verkeerde volgens [gedaagde] bij aanvang van de huur al in een abominabele toestand. Zij betwist dat zij het gehuurde in “beschadigde toestand” zou hebben achtergelaten en dat sprake zou zijn van beschadigingen aan het pand die door haar hersteld zouden moeten worden. [eiser] heeft haar, voordat zij het pand verliet, gewezen op een aantal dingen die hersteld moesten worden. Naar aanleiding daarvan heeft haar partner het huisnummer verwijderd en het gaatje in de badkamervloer dichtgemaakt. Het deurtje van het keukenkastje heeft vanaf het begin mankementen vertoond en met betrekking tot het binnenschilderwerk heeft [eiser] zelf gezegd dat “een nieuwe huurder dit naar eigen smaak zal moeten doen”.
Het bedrag aan achterstallige huurpenningen over januari 2009 kan bijna geheel worden verrekend met de door [gedaagde] betaalde waarborgsom.
Voor wat betreft de gevorderde energiekosten stelt [gedaagde] dat ten aanzien daarvan een vast bedrag is opgenomen in de huur. In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat dit een voorschot betreft en dat een eindafrekening nog volgt. Er valt dus achteraf niets te verrekenen. Bovendien heeft [gedaagde] geen eigen energiemeter. Ook met betrekking tot het onderhoud van de cv-ketel is, gezien artikel 7 van de laatste huurovereenkomst, een vast bedrag opgenomen in de huurprijs en kan [eiser] geen recht doen gelden op een vergoeding bovenop de afgesproken huurprijs.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering.
2.5. Partijen hebben haar stellingen bij repliek en dupliek nader toegelicht.
2.6.1. [eiser] legt bij exploot twee huurcontracten over. Een van de beide huurcontracten is gedateerd 2 augustus 2006, het andere is ongedateerd, maar blijkbaar van oudere datum omdat daarin nog guldens zijn vermeld (hierna aangeduid als “de oudste overeenkomst”).
Beide contracten zijn niet door [gedaagde] ondertekend. Zij heeft deze huurovereenkomsten echter ook niet betwist, zodat deze als uitgangspunt hebben te gelden.
2.6.2. [eiser] stelt dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 januari 2009 en dat [gedaagde] over de maand januari 2009 nog een bedrag van € 998,58 aan huur verschuldigd is. [gedaagde] heeft dit niet betwist, zodat dit bedrag dient te worden toegewezen.
2.6.3. In de beide huurcontracten is gesteld dat het gehuurde in goede staat is ontvangen. Verder is daarin opgenomen dat de huurder het gehuurde “in dezelfde staat” weer dient op te leveren. Geen der partijen stelt dat bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt of legt dienaangaande stukken over, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat zulks niet is gebeurd.
Bij de beëindiging van de huurovereenkomst heeft geen inspectie van het gehuurde door huurder en verhuurder samen plaatsgevonden.
[eiser] heeft de woning geïnspecteerd nadat [gedaagde] deze had verlaten. [eiser] heeft daarbij gebreken geconstateerd en heeft ten aanzien van het herstel daarvan een offerte laten opmaken. Volgens deze offerte – die gedateerd is 9 februari 2009 en waarvan een kopie is overgelegd als productie 4 bij exploot – is met het beoogde herstel een bedrag van € 3.689,00 gemoeid. De bijlage bevat een opsomming van de diverse werkzaamheden die zouden moeten worden uitgevoerd en waar [eiser] bij repliek uitdrukkelijk naar verwijst als “specificatie” van de te verrichten herstelwerkzaamheden.
Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder – behoudens tegenbewijs – verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is (artikel 7:224 lid 2 BW). Dus: als er geen beschrijving is van het gehuurde wordt de oplevering van het gehuurde als correct verondersteld, namelijk in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur. Op grond van de zinsnede “behoudens tegenbewijs” rusten de stelplicht en de bewijslast op de verhuurder dat de staat anders was bij aanvang van de huur.
[eiser] stelt dat [gedaagde] het gehuurde in beschadigde toestand heeft achtergelaten en veranderingen heeft aangebracht. Hij zal zulks echter gezien het vorenstaande dienen te verbijzonderen én te bewijzen. [eiser] biedt in het exploot en bij repliek slechts in algemene termen bewijs aan van zijn stellingen. Dat bewijsaanbod zal als te vaag en in het geheel niet toegespitst op hetgeen in dezen dient te worden bewezen, worden gepasseerd.
Alleen ten aanzien van het huisnummer erkent [gedaagde] dat zij, althans haar partner, dat daadwerkelijk heeft verwijderd. Dat op de bewuste plaats een witte vlek is achtergebleven, is door [gedaagde] niet betwist. De met het verwijderen daarvan gepaard gaande kosten ten bedrage (onbetwist) van € 172,00 komen ten laste van [gedaagde] en dit bedrag zal aan [eiser] worden toegewezen.
De met de overige herstelkosten gemoeide bedragen zullen gezien het vorenstaande worden afgewezen.
2.6.4. [eiser] vordert een bedrag van € 1.146,48 ter zake van “afrekening energiekosten voor de periode juli 2007 – juli 2008”. [gedaagde] betwist inzake energie enig bedrag verschuldigd te zijn, omdat dienaangaande in de huurovereenkomst een vast bedrag is opgenomen. Bovendien heeft zij geen eigen meter.
In de “oudste overeenkomst” is onder artikel 2 opgenomen dat de huurprijs f. 1.500,00 per maand bedraagt “inclusief de kosten van gas, water en elektra”. In de overeenkomst van 6 augustus 2006 is opgenomen dat de kale huurprijs € 749,12 bedraagt en dat “de kosten van gas, water, elektra en C.A.I.” € 178,32 zijn. Nergens is vermeld dat het hierbij gaat om een zogenoemd voorschot betreffende de energiekosten en dat de huurder betreffende die kosten nog een eindafrekening moet verwachten. [eiser] verwijst bij repliek naar een uitspraak van de Huurcommissie d.d. 27 februari 2009 waarin is vastgesteld hoe hoog de energiekosten over 2007 en 2008 zijn geweest en waartegen [gedaagde] geen bezwaar zou hebben gemaakt. [eiser] legt deze uitspraak echter niet over en vermeldt niet op welke wijze [gedaagde] daar dan bezwaar tegen zou hebben kunnen maken. Daarnaast verwijst [eiser] voor wat betreft dit onderdeel van de vordering naar artikel 4 van de huurovereenkomst. Daarin is de zin opgenomen: “Op de overeengekomen huurprijs zullen verhogingen krachtens enige overheidsmaatregel worden toegepast”. De kantonrechter kan [eiser] wel volgen in zijn redenering dat de jaarlijkse indexering van de huurprijs daaronder valt, maar vermag niet in te zien dat “het bepalen van de bijkomende servicekosten aan de hand van de eindafrekening” daaronder mede kan worden begrepen. Als [eiser] dat voor ogen had gestaan, had hij zulks – ook voor de huurder duidelijk – in het huurcontract dienen op te nemen en uiteraard een eigen meter voor [gedaagde] dienen te (laten) installeren.
Dit onderdeel van de vordering zal – bij gebrek aan (duidelijke) grondslag – worden afgewezen.
2.6.5. Hetzelfde oordeel treft de vordering ter zake van onderhoud van de CV-ketel. [gedaagde] stelt terecht dat de onderhoudskosten, gezien hetgeen is gesteld in artikel 7 van de huurovereenkomst (bedoeld zal zijn de huurovereenkomst van 2 augustus 2006), in de huurprijs zijn inbegrepen. [eiser] betwist dit ook niet, maar is blijkbaar van mening dat hij dit bedrag kan vorderen, omdat “op verzoek van de huurcommissie het bedrag aan huurpenningen is gesplitst”. Dat mag dan wel zo zijn, maar het levert geen reden op om dit separaat van [gedaagde] te vorderen als bedoelde kosten volgens het contract tussen partijen in de huurprijs verwerkt zijn.
2.6.6. Partijen zijn het er over eens dat [gedaagde] een borgsom heeft betaald van € 907,56. [eiser] brengt dat bedrag op zijn vordering in mindering, maar hij stelt dat die waarborgsom uitsluitend bedoeld is om te verrekenen met eventuele schade. De kantonrechter is het met dat standpunt niet eens. Onder punt 12 van de huurovereenkomst van 2 augustus 2006 is immers bepaald: een waarborgsom “teneinde daaruit voor zover mogelijk te voldoen de achterstallige huurpenningen, alsmede .... beschadiging ...”. Bedoeld bedrag is aan het einde van de huurrelatie in alle opzichten voor verrekening vatbaar en wordt dan ook in mindering gebracht op het aan [eiser] toe te wijzen bedrag.
2.6.7. [eiser] vordert een bedrag van € 714,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten en somt in het exploot op welke werkzaamheden hij dienaangaande heeft vericht. De onderhavige aanmaningen hebben echter bijna allemaal, gezien de data en de inhoud daarvan, geen betrekking op hetgeen in deze procedure is gevorderd. Hetgeen resteert, is onvoldoende om daaruit te kunnen concluderen dat werkzaamheden zijn verricht en kosten zijn gemaakt die de normale voorbereiding van een gerechtelijke procedure te buiten gaan. Daarbij komt dat [eiser] voor een aanmerkelijk deel zich op een onjuist gebleken standpunt heeft gesteld, onderdelen van zijn vordering in rechte niet waar heeft kunnen maken en voor de bepaling van beweerdelijk gemaakte kosten bijgevolg een onjuiste maatstaf hanteert.
Dit onderdeel van de vordering zal daarom eveneens worden afgewezen.
2.7. [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de aan de zijde van [gedaagde] gerezen proceskosten worden veroordeeld.
3. BESLISSING
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 263,02 (€ 998,58 + € 172,00 - € 907,56), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juni 2009 tot de dag van voldoening.
Veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 500,00 salaris gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.