Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 358668 EJ VERZ 09-5554
typ: MO
beschikking van 8 februari 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap [[naam]
gevestigd en kantoorhoudend te [woonplaats]
verzoekende partij,
hierna ook te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. H.E. Menger, advocaat te Maastricht
tegen
[naam]
gevestigd en kantoorhoudend te [woonplaats]
verwerende partij,
hierna ook te noemen: [verweerder]
gemachtigde: mr. M.J. van Loon, advocaat te Maastricht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Partijen hebben de volgende processtukken ingediend:
- verzoekschrift met drie producties, ingekomen op 2 december 2009;
- verweerschrift met twee producties - tevens bevattend een tegenverzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 7:230a lid 6 BW-, ingekomen op 14 januari 2009.
Partijen en haar respectieve gemachtigden zijn gehoord ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 21 januari 2010. Namens [verzoeker] was de [verzoeker], directeur, aanwezig. Namens [verweerder]s de, interim manager, verschenen. Van het verhandelde is door de griffier schriftelijk aantekening gehouden. De kantonrechter heeft het onderzoek ter zitting aangehouden teneinde partijen nader in de gelegenheid te stellen tot een vergelijk te komen.
De gemachtigde van [verzoeker] heeft bij faxbericht van 27 januari 2010 te kennen gegeven dat partijen niet tot een minnelijke regeling zijn gekomen. [verzoeker] heeft aangedrongen op een eindoordeel van de kantonrechter.
Bij faxbericht van 28 januari 2010 heeft de gemachtigde van [verzoeker] zijn eerdere faxbericht verduidelijkt.
Vervolgens is de uitspraak van de beschikking gesteld op heden.
MOTIVERING
a. de vaststaande feiten
Van de navolgende vaststaande feiten en omstandigheden kan worden uitgegaan:
- Sinds 1 december 2004 huurt [verzoeker] van (de rechtsvoorgangster van) [verweerder] het terrein aan de [adres] te [woonplaats]t tegen een huurprijs van € 3.600,00 per jaar (exclusief btw).
- Partijen hebben bij aanvang van de onderhavige huurovereenkomst gezamenlijk een verzoek gedaan aan de kantonrechter te Maastricht om goedkeuring te geven aan een afwijkend beding van de inhoud dat de huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar werd gesloten zonder een mogelijkheid tot verlenging. Partijen hebben hierbij verklaard ervan op de hoogte te zijn dat zij een beding overeenkwamen dat inhoudelijk in strijd was met de wettelijke bepalingen.
- Bij beschikking van 18 februari 2005 heeft de kantonrechter de gevraagde goedkeuring gegeven.
- Het onderhavige terrein is direct naast de hoofdvestiging van [verzoeker] gesitueerd.
- Bij aanvang van de huurperiode hebben werknemers van [verzoeker] gebruik kunnen maken van een op het terrein gelegen “bescheiden kantoorruimte, opslagplaats en schaftlokaal”. Het kantoorgebouw is één jaar na het sluiten van de huurovereenkomst conform een afspraak met de rechtsvoorgangster van [verweerder] gesloopt. De vijf op het terrein aanwezige loodsen waren terstond bij aanvang van de huur al door [verzoeker] gesloopt.
- Gebruiksdoel van het gehuurde terrein was voor [verzoeker] het opslaan van te verhuren containers en dit is in het contract tot uitdrukking gebracht.
- Na twee gesprekken met [verzoeker] heeft [verweerder] haar bij brief van 4 november 2009 doen weten dat de huur op 30 november 2009 (van rechtswege) zou eindigen (“zonder recht op verlenging”) en zij heeft daarbij eveneens ontruiming uiterlijk op die datum aangezegd.
- [verzoeker] heeft zich bij brief van 16 november 2009 op ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW beroepen en heeft het onderhavige perceel (nog) niet verlaten.
b. het verzoek
[verzoeker] verzoekt op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te verlengen tot één jaar na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, derhalve tot (en met)
30 november 2010. Verder verzoekt zij de huurprijs/gebruiksvergoeding nader te bepalen op € 750,00 per maand, te vermeerderen met btw. Tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift heeft [verzoeker] haar verzoek in die zin gewijzigd, dat zij ermee kan leven dat voor “een aantal maanden” (extra) ontruimingsbescherming wordt verleend tegen een huurprijs van € 1.000,00 per maand.
Ter onderbouwing heeft zij het navolgende aangevoerd. Partijen zijn op 1 december 2004 een overeenkomst tot huur van “kantoorruimte” in de zin van artikel 7:230a BW aangegaan. Dit gegeven is als zodanig ook in de overeenkomst opgenomen. Uit de tekst van deze overeenkomst blijkt uitdrukkelijk dat het de bedoeling van partijen was dat [verzoeker] “het kantoorgebouw” in gebruik zou nemen. Dat de administratie circa één jaar na het sluiten van de huurovereenkomst (wegens inbraakgevoeligheid) is verplaatst naar de hoofdvestiging, laat volgens [verzoeker] onverlet dat het aanvankelijk de bedoeling van partijen is geweest dat [verzoeker] het kantoorgebouw zou gebruiken. [verzoeker] is daarenboven van oordeel dat het gedane (en ingewilligde) verzoek ex artikel 7:291 lid 3 BW Pro in strijd is met het bepaalde in artikel 7:230a lid 9 BW. Om die reden concludeert [verzoeker] dat aan haar op de voet van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming toekomt.
c. het verweer
[verweerder] heeft primair het standpunt ingenomen dat het verzoek om ontruimings-bescherming dient te worden afgewezen, omdat artikel 7:230a BW niet van toepassing is op de onderhavige situatie. Dat het huurcontract (formulier) melding maakt van te gebruiken “kantoorruimte” en “artikel 7:230a BW”, acht [verweerder] niet van belang voor het vaststellen van het huurregime dat op de onderhavige casus van toepassing is. Volgens [verweerder] zijn andere feiten en omstandigheden van doorslaggevend belang. Ten eerste bestrijkt het onderhavige perceel een grote oppervlakte, waarop slechts een klein ondergeschikt gebouw gelegen is. [verweerder] betoogt dat niet het (kleine) gebouw, maar het (overheersende) terrein bepaalt of er sprake is van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW. Ten tweede voert [verweerder] aan dat het de bedoeling van partijen was dat de huurovereenkomst niet onder het 7:230a BW-regime zou vallen. Dit blijkt uit het feit dat partijen gezamenlijk toestemming aan de kantonrechter hebben gevraagd om artikel 7:230a BW terzijde te stellen. Maar ook is in artt. 3.1 en 8 lid 7 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen dat de huurovereenkomst op 30 november 2009 zou eindigen. De feitelijke situatie is eveneens bepalend. Het terrein was en is bedoeld voor opslag van containers. Dat het gebouwtje tijdelijk werd bemand, laat onverlet dat de hoofdvestiging op het naastgelegen terrein was gesitueerd. [verweerder] acht het gezien de locatie waarschijnlijker dat de administratie op dit hoofdkantoor werd gevoerd. Zij vraagt [verzoeker] in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel het verzoek van [verzoeker] af te wijzen en haar te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen vier weken na betekening van de beschikking.
Indien en voor zover het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt toegewezen, verzoekt [verweerder] voorwaardelijk bij wege van voorlopige voorziening in de zin van artikel 7:230a lid 6 BW om een bedrag van € 2.500,00 per maand (exclusief btw) vast te stellen voor het gebruik van het onderhavige perceel gedurende de periode van verlenging van de ontruimingsbescherming met ingang van 1 december 2009.
d. de beoordeling
ten aanzien van de door [verzoeker] verzochte ontruimingsbescherming
Allereerst dient antwoord te worden gegeven op de vraag of [verzoeker] zich kan beroepen op de regeling van ontruimingsbescherming in artikel 7:230a BW.
Hoewel de kop van het formulier huurovereenkomst luidt: “Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, is gebleken dat deze aanduiding de werkelijkheid niet dekt.
Ten eerste hebben partijen expliciet in de huurovereenkomst van 1 december 2004 opgenomen dat het contract voor een termijn van vijf jaren werd aangegaan, waarna geen verlenging meer mogelijk was. Ten tweede hebben zij dit afwijkende beding ter goedkeuring voorgelegd aan de kantonrechter en deze heeft daarin bewilligd. Hieruit valt af te leiden dat partijen bewust de keuze hebben gemaakt om het regime van artikel 7:230a BW niet op de onderhavige overeenkomst van toepassing te laten zijn. Ten derde blijkt het de bedoeling van partijen geweest te zijn dat de huurovereenkomst niet overwegend betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, maar op het huren van een opslagterrein. Het bijgebouw of “kantoortje” was slechts - en dan nog heel tijdelijk - een bijkomend aspect in de huurrelatie. Zo heeft [verzoeker] tijdens de mondelinge behandeling van het verzoekschrift op 21 januari 2010 verklaard dat het oogmerk van de onderhavige huurovereenkomst was om extra terrein te verkrijgen voor opslag van containers, mede met het oog op risicospreiding bij het uitbreken van brand op de hoofdvestiging. Ook heeft [verzoeker] bij aanvang van de huurperiode vijf loodsen gesloopt, waaruit blijkt dat de huurovereenkomst in ieder geval geen betrekking had op deze gebouwde onroerende zaken. Het perceel werd overwegend gebruikt voor opslag van containers. Uit de feitelijke situatie en uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, blijkt immers dat de overeenkomst primair zag op de bestemming containeropslag en niet die van kantoor of anderszins gebruik van een gebouwde ruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
[verzoeker] heeft in het licht van het bovenstaande onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, met als gevolg dat zij zich ook niet op lid 9 van voornoemd artikel kan beroepen. Het verzoek ex artikel 7:230a lid 1 BW tot (verlenging van de) ontruimingsbescherming moet reeds om die reden worden afgewezen. Aan een belangenafweging in de zin van artikel 7:230a lid 4 BW komt de kantonrechter dan in het geheel niet toe.
ten aanzien van de door [verweerder] min of meer impliciet (namelijk als verlengde van een beroep op niet-ontvankelijkheid/afwijzing) gevraagde ontruiming van het gehuurde
Anders dan [verweerder] kennelijk meent, kan niet bij verzoekschrift - en dus ook niet in de vorm van een tegenverzoek in een aanhangige verzoekschriftprocedure - ontruiming worden gevorderd. Een geschil waarop de verzoekschriftprocedure van toepassing is, kan immers blijkens het bepaalde in artikel 282 lid 4 BW Pro niet worden gecombineerd met een geschil waarvoor de dagvaardingsprocedure geldt. Omdat het gevraagde niet in een inleidend processtuk is neergelegd, maar slechts tot uitdrukking is gebracht bij verweer als verlengde van een beroep op niet-ontvankelijkheid/afwijzing van het verzoek, is artikel 69 Rv Pro. niet van toepassing te achten en is analoge toepassing daarvan evenmin aangewezen. De impliciete vraag om een bevel of veroordeling tot ontruiming van het gehuurde moet reeds om die reden worden afgewezen.
ten aanzien van de door [verweerder] (voorwaardelijk) gevraagde voorlopige voorziening ex artikel 7:230a lid 6 BW
Nu het verzoek van [verzoeker] tot ontruimingbescherming wordt afgewezen, zal niet worden ingegaan op het (zo begrijpt de kantonrechter) voorwaardelijk gedane tegenverzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening op de voet van artikel 7:230a lid 6 BW. Aan de voorwaarde waaronder dit verzoek is gedaan, is immers niet voldaan.
ten aanzien van de proceskosten
Gelet op de aard van de procedure en de omstandigheden van het geval zullen de proceskosten in het geheel worden gecompenseerd.
BESLISSING
ten aanzien van de door [verzoeker] verzochte ontruimingsbescherming
Wijst het verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden af.
ten aanzien van de bij (impliciet) tegenverzoek gevraagde ontruiming van het gehuurde
Wijst dit (impliciete) tegenverzoek af.
ten aanzien van de door [verweerder] (voorwaardelijk) gevraagde voorlopige voorziening ex artikel 7:230a lid 6 BW
Verstaat dat op dit tegenverzoek niet meer behoeft te worden beslist.
ten aanzien van de proceskosten
Compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.