Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 336337 CV EXPL 09-2621
Vonnis van 13 januari 2010
in de zaak van
[NAAM],
wonend te [adres], gemeente [woonplaats]
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. W.C.M. Coenen, advocaat te [woonplaats]
tegen:
de besloten vennootschap BV GULPENER BIERBROUWERIJ,
gevestigd en kantoorhoudend te Gulpen,
gedaagde partij,
verder te noemen: Gulpener,
gemachtigde: mr. J.A.M.G. Vogels, advocaat te Maastricht,
en tegen:
1. de vennootschap onder firma [gedaagde 1],
gevestigd en kantoorhoudend te [woonplaats], [adres],
2. [gedaagde 2]
wonend te [woonplaats]t, [adres],
vennoot van genoemde vennootschap,
3. [gedaagde 3],
wonend te [woonplaats]t, [adres],
vennoot van genoemde vennootschap,
gevoegde partij aan de zijde van Gulpener,
verder te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. J.L.J.E. Koster, advocaat te Maastricht.
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 12 augustus 2009 heeft de kantonrechter toegestaan dat [gedaagde 1] zich voegt aan de zijde van Gulpener.
Gulpener en [gedaagde 1] hebben vervolgens gezamenlijk geconcludeerd voor antwoord.
[eiser] heeft daarna geconcludeerd voor repliek en Gulpener en [gedaagde 1] hebben daarop gezamenlijk bij dupliek gereageerd.
Daarna is wederom vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader is vastgesteld op heden.
MOTIVERING
Zoals reeds in genoemd tussenvonnis is overwogen, vordert [eiser] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 19 maart 2007 nader vast te stellen op een bedrag van € 25.906,92 per jaar, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie “zal vermenen te behoren”, maar in elk geval op een hoger bedrag dan de thans vigerende huurprijs, steeds met instandhouding van de overeengekomen indexering, met veroordeling van Gulpener tot betaling van de wettelijke rente over het bij te betalen verschil met ingang van 19 maart 2007 tot aan de dag van algehele voldoening en tevens met veroordeling van Gulpener tot betaling van de kosten van het geding, de kosten van de deskundige Van der Horst daaronder begrepen.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist, mede aan de hand van de door partijen overgelegde producties, het navolgende vast.
[eiser] is eigenaar/verhuurder (krachtens rechtsopvolging onder bijzondere titel) van de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Maastricht, [nummer]. Hij is van rechtswege getreden in de rechten en plichten van de huurovereenkomst die op 10 april 1991 is gesloten tussen de toenmalige eigenaresse/verhuurster mevrouw V. van [naam] en Gulpener, met als ingangsdatum 15 maart 1991, met betrekking tot een huurobject dat bestond uit (of in) “het parterregedeelte, omvattende restaurant met keuken en ingebouwde koelruimte, open plaats en bijkeuken, kelders en twee achter de keuken gelegen kamers”. Uitdrukkelijk niet tot het gehuurde behoren de tuin (achter), de garage (links) en de woonruimte (boven).
De contractuele bestemming van het gehuurde is “bruin” café/restaurant.
De huurovereenkomst is ingegaan op 15 maart 1991 voor de duur van vijf jaar, derhalve tot in eerste instantie 15 maart 1996, en vijf optiejaren, van welke optie huurster gebruik heeft gemaakt. Vanaf 15 maart 2001 loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Gulpener heeft het verhuurde met toestemming van de rechtsvoorgangster van [eiser] onderverhuurd aan [gedaagde 1].
De huidige huurprijs bedraagt € 1.660,82 per maand.
[eiser] is van mening dat de huidige huurprijs niet meer in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, mede gelet op de huurprijsontwikkeling van vergelijkbare horecapanden aan de [adres] te Maastricht of in de directe omgeving.
Omdat partijen het niet eens konden worden over de benoeming van een deskundige, heeft [eiser] zich bij verzoekschrift van 16 maart 2007 tot de kantonrechter gewend teneinde door deze op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te laten benoemen voor een advies over de nadere huurprijsvaststelling.
Bij beschikking van 4 mei 2007 heeft de kantonrechter Van der Horst Taxateurs B.V. te Roermond, Secretaris Moonenstraat 2, tot deskundige benoemd.
Genoemde deskundige heeft op 2 december 2008 een advies uitgebracht waarin hij een nadere huurprijs per 19 maart 2007 adviseert van € 25.906,92.
[eiser] heeft gesteld zich te kunnen vinden in het advies van de deskundige.
Gulpener en [gedaagde 1] zijn verder gezamenlijk opgetreden, zodat zij hierna als huurders zullen worden aangeduid.
Huurders kunnen zich niet verenigen met de door de deskundige Van der Horst Taxateurs B.V. te Roermond geadviseerde huurprijs van € 25.906,92 per jaar met ingang van 19 maart 2007.
Allereerst stellen huurders - kort samengevat - dat zij het “onbestaanbaar” achten dat een verhuurder die in 2004 met zijn huurders tot overeenstemming komt over een aanzienlijke verhoging van de huurprijs, thans wederom een huurprijsverhoging vraagt van 50%.
Huurders stellen zelfs dat [eiser] misbruik van recht maakt althans dat het handelen van [eiser] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Huurders zijn het verder niet eens met de door de deskundige gekozen vergelijkingspanden, omdat in het advies de vergelijkingspanden met een lage huur geëcarteerd zijn, bijvoorbeeld [adres] en [adres).
Ook kunnen huurders zich niet verenigen met de waardering van “spoelkeuken” ten opzichte van “werkelijke keuken”. De werkelijke keuken werd in het door de deskundige gebruikte vergelijkingspand [adres] in eerste instantie voor 75% meegewogen en de spoelkeuken voor 50%. Naar de mening van huurders had de deskundige een zelfde methode moeten hanteren voor het onderhavige pand en niet de wegingsfactoren voor het vergelijkingspand [adres] (alsnog) aanpassen.
Bovendien dient de oppervlakte van de telefooncel in het pand niet te worden meegeteld, omdat die cel niet meer als zodanig wordt gebruikt. De bewuste ruimte wordt thans gebruikt als berging.
In voortgezet debat stelt [eiser] dat partijen - zoals ook blijkt uit een vonnis van de kantonrechter d.d. 17 maart 2004 - op 19 januari 2004 een regeling hebben getroffen waarbij de huurprijs met ingang van 17 januari 2002 is vastgesteld op € 18.000,-- per jaar. Partijen zijn toen ook overeengekomen dat de wettelijke regels met betrekking tot de overeengekomen huurprijs van toepassing blijven en dat er dus huurwijziging kan worden gevraagd per 17 januari 2007. Bovendien - aldus [eiser] - was destijds onderdeel van die afspraken dat de door of vanwege de huurders van BV Gulpener Bierbrouwerij aangebrachte verbeteringen “nu ook voor eens en altijd uitgewerkt” waren.
Voor wat betreft het bezwaar van huurders met betrekking tot de keuze van de vergelijkingspanden verwijst [eiser] naar hetgeen de deskundige hieromtrent heeft opgemerkt in punt 3 op pagina 19 van zijn rapport.
Ook voor de waardering van de spoelkeuken en de telefooncel verwijst [eiser] naar hetgeen de deskundige hieromtrent heeft opgemerkt.
Huurders hebben in voortgezet debat gepersisteerd bij hun bezwaren.
Huurders stellen voorop dat zij het “onbestaanbaar” achten dat een verhuurder die in 2004 met zijn huurder tot overeenstemming komt over een aanzienlijke verhoging van een huurprijs, thans wederom een huurprijsverhoging vraagt van 50% (typering: “misbruik van recht” althans handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid).
Partijen zijn, zoals blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van 17 maart 2004 in een destijds tussen hen aanhangig geding, het navolgende overeengekomen ( welke afspraken ook zijn opgenomen in dat vonnis):
“De huurprijs van het onderhavige pand wordt met ingang van 17 januari 2002, vastgesteld op € 18.000,-- per jaar. Partijen spreken af dat de huur jaarlijks met ingang van 1 januari zal worden geïndexeerd naar de cijfers van het Centraal Planbureau. Voor het eerst vindt indexatie plaats per 1 januari 2004. De teller wordt gevormd door de cijfers van 2003 en de noemer wordt gevormd door de cijfers van 2002. Partijen spreken voorts af dat de door of vanwege de huurders van B.V. Gulpener Bierbrouwerij aangebrachte verbeteringen tot en met heden volledig zijn uitgewerkt.
Partijen spreken af dat B.V. Gulpener Bierbrouwerij geen wettelijke rente hoeft te betalen over het verschil tussen bovengenoemde overeengekomen huur en de reeds door B.V. Gulpener Bierbrouwerij betaald huur.
Partijen verklaren voorts dat de wettelijke regels met betrekking tot de overeengekomen huur van toepassing blijven en dat er dus huurwijziging kan worden gevraagd per 17 januari 2007.”
Door huurders zijn - naar het oordeel van de kantonrechter - geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die misbruik van recht dan wel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid zouden (kunnen) opleveren. Het enkel gebruikmaken van wettelijke mogelijkheden ( artikel 303 lid 1 aanhef en sub b BW) draagt zonder bijzondere aspecten die te dezen gesteld noch gebleken zijn, niet bij aan de rechtvaardiging van een dergelijke vergaande kwalificatie.
Bovendien zijn partijen - zoals hierboven weergegeven - de mogelijkheid van huurprijsaanpassing nog eens uitdrukkelijk overeengekomen.
Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat op de keuze van de door de deskundige in aanmerking genomen en in het advies gebruikte vergelijkingspanden niets aan te merken valt. Door huurders zijn geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die de kantonrechter nopen om andere vergelijkingspanden in ogenschouw te nemen of om de waardering van die vergelijkingspanden anders te doen zijn. Alle door de deskundige in zijn advies betrokken panden zijn naar het oordeel van de kantonrechter goed vergelijkbaar. Daarbij dient er geen (voor)selectie plaats te vinden op basis van lage of hoge huren. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat genoegzaam is komen vast te staan dat de huurprijs van het pand [adres] 1 niet tot stand is gekomen op een marktconforme wijze, zodat dit pand niet in de vergelijking mag en kan worden meegenomen. Het pand [adres] is naar het oordeel van de kantonrechter eveneens op goede gronden door de deskundige niet in zijn vergelijking opgenomen, nu deze bedrijfsruimte enerzijds een kelderrestaurant is en derhalve moeilijker vergelijkbaar en anderzijds niet in de directe omgeving ligt, waartegenover voldoende andere vergelijkbare bedrijfsruimten dichterbij beschikbaar waren.
Ook het meewegen van de spoelkeuken van het object voor 75% is aanvaardbaar te achten waar deze waarde ook voor het vergelijkingspand [adres] op 75% gesteld is.
Met de deskundige is de kantonrechter van oordeel dat met het feit dat de exploitant een andere functie aan de aanwezige telefooncel heeft gegeven geen rekening hoeft te worden gehouden, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst een telefoonruimte aanwezig was, die dan ook als zodanig dient te worden meegewogen.
De kantonrechter concludeert dat de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte conform het advies van de deskundige dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 25.906,92 per jaar (exclusief eventueel verschuldigde btw) met ingang van 19 maart 2007.
Gelet op een en ander dient Gulpener, als de geheel in het ongelijk gestelde partij, de kosten van dit geding te dragen. Voor wat betreft de kosten van het deskundigenadvies is de kantonrechter van oordeel dat iedere partij daarvan de helft dient te dragen.
BESLISSING
Stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte staande en gelegen te Maastricht aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Maastricht, [nummer], met ingang van 19 maart 2007, vast op € 25.906,92 per jaar (exclusief eventueel verschuldigde btw), met instandhouding van de overeengekomen indexering.
Veroordeelt Gulpener om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente over het bij te betalen verschil tussen de door Gulpener betaalde huur en de thans vastgestelde huur met ingang van 19 maart 2007 tot de dag van algehele voldoening.
Veroordeelt Gulpener tot betaling van de kosten van het geding, zowel in de hoofdzaak als in het incident - waaronder begrepen de helft van de kosten van het deskundigenadvies -, aan de zijde van [eiser] tot heden in totaal begroot op € 2.780,30 waaronder een bedrag van € 600,-- ter zake van salaris van de gemachtigde van [eiser] en een bedrag van € 1.984,32 aan kosten deskundige.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
HP