Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 11 juni 2003 in de zaak van:
rolnr: 685/01
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
tegen:
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te woonplaats],
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
5. [gedaagde 5],
wonende te [woonplaats],
6. [gedaagde 6],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur: mr. M.L. Huisman.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar vonnis van 22 januari 2003. De daarin gelaste comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 25 februari 2003. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen en partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De verdere beoordeling van het geschil
2.1. De vordering van eisers is voor wat betreft de gebreken aan de balkenlagen onder de woonkamervloer en die van de vloer van de eerste verdieping, de vloer van de eerste verdieping zelf en het houtwerk van de zolderverdieping gebaseerd op non-conformiteit. Door deze gebreken bezat het huis volgens eisers niet de eigenschappen die voor normaal gebruik van de woning nodig waren. De rechtbank stelt voorop dat gedaagden met artikel 8 van Pro de koopakte hebben gegarandeerd dat het huis de eigenschappen zou bezitten die voor normaal - te weten woonhuis voor permanente bewoning - gebruik nodig zijn. Deze garantie gaat voor de daaropvolgende exoneratie ten aanzien van voor de verkoper onbekende en onzichtbare gebreken. Of gedaagden, zoals zij stellen, niet van de gebreken op de hoogte waren, doet dus niet ter zake. Eisers hebben dit ook niet gesteld.
2.2. Gedaagden hebben onder meer de aanwezigheid van de gestelde gebreken betwist. Met gedaagden is de rechtbank van oordeel dat de door eisers overgelegde foto's en andere producties onvoldoende bewijs leveren op dit punt. Zij zullen dus (nader) dienen te bewijzen dat de hier bedoelde gebreken bij aankoop van de woning aanwezig waren, alsmede feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de woning hierdoor niet voor normaal gebruik daarvan geschikt was. Ook dit is immers door gedaagden betwist en in zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat de aanwezigheid van houtrot en houtworm het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Eisers zullen worden toegelaten tot het leveren van dit bewijs. Zij kunnen bij akte aangeven op welke wijze zij het bewijs willen leveren. De rechtbank gaat ervan uit dat een deskundigenonderzoek thans niet meer mogelijk is omdat de woning inmiddels (grotendeels) is verbouwd. Indien dit anders is, kunnen eisers dit eveneens aangeven.
2.3. Voorts is van belang of de aanwezigheid van de gestelde gebreken voor eisers kenbaar was, derhalve of eisers de gebreken bij bezichtiging konden zien of hadden moeten ontdekken. Gedaagden hebben gesteld dat het op de weg van eisers lag om nader onderzoek te doen. Zij hebben er in dit verband onder meer op gewezen dat duidelijk te zien was dat bij de herbouw oud hout was gebruikt en dat er gewezen is op de aanwezigheid van houtworm in de garage. Ook zouden eisers voor de aankoop de woning hebben bezichtigd met een makelaar en een bouwkundige.
De rechtbank verwerpt dit verweer. Gesteld noch gebleken is dat de door eisers gestelde gebreken bij visuele inspectie zichtbaar waren of dat zij bij normaal nader onderzoek ontdekt hadden kunnen worden. Gedaagden erkennen (sub 5 bij conclusie van antwoord) ook dat de gestelde gebreken pas aan het licht kwamen nadat eisers in de woning zijn gaan breken en verbouwen. Voor de aankoop kon dat niet van eisers verwacht worden. Indien eisers zich voor de aankoop hebben laten bijstaan door een makelaar en een bouwkundige - hetgeen overigens door henzelf wordt betwist - is dat bovendien juist een indicatie dat zij aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. Uit de vermelding door gedaagden dat in de garage houtworm aanwezig was, kan tenslotte evenzeer worden afgeleid dat dat elders juist niet het geval was.
2.4. Wat betreft de aanwezigheid van de welputten achter het huis overweegt de rechtbank dat eisers dit deel van hun vordering uitsluitend hebben gebaseerd op het feit dat zij ervan uit mochten gaan dat de woning dateerde van 1966. Zij hebben echter bij conclusie van repliek (sub 2) gesteld dat zij er bij de aankoop van uit gingen dat de woning uit 1966 volledig nieuw was gebouwd op de plaats waar vroeger een oude dijkwoning stond. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de stelling van eisers dat zij de aanwezigheid van welputten niet behoefden te verwachten niet meer op gaat. De welputten lagen immers achter het huis, hetgeen niet geheel onaannemelijk is op een plaats waar vroeger een oude dijkwoning heeft gestaan.
Eisers hebben voorts weliswaar gesteld dat over de welputten voor de aankoop niets was medegedeeld, maar niet dat gedaagden dit hadden moeten doen omdat zij van het bestaan van de welputten op de hoogte waren en moesten begrijpen dat de wetenschap hiervan voor eisers van belang was in verband met de geplande nieuwbouw.
Voor zover de vordering dus betrekking heeft op het verwijderen van de welputten, zal deze worden afgewezen.
2.5. Eisers hebben verder gesteld dat zij niet behoefden te verwachten dat de waterleiding en gasleiding volkomen versleten en gevaarlijk geconstrueerd waren. De rechtbank overweegt dat gedaagden in artikel 5 van Pro de notariële akte hebben gegarandeerd dat de technische installaties en leidingen naar behoren functioneren. Gelet op deze bepaling mochten eisers er vanuit gaan dat de leidingen niet versleten of gevaarlijk geconstrueerd waren. Nu gedaagden de hier bedoelde gebreken echter hebben betwist, dienen eisers hun stellingen op dit punt eveneens te bewijzen. Zij zullen hiertoe in de gelegenheid worden gesteld.
2.6. Ten slotte hebben eisers aangevoerd dat de aanbouw met toilet en douche verrot was en instortingsgevaar opleverde. In verband hiermee hebben zij vergoeding van de sloopkosten van de aanbouw gevorderd. Gedaagden hebben hiertegen bij conclusie van antwoord ingebracht dat eisers deze kosten ten onrechte opvoeren omdat zij toch al van plan waren dit deel van het woonhuis te slopen. Bij conclusie van repliek hebben eisers dit niet betwist, zodat van de juistheid van de stellingen van gedaagden op dit punt kan worden uitgegaan. Eisers hebben dan ook in verband met de sloop van de aanbouw geen schade geleden, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
2.7. Gedaagden hebben voorts gemotiveerd verweer gevoerd tegen de door eisers gestelde omvang van de schade. Eisers hebben van de diverse onderdelen van hun vordering weliswaar nota's overgelegd, maar daaruit blijkt nog niet dat eisers de daarin genoemde bedragen ook daadwerkelijk hebben betaald. Naar aanleiding van het verweer van gedaagden heeft de rechtbank in het vonnis van 22 januari 2003 aan eisers opgedragen vóór de comparitie betalingsbewijzen van de door hen gestelde schadeposten te verstrekken. Eisers hebben hierop bij brief van 17 februari 2003 diverse kopieën van bankafschriften overlegd. De rechtbank constateert dat het bewijs van betaling van de overgelegde facturen niet uit deze bankafschriften valt af te leiden, behoudens wat betreft de factuur van Traas ongediertebestrijding van 5 juli 2000 (fl. 1.427,63). Bovendien behoren deze stukken nog niet tot de processtukken. Gelet op het verweer van gedaagden, dienen eisers derhalve, indien het bewijs als bedoeld onder 2.2 en 2.5 geleverd is, te bewijzen welke schade zij in verband met de daar bedoelde gebreken hebben geleden. Om proces-economische redenen zullen zij daar reeds nu toe in de gelegenheid worden gesteld. Indien eisers op dit punt (tevens) schriftelijke bewijs wensen te leveren, dienen zij dit bij akte op na te noemen rolzitting te doen.
3. De beslissing
De rechtbank:
- laat eisers toe om, desgewenst door middel van getuigen, te bewijzen:
* feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de door gedaagden aan eisers geleverde woning ten tijde van de levering zodanige gebreken vertoonde dat deze daardoor niet voor normaal gebruik geschikt was;
* dat de waterleiding en gasleiding van die woning volkomen versleten en gevaarlijk geconstrueerd waren; en
* de omvang van de schade die eisers in verband met deze gebreken hebben geleden;
- bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden op een nader te bepalen tijdstip in het gerechtsgebouw te Middelburg aan de Kousteensedijk 2, tegenover mr. J. de Graaf;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 23 juli 2003 voor akte aan de zijde van eisers als bedoeld in 2.2., 2.5 en 2.7;
- bepaalt dat eisers indien zij getuigenbewijs wensen te leveren de verhinderdata van alle betrokkenen dienen op te geven alsmede het aantal getuigen dat zij voornemens zijn te doen horen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 juni 2003 in aanwezigheid van de griffier.