Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, meervoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1116
Inzake: [B.V.] te [plaatsnaam], eiseres, gemachtigde mr. J. Zandee-Dingemanse, fiscaal juriste te Middelburg,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Goes, verweerder.
I. Procesverloop
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 1 september 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 26 april 2006 ter zitting behandeld. Eiseres is verschenen bij gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R.W. Jansen van Rosendaal, senior WOZ medewerker van de gemeente Goes en W.A.E. Schuren, taxateur van de gemeente Goes.
II. Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het object [het object]. Het betreft een golfbaan met opstallen, bestaande uit een achttien-holes golfbaan, parkeergelegenheid, een clubgebouw, een werkplaats/machineloods en een driving-range. Bij beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer 057903000021 (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op € 4.491.000,-- uitgaande van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003 en uitgaande van de toestand van het object op 1 januari 2003. Met het bestreden besluit heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. Eiseres heeft gesteld dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat zij het object verhuurt en als commercieel investeerder streeft naar een optimaal rendement zodat de mogelijkheid bestaat om de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object te bepalen op de bedrijfswaarde. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de economische situatie. Gelet op het moeilijke verloop van de exploitatie van het object zal de bedrijfswaarde lager zijn dan de verkoopwaarde van het object. De waarde van het object dient te worden gesteld op de verkoopwaarde van de grond uitgaande van de situatie alsof er op de waardepeildatum sprake was van onbewerkte grond met dagrecreatieve bestemming zonder de aanwezigheid van de golfbaan en bebouwingen. Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat, voor in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, de verkoopwaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet van elkaar afwijken. Op grond van het taxatierapport van 29 september 2005, opgemaakt door H.I. Schrijver, taxateur van Schrijver-Versluys Makelaars dient de WOZ-waarde dan ook niet op een hoger bedrag dan € 3.250.000,-- te worden vastgesteld. Voorts is eiseres van mening dat de waarde ten opzichte van de eerdere waardebepaling teveel is gestegen.
3. Verweerder heeft in het kader van het beroep een taxatie laten uitvoeren op grond van een landelijke taxatiewijzer, met waardepeildatum 1 januari 2003, waarbij de WOZ-waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde is vastgesteld op € 4.321.000,-- . Bij deze taxatie is een correctie toegepast voor de mate van luxe van het clubhuis en diverse oppervlakten. Tevens is het object exclusief BTW gewaardeerd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen grond is voor waardering aan de hand van de bedrijfswaarde, omdat er sprake is van een familierelatie tussen eiseres en huurder, om welke reden geen commerciële exploitatie van het object kan worden aangenomen. Verweerder stelt zich verder op het standpunt dat de noodzaak voor het bepalen van een bedrijfswaarde zich alleen voordoet indien door een onverwachte marktsituatie het rendement negatief beïnvloed wordt. Eiseres heeft dit niet aannemelijk gemaakt. Verweerder is van mening dat het taxatierapport van eiseres niet bruikbaar is omdat het doel van de taxatie het verkrijgen van inzicht in de vrije verkoopwaarde in verhuurde staat, is. Er wordt in dit taxatierapport geen cijfermatige onderbouwing gegeven hetgeen niet in overeenstemming is met het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Een vergelijking met de eerdere waardering is niet relevant.
4. De rechtbank overweegt het volgende.
5. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In afwijking van het tweede lid, wordt in het derde lid van genoemd artikel bepaald dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a de aard en de bestemming van de zaak;
b de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6. Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de wet, wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak, rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
7. De mogelijkheid om de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde bestaat volgens vaste rechtspraak slechts voor onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij het object verhuurt aan het bedrijf van de dochter en schoonzoon van haar directeur en dat er in die zin een familierelatie is, maar dat er sprake is van vennootschappen waarbij zakelijk gehandeld wordt. De rechtbank acht de enkele omstandigheid dat er sprake is van een dergelijke familierelatie onvoldoende voor het oordeel dat in casu geen sprake is van een commerciële exploitatie. In beginsel bestaat dan ook de mogelijkheid om de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object te bepalen op de bedrijfswaarde. De noodzaak daartoe doet zich voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten. Van dergelijke omstandigheden is de rechtbank niet gebleken en eiseres heeft haar stelling dat daarvan sprake zou zijn niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft dan ook op goede gronden de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd.
8. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object juist is vastgesteld. Verweerder heeft voor de taxatie van het object gebruik gemaakt van een landelijk taxatiewijzer, welke getoetst, goedgekeurd en gecertificeerd is door het Landelijk Taxatie Overleg. Uit de overgelegde taxatie blijkt dat verweerder de WOZ-waarde heeft bepaald op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet waarbij bij de berekening rekening is gehouden met technische en functionele veroudering. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald op € 4.321.000,--. Gelet op de inhoud van het verweerschrift van verweerder, genoemd taxatierapport en hetgeen ter zitting door verweerder naar voren is gebracht, acht de rechtbank de waarde van het object van eiseres, indien die wordt vastgesteld op € 4.321.000,--, voldoende aannemelijk gemaakt.
9. Naar aanleiding van de overige door eiseres aangevoerde gronden overweegt de rechtbank dat het overgelegde taxatierapport van eiseres niet bruikbaar is om de waarde van het object vast te stellen omdat het doel van de taxatie, het verkrijgen van inzicht in de vrije verkoopwaarde in verhuurde staat, is. In het taxatierapport is voorts alleen de waarde in het economische verkeer bepaald en niet de gecorrigeerde vervangingswaarde.
10. Voorts kan een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet leiden tot het door eiseres gewenste resultaat nu deze vergelijking gelet op de wettelijke voorschriften omtrent de waardering geen plaats heeft in de vaststelling van de waarde van een object.
11. Gelet op het feit dat het bestreden besluit uitgaat van een waarde van € 4.491.000,-- is het beroep gegrond en zal het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zelf in de zaak voorzien door de waarde van het object vast te stellen op het bedrag van
€ 4.321.000,--.
12. De rechtbank ziet in dit geval aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op voet van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,-- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,-- en een wegingsfactor 1).
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
stelt de waarde van het object Krukweg 31 te Goes met kadastrale gegevens: sectie AB, nummer 951, in het kader van de Wet waardering onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2003 vast op € 4.321.000,-- (viermiljoendriehonderdeneenentwintigduizend euro);
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten, welke aan de zijde van eiseres zijn begroot op
€ 644,--, (zeshonderdvierenveertig euro) te betalen door de gemeente Goes aan eiseres;
bepaalt dat de gemeente Goes aan eiseres het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 276,-- (tweehonderdenzesenzeventig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2006 door mr. G.H. Nomes, als voorzitter, in aanwezigheid van mrs. R.P. Broeders en J.F.I. Sinack, rechters, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
-hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
-beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat
bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: