Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht,
meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/164
Uitspraakdatum: 18 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser]
gevestigd te Haarlem, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object) per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 806.288,--. De beschikking heeft dagtekening 28 februari 2005 en nummer 167.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen deze uitspraak bij brief van 31 januari 2006 beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2007 te Middelburg. Ter zitting is het onderzoek geschorst. Op 23 april 2007 heeft de nadere zitting plaatsgevonden. Voorafgaand aan deze zitting heeft verweerder bij brief van 11 april 2007 gereageerd op het pleidooi van eiser tijdens de zitting van 13 maart 2007. Eiser is ter zitting verschenen bij [gemachtigden]. Namens verweerder is verschenen J.H.A. Eggen. Aan het slot van de nadere zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het betreft een kantoorgebouw dat tot 1 maart 2005 dienst heeft gedaan als bankgebouw. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.117 m². De bouw was gereed op 1 oktober 1997. Het object was als bankfiliaal in gebruik bij Fortis Bank Nederland NV. Naar aanleiding van een daling van het aantal Belgische klanten na het van kracht worden van de Europese Spaarrichtlijn per 1 januari 2005, heeft het Belgische Fortis bij brief van 10 september 2004 aan eiser laten weten het bankfiliaal per 30 november 2004 te zullen sluiten. Feitelijk is dit op 1 maart 2005 het geval geweest.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiser heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende gesteld. In het taxatierapport van verweerder is ten onrechte uitgegaan van de waarde in het economische verkeer en niet van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het taxatierapport is ook ondeugdelijk omdat daaruit is op te maken dat een economische correctie is toegepast zonder dat sprake is van een functionele correctie. Tevens ontbreken in het taxatierapport van verweerder de verzamelde marktgegevens van niet-woningen. Ditzelfde geldt voor de gehanteerde gronduitgifteprijzen. De grondwaarde als zodanig is volgens eiser overigens niet in geschil. Volgens eiser ontbreken daarnaast ten behoeve van de vervangingswaarde van de opstal de landelijke kengetallen en de stichtingskosten en de objectkenmerken van de nieuwbouwprojecten waar de gecorrigeerde vervangingswaarde op is gebaseerd. Eiser heeft ook gesteld dat de levensduur van 40 jaar en de restwaarde van 25% niet zijn onderbouwd. Eiser gaat uit van 25 jaar en een restwaarde van 10%, waardoor een correctie wegens technische veroudering van 18,9% aan de orde is. Onder verwijzing naar onder andere het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996, LJN: AA1799 (Nieuwe Kerk) heeft eiser gesteld dat de economische veroudering van het object 100% is, gegeven het feit dat vanwege de economische en maatschappelijke ontwikkeling in de grensstreek geen enkele behoefte bestaat aan het object. Als gevolg van de Europese spaartegoedenrichtlijn zal het object nooit meer als bankgebouw worden gebruikt. Er moet daarom worden uitgegaan van de bedrijfswaarde. De waarde van de opstal is nihil, zodat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gesteld op de waarde van de grond, € 125.000,--. Tevens is gesteld dat verweerder onrechtmatig heeft gehandeld door gebruik te maken van informatie omtrent de verhuurbaarheid van het object, verstrekt door J.L.G. Smolders, verbonden aan het door verweerder ingeschakelde taxatiebureau Smolders & de Kind en daarnaast in 2005 makelaar ten behoeve van eiser.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 14 maart 2006 door N. Wiersma, WOZ-taxateur te Terneuzen. In dit taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 808.929,--. Voor de vervangingswaarde van de opstal is bij de actuele bouwkosten voor de begane grond en eerste verdieping uitgegaan van € 1.300,-- per m2. Voor de overige ruimten op de tweede verdieping is uitgegaan van € 700,-- per m2. Dit volgens de uitgangspunten van het Taxatieboek herbouwkosten bedrijfspanden Reed Elsevier en de taxatiewijzer landelijke incourante kengetallen van het WOZ-datacenter waarin stichtingskosten van vergelijkbare objecten in Nederland zijn opgenomen. Bij het bepalen van de grondwaarde is aansluiting gezocht bij de uitgifteprijs van de gemeente voor vergelijkbare grond, locatie en bestemming. De levensduur van het object is conform de uitgangspunten van de eerdergenoemde bronnen geschat op 40 jaar en de restwaarde is bepaald op 25%. Op basis daarvan is voor de correctie voor technische veroudering tot de waardepeildatum uitgegaan van een technische afschrijving van 1,88% per jaar, hetwelk resulteert in een technische veroudering van 10 %. Er is een correctie voor economische veroudering van 20% toegepast in verband met de matige courantheid van het object als gevolg van de ontwikkeling van het bankwezen in het grensgebied sinds 1 januari 2005. Gelet op het bouwjaar is geen correctie toegepast voor een verandering van bouwwijze en evenmin is er, gegeven de bestaande bestemming ‘kantoren’, een belemmering in gebruik aangenomen. De gebruikskosten zijn, gezien bouw, bouwjaar en toegepaste materialen, gemiddeld. Volgens verweerder is de situatie in het bankwezen in Zeeuws-Vlaanderen niet slecht. Het feit dat ook Nederlandse banken inkrimpen is een landelijke trend en is niet specifiek voor de grensstreek. Er is dan ook geen reden om uit te gaan van de bedrijfswaarde. Het is mogelijk en toegestaan om in het object woningen te realiseren, aldus verweerder.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt een waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, op de vervangingswaarde bepaald indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak, rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
De rechtbank oordeelt als volgt.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde had van € 806.288,--. Bij de berekening van de vervangingswaarde van de opstal is verweerder uitgegaan van de landelijk gehanteerde uitgangspunten. Ditzelfde geldt voor de levensduur van 40 jaar en de restwaarde van het object van 25%. De stukken, noch het verhandelde ter zitting bieden aanknopingspunten om deze uitgangspunten bij dit object voor onjuist te houden.
De rechtbank stelt verder vast dat verweerder door, vanwege de matige courantheid van het object, uit te gaan van een functionele veroudering van 20%, aansluiting heeft gezocht bij het landelijk gangbare percentage. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfstakresultaten. Het enkele feit dat een Belgische bank - kennelijk als enige bank in Zeeuws-Vlaanderen - als gevolg van gewijzigde regelgeving een bankfiliaal in Zeeuws-Vlaanderen heeft gesloten, is in dat verband onvoldoende redengevend. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit een voor de bedrijfstak specifieke omstandigheid is. Er is gelet hierop dan ook geen grond om de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object te bepalen op de bedrijfswaarde, zoals door eiser bepleit.
De rechtbank stelt met betrekking tot de grondprijs vast dat deze tussen partijen niet in geschil is.
Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de op grond van bovenstaande gegevens door verweerder bepaalde waarde van € 806.288,-- hoger is dan de gekapitaliseerde huurwaarde van het object. Verweerder heeft dan ook op goede gronden de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. De beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder van eisers makelaar verkregen huurwaardegegevens behoeft dan ook geen verdere bespreking.
De conclusie is dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 juni 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van mr. J.F.I. Sinack en mr. J.P. Kruimel, rechters, en F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 18 juni 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.