Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht,
meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/507
Uitspraakdatum: 18 juni 2007.
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], gevestigd te Kamperland,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noord-Beveland,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 31 mei 2005 en beschikkingsnummer 18411, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [recreatiecentrum] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 6.372.914,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 maart 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld bij beroepschrift van 24 april 2006, bij de rechtbank ingekomen op 25 april 2006.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft hierop gereageerd bij brief van 1 maart 2007, welke in afschrift aan verweerder is gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2007 te Middelburg. Eiseres is verschenen bij gemachtigde mr. J. Hoogland, werkzaam bij het adviesbureau Hoogland C.S. te Baarn. Namens verweerder is verschenen gemachtigde M. van de Laar, taxateur bij TOG Nederland Zuid BV te Veldhoven. Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het betreft een recreatieterrein (30,95 ha.) gelegen aan het Veerse Meer, in de nabijheid van Kamperland en bestaande uit een kampeerterrein en een bungalowpark. Het kampeerterrein telt 350 toeristische plaatsen, 400 seizoensplaatsen en 144 jaarplaatsen. Het bungalowpark omvat 54 bungalows, 18 stacaravans en 12 trekkershutten, alle bestemd voor verhuur.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Volgens eiseres leidt verweerders waardebepaling aan de hand van de Taxatiewijzer recreatieterreinen tot een onjuiste uitkomst, omdat daarbij niet is uitgegaan van de werkelijke omzetten en kosten van haar onderneming over de jaren 2000/2001, 2001/2002 en 2002/2003. Daarnaast heeft verweerder zodanige standaard afwijkingspercentages gehanteerd ten opzichte van de uitgangspunten van de taxatiewijzer dat de uitkomst onbetrouwbaar is. De bezettingsgraad van de seizoensplaatsen en jaarplaatsen is 65% in plaats van de gestelde 99%. De kapitalisatiefactor 10 is volgens eiseres te hoog, gelet op de geldende rentestand, het ondernemersrisico en de onderhoudstoestand en renovatiekosten van het object. Zij bepleit, onder verwijzing naar een door haar overgelegde berekening, een waardebepaling op basis van een operationele cashflow over de drie eerder genoemde jaren van gemiddeld € 808.115,- en een kapitalisatiefactor 9. Na aftrek van roerende goederen, overdrachtskosten en concernkosten resteert een waarde van afgerond € 5.406.000,-. Voor wat betreft de concernkosten heeft eiseres gesteld dat zij de bovengemiddelde omzetten uitsluitend kan behalen doordat zij onderdeel is van een groter concern, Recreatie Centra Nederland BV. De kosten van dit organisatieverband dienen ten laste te komen van haar opbrengsten. Ten slotte moet de waarde volgens eiseres worden verminderd met de opbrengsten van de dienstwoningen.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 juli 2006 door D. van Hoof en M. v.d. Laar van TOG Nederland. Hierop is de waarde van het object getaxeerd op € 6.410.564,-. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat deze taxatie is gebaseerd op de jaarcijfers van eiseres, zoals die op 1 augustus 2006 aan de gemeente zijn toegezonden. Verweerder is van mening dat de door eiseres opgevoerde concernkosten, noch de twee dienstwoningen in mindering moeten worden gebracht op de eindwaarde.
4. Beoordeling van het geschil.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Op grond van artikel 4, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking met marktgegevens, dan wel een discounted-cash-flow methode.
Met het oog op een landelijk uniforme en doelmatige wijze van waarderen van recreatieterreinen heeft de Waarderingskamer de Taxatiewijzer recreatieterreinen (de Taxatiewijzer) laten ontwikkelen. Daarin is gekozen voor de operationele cashflowmethode, omdat volgens de wetgever moet worden gekeken naar de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Uitgangspunt van de waardering is een fictieve, geobjectiveerde winst- en verliesrekening, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. De daadwerkelijke operationele cashflow kan daarbij dienen als controlemiddel.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 6.372.914,--.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de waardering is geschied overeenkomstig de uitgangspunten van de Taxatiewijzer en dat er geen aanleiding bestaat om daarvan in dit geval af te wijken. De terreintypering is daarbij, gelet op bovengenoemde kenmerken, terecht omschreven als ‘camping – vaste plaatsen gericht’. Op grond van de Taxatiewijzer wordt voor een dergelijk object in Zeeland een bezettingsgraad van 99% aangenomen voor wat betreft de seizoens- en jaarplaatsen.
Partijen baseren beide hun berekeningen op een jaaromzet van ongeveer € 2.700.000,-. Verweerder heeft op basis daarvan een operationele cashflow berekend van € 722.000,- , terwijl eiseres uitkomt op € 808.000,-. Gelet hierop heeft eiseres geen materieel belang bij haar stelling dat verweerder van de werkelijk behaalde omzet had moeten uitgaan. Nu verweerder echter eerst in beroep de fictieve omzetgegevens heeft getoetst aan de werkelijk door eiseres behaalde omzetten, is het aan de beschikking en de uitspraak op bezwaar ten grondslag gelegde onderzoek in zoverre onvolledig en dus onzorgvuldig geweest.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een lagere kapitalisatiefactor. De door verweerder gehanteerde factor komt overeen met die welke in de Taxatiewijzer wordt genoemd voor recreatieterreinen met hoge onderhoudskosten en, zoals het object, gelegen aan een binnenwater. Eiseres heeft geen bijzonderheden gesteld ten aanzien van onderhoud of ligging, noch andere feiten of omstandigheden die nopen tot afwijking. De door haar genoemde rentestand is verdisconteerd in de uitgangspunten van de Taxatiewijzer. Het ondernemersrisico is door eiseres niet nader onderbouwd.
Partijen hebben geen verschil van inzicht omtrent de aftrek voor roerende zaken en overdrachtskosten.
De door eiseres opgevoerde concernkosten houden verband met de wijze waarop zij haar bedrijfsvoering heeft georganiseerd. Het is uitdrukkelijk de bedoeling van de Taxatiewijzer om dergelijke subjectieve omstandigheden buiten beschouwing te laten en uit te gaan van de geobjectiveerde exploitatiemogelijkheden van het terrein. Gelet hierop is er geen grond om met de gestelde concernkosten rekening te houden.
De twee op het terrein aanwezige dienstwoningen zijn, zoals door verweerder is gesteld en gelet op hetgeen hierover wordt opgemerkt in de Taxatiewijzer, zelfstandig te taxeren WOZ-objecten, zodat hun waarde niet van invloed is op de waardebepaling van het object.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is mitsdien ongegrond.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet in de onzorgvuldige voorbereiding van de beschikking en de uitspraak op bezwaar aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres heeft moeten maken in verband met het beroep. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt de rechtbank die kosten vast op € 644,-, uitgaande van twee punten, voor het indienen van het beroepschrift en het bijwonen van de mondelinge behandeling, en van een zaak van gemiddeld gewicht (factor 1).
Daarnaast zal de rechtbank bepalen dat de gemeente Noord-Beveland het door eiseres betaalde griffierecht aan haar dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de kosten van de procedure, welke aan de zijde van eiseres worden vastgesteld op € 644,-, te betalen door de gemeente Noord-Beveland aan eiseres;
- bepaalt dat de gemeente Noord-Beveland het betaalde griffierecht ad € 281 ,- aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 18 juni 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.H. Nomes, mr. J.F.I. Sinack en mr. J.P. Kruimel, rechters, en F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 18 juni 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.